11/07/2022
ARRÊT N°
N° RG 20/00810
N° Portalis DBVI-V-B7E-NP5M
SL/ASC
Décision déférée du 03 Février 2020 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE - 18/00643
THEBAULT
[F] [R]
[Z] [I]
C/
[X] [K]
[P] [N]
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU ONZE JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTS
Madame [F] [R] née [H]
1115 route de Saint Rustice
[Localité 5]
Représentée par Me Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [Z] [I]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Me Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Monsieur [X] [K]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté par Me Lionel PUECH-COUTOULY, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [P] [N]
[Adresse 7]
[Localité 3]
Représenté par Me Nicolas JAMES-FOUCHER de la SCP JEAY - MARTIN DE LA MOUTTE - JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 04 Avril 2022 en audience publique, devant la Cour composée de :
M. DEFIX, président
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : N.DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par R. CHRISTINE, faisant fonction de greffier, ayant prété serment le 11 avril 2022.
Exposé des faits et procédure :
Par acte authentique du 23 novembre 2015, M. [N] et M. [K] ont vendu à M. [I] et Mme [R] une maison d'habitation située [Adresse 1], au prix de 315 000 euros.
Ils avaient eux-mêmes acquis le bien en 2010.
Faisant valoir des désordres constatés après l'achat, M. [I] et Mme [R] ont obtenu la désignation d'un expert judiciaire, M. [S], par ordonnance de référés du 24 juin 2016.
L'expert judiciaire a rendu son rapport le 17 octobre 2017.
Par actes d'huissier du 1er et 2 février 2018, M. [Z] [I] et Mme [F] [R] ont fait assigner M. [P] [N] et M. [X] [K] devant le tribunal de grande Instance de Toulouse aux fins de voir indemniser leurs préjudices, sur le fondement de la garantie des vices cachés et de la garantie décennale des vendeurs réputés constructeurs.
Par jugement contradictoire du 3 février 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- condamné in solidum M. [N] et M. [K] à payer à M. [I] et Mme [R] les sommes de :
* 4 002,14 euros TTC au titre des travaux de reprise suite aux infiltrations d'eau en toiture,
* 751,80 euros TTC au titre des travaux de reprise en toiture du conduit de fumée, suite aux infiltrations d'eau en toiture,
* 9 664,60 euros TTC au titre des travaux de reprise suite aux infiltrations d'eau en sous-sol,
* 1 171 euros TTC au titre des travaux de reprise de l'installation électrique,
- rejeté les demandes de M. [I] et Mme [R] au titre des travaux de reprise de la terrasse,
- rejeté les demandes de M. [I] et Mme [R] au titre des loyers assumés pendant 9 mois et du préjudice de jouissance,
- rejeté les demandes des parties plus amples ou contraires,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du jugement,
- rejeté les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- fait masse des dépens, incluant le coût de l'expertise de M. [S], et condamné d'une part M. [I] et Mme [R], d'autre part M. [N] et M. [K], à en supporter la moitié,
- fixé la charge de la dépense finale au titre de l'indemnisation des préjudices des acquéreurs et de la part des dépens leur incombant au prorata suivant :
* M. [N] : 265/285èmes,
* M. [K] : 20/285èmes.
Pour statuer ainsi, le tribunal a jugé que la surélévation ayant été réalisée par les vendeurs, ceux-ci étaient responsables des désordres concernant les infiltrations d'eau en toiture et le conduit de fumée du poêle, sur le fondement de l'article 1792 du code civil. .
S'agissant de l'installation électrique, il a relevé que l'installation a été mal faite à l'origine, à la construction de la villa, et que ceci pose des problèmes de sécurité. Il a relevé que des désordres sont apparus après la vente lors de la remise en fonctionnement de l'installation, et qu'il sont dus aux travaux d'aménagement de la maison en 2011 ; que ces travaux d'installation électrique ayant été réalisés en partie par les vendeurs, ces derniers sont responsables des désordres constatés sur le fondement de l'article 1792 du code civil ; qu'on ne peut leur imputer l'intégralité des désordres constatés, un coût de 1.171 euros TTC devant être mis à leur charge.
Il a jugé que les infiltrations d'eau en sous-sol étaient un vice caché et qu'il n'était pas démontré que les acquéreurs en connaissaient l'ampleur et les conséquences ; que la clause exclusive de garantie ne s'appliquait pas, car les vendeurs connaissaient le vice.
Il a considéré que ni la garantie des vices cachés ni la garantie décennale ne s'appliquaient pour la terrasse, dont les désordres étaient apparents pour les acquéreurs qui ne pouvaient ignorer l'ampleur et les conséquences des fissures de la terrasse lorsqu'ils ont fait l'acquisition de la maison.
Sur la demande au titre des loyers, il a considéré que la maison n'était pas inhabitable, et que les acquéreurs n'avaient pas l'intention d'emménager dans leur nouvelle maison et de résilier leur bail à [Localité 8] avant la fin du mois de mars 2016. Quant au préjudice de jouissance, il a dit que le caractère forfaitaire de la demande devait conduire à son rejet.
Par déclaration en date du 5 mars 2020, Mme [R] et M. [I] ont relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :
- condamné in solidum M. [N] et M. [K] à payer à M. [I] et Mme [R] les sommes de :
* 751,80 euros TTC au titre des travaux de reprise en toiture du conduit de fumée, suite aux infiltrations d'eau en toiture,
* 1 171 euros TTC au titre des travaux de reprise de l'installation électrique,
- rejeté les demandes principales et subsidiaires de M. [I] et Mme [R] au titre des travaux de reprise de la terrasse,
- rejeté les demandes de M. [I] et Mme [R] au titre des loyers assumés pendant 9 mois et du préjudice de jouissance,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du jugement,
- rejeté les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- fait masse des dépens, incluant le coût de l'expertise de M. [S], et condamné d'une part M. [I] et Mme [R], d'autre part M. [N] et M. [K], à en supporter la moitié.
Prétentions des parties :
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 12 novembre 2020, Mme [R] et M. [I], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1116 (ancien), 1641 et 1792-1 du code civil, de :
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a :
* condamné in solidum M. [N] et M. [K] à leur payer les sommes de :
- 751,80 euros TTC au titre des travaux de reprise en toiture du conduit de fumée, à la suite des infiltrations d'eau en toiture,
- 1 171 euros TTC au titre des travaux de reprise de l'installation électrique,
* rejeté leurs demandes principales et subsidiaires au titre des travaux de reprise de la terrasse,
* rejeté leurs demandes au titre des loyers assumés pendant 9 mois et du préjudice de
jouissance,
* rejeté les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* fait masse des dépens, incluant le coût de l'expertise de M. [S], et les a condamnés d'une part, et d'autre part M. [N] et M. [K], à en supporter la moitié,
Statuant à nouveau,
1. Sur les désordres affectant la terrasse
A titre principal,
- juger que les consorts [N]-[K] ont commis une faute constituant un dol ayant vicié leur consentement,
A titre subsidiaire :
- juger que les désordres affectant la terrasse constituent un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil,
- juger que la clause de non garantie des vices cachés ne peut trouver application du fait de la mauvaise foi des vendeurs,
A titre infiniment subsidiaire :
- ' dire et juger ' que les désordres affectant la terrasse revêtent les caractères de désordres de nature décennale au sens de l'article 1792-1 du code civil,
- ' dire et juger ' que les vendeurs, en leur qualité de constructeur, engage leur responsabilité sur le fondement de la garantie décennale,
En conséquence :
- à titre principal, condamner in solidum M. [N] et M. [K] au paiement de la somme de 104 739 euros au titre des travaux de reprise de la terrasse ainsi qu'au paiement des honoraires de maîtrise d'oeuvre, en réparation du préjudice qu'ils ont subi,
- à titre subsidiaire, condamner in solidum M. [N] et M. [K] au paiement de la somme de 67 000 euros au titre des travaux de reprise de la terrasse ainsi qu'au paiement des honoraires de maîtrise d'oeuvre,
2. Sur les désordres affectant l'installation électrique
- condamner in solidum M. [N] et M. [K] au paiement de la somme de 6 466,90 euros au titre des reprises de l'installation électrique,
3. Sur les désordres affectant le conduit de cheminée
- condamner in solidum M. [N] et M. [K] au paiement de la somme de 2 580,84 euros au titre de la reprise du conduit de cheminée,
4. Sur les préjudices immatériels
- condamner in solidum M. [N] et M. [K] au paiement de la somme de 7 881,61 euros au titre des loyers assumés jusqu'à la prise de possession des lieux,
- condamner in solidum M. [N] et M. [K] au paiement de la somme de 8 000 euros au titre du préjudice de jouissance du fait des désordres,
5. Sur les appels incidents formés par M. [N] et M. [K]
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum M. [N] et M. [K] à leur payer les sommes de :
* 4 002,14 euros TTC au titre des travaux de reprise suite aux infiltrations d'eau en toiture,
* 9 664,60 euros TTC au titre des travaux de reprise suite aux infiltrations d'eau en sous-sol,
6. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
- condamner in solidum M. [N] et M. [K] aux entiers dépens de première instance et d'appel en ceux compris les frais d'expertise,
- condamner in solidum M. [N] et M. [K] au paiement de la somme de 12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 21 décembre 2020, M. [K], intimé et appelant incident, demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants, 1116 (ancien), 1792 et 1792-2 du code civil, de :
Au principal :
- rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,
- déclarer recevable l'appel incident du jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 3 février 2020 qu'il a formé,
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a :
* condamné in solidum M. [N] et lui-même à payer à M. [I] et Mme [R] les sommes de :
- 4 002,14 euros TTC au titre des travaux de reprise suite aux infiltrations d'eau en toiture,
- 751,80 euros TTC au titre des travaux de reprise en toiture du conduit de fumée, suite aux infiltrations d'eau en toiture,
- 9 664,60 euros TTC au titre des travaux de reprise suite aux infiltrations d'eau en sous-sol,
- 1 171 euros TTC au titre des travaux de reprise de l'installation électrique,
* rejeté les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* fait masse des dépens, incluant le coût de l'expertise de M. [S], et condamné d'une part M. [I] et Mme [R], d'autre part M. [N] et lui-même à en supporter la moitié,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
* rejeté les demandes principales et subsidiaires de M. [I] et Mme [R] au titre des travaux de reprise de la terrasse,
* rejeté les demandes de M. [I] et Mme [R] au titre des loyers assumés pendant 9 mois et du préjudice de jouissance,
* fixé la charge de la dépense finale au titre de l'indemnisation des préjudices des acquéreurs et de la part des dépens leur incombant au prorata suivant :
- M. [N] : 265/285èmes,
- M. [K] : 20/285èmes,
Et statuant à nouveau :
- juger que la vente du bien aux consorts [R] - [I] n'était pas affectée de dol au sens de l'ancien article 1116 du code civil,
- juger que le bien vendu aux consorts [R] - [I] n'était pas affecté de vices cachés au sens des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil,
- juger que les désordres apparents décrits par les acheteurs n'entrent pas dans les prévisions de l'article 1792 du code civil comme ne compromettant pas la solidité du bien ni ne le rendant impropre à sa destination,
- juger que l'impropriété à destination ou les risques pour la solidité de la terrasse n'ont pas été établis par le rapport d'expertise,
Dès lors,
- débouter les consorts [R] - [I] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
Subsidiairement :
- sur la terrasse, juger que leurs prétentions ne sauraient excéder la somme de 62 500 euros,
- sur les infiltrations d'eau en toiture, juger que leurs prétentions ne sauraient excéder la somme de 970,41 euros,
- sur le poêle, juger que leurs prétentions ne sauraient excéder la somme de 751,81 euros,
- sur le poste « installation électrique » de la surélévation, juger que leurs prétentions ne sauraient excéder la somme de 246,03 euros,
- sur le poste « installation électrique » du rez-de-chaussée, confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné in solidum M. [N] et lui-même à payer à M. [I] et Mme [R] les sommes de 1 171,00 euros,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il fait masse des dépens, incluant le coût de l'expertise de M. [S], et condamné d'une part M. [I] et Mme [R], d'autre part M. [N] et lui-même, à en supporter la moitié,
En tout état de cause :
- ordonner que dans les rapports entre M. [N] et lui-même, il ne pourra être tenu que d'une part représentant 20/285e de toutes sommes qui seraient dues aux acheteurs,
- condamner M. [N] au paiement des 265/285e de toutes sommes au profit des consorts [R] - [I],
- condamner les consorts [R] - [I] au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 2 septembre 2020, M. [N], intimé et appelant incident, demande à la cour, au visa des articles 1641, 1792 et suivants, 1116 (dans sa rédaction applicable à la vente conclue entre les parties), de :
- débouter les consorts [I] - [R] de leur appel et de l'ensemble de leurs demandes ;
- infirmer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné in solidum M. [K] et lui-même à verser au profit des consorts [I] - [R] les indemnités suivantes :
* 1 171 euros TTC au titre des travaux de reprise de l'installation électrique,
* 751,80 euros TTC au titre des travaux de reprise en toiture du conduit de fumée, suite aux infiltrations d'eau en toiture,
* 4 002,14 euros TTC au titre des travaux de reprise suite aux infiltrations d'eau en toiture,
* 9 664,60 euros TTC au titre des travaux de reprise suite aux infiltrations d'eau en sous-sol,
* ordonné le partage entre les parties des frais d'expertise judiciaire,
- confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a :
* rejeté les demandes principales et subsidiaires présentées par les consorts [I] - [R] au titre des travaux de reprise de la terrasse,
* rejeté les demandes présentées par les consorts [I] - [R] au titre des loyers assumés pendant 9 mois et de leur prétendu préjudice de jouissance,
* rejeté les demandes présentées par les consorts [I] - [R] au titre de leurs frais irrépétibles,
A titre infiniment subsidiaire,
- limiter les prétentions des consorts [I] - [R] comme suit :
* 62 500 euros au titre des travaux de reprise de la terrasse,
* 1 171 euros au titre des travaux de reprise de l'installation électrique validés par M. [S],
* 2 507,52 euros HT (970,41 euros HT selon M. [K]) au titre des travaux de reprise consécutifs aux infiltrations d'eau en toiture,
* 751,81 euros TTC au titre des travaux de reprise du conduit du poêle,
En tout état de cause,
- condamner in solidum les consorts [I] - [R] à lui verser une indemnité d'un montant de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum les consorts [I] - [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ceux compris les frais de l'expertise judiciaire,
- ordonner la distraction des dépens au profit de Me James-Foucher, avocat inscrit au Barreau de Toulouse, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 mars 2022.
L'affaire a été examinée à l'audience du 4 avril 2022.
Motifs de la décision :
En vertu de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
En vertu de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
En vertu de l'article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
En vertu de l'article 1643 du code civil, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
En l'espèce, l'acte authentique de vente stipule que l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel ; ou s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.
Par ailleurs, il résulte des articles 1792 et 1792-1 du code civil que la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire, réputée constructeur, est responsable de plein droit envers l'acquéreur de l'ouvrage des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.
L'expert judiciaire relève que des travaux d'extension de la maison (surélévation) et la construction d'une terrasse ont été effectués par les vendeurs postérieurement à leur acquisition en 2010.
Sur les désordres affectant la terrasse :
Sur le dol :
Les vendeurs ont déclaré lors de l'acte authentique de vente que la consistance du bien n'avait pas été modifiée de leur fait par des travaux non autorisés (p 12) et qu'aucune construction ou rénovation n'avait été effectuée sur cet immeuble dans les 10 dernières années ou depuis son acquisition si elle était plus récente (p 18).
Or, ils ne contestent pas avoir réalisé la terrasse postérieurement à leur achat en 2010.
Sa surface est de 100 m², et elle a été réalisée sans permis de construire.
Ils ont donc réalisé une fausse déclaration.
La question se pose de savoir si cette fausse déclaration a été déterminante du consentement de M. [I] et Mme [R].
L'expert judiciaire indique que la terrasse est une grande dalle de ciment, située à l'arrière de la maison, qui présente des fissures ouvertes, liées à des tassements différentiels. Un sondage a mis en évidence une absence totale de fondations. L'expert judiciaire indique que les fissures étaient déjà présentes lors de l'achat. Les acquéreurs ont donc pu les constater lors de leurs 3 visites.
L'expert judiciaire indique que de nombreuses fissures la lézardent.
Cependant, lors de la vente, le désordre était déjà visible dans son ampleur et ses conséquences, car à peine plus de 6 mois après lors de l'expertise judiciaire début juillet 2016, il a déjà été constaté de nombreuses fissures ouvertes.
Il n'est pas démontré que si les acheteurs avaient su que la terrasse avait été réalisée après 2010 sans permis de construire, ils auraient renoncé à acquérir la maison ou en auraient demandé un moindre prix. En effet, face aux fissures visibles lors de la vente, ils n'ont formé aucune demande de renseignement complémentaire quant aux travaux de construction, quant à une couverture d'assurance, ou quant à un permis de construire.
Le moyen tiré du dol ne peut donc pas prospérer.
Sur la garantie des vices cachés :
Comme indiqué plus haut, le vice était apparent lors de la vente dans son ampleur et ses conséquences. Il n'est donc pas démontré l'existence d'un vice caché.
Sur la responsabilité décennale :
En vertu des articles 1792 et 1792-1 du code civil, est réputée constructeur d'un ouvrage, et à ce titre tenue de la garantie décennale, tout personne qui le vend après l'avoir construit ou fait construire.
Les désordres étaient apparents pour les maîtres d'ouvrage au jour de l'achèvement des travaux, car la terrasse a été réalisée par eux avec des fondations présentant des insuffisances d'encastrement par rapport au hors gel, par ailleurs, elle s'apparentent plus pour certaine, à un béton de propreté qu'à une semelle filante ; leurs très faibles épaisseurs leur confèrent une très faible inertie, les variations d'épaisseurs constatées les rendent vulnérables aux tassements différentiels ; les sols de fondation sont argileux, très actifs, sensibles à la dessiccation. Les désordres qui étaient apparents ne peuvent donc engager la responsabilité décennale des maîtres de l'ouvrage.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [I] et Mme [R] au titre des travaux de reprise de la terrasse.
Sur les vices affectant l'installation électrique :
L'expert judiciaire a constaté des non-conformités par rapport aux règles de l'art et à la norme NFC 15-100 de 1961 :
- au sous-sol des conducteurs isolés câblés à même l'hourdis, sans boîte de dérivation pour les protéger, sans canalisations ;
- au rez-de-chaussée des conducteurs sans conduit jusqu'à certains appareillages d'uilitsation (prises, interrupteurs).
L'installation présente en outre des non-conformités par rapport à la norme NFC 15-100 de 2002 :
- tableau métallique ne pouvant plus accueillir d'appareillage supplémentaire ;
- problème de circuit de mise à la terre ;
- absence sur plusieurs circuits, d'appareillage de protection des personnes de sensibilité 30 mA ;
- calibre des appareillages de protection des bien non conformes.
Dans l'acte authentique de vente, le vendeur a déclaré que le bien vendu était équipé d'une installation électrique de plus de 15 ans. Le vendeur a fait procéder à un diagnostic par Allo diagnostic Haute Garonne, annexé à l'acte de vente. Il est mentionné qu'il a été repéré une ou plusieurs anomalies sur l'installation intérieure d'électricité. Elle n'était pas alimentée lors du diagnostic. Les vérifications de fonctionnement du ou des dispositifs de protection à courant différentiel-résiduel, en particulier, n'ont pu être effectuées. Les anomalies constatées concernent notamment :
- des matériels présentent des risques de contact direct ;
- des conducteurs non protégés mécaniquement ;
- des circuits ne comportent pas de conducteurs de protection relié à la terre.
Cet état avait déjà été signalé par le diagnostiqueur en 2010 lors de l'achat par M. [N] et [K]. Le cabinet Echologis avait indiqué que l'installation intérieure d'électricité présentait un certain nombre d'anomalies qui affectaient l'installation de mise à la terre, des matériels électriques vétustes inadaptés à l'usage, des conducteurs non protégés mécaniquement. Le diagnostiqueur a également constaté au niveau des circuits/lumières que des conducteurs ne sont pas placés dans les conduits goulotte ou plinthe en matière isolante jusqu'à leur pénétration dans le matériel électrique qu'ils alimentent. S'agissant des circuits/chambres, il a observé que 'tous les circuits ne comportent pas un conducteur de protection relié à la terre.' Il a également relevé la présence de douilles de chantier.
C'est l'ensemble des départs qui sont ainsi câblés hors les règles de l'art, et ce au moment de la construction du plancher hourdis, et ils n'ont pas pu être touchés par M. [N] et M. [K]. Ainsi, l'installation électrique a été mal faite à l'origine, à la construction de la villa. Ceci pose des problèmes de sécurité.
Les acquéreurs connaissaient l'état de l'installation électrique, et notamment sa dangerosité, compte tenu du diagnostic par Allo diagnostic Haute Garonne, annexé à l'acte de vente.
Les vendeurs ont fait intervenir la société Fracathélec sur l'installation (câblage du spa de la terrasse, éclairage de la cuisine). Ils ont réalisé la mezzanine. Dans la mezzanine, il existe des problèmes d'installation électrique, le câblage n'est pas terminé, il manque des appareillages. En rez-de-chaussée, un double allumage complet, deux simples allumages, trois parties d'un double allumage, la commande de l'éclairage du dressing pré-câblée, sont non fonctionnels.
Par ailleurs, les acquéreurs ont eux-mêmes fait des interventions sur le point d'éclairage central de la salle de cinéma et pour ouvrir les boîtes de dérivation, tirer sur de nombreux conducteurs.
L'expert judiciaire indique que le coût des reprises acceptées s'élève à 1.171 euros TTC, sur la base des devis de l'électricien M. [M], et il propose de retenir cette somme. Ceci correspond au coût des travaux de reprise de vices cachés, qui ne font pas partie des désordres révélés par le diagnostic électrique ni des désordres visibles lors des visites. En effet, lors du diagnostic et lors des visites, l'électricité était coupée. Ces vices sont apparus après la vente, quand l'installation a été mise en service. Les vendeurs en avaient connaissance, car ils étaient visibles quand il y avait du courant. Les acquéreurs n'auraient donné qu'un moindre prix, s'ils les avaient connus.
Les vendeurs doivent donc leur garantie sur le fondement de l'article 1641 du code civil.
Le tribunal a condamné les vendeurs à supporter cette somme de 1.171 euros TTC.
Le jugement dont appel sera confirmé sur ce point.
Sur les infiltrations d'eau en toiture :
La surélévation ayant été réalisée par les vendeurs, ceux-ci sont responsables des désordres concernant les infiltrations d'eau en toiture sur le fondement de l'article 1792 du code civil.
L'expertise judiciaire a montré des infiltrations d'eau en toiture, notamment au niveau de la cheminée du poêle du salon, et autour de la fenêtre de toit de la surélévation.
Des travaux conservatoires ont immédiatement été entrepris au niveau du salon, consistant en l'arasement de la cheminée en toiture, par l'Eurl Chich, et une reprise de la couverture en tuiles, ainsi que des travaux réparatoires pris en charge par les vendeurs, sur la surélévation.
Les devis de travaux restant à effectuer validés par l'expert judiciaire sont les suivants :
- appuis de fenêtres de la surélévation : 1.781,20 euros HT soit 1.959,32 euros TTC.
- reprise de plafond autour du velux : 660 euros Ht soit 726 euros TTC ;
- chéneaux zinc : 484,01 euros HT, soit 532,41 euros TTC ;
- traitement de deux points singuliers du chéneau 166,40 euros HT, soit 183,04 euros TTC ;
- parquet (achat et pose) : 657,82 euros HT soit 789,38 euros TTC
total : 4.190,15 euros TTC.
Mme [R] et M. [I] demandent la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné M. [N] et M. [K] à leur payer la somme de 4.002,14 euros TTC au titre des travaux de reprise suite aux infiltrations d'eau en toiture.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur le conduit de fumée :
La surélévation ayant été réalisée par les vendeurs, ceux-ci sont responsables des désordres concernant le conduit de fumée du poêle, suite aux infiltrations d'eau en toiture sur le fondement de l'article 1792 du code civil.
Le poêle du salon est ancien, mais il n'est pas fissuré. En revanche, le conduit du poêle ayant été arasé suite aux infiltrations d'eau en toiture, il convient de le reconstruire. La reprise en toiture est évaluée à la somme de 716 euros HT soit 751,80 euros TTC (support au toit, chapeau, prise d'air extérieure, solin plomb).
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les infiltrations d'eau en sous-sol :
L'expert judiciaire a noté des infiltrations d'eau dans le sous-sol, limité à un point à gauche du tableau électrique, en provenance de la terrasse.
Il a noté des traces d'anciennes coulées d'eau à cet endroit. Cependant, il n'est pas démontré que les acquéreurs en connaissaient l'ampleur et les conséquences.
En conséquence, les infiltrations d'eau en sous-sol sont un vice caché. La clause exclusive de garantie ne s'applique pas, car les vendeurs connaissaient le vice. Ils sont tenus de la garantie sur le fondement de l'article 1641 du code civil.
L'expert judiciaire a estimé le coût de reprise pour 10 ml à 8.786 euros HT, soit 9.664,60 euros TTC. Le tribunal a alloué cette somme.
Le jugement dont appel sera confirmé sur ce point.
Sur les préjudices immatériels
- avant l'installation dans les lieux :
Les acquéreurs pouvaient prendre possession de la maison dès l'acte authentique de vente. Le danger électrique était accepté par les acquéreurs qui ont acheté en connaissance du diagnostic électrique. Les autres désordres n'empêchaient pas la maison d'être habitable.
- à compter de la prise de possession de la maison :
La terrasse a pu être utilisée, du mobilier y a été disposé ainsi qu'il ressort des photographies produites, et l'expert indique qu'elle ne menaçait pas de s'effondrer. Par ailleurs, il n'est pas démontré que les infiltrations d'eau ont rendu la mezzanine impropre à l'usage auquel elle était destinée.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté les acquéreurs de leur demande au titre des loyers assumés jusqu'à la prise de possession des lieux et de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.
Sur la répartition de la dépense finale au titre de l'indemnisation :
M. [N] était propriétaire de la maison vendue à concurrence de 265/285è indivis en pleine propriété. M. [K] était propriétaire à concurrence de 20/285è indivis en pleine propriété.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a fixé la charge de la dépense finale au titre de l'indemnisation des préjudices des acquéreurs et des dépens au prorata de 265/285è pour M. [N] et de 20/285è pour M. [K], dans leurs rapports entre eux.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
Le jugement dont appel sera infirmé sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [K] et M. [N], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Ils seront condamnés in solidum à payer à M. [I] et Mme [R] la somme de 6.000 euros au titre des frais exposés en première instance et en appel, et non compris dans les dépens.
La charge de la dépense finale au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera fixée au prorata de 265/285è pour M. [N], et de 20/285è pour M. [K], dans leurs rapports entre eux.
Par ces motifs,
La Cour,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 3 février 2020,
Sauf sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,
Condamne in solidum M. [N] et M. [K] aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;
Les condamne in solidum à payer à M. [I] et Mme [R] la somme de 6.000 euros au titre des frais exposés en première instance et en appel, et non compris dans les dépens ;
Fixe la charge de la dépense finale au titre de l'article 700 du code de procédure civile au prorata de 265/285è pour M. [N], et de 20/285è pour M. [K], dans leurs rapports entre eux.
Le présent arrêt a été signé par M. DEFIX, président, et par R. CHRISTINE, faisant fonction de greffier, ayant prété serment le 11 avril 2022.
Le Greffier Le Président
R. CHRISTINEM. DEFIX
