27/06/2022
ARRÊT N°
N° RG 20/01106
N° Portalis DBVI-V-B7E-NRCV
SL / RC
Décision déférée du 24 Janvier 2020
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO,
JCP de TOULOUSE - 18/01236
Mme [X]
[J] [P]
[A] [I] épouse [P]
C/
[T], [Z] [U], veuve [O]
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTS
Monsieur [J] [P]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représenté par Me Jean-barthélémy MARIS, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [A] [I] épouse [P]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Jean-barthélémy MARIS, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
Madame [T], [Z] [U], veuve [O]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Myriam MERZOUGUI-LAFARGE, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 04 Avril 2022, en audience publique, devant M. DEFIX et S. LECLERCQ, magistrats chargés de rapporter l'affaire, les parties ne s'y étant pas opposées. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
M. DEFIX, président
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
Greffier, lors des débats : N.DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par C. DELVER,greffier de chambre.
Exposé des faits et procédure :
Suivant compromis de vente reçu par Me [F] le 16 mai 2017, Mme [U] veuve [O] a promis de vendre à M. [P] et Mme [I] épouse [P] une maison d'habitation avec jardin, dépendances et terrain contigus, piscine, d'une surface de 1 ha 56 a 84 ca, sise [Adresse 1]), au prix de 520.000 euros.
Des conditions suspensives ont été prévues, notamment une condition suspensive au bénéfice des acquéreurs d'obtention d'un prêt immobilier, avec les caractéristiques suivantes :
- prêt d'un montant maximum de : 507.460 euros ;
- durée maximum : 20 ans ;
- au taux nominal d'intérêt maximum de : 2,4% par an (hors assurances).
Le compromis prévoyait à titre de clause pénale qu'au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution de l'acte étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique, elle devrait verser à l'autre partie la somme de 52.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Un dépôt de garantie d'un montant de 26 000 euros à verser par les acquéreurs à l'expiration du délai de rétractation de 10 jours a également été prévu.
La vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 3 août 2017.
Le 19 juillet 2017, Mme [U] a pris en location un appartement pour libérer le bien immobilier en vente, moyennant un loyer de 754 euros par mois.
Le 20 septembre 2017, les acquéreurs qui n'avaient pas encore versé le dépôt de garantie se sont engagés à verser la somme de 10.000 euros minimum au titre du dépôt de garantie. En échange, Mme [U] a accepté de proroger le délai de signature de l'acte au 30 octobre 2017, moyennant un avenant réalisé par l'étude notariale. Les acquéreurs se sont également engagés à verser à Mme [U] la somme de 3.082,96 euros à titre de dédommagement de son loyer, compte tenu du retard de signature de l'acte authentique prévu initialement le 4 août 2017.
Le notaire a dressé une attestation le 26 septembre 2017, indiquant que la date butoir avait été prorogée au 30 octobre 2017.
Les 5 et 6 octobre 2017, les époux [P] ont versé la somme de 10 000 euros au titre du dépôt de garantie, puis celle de 6 300 euros (soit 6.000 euros au titre du dépôt de garantie et 300 euros pour les frais d'acte) par virements en date des 11 octobre et 8 novembre 2017. Ainsi, au total, la somme de 16.000 euros a été versée au titre du dépôt de garantie.
Les acquéreurs ont également versé la somme de 3.082,96 euros pour dédommager Mme [U] de son loyer.
Suivant avenant du 12 janvier 2018, Mme [U] a accepté une nouvelle prorogation du délai de signature de l'acte authentique au 31 janvier 2018.
Arguant de la non-justification du respect de leurs obligations, le 21 février 2018, Mme [U] a notifié aux époux [P] qu'elle renonçait à poursuivre l'exécution de la vente et qu'elle entendait conserver le dépôt de garantie.
Mme [T] [U] veuve [O] a, par acte d'huissier en date du 6 avril 2018, fait assigner M. [J] [P] et Mme [A] [I] épouse [P] devant le tribunal judiciaire de Toulouse.
Par jugement contradictoire du 24 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- condamné M. [P] et Mme [I] épouse [P] à payer à Mme [U] veuve [O], la somme de 36 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente,
- ordonné la déconsignation des sommes portées au crédit du compte n°[XXXXXXXXXX02] au profit de Mme [U] veuve [O], et ordonné le versement à Mme [U] veuve [O] desdites sommes après déduction des frais et débours revenant à l'étude de Me [F],
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné M. [P] et Mme [I] épouse [P] à payer à Mme [U] veuve [O] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [P] et Mme [I] épouse [P] aux entiers dépens de l'instance.
Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que les époux [P] n'avaient pas justifié du dépôt d'une demande de prêt permettant de confirmer le respect de leur obligation contractuelle ; que dans ces conditions, le compromis de vente était caduc, et que le non-accomplissement de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt résultait de la seule faute des époux [P].
Il a estimé que dès lors, cette condition suspensive était réputée accomplie et ouvrait droit à l'application de la clause pénale, laquelle ne se cumulait pas avec le dépôt de garantie ; qu'en effet, l'acte prévoyait expressément qu'en cas de faute de l'acquéreur dans le non-accomplissement de la condition suspensive, le montant du dépôt de garantie restait acquis au vendeur par application et à due concurrence de la clause pénale ; que le montant de la clause pénale étant de 52.000 euros et les époux [P] ayant versé la somme de 16.000 euros au titre du dépôt de garantie, ceux-ci devaient être condamnés à payer à Mme [U] la somme de 36.000 euros, les sommes versées à titre de dépôt de garantie restant acquises à cette dernière et devant être déconsignées à son profit.
Par déclaration en date du 8 avril 2020, M. et Mme [P] ont relevé appel de ce jugement, critiquant l'ensemble de ses dispositions.
Prétentions et moyens des parties :
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 27 août 2020, M. [P] et Mme [I] épouse [P], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1102 à 1104, 1231-5 et 1304-3 du code civil et L.313-41 du code de la consommation, de :
- déclarer leur appel recevable et bien fondé,
- réformer en totalité le jugement dont appel,
Statuant à nouveau,
- débouter Mme [U] veuve [O] de l'ensemble de ses demandes,
- juger l'absence de faute de leur part dans le défaut de réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt,
- ordonner le remboursement de la totalité des sommes payées par eux au titre du dépôt de garantie,
- condamner Mme [U] veuve [O] à leur payer la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [U] veuve [O] aux entiers dépens.
Ils soutiennent qu'ils ont cherché un financement ; qu'ils n'ont pas empêché volontairement l'accomplissement de la condition suspensive, et qu'ainsi celle-ci ne peut être réputée accomplie. Ils indiquent que trois événements extérieurs à leur volonté sont venus compliquer le dépôt d'un dossier de demande de prêt complet et l'obtention du prêt souhaité : l'absence de prorogation formelle du compromis entre le 3 août 2017 et le 12 janvier 2018, l'absence de communication des diagnostics techniques par le vendeur avant le mois de novembre 2017 et la demande d'un complément de prix par M. [O], le fils de Mme [U] ; qu'en conséquence, ils n'ont aucune responsabilité dans l'absence de réalisation de la condition suspensive relative au prêt, et doivent se voir rembourser l'ensemble des sommes versées par eux.
A titre subsidiaire, ils demandent la minoration de la clause pénale à la somme de 3.082,96 euros déjà versée, au motif que Mme [U] avait la possibilité de mettre un terme au compromis après le 13 juillet 2017 ; que son choix a été de ne pas se prévaloir de la caducité du compromis. Ils soutiennent qu'elle n'a pas subi de préjudice, sa maison ayant été finalement vendue au prix de 548.200 euros, et qu'elle n'avait pas d'urgence particulière à vendre sa maison.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 10 juillet 2020, Mme [U] veuve [O], intimée, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1304 et 1231-5 du code civil, de :
- confirmer le jugement dont appel et condamner solidairement les époux [P] à payer la somme de 36 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente,
- ordonner la déconsignation des sommes portées au crédit du compte n°214661/1042125 à son profit et ordonner le versement à son égard desdites sommes, déduction des frais et débours revenant à l'étude de Me [F],
- débouter les époux [P] du surplus de leurs demandes,
- condamner M. et Mme [P] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les époux [P] aux entiers dépens de l'instance.
Elle soutient que les époux [P] n'ont pas respecté le délai imparti pour la réitération de l'acte ; qu'ils ont gravement manqué à leur obligation contractuelle de bonne foi et de loyauté en cachant leur difficulté à obtenir un prêt immobilier, condition suspensive du compromis de vente ; qu'ils ont obtenu la régularisation du fichage FICP le 30 novembre 2017 et qu'ils pouvaient réitérer leur consentement à la vente jusqu'au 12 janvier 2018 ; qu'ils n'ont jamais rapporté la preuve d'un rejet de financement du projet d'achat ; qu'ils ont volontairement refusé de suivre les préconisations des organismes financiers pour le montage du prêt.
Elle indique avoir subi un préjudice, ayant dû supporter un loyer et se trouvant dans une grande impécuniosité du fait des dettes de la succession de son époux.
Motifs de la décision :
Sur l'imputabilité de la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt :
En vertu de l'article 1304 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.
En vertu de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
En l'espèce, la condition suspensive d'obtention de prêt ne s'est pas réalisée.
Les époux [P] devaient faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt, et notamment déposer une demande de prêt. La réception de l'offre devait intervenir au plus tard le 13 juillet 2017, et l'obtention ou la non obtention du prêt devait être notifiée par l'acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les trois jours l'expiration du délai ci-dessus.
Il appartient aux époux [P] de justifier l'exécution de leur obligation. Or, ils ne versent aux débats aucun justificatif de dépôt d'une demande de prêt. Les négociations entamées avec des banques et courtiers ne se sont pas matérialisées par une demande de prêt.
Ils soutiennent que des éléments indépendants de leur volonté sont venus compliquer le dépôt d'un dossier de demande de prêt complet.
S'agissant des diagnostics, lors du compromis de vente, des diagnostics amiante, termites, électricité datant de mars 2017 ont été joints, ainsi qu'un diagnostic de performance énergétique établi à titre informatif le 25 mars 2016. Le diagnostic termites a été actualisé le 10 novembre 2017. L'état des risques naturels, miniers et technologiques a été établi le 20 novembre 2017.
S'agissant des prorogations du compromis, le notaire a dressé une attestation le 26 septembre 2017 indiquant que la date butoir avait été prorogée au 30 octobre 2017. Ce document pouvait être transmis aux banques. Un avenant a été également signé le 12 janvier 2018.
Ces éléments n'empêchaient pas de faire des demandes de prêt.
De même, s'agissant du complément de prix de 30.000 euros que M. et Mme [P] allèguent avoir versé à M. [O], ceci n'a eu aucune incidence sur la possibilité de faire des demandes de prêt. Ils ont fait opposition au chèque de 30.000 lorsque M. [O] a cherché à l'encaissser en février 2018.
Dans ces conditions, le non-accomplissement de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt est imputable aux époux [P].
Sur le montant à verser au titre de la clause pénale :
Le compromis prévoit que la non réalisation d'une seule des conditions suspensives entraîne la caducité du compromis de vente. Ainsi, le compromis de vente est caduc.
Le compromis prévoit à titre de clause pénale qu'au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution de l'acte étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique, elle devrait verser à l'autre partie la somme de 52.000 euros à titre de dommages et intérêts.
La clause pénale représente 10% du prix de vente.
Ce montant n'est pas manifestement excessif, au regard de l'immobilisation du bien entre le 16 mai 2017 et le 21 février 2018.
Il y a lieu d'en déduire le dépôt de garantie versé, d'un montant de 16.000 euros, qui ne s'ajoute pas à la clause pénale, ainsi qu'il est prévu au compromis de vente.
Il y a également lieu d'en déduire l'indemnité de 3.089,96 euros versée lors de la prorogation du compromis de vente en indemnisation des loyers payés par Mme [U]. Ceci constitue en effet des dommages et intérêts liés à l'immobilisation du bien, qui doivent donc se déduire du montant de 52.000 euros qui représente le total des dommages et intérêts lié à l'immobilisation du bien.
Le jugement dont appel sera donc infirmé sur le montant de la condamnation au titre de la clause pénale.
M. et Mme [P] seront condamnés à payer à Mme [U] la somme de 52.000 - 16.000 - 3.089,96 = 32.910,04 euros, déduction faite du dépôt de garantie versé et des dommages et intérêts déjà versés pour l'immobilisation du bien.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a ordonné la déconsignation du dépôt de garantie au profit de Mme [U].
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
M. et Mme [P], parties perdantes, doivent supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel.
Ils se trouvent redevables d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel.
M. et Mme [P] étant condamnés aux entiers dépens, ne sont pas fondés à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Ils seront déboutés de cette demande.
Par ces motifs,
La Cour,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 24 janvier 2020, sauf sur le montant de la condamnation au titre de la clause pénale,
Statuant à nouveau sur le chef infirmé, et y ajoutant,
Condamne M. [J] [P] et Mme [A] [I] épouse [P] à payer à Mme [T] [U] veuve [O] la somme de 32.910,04 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente, déduction faite du dépôt de garantie versé et des dommages et intérêts déjà versés pour l'immobilisation du bien ;
Condamne M. et Mme [P], parties perdantes, aux dépens d'appel ;
Les condamne à payer à Mme [U] la somme de 3.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel ;
Les déboute de leur demande sur le même fondement.
Le présent arrêt a été signé par M.DEFIX, président et par C. DELVER,greffier.
Le GreffierLe Président
C. DELVERM. DEFIX
