27/06/2022
ARRÊT N° 2022/
N° RG 20/00814 - N° Portalis DBVI-V-B7E-NP5V
MD/KS
Décision déférée du 28 Janvier 2020 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALBI ( 18/01374)
Madame [H]
TJ D'ALBI
[X], [I], [J] [T]
[K], [M], [G] [Y]
C/
[R] [L]
SA SMA
SARL [E]
INFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANT
Monsieur [X], [I], [J] [T]
[Adresse 4]
[Localité 8] / FRANCE
Représenté par Me Emmanuelle ASTIE, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [K], [M], [G] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 9] / FRANCE
Représentée par Me Emmanuelle ASTIE, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMÉS
Monsieur [R] [L]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représenté par Me Jean-paul CLERC, avocat au barreau de TOULOUSE
SA SMA
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me Elisabeth MALET de la SCP MALET FRANCK ET ELISABETH, avocat au barreau de TOULOUSE
SARL [E]
[Adresse 2]
[Localité 9] / FRANCE
Sans avocat constitué
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mars 2022,
en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés,
devant M.DEFIX ,Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président
C.ROUGER, conseillère
A.M ROBERT, conseillère
Greffier, lors des débats : N.DIABY
lors du prononcé : C.DELVER
ARRET :
- PAR DEFAUT
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par C.DELVER, greffière de chambre
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
M. [R] [L] était propriétaire d'un bien immobilier sis au [Adresse 3] (81).
À l'origine, il s'agissait d'un garage. Le 12 juillet 2010, M. [L] a obtenu de la mairie de [Localité 9] un permis de construire pour l'aménager en habitation pour une surface hors oeuvre de 165 m2.
M. [L] a procédé à des travaux sur ce bâtiment en partie confiés à la société à responsabilité limitée (Sarl) [E] assurée auprès de la société anonyme (Sa) Sma anciennement Sagena.
Par acte authentique des 29 et 30 janvier 2016, Mme [K] [Y] et M. [X] [T] ont acquis de M. [R] [L] ladite maison à usage d'habitation partiellement rénovée avec garage attenant pour un prix de 160 000 euros.
L'acte de vente indique que le vendeur déclare avoir déposé une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux pour 50% de l'habitation
au 1er mars 2014.
Constatant des désordres, les consorts [Y] [T] ont sollicité du cabinet d'expertise [O] une expertise technique, qui a été rendue le 27 février 2016.
Par courrier recommandé du 6 avril 2016, M. [T] et Mme [Y] ont mis en demeure M. [L] de les indemniser pour les désordres relevés par l'expert amiable.
La Sarl [E] a également été destinataire d'un courrier de mise en demeure.
Par courrier recommandé du 18 avril 2016, M. [L] a répondu qu'il ne devait aucune indemnisation.
Par courrier du 18 avril 2016, la Sarl [E] a précisé que plusieurs travaux avaient été réalisés par M. [L] et que pour ceux réalisés par la Sarl [E], M. [L] connaissait les défauts.
Par acte d'huissier du 10 juin 2016, M. [T] et Mme [Y] ont sollicité du juge des référés une mesure d'expertise judiciaire.
Par ordonnance du 12 août 2016, le président du tribunal de grande instance d'Albi a désigné M. [S] en qualité d'expert judiciaire, remplacé par M. [Z] suivant ordonnance du 30 septembre 2016.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 31 août 2018.
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Par acte d'huissier du 3 août 2018, Mme [K] [Y] et M. [X] [T] ont fait assigner M. [L], la Sarl [E] et la Sa Sma devant le tribunal de grande instance d'Albi afin d'obtenir réparation de leurs préjudices.
Par un jugement réputé contradictoire du 28 janvier 2020, le tribunal judiciaire d'Albi a:
- débouté Mme [Y] et M. [T] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamné in solidum Mme [Y] et M. [T] à payer M. [L] la somme
de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamné in solidum Mme [Y] et M. [T] à payer M. [L] la somme
de 3 000 euros et à la Sa Sma la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum Mme [Y] et M. [T] aux entiers dépens,
- rejeté «'toutes plus amples demandes'»,
- prononcé l'exécution provisoire.
Le tribunal a considéré que l'ouvrage avait été vendu inachevé et qu'aucune réception n'avait eu lieu, rendant la garantie décennale et la théorie des désordres intermédiaires inapplicables.
Il a estimé que l'action en garantie des vices cachés ne pouvait prospérer puisque M. [T] exerce une activité de couverture, zinguerie, charpente et qu'il était en mesure de déceler tous les désordres, excepté l'absence de ventilation primaire étant ajouté que les consorts [T] [Y] ont acquis un bien inachevé et ne peuvent prétendre qualifier de vices les travaux inachevés.
Le tribunal a retenu que la qualité de professionnel de l'immobilier de M. [L] n'était pas suffisamment démontrée, l'acquéreur ne peut donc se prévaloir de la garantie des vices cachés à l'encontre du vendeur.
Il a estimé que M. [T] et Mme [Y] ont abusé de leur droit d'ester en justice et avaient 'la volonté de battre monnaie'.
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Par déclaration en date du 5 mars 2020, Mme [Y] et M. [T] ont relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :
- débouté Mme [Y] et M. [T] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamné in solidum Mme [Y] et M. [T] à payer M. [L] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamné in solidum Mme [Y] et M. [T] à payer M. [L] la somme de 3000 euros et à la Sa Sma la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum Mme [Y] et M. [T] aux entiers dépens,
- rejeté toutes plus amples demandes,
- prononcé l'exécution provisoire.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique
le 21 février 2022, Mme [K] [Y] et M. [X] [T], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 237, 238 du code de procédure civile, 1147 ancien devenu l'article 1231-1, 1641, 1792 et suivants du code civil de :
- réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
Et, statuant à nouveau de,
- condamner M. [L] sur le fondement de la garantie décennale, à leur verser les sommes de :
* 24 377,84 euros toutes taxes comprises au titre des travaux de reprise des ouvrages de placoplâtre et de plâtrerie,
* 1 460,02 euros toutes taxes comprises au titre des travaux de reprise de l'installation électrique,
* 2 957,36 euros toutes taxes comprises au titre des travaux de reprise du carrelage,
* 3 500 euros au titre du coût d'hébergement,
* 8 000 euros au titre du coût de déménagement des meubles, du garde meuble et du réaménagement,
- condamner in solidum M. [L], la Sarl [E] et son assureur décennal la Sma, sur le fondement de la garantie décennale, à leur verser les sommes de :
* 5 808,38 euros toutes taxes comprises au titre des travaux de reprise de la ventilation du réseau d'assainissement,
* 41 106,13 euros toutes taxes comprises au titre des travaux de reprise du plancher, de la charpente et de la façade bois,
* 14 298,06 euros toutes taxes comprises au titre des travaux de reprise affectant les baies vitrées et les volets roulants,
* 12 541,04 euros toutes taxes comprises au titre des travaux de reprise de la couverture et de la zinguerie,
* 2 500 euros toutes taxes comprises au titre des travaux de reprise des désordres affectant l'étanchéité de l'enduit en façade,
* 6 426,20 euros toutes taxes comprises au titre des travaux de reprise des désordres affectant l'étanchéité de l'enduit de façade,
* 3 600 euros au titre des frais de relogement pendant la durée des travaux,
* 8 000 euros au titre des frais de déménagement, garde-meuble et réaménagement,
* 5 547,04 euros au titre de l'assurance dommages-ouvrages,
* 4 060,20 euros au titre de l'assistance technique,
* 700 euros par mois à compter du 31 janvier 2016 et ce jusqu'au parfait paiement des dommages et intérêts sollicités au titre des préjudices matériels,
* 10 000 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral,
Subsidiairement, et pour le cas où la cour ne retiendrait pas la garantie décennale,
- condamner in solidum M. [L], la Sarl [E] et son assureur décennal la Sma, sur le fondement de la garantie des désordres intermédiaires au paiement des même sommes que ci-avant,
Très subsidiairement, et pour le cas où la Cour devait estimer que certains désordres relèvent de la garantie des vices cachés,
- condamner le vendeur, M. [L] sur le fondement de la garantie des vices cachés au titre de tels désordres tels que ci-avant listés et chiffrés,
En tout état de cause, réformer le jugement entrepris,
- dire n'y avoir pas lieu à leur condamnation pour procédure abusive,
- condamner tous défaillants à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner tous défaillants à leur payer les entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise et de procédure de référé.
À l'appui de leurs prétentions, les appelants soutiennent que :
- l'expert judiciaire n'avait pas à se prononcer sur la qualité de professionnel de M. [T] et à limiter la responsabilité de M. [L] et M. [E],
- le rapport d'expertise judiciaire constate que la plupart des travaux n'a pas été réalisée dans les règles de l'art et les règles des DTU,
- les désordres portent sur une prestation réalisée et réglée à la Sarl [E] et pour laquelle M. [L] avait la qualité de maître de l'ouvrage,
- M. [T] et Mme [Y] n'ont pas acquis une maison en construction, mais une maison en l'état, composée d'un rez-de-chaussée entièrement rénové et d'un étage comportant une partie totalement rénovée,
- le juge a refusé de statuer sur la réalité des désordres et malfaçons et est revenu sur les modalités de la vente de la maison qui était la résidence principale de M. [L] qui avait réceptionné les travaux de réhabilitation ayant permis de changer la destination du bien vendu passant de ferme à maison, ayant nécessairement réceptionné les travaux pour vendre la maison,
- la vente portait sur une maison réputée achevée au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, M. [L] y ayant installé le mobilier nécessaire à l'installation du ménage,
- la réalisation de travaux, leur paiement et l'occupation du bien par le maître de l'ouvrage manifestent leur réception tacite, le vendeur étant tenu à garantie pour les travaux achevés,
- le vendeur-constructeur et les entrepreneurs ayant réalisé les travaux pour le compte du constructeur sont débiteurs de la garantie décennale,
- la qualité de professionnel de M. [T] est indifférente au regard de la nature et de l'importance des désordres,
- le vendeur a agi en qualité de professionnel de la construction de sorte que l'exonération de la garantie des vices cachés ne s'appliquait pas conformément à l'acte authentique de vente,
- M. [L] reconnaît les désordres et propose la somme de 55 244,29 euros toutes taxes comprises,
- l'indemnisation des désordres doit s'effectuer indépendamment de la valeur d'achat ou vénale de la maison,
- des désordres affectent le plancher, la charpente, la façade bois, les baies vitrées et volets roulants, le tableau électrique, la couverture et la zinguerie, l'étanchéité de la façade sur cour, l'enduit de la façade auxquels s'ajoutent l'absence de ventilation primaire, les malfaçons dans les ouvrages de plâtrerie et l'absence de non-conformité incendie du plafond pvc,
- M. [T] et Mme [Y] doivent assumer des frais de déménagement et de relogement pendant la réalisation des travaux, ainsi que le coût de l'assurance dommages-ouvrage,
- les acheteurs subissent un préjudice de jouissance des lieux sinistrés ainsi qu'un préjudice moral,
- la cour ne peut retenir d'intention dolosive des acquéreurs à poursuivre en garantie le vendeur-constructeur et la Sarl [E], ils ont seulement été diligents et prudents afin d'assurer la préservation de leurs droits.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique 23 février 2022, la Sa Sma, intimée, demande à la cour, au visa des articles 123-1, 1641, et suivants, 1792 et suivants du code civil, de :
À titre principal,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel en ce qu'il a jugé qu'aucune réception n'avait eu lieu,
- débouter Mme [Y] et M. [T] de l'ensemble de leurs demandes,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum Mme [Y] et M. [T] à lui régler la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure,
Y ajoutant,
- condamner in solidum Mme [Y] et M. [T] à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente procédure dont distraction à la Scp Malet en application de l'article 699 du code de procédure civile,
À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour jugerait y avoir lieu à réception et application de la garantie décennale,
- débouter Mme [Y] et M. [T] de l'intégralité de leurs demandes d'indemnisation des désordres, lesdits désordres étant parfaitement décelables par les acquéreurs au moment de la vente,
- condamner in solidum Mme [Y] et M. [T] à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente procédure dont distraction à la Scp Malet en application de l'article 699 du code de procédure civile,
À titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour jugeait y avoir lieu à indemnisation des désordres et malfaçons invoqués par les consorts [T]-[Y],
- débouter en tout état de cause Mme [Y] et M. [T] de leur demande de condamnation à son encontre en qualité d'assureur de la Sarl [E] au titre des travaux de reprise de la ventilation,
En ce qui concerne les travaux du réseau d'assainissement,
- retenir l'évaluation de M. [Z] expert judiciaire et fixer à la somme de 723,32 hors taxes les travaux de reprise du puisard,
En ce qui concerne les travaux relatifs à la reprise du plancher, de la charpente et de la façade bois,
- retenir l'évaluation de M. [Z] expert judiciaire,
- débouter Mme [Y] et M. [T] de leur demande d'indemnisation des travaux structurels plancher en zone chantier,
- fixer et limiter à la seule somme de 20 743,74 euros hors taxes le montant de l'indemnisation à répartir entre M. [L] et elle en qualité d'assureur
de la Sarl [E] ;
En ce qui concerne les travaux de reprise des baies vitrées et des volets roulants,
- retenir l'évaluation de M. [Z] et,
- fixer à la seule somme de 2 166,37 euros hors taxes (20% de sa garantie) le montant de l'indemnisation qui est due par elle en sa qualité d'assureur de la Sarl [E],
En ce qui concerne les travaux de reprise de la couverture et de la zinguerie,
- débouter, en l'absence de désordres avérés, Mme [Y] et M. [T] de leur demande d'indemnisation au titre des travaux de reprise de la couverture,
- juger qu'il y a lieu de fixer à la seule somme de 847,87 euros hors taxes le montant des travaux de reprise de la zinguerie,
En ce qui concerne la demande d'indemnisation des travaux de reprise des désordres affectant l'étanchéité de l'enduit en façade,
- débouter Mme [Y] et M. [T] de leur demande d'indemnisation à ce titre,
En ce qui concerne la demande d'indemnisation des travaux de reprise de l'étanchéité de l'enduit de façade sur cour,
- débouter Mme [Y] et M. [T] de leur demande d'indemnisation à ce titre s'agissant de désordres purement d'ordre esthétique,
En ce qui concerne la demande d'indemnisation des préjudices immatériels et du préjudice moral de Mme [Y] et M. [T],
- fixer à la seule somme de 170 euros /mois le montant du préjudice de jouissance,
- débouter Mme [Y] et M. [T] de leur demande d'indemnisation du préjudice moral, de prise en charge des frais irrépétibles et notamment celle des frais d'expertise de M. [O],
- débouter Mme [Y] et M. [T] de leur demande de condamnation au titre de l'assistance technique lors des opérations d'expertise,
- débouter Mme [Y] et M. [T] de leur demande d'indemnisation au titre des frais de déménagement, réaménagement, et de relogement,
- débouter Mme [Y] et M. [T] de leur demande de prise en charge du coût d'une assurance dommage ouvrage,
- débouter Mme [Y] et M. [T] de leur demande de condamnation in solidum de M. [L], de la Sarl [E] et d'elle son assureur pour l'indemnisation des travaux non effectués par la Sarl [E] soit pour les travaux de placoplâtre, de plâtrerie, d'installation électrique, de carrelage et de ventilation,
- débouter Mme [Y] et M. [T] de leur demande d'indemnisation au titre des désordres intermédiaires,
- juger qu'en tout état de cause en qualité d'assureur de la Sarl [E], elle est en droit d'opposer sa franchise contractuelle (de 1.5 de base) aux tiers dans les proportions prévues pour les dommages immatériels.
À l'appui de ses prétentions, l'intimée soutient que :
- l'immeuble étant en cours de rénovation et non achevé, comme cela est confirmé par le transfert du permis de construire au profit des acquéreurs, il ne peut y avoir de réception de l'ouvrage,
- l'acte de vente indique que l'acquéreur fera son affaire de l'éventuelle non-conformité des travaux réalisés du chef du vendeur et de la régularisation à ses frais des travaux effectués par le vendeur,
- la prise de possession des lieux par M. [L] ne vaut pas réception,
- la réception partielle d'un ouvrage où des travaux n'ont pas été achevés est impossible en vertu du principe de l'unicité de la réception,
- les acquéreurs ont acquis le bien en l'état comme le révèle l'acte de vente et n'ignoraient pas qu'il avait fait l'objet d'une rénovation partielle,
- M. [T] est un professionnel de la construction et a pu déceler les désordres lors des visites du bien avant la vente, comme l'a relevé l'expert judiciaire à l'exception de l'absence de ventilation primaire,
- l'assureur de la Sarl [E] ne couvre après réception que les désordres de nature décennale,
- la Sarl [E] n'a effectué que certains travaux,
- les travaux de la zone chantier, non achevés, ne peuvent être mis à la charge de la Sma,
- plusieurs désordres allégués par les acquéreurs étaient visibles au moment de l'achat,
- les acquéreurs peuvent continuer de vivre dans leur bien immobilier pendant l'exécution des travaux de reprise,
- la souscription d'une assurance dommage-ouvrage par les consorts [T] [Y] n'est pas nécessaire car M. [T] est apte à surveiller la réalisation des travaux,
- le chiffrage du préjudice de jouissance est excessif,
- les consorts [T] [Y] ne justifient pas de leur préjudice moral et du lien de causalité.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique
le 4 septembre 2020, M. [R] [L], intimé, demande à la cour, au visa des articles 1240, 1641 et suivants, 1792 et suivants du code civil, de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et, par conséquent, de':
- débouter Mme [Y] et M. [T] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamner in solidum Mme [Y] et M. [T] à lui payer la somme
de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner in solidum Mme [Y] et M. [T] à lui payer la somme
de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum Mme [Y] et M. [T] aux entiers dépens.
À l'appui de ses prétentions, l'intimé soutient que :
- les travaux n'étaient pas achevés, puisque l'attestation de l'achèvement des travaux ne portait que sur 50% de l'habitation et que l'acte notarié faisait état d'un transfert du permis de construire,
- les acquéreurs ont acheté le bien en l'état et étaient intéressés par le chantier en l'état qu'ils ont accepté,
- il n'y a pas eu de réception des travaux puisque l'ouvrage n'a pas été achevé donc la garantie décennale ne peut trouver à s'appliquer, ni la théorie des désordres intermédiaires,
- l'action en garantie des vices cachés ne peut prospérer puisque M. [L] est un profane tandis que M. [T] est un professionnel du bâtiment, que Mme [Y] a pu profiter de ses connaissances techniques et que les acheteurs agissent solidairement entre eux,
- les désordres étaient apparents lors de la vente comme l'a relevé l'expert judiciaire,
- l'acte de vente comporte une clause en vertu de laquelle l'acquéreur prend le bien en l'état, sans recours contre le vendeur pour les vices apparents et cachés, sauf à ce que le vendeur ait la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ce qui n'est pas le cas en l'espèce,
- le bien litigieux aurait pu être vendu pour 100 000 euros de plus que le prix proposé s'il avait été achevé et non affecté de malfaçons dont les acquéreurs avaient connaissance,
- les acquéreurs avaient l'intention de 'battre monnaie' comme le démontrent les délais qui se sont écoulés entre la vente, l'expertise amiable, la mise en demeure, la saisine du juge des référés, le caractère abusif de la procédure intentée est donc établi.
La Sarl [E] à laquelle la déclaration d'appel a été signifiée conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.
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L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 mars 2022 et l'affaire a été examinée à l'audience du 22 mars 2022.
MOTIVATION
- Sur l'action en indemnisation dirigée à l'encontre de M. [L] et la Sarl [E]:
Dans leurs conclusions, M. [T] et Mme [Y] se fondent en premier lieu sur la garantie décennale mais invoquent également l'application de la responsabilité contractuelle de droit commun et de la garantie des vices cachés.
1. S'agissant de l'action fondée sur la garantie décennale,
1.1. En vertu de l'article 1792-1 du code civil est réputé constructeur tout entrepreneur lié au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage et toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.
M. [L] reconnaît avoir réalisé et fait réaliser des travaux ayant permis de transformer le bien situé au [Adresse 3] de garage en maison d'habitation.
En cette qualité, et compte tenu de ce que les travaux réalisés sont assimilables, par leur importance, à des travaux de construction d'un ouvrage M. [L] est réputé constructeur au sens de l'article 1792-1 du code civil.
La Sarl [E], qui a effectué, selon l'expert judiciaire les lots dallage, façade, toiture, clôture et d'autres travaux non détaillés, était liée par un contrat de louage d'ouvrage avec M. [L], maître de l'ouvrage, et doit donc également être qualifiée de constructeur au sens de l'article 1792-1 du code civil.
1.2. En application des articles 1792 et suivants du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Les désordres affectant des éléments d'équipement, dissociables ou non, d'origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu'ils rendent l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.
Pour relever de la catégorie d'ouvrage, les travaux en cause doivent être accomplis en exécution d'un contrat de louage d'ouvrage et avoir une nature immobilière, caractérisée par l'attache à perpétuelle demeure. Toutefois, peuvent avoir un caractère immobilier les ouvrages importants, dont le déplacement implique des moyens considérables. En outre, les travaux doivent constituer une construction par leur conception, leur ampleur et le recours aux techniques du bâtiment.
1.3. En l'espèce, l'expert judiciaire a retenu que M. [L] avait réalisé en auto-construction la menuiserie extérieure et intérieure, plâtrerie, électricité, chauffage/plomberie/sanitaire/ventilation, carrelage/faïence, peinture tandis que la Sarl [E] était en charge du lot dallage, façade, toiture, clôture et d'autres travaux non détaillés.
M. [L] ne conteste pas les travaux que lui attribue l'expert.
Les travaux exécutés par M. [L] lui-même ou l'entrepreneur qu'il a choisi relèvent de par leur ampleur - transformation d'un garage en maison d'habitation - de la qualification d'ouvrage immobilier.
1.4. L'expert judiciaire a relevé plusieurs désordres :
- la structure du plancher bois créé dans les travées 1 et 2 présente une faiblesse de structure et mérite un renforcement,
- la structure de l'ossature bois constituant la façade est sous-dimensionnée et doit être renforcée,
- la fixation, l'étanchéité à l'air et à l'eau des ouvrages de façade en aluminium et du bardage bois sont à reprendre,
- les attaches de la charpente anciennes sont à consolider,
- l'absence de ventilation primaire des canalisations d'assainissement de la salle de bain,
- des malfaçons affectant les travaux de plâtrerie (visibilité de cloisons, de traitement des joints, défaut de finition des joints),
- les baies vitrées et volets roulants ne ferment pas, et l'absence de finitions ne permet pas d'assurer l'étanchéité à l'aire et à l'eau de la façade,
- le tableau électrique présente des anomalies,
- la toiture comporte des imperfections de mise en 'uvre des faîtages et arêtiers,
- la mauvaise mise en 'uvre de la zinguerie qui nécessite en zone 1 des travaux de reprise des gouttières,
- l'enduit de façade est fissuré et présente des défauts,
- la mauvaise fermeture de la porte de la salle de bain, l'absence de fixation des canalisations sous le meuble cuisine, le défaut de mise en 'uvre du carrelage du salon, le défaut de fixation des tuyaux d'eau, le défaut de fourreau d'un tuyau d'eau traversant un mur, l'absence de vanne.
Les désordres relèvent de la responsabilité décennale dès lors qu'ils rendent l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination ou compromettent sa solidité.
En l'espèce, les désordres sus-évoqués doivent être qualifiés comme tels soit qu'ils compromettent la solidité de la maison (plancher, façades, absence de mise hors d'eau et hors d'air), soit qu'ils portent atteinte à sa destination en affectant la sécurité légitimement attendue, exception faite des désordres purement esthétiques à l'instar des malfaçons affectant les travaux de plâtrerie, la mauvaise fermeture de la porte de la salle de bain, l'absence de fixation des canalisations sous le meuble cuisine, le défaut de mise en 'uvre du carrelage du salon, le défaut de fixation des tuyaux d'eau, le défaut de fourreau d'un tuyau d'eau traversant un mur, l'absence de vanne, que l'expert judiciaire a qualifié de 'travaux d'importance secondaire, souvent d'ordre esthétique'.
Ces désordres esthétiques relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun.
1.5. S'agissant des désordres relevant de la garantie décennale, cette dernière est susceptible de s'appliquer lorsque le désordre est apparu après la réception.
En vertu de l'article 1792-6 du code civil, la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.
Elle peut être expresse ou tacite et dans ce dernier cas, peut consister dans le paiement de l'intégralité des travaux et la prise de possession de l'ouvrage par le maître de l'ouvrage.
L'exigence de la contradiction ne nécessite pas la signature formelle du procès-verbal de réception dès lors que l'entrepreneur a été dûment appelé aux opérations de réception qui peuvent avoir lieu hors de sa présence, le juge étant tenu de relever les faits de nature à établir le caractère contradictoire de la réception à l'égard de l'entreprise à laquelle cette réception est opposée.
La réception de l'ouvrage s'apprécie en la personne du maître de l'ouvrage qui approuve l'ouvrage. Elle est en principe unique. Toutefois, les parties peuvent déroger expressément ou tacitement au principe d'unicité de réception, rendant la réception partielle par lots possible. En outre, il est possible de réceptionner un ouvrage non achevé dès lors que la volonté d'agréer les travaux en l'état est établie.
Qu'il s'agisse des désordres imputables aux travaux réalisés par M. [L] ou l'entrepreneur, il convient de retenir que la réception est intervenue par la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, datée du 1er mars 2014 pour une tranche de travaux à hauteur de 50% de l'habitation, document qui manifeste la volonté de M. [L] tant en sa qualité de maître de l'ouvrage qu'en sa qualité de constructeur d'agréer les travaux effectués.
La réception purge les vices apparents non réservés.
L'expert judiciaire a considéré que les désordres affectant les travaux étaient tous apparents hormis l'absence de ventilation primaire des canalisations d'assainissement de la salle de bain, puisque supposant, pour être décelée, un démontage.
En effet, les désordres et malfaçons qu'il a relevés étaient apparentes ainsi qu'en attestent les photos produites aux débats, et ce, quelle que soit la qualité des acheteurs, profanes ou professionnel de la construction.
Dès lors, seule l'absence de ventilation primaire des canalisations d'assainissement de la salle de bain permet la mise en oeuvre de la garantie décennale de M. [L], qui s'est chargé lui-même de ce lot de travaux.
Les appelants sollicitent une indemnisation à hauteur de 5 100,34 euros pour ce chef de préjudice, selon un devis de la Sarl Atout confort 31. Cependant, il ressort de ce devis que la somme visée correspond à l'évacuation pluviale de la cour et à la présence d'une contre pente sur la canalisation entraînant des retours d'eaux vannes dans la cour qui ne correspondent pas au poste de préjudice litigieux, de sorte que cette somme ne peut être retenue par la cour.
L'expert judiciaire a retenu la somme de 180 euros hors taxes sur la base du devis de la Sarl Atout confort 31 au titre du poste 'ventilation - VMC HS, défaut de montage' (p.25).
M. [L] sera en conséquence condamné à payer à M. [T] et Mme [Y] la somme de 180 euros hors taxes.
Doit donc être infirmé le jugement rendu le 28 janvier 2020 par le tribunal judiciaire d'Albi en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation formée à l'encontre de M. [L] sur ce poste de préjudice.
2. S'agissant de l'action sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, elle concerne les désordres esthétiques, qui sont établis par le rapport d'expertise judiciaire.
2.1. Cependant, il ne saurait être reproché au vendeur constructeur des désordres que les acquéreurs ont pu déceler lors de la vente et qu'ils ont accepté dans l'acte de vente.
L'acte authentique de vente signé les 29 et 30 janvier 2016 indique que le bien vendu est 'une maison à usage d'habitation partiellement rénovée avec garage attenant' (p.4).
Dans la clause relative à'l'état du bien, il est indiqué que 'l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur' (p. 9).
Dans la clause relative au permis de construire - achèvement - conformité,
il est indiqué que le vendeur déclare avoir déposé une déclaration
attestant l'achèvement et la conformité des travaux pour 50% de l'habitation et
attestant de l'achèvement et de la conformité au 1er mars 2014, et que
l'acquéreur reconnaît avoir été informé de la nécessité d'obtenir un transfert du permis de construire et de déposer à l'issue des travaux une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux étant par ailleurs précisé que l'acquéreur est parfaitement informé de la situation et des obligations à sa charge et fait son affaire personnelle sans recours contre le vendeur d'une éventuelle non-conformité sur les travaux réalisés du chef du vendeur (p. 11 et s.).
En l'espèce, la cour retient que les désordres allégués étaient apparents lors de la vente et comme le prévoient les clauses de l'acte authentique, les acquéreurs ont entendu prendre le bien en l'état et pris à leur charge les éventuelles non-conformités des travaux réalisés du fait de M. [L].
Ils seront donc déboutés de leur action en indemnisation des désordres apparents, acceptés par les acheteurs.
3. S'agissant de l'action dirigée contre l'entrepreneur en garantie décennale et responsabilité de droit commun,
3.1.S'agissant des désordres imputables à l'entrepreneur, l'action dont se prévalent M. [T] et Mme [Y] est l'action contractuelle dont était titulaire M. [L] à l'encontre de la Sarl [E]. Or, les désordres relevés étaient apparents comme l'a relevé l'expert judiciaire et tel que cela résulte des photos produites aux débats, de sorte que pour les désordres relevant de la garantie décennale, la réception des travaux, intervenue par la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux le 1er mars 2014, les a purgé.
3.2.S'agissant des désordres esthétiques qui ne relèvent pas de la garantie décennale, que sont les travaux de plâtrerie, la mauvaise fermeture de la porte de la salle de bain, l'absence de fixation des canalisations sous le meuble cuisine, le défaut
de mise en oeuvre du carrelage du salon, le défaut de fixation des tuyaux d'eau, le défaut de fourreau d'un tuyau d'eau traversant un mur, l'absence de vanne, ils ont été effectués par M. [L], de sorte que la responsabilité de droit commun de la Sarl [E] ne saurait être retenue de leur chef.
M. [T] et Mme [Y] seront donc déboutés de leurs demandes dirigées contre la Sarl [E] ainsi que contre son assureur la Sa Sma. Le jugement rendu le 28 janvier 2020 par le tribunal judiciaire d'Albi sera donc confirmé sur ce point.
4. S'agissant de l'action en garantie des vices cachés,
4.1. Lorsqu'une personne vend après achèvement un immeuble qu'elle a construit ou fait construire, l'action en garantie décennale n'est pas exclusive de l'action en garantie des vices cachés de droit commun de l'article 1641 du code civil (3e civ., 17 juin 2009, pourvoi n° 08-15.503, publié), l'acheteur ayant le choix de fonder son action sur la garantie décennale ou la garantie des vices cachés.
M. [T] et Mme [Y] invoquant la garantie des vices cachés, la cour est tenue d'examiner leur action formée sur ce fondement.
4.2. En vertu de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Le vice de la chose s'entend de toute défectuosité qui empêche la chose de rendre pleinement les services que l'on en attend. Il réside dans le mauvais état ou le mauvais fonctionnement de la chose, l'impossibilité de s'en servir dans des conditions satisfaisantes, les conséquences nuisibles produites à l'occasion d'une utilisation normale.
Le vice allégué doit rendre le bien vendu impropre à son usage, être antérieur à la vente et indécelable pour un acquéreur normalement diligent. La charge de la preuve pèse sur l'acquéreur.
En outre, il résulte des articles 1643 à 1646 du même code que le vendeur profane qui ne connaissait pas les vices de la chose vendue est tenu uniquement à la restitution du prix de vente, en tout ou partie selon la gravité des vices et le choix de l'acquéreur de conserver ou non la chose, et au remboursement des frais occasionnés par la vente en cas de résolution, tandis que celui qui en avait connaissance s'expose également au paiement de dommages et intérêts en réparation de l'entier préjudice causé à l'acquéreur. Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices.
En vertu de l'article 1642 du code civil le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
4.3. Les désordres allégués par les consorts [T] [Y] rendent le bien impropre à son usage ou en diminuent l'usage puisqu'ils rendent le bâtiment fragile par
endroits, et affectent l'usage d'habitation auquel le bien litigieux doit normalement répondre.
La condition d'antériorité des défauts établie par la réalisation d'une expertise amiable moins d'un mois après la conclusion du contrat de vente, n'est pas discutée par les parties.
La garantie des vices cachés ne peut s'appliquer qu'à des défauts d'une particulière gravité échappant à l'examen attentif au moment de l'achat.
Dès lors, doivent être qualifiés de vices apparents non seulement ceux qui sont ostensibles et que révèle un examen superficiel mais également ceux qu'un acheteur de diligence moyenne aurait pu découvrir en procédant à des vérifications élémentaires.
L'acquéreur ne peut être tenu de se faire assister d'un homme de l'art.
Cependant, lorsque le contrat est conclu par deux acquéreurs, dont l'un est un professionnel de la construction, alors le caractère apparent ou caché des vices s'apprécie globalement, le juge devant tenir compte de l'assistance d'un acquéreur par un homme de l'art, a fortiori lorsque celui-ci est également acquéreur du bien.
M. [L] soutient que M. [T] est un professionnel du bâtiment, ce que ce dernier ne dément pas.
Il ressort des pièces produites au débat que M. [T] est associé et gérant d'une société ayant une activité de couverture, zinguerie, charpente et ossature bois.
Les défauts affectant le plancher bois, l'ossature bois constituant la façade, les ouvrages de façade, les attaches de la charpente, la toiture, la zinguerie ne pouvaient donc légitimement être ignorés de lui et du co-acquéreur.
Les malfaçons affectant les travaux de plâtrerie, les baies vitrées et volets roulants, le tableau électrique, la porte de la salle de bain, les canalisations sous le meuble cuisine, le carrelage du salon, les tuyaux d'eau, le tuyau d'eau traversant un mur et la vanne sont des défauts qu'un acquéreur profane pouvait aisément déceler par suite d'un examen normalement diligent de la maison objet de la vente.
Seule l'absence de ventilation primaire des canalisations d'assainissement de la salle de bain constitue un vice caché puisqu'elle nécessitait, comme l'a retenu l'expert judiciaire, un démontage pour être décelée.
Ce désordre étant déjà réparé sur le fondement de la garantie décennale, la demande le concernant mais fondée sur la garantie des vices cachés est donc sans objet.
- Sur l'action pour procédure abusive dirigée à l'encontre de M. [T] et
Mme [Y] :
4. L'exercice d'une action en justice est susceptible d'engager la responsabilité
des plaideurs en présence d'une faute faisant dégénérer en abus le droit d'agir en justice.
Cependant, ne sont pas caractérisées en l'espèce les circonstances propres à retenir l'existence d'une faute de M. [T] et Mme [Y] dans l'exercice de leur droit de former appel, le fait que leur action ait été rejetée en première instance et globalement rejetée en appel ne suffisant pas à la rendre abusive, de même que la chronologie des faits et procédures engagées, de sorte que la demande doit être rejetée.
Doit être infirmé le jugement rendu le 28 janvier 2020 par le tribunal judiciaire d'Albi en ce qu'il a condamné in solidum Mme [Y] et M. [T] à payer M. [L] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts.
- Sur les dépens et frais irrépétibles :
5. Il résulte de l'économie générale du litige ayant donné lieu à une condamnation très partielle de M. [L] que M. [T] et Mme [Y] sont les parties principalement perdantes de ce procès au sens de l'article 696 du code de procédure civile. Ces derniers seront tenus aux entiers dépens de première instance et d'appel sans solidarité qu'aucune disposition au principal de l'arrêt ne justifie. Le jugement sera réformé sur ce point.
6. Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de M. [L] les frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer en première instance comme en appel. Ce dernier sera débouté de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et le jugement sera également réformé sur ce point.
Doit en revanche être confirmé ledit jugement en ce qu'il a condamné les consorts [T] [Y] à payer à la Sa Sma la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance. Les appelant seront condamnés à payer à cette partie la somme de 2 000 euros sur le même fondement au titre frais irrépétibles exposés en appel.
Tenus aux dépens, les consorts [T] [Y] ne peuvent solliciter le bénéfice d'une indemnité au même titre.
PAR CES MOTIFS':
La cour statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 28 janvier 2020 par le tribunal judiciaire d'Albi en
ce qu'il a :
- rejeté l'action formée à l'encontre de la Sarl [E] et son assureur la Sa Sma,
- condamné M. [X] [T] et Mme [K] [Y] à payer à la Sa Sma la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.
L'infirme pour le surplus.
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne M. [R] [L] à payer à M. [X] [T] et Mme [K] [Y] la somme de 180 euros hors taxes au titre du désordre affectant la ventilation primaire.
Rejette les autres demandes en indemnisation présentées par M. [X] [T] et Mme [K] [Y] à l'encontre de M. [R] [L].
Condamne M. [X] [T] et Mme [K] [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel en compris les frais de référé-expertise.
Rejette les demandes de M. [R] [L] formées au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.
Condamne M. [X] [T] et Mme [K] [Y] à payer à la Sa Sma la somme de 2'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute M. [X] [T] et Mme [K] [Y] de leur demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par M. DEFIX, président et par C.DELVER, greffier.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
C.DELVER M.DEFIX
