30/05/2022
ARRÊT N°
N° RG 21/02676 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OHH6
MD/NB
Décision déférée du 25 Mai 2021 - Juge de la mise en état de TOULOUSE - 20/02067
(Mme. [X])
[G] [D] [K]
C/
S.E.L.A.R.L. OLIVIER SOULOUMIAC - FRANCOIS TREMOSA - [Y] [Z]
INFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU TRENTE MAI DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANT
Monsieur [G] [D] [K]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Jean-paul BOUCHE de la SELARL BOUCHE JEAN-PAUL, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
S.E.L.A.R.L. OLIVIER SOULOUMIAC - FRANCOIS TREMOSA - [Y] [Z], société d'exercice libéral à responsabilité limitée titulaire d'un Office Notarial, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social de ladite société.
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 07 Mars 2022 en audience publique, devant la Cour composée de :
M. DEFIX, président
J.C. GARRIGUES, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : N. DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par C. GIRAUD, Directrice des services de greffe.
EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE
Suivant promesse unilatérale en date du 26 février 2015, MM. [O] et [G] [D] [K] ont consenti à la Sci Vinmarc la vente d'un immeuble dont ils étaient propriétaires, moyennant le prix de 500 000 euros.
Un droit d'usage et d'habitation a été réservé au profit de M. [G] [D] [K], lequel a été évalué à la somme de 39 600 euros, à déduire du prix de vente.
La vente définitive est intervenue, par acte authentique dressé le 5 novembre 2015 par Maître [Y] [Z], notaire à [Localité 2], pour le prix de 460 400 euros.
Estimant que le prix du m² au quartier [Adresse 4] à [Localité 2] où se trouve situé l'immeuble vendu était d'environ 3 800 euros, M. [G] [D] [K] a considéré que le notaire instrumentaire ne l'avait pas correctement conseillé puisque son bien aurait été vendu pour une somme bien inférieure à sa valeur vénale.
Par acte d'huissier en date du 1er juillet 2020, M. [G] [D] [K] a fait assigner la Selarl Souloumiac -Tremosa - [Z] devant le tribunal judiciaire de Toulouse.
Par ordonnance du 25 mai 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a :
- déclaré irrecevable comme prescrite l'action introduite par M. [G] [D] [K] à l'encontre de la Selarl Souloumiac - Tremosa - [Z],
- rejeté le surplus des demandes,
- rejeté les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [G] [D] [K] aux entiers dépens de l'instance.
Pour statuer ainsi, le premier juge a rappelé que l'action en responsabilité ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé la victime, et qu'en l'espèce, l'action entreprise par M. [D] [K] était prescrite, le délai pour agir ayant couru à compter de la date de la promesse unilatérale de vente à laquelle il était tenu, même si celle-ci n'était pas encore réitérée. Le juge de la mise en état a aussi considéré que les manoeuvres invoquées par le demandeur n'étaient ni explicitées ni prouvées et que, nonobstant l'âge de l'intéressé, ce dernier était en mesure de se rapprocher d'un professionnel pour avoir une idée de la valeur vénale de son bien et des prix habituellement pratiqués dans son secteur, librement accessibles.
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Par déclaration en date du 16 juin 2021, M. [G] [D] [K] a relevé appel de cette ordonnance, concernant l'ensemble de ses dispositions.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 19 juillet 2021,
M. [G] [D] [K], appelant, demande à la cour, au visa des articles 2224 et 2233, 700 du code de procédure civile, de réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance dont appel, et statuant à nouveau, de :
- rejeter l'ensemble des demandes de la Selarl Olivier Souloumiac - François Tremosa - [Y] [Z],
- juger que son action n'est pas prescrite,
- condamner la Selarl Olivier Souloumiac - François Tremosa - [Y] [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la Selarl Olivier Souloumiac - François Tremosa - [Y] [Z] aux entiers dépens.
M. [D] [K] a considéré que l'argumentation développée par le premier juge est inopérante dans la mesure où il s'agit de rechercher la responsabilité du notaire sur le fondement de l'obligation de Conseil et non sur des man'uvres et qu'il est absurde de lui reprocher de ne pas s'être rapproché d'un professionnel alors même qu'il s'est justement fait accompagner par le notaire.
Rappelant la chronologie de la vente sur la base d'une promesse assortie d'un délai deux fois prolongé par avenants, M. [D] [K] a invoqué l'article 2233 du code civil disposant que la prescription ne court pas à l'égard d'une créance qui dépend d'une condition, jusqu'à ce que la condition arrive et a précisé que la jurisprudence étendait cette solution aux droits rééls, le délai ne courant ainsi que du jour de la réalisation de la condition suspensive stipulée dans la promesse unilatérale si cette réalisation intervient postérieurement à la levée de l'option ainsi que cela a déjà été jugé en matière de lésion. Il a ajouté que la jurisprudence considère traditionnellement qu'en matière de promesses de vente, il y a une absence de manquement à l'obligation de conseil du notaire, s'agissant d'un compromis, acte seulement préparatoire à la vente.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 5 août 2021, la Selarl Olivier Souloumiac - François Tremosa - [Y] [Z], intimée, demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance dont appel et de débouter l'appelant de l'ensemble de ses demandes en ce qu'elles sont irrecevables pour être prescrites ainsi que de le condamner au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.
La société intimée soutient qu'en matière de vente immobilière, c'est au jour où le vendeur consent définitivement au prix de vente le liant ainsi à son acquéreur qu'il convient de se placer pour faire courir le délai de cinq ans prévu à l'article 2224 du code civil dès lors que c'est à compter de cette détermination irréversible dudit prix de vente que le dommage qui pourrait être constitué par sa vileté ou son caractère lésionnaire est censé être connu de lui à défaut de démonstration du contraire, sauf à lui permettre à défaut de fixer à son bon vouloir le point de départ du délai de prescription, ce qui ne pourrait qu'aboutir qu'à une imprescriptibilité de principe.
Elle a ajouté que le notaire avait été en l'espèce requis par les deux parties contractantes après qu'elles eurent librement et directement convenu entre elles du prix de vente, hors sa présence et sans son intervention de sorte qu'il n'avait pas au titre de son devoir de conseil à vérifier si ledit prix de vente fixé correspondait à la valeur réelle du bien immobilier vendu, notamment en considération du marché de l'immobilier dans le secteur considéré, et que le promettant était, dès le jour de la signature de la promesse unilatérale de vente, en mesure de relever les faits sur lesquels il fonde les griefs opposés aujourd'hui au notaire.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 février 2022. L'affaire a été examinée à l'audience du 7 mars 2022.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Selon l'article 2224 du code civil, 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'.
En l'espèce, M. [D] [K] a fait assigner la Selarl Souloumiac-Tremosa-[Z] aux fins de voir déclarer cette dernière responsable d'un préjudice lié à un manquement du notaire à son obligation de conseil sur la valeur du bien et non aux fins de voir annuler la vente pour vileté du prix ou un quelconque vice du consentement.
La question du point de départ de la prescription de l'action personnelle entreprise à l'endroit de la société notariale est indépendante de celle du bien fondé de cette action et notamment de l'étendue du devoir de conseil du notaire.
Il résulte de l'article 2224 précité que la prescription d'une action en responsabilité court à compter de la manifestation du dommage et non de la commission de la faute.
Ainsi, il appartient seulement au juge saisi de ladite action de vérifier à partir de quel moment M. [D] [K] était en mesure de connaître le dommage dont il se prévaut et non la date du manquement du notaire à ses obligations.
S'agissant ici de la question de la valeur réelle du bien qui aurait été supérieure au prix de vente, la manifestation du dommage se déduit de l'engagement du vendeur sur la base du prix litigieux, certes irrévocable durant la durée d'effet de la promesse mais devenu définitif à la suite de la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse soit en l'espèce à la date du 5 novembre 2015, date de la signature de l'acte authentique de vente scellant cette levée de l'option dans le délai contractuellement prorogé.
Dès lors, en assignant la société notariale par acte d'huissier du 1er juillet 2020,
M. [D] [K] était recevable à agir contre elle. L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en toutes ses dispositions.
La selarl Olivier Souloumiac - François Tremosa - [Y] [Z] sera tenue des dépens de l'incident de première instance et de l'instance d'appel de l'ordonnance infirmée.
M. [D] [K] est en droit de réclamer l'indemnisation des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer à l'occasion de cette procédure d'appel. La selarl Olivier Souloumiac - François Tremosa - [Y] [Z] sera tenue de lui payer la somme de
1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La selarl Olivier Souloumiac - François Tremosa - [Y] [Z], tenue aux dépens, sera déboutée de sa propre demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme l'ordonnance rendue le 25 mai 2021 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions.
Déclare recevable l'action engagée par M. [G] [D] [K] contre la selarl Olivier Souloumiac - François Tremosa - [Y] [Z].
Condamne la selarl Olivier Souloumiac - François Tremosa - [Y] [Z] aux dépens de l'incident de première instance et de l'instance d'appel.
Condamne la selarl Olivier Souloumiac - François Tremosa - [Y] [Z] à payer à M. [G] [D] [K] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute la selarl Olivier Souloumiac - François Tremosa - [Y] [Z] de sa propre demande à ce même titre.
La Directrice des services de greffe,Le Président,
C. GIRAUDM. DEFIX
