30/05/2022
ARRÊT N°
N° RG 20/00127 - N° Portalis DBVI-V-B7E-NMXF
MD/NB
Décision déférée du 19 Novembre 2019 - Tribunal de Grande Instance d'ALBI - 18/00586
(Mme. [L])
[V] [Z]
SA MMA IARD
C/
[F] [P]
[H] [U] épouse [P]
INFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU TRENTE MAI DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTS
Maître [V] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE
SA MMA IARD, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social de la société.
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Monsieur [F] [P]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Me Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [H] [U] épouse [P]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Mars 2022, en audience publique, devant M. DEFIX et Madame LECLERCQ, magistrats chargés de rapporter l'affaire, les parties ne s'y étant pas opposées. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
M. DEFIX, président
M. GARRIGUES, conseiller
Mme. LECLERCQ, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : N. DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par C. GIRAUD, Directrice des services de greffe.
EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Suivant compromis signé le 13 mai 2016 par devant Maître [V] [Z], notaire à [Localité 5] (81), M. [F] [P] et Mme [H] [U] épouse [P] ont vendu à M. [T] [D] une maison d'habitation sise à [Localité 7], lieudit [Localité 6], au prix de 290 000 euros.
Le prix de vente était payable comptant par virement au jour de la signature de l'acte authentique initialement fixé au 6 août 2016, M. [D] ayant indiqué ne pas avoir recours à un prêt, et devant régler, préalablement dans les 10 jours du compromis, la somme de
14 500 euros en l'étude du notaire au titre du dépôt de garantie.
M. [D] n'ayant versé ni le dépôt de garantie, ni le prix de vente, Maître [Z] l'a mis en demeure, par courrier recommandé du 1er septembre 2016, de verser sans délai le montant du prix de vente et de la provision sur le compte de l'étude à la Caisse des dépôts et consignations, de justifier de l'origine des fonds et de se rendre à l'office notarial le 14 septembre 2016 pour régulariser I'acte authentique.
Toutefois, l'acquéreur ne s'est pas exécuté et ne s'est pas présenté pour la signature de l'acte.
Par courrier recommandé du 4 octobre 2016, M. et Mme [P] se sont prévalus de la caducité du compromis de vente et ont pu ainsi remettre leur bien à la vente.
Par acte d'huissier en date du 27 janvier 2017, M. et Mme [P] ont saisi le tribunal de grande instance d'Albi, qui, par jugement en date du 19 mai 2017, a condamné M. [D] à payer aux consorts [P], la somme de 29 000 euros au titre de la clause pénale ainsi que la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le tribunal a rejeté le surplus des demandes indemnitaires et a condamné M. [D] aux dépens de l'instance.
Les mesures d'exécution sont intervenues sans succès du fait de l'insolvabilité de
M. [D].
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Par actes d'huissier des 28 mars 2018 et 4 avril 2018, M. et Mme [P], estimant que le notaire avait manqué à son obligation de conseil, ont assigné, devant le tribunal de grande instance d'Albi, Maître [Z] et son assureur la Sa Mma Iard en responsabilité.
Par jugement contradictoire du 19 novembre 2019, le tribunal de grande instance d'Albi a :
- dit que Maître [Z] a manqué à son obligation de conseil et commis ainsi une faute qui engage sa responsabilité civile délictuelle,
- condamné solidairement Maître [Z] et son assureur la Sa Mma Iard à payer à M. et
Mme [P] la somme de 30 000 euros de dommages et intérêts,
- débouté M. et Mme [P] de leurs autres demandes indemnitaires,
- débouté M. et Mme [P] de leur demande de paiement de Ia somme de 2 167,88 euros au titre des frais de procédure engagés pour l'application de la clause pénale.
- condamné solidairement Maître [Z] et son assureur la Sa Mma Iard à payer à M. et
Mme [P] Ia somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral,
- condamné solidairement Maître [Z] et son assureur la Sa Mma Iard à payer à M. et
Mme [P] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
- condamné solidairement Me [Z] et son assureur la Sa Mma Iard aux entiers dépens de I'instance.
Pour en décider ainsi, le tribunal a, après avoir relevé que les vendeurs avaient négocié directement avec l'acquéreur sans passer par une agence immobilière et donc sans vérification de l'identitié, de la capacité juridique et du domicile de ce dernier, créant ainsi à la charge du notaire un devoir de vérification qu'il n'a pas accompli, considéré qu'il n'était pas contesté que Maître [Z] n'avait pas informé M. et Mme [P] de l'absence de versement du dépôt de garantie dans les dix jours de l'acte ni mis l'acquéreur en demeure de verser cette somme, alors que cette défaillance aurait dû alerter le notaire et le conduire à mener des investigations complémentaires sur la solvabilité de l'acquéreur, manquant ainsi à son devoir d'information et de conseil.
Sur le préjudice, le tribunal a considéré que le dommage résultant de l'absence de versement du montant de la clause pénale est sans lien de causalité avec la faute du notaire mais que celui découlant de cette faute réside dans la perte de chance de n'avoir pas recours à un prêt immobilier relais (en l'espèce de 200 000 euros sur 24 mois) pour l'acquisition de leur nouvelle maison et a évalué ce préjudice à 30 000 euros. Le tribunal a dépouté les époux [P] de leurs demandes tendant à l'indemnisation des frais de procédure engagés pour l'application de la clause pénale mais a indemnisé le préjudice moral.
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Par déclaration en date du 11 janvier 2020, Maître [Z] et la Sa Mma Iard ont relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :
- retenu la responsabilité civile professionnelle de Maître [Z] en disant que le notaire avait manqué à son obligation de conseil et commis ainsi une faute engageant sa responsabilité,
- condamné solidairement Me [Z] et son assureur la Sa Mma Iard à payer à M. et Mme [P] en réparation du préjudice indemnisable, analysé comme une perte de chance de ne pas avoir recours à un prêt relais de 200 000 euros sur 24 mois, la somme de 30 000 euros de dommages et intérêts ainsi qu'à leur payer la somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral,
- condamné solidairement Me [Z] et son assureur la Sa Mma Iard à payer à M. et Mme [P] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure,
- condamné solidairement Me [Z] et son assureur la Sa Mma Iard aux entiers dépens de l'instance en ordonnant l'exécution provisoire de la décision.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 28 septembre 2020, Maître [Z] et la Sa Mma Iard, appelants, demandent à la cour, au visa de l'article 1382 du code civil applicable au cas d'espèce devenu 1240 dudit code, de réformer en toutes ses dispositions le jugement déféré et statuant à nouveau, de :
- dire que le seul manquement susceptible d'être imputé à faute à Maître [Z] et qui ne saurait consister que dans le défaut d'information immédiate de M. et Mme [P] du défaut de paiement du dépôt de garantie lequel n'a cependant pu occasionner aucun préjudice indemnisable, fut-ce au titre d'une perte de chance d'éviter la souscription du prêt relais litigieux,
- débouter en conséquence M. et Mme [P] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions et de leur appel incident,
- les condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel,
- à titre subsidiaire, si le principe de la perte de chance d'éviter la souscription du prêt relais devait être confirmée, dire que ladite perte de chance ne saurait excéder '10 % du coût réel dudit prêt relais, soit la somme de 15 450 euros, soit encore une somme de 1 545 euros à titre de dommages et intérêts',
- fixer en conséquence le montant des dommages et intérêts susceptibles d'être alloués aux époux [P] à la somme de 1 545 euros,
- débouter M. et Mme [P] du surplus de toutes leurs demandes indemnitaires,
- les condamner aux entiers dépens d'appel.
Les appelants soulignent le fait que M. et Mme [P] avaient directement engagé des pourparlers avec M. [D] hors la présence du notaire qui n'avait, au stade de l'établissement du compromis de vente qui n'est qu'un acte préparatoire, aucune obligation de s'assurer de la solvabilité de l'acquéreur en l'absence d'éléments suspects portés à sa connaissance antérieurement à la signature du compromis. Les appelants ajoutent que la faculté de recourir, le cas échéant, à un prêt relais avait été envisagée dans le compromis par la stipulation d'une condition suspensive faite exclusivement dans leur intérêt. Ils insistent également sur le caractère postérieur à la signature de l'avant-contrat du défaut de paiement du dépôt de garantie, rendant la vérification de solvabilité exigée du premier juge inopérante pour prévenir tout engagement des vendeurs pour l'acquisition d'un nouvel immeuble, déjà en cours.
Ils ajoutent que les vendeurs se contredisent en affirmant avoir été privés de la faculté d'opposer plus tôt la caducité de leur engagement à l'égard de M. [D] et soutenir que leurs tentatives de démarches amiables avec ce dernier ne sauraient leur être reprochées, étant ainsi à l'origine du retard qu'ils dénoncent, ces derniers ne démontrant pas qu'ils auraient été en capacité de pouvoir immédiatement trouver un nouvel acquéreur de telle sorte que la perte de chance de pouvoir éviter la souscription d'un prêt relais était purement hypothétique.
Considérant que M. et Mme [P] s'étaient parallalèment engagés à justifier de leurs démarches pour l'obtention d'un tel prêt dans le délai d'un mois à compter de la signature du compromis passé pour l'acquisition de leur nouvelle maison, expirant avant la signature du compromis avec M. [D] cela d'autant que ce dernier contrat comportait de multiples conditions suspensives dont rien ne permettait d'affirmer qu'elles auraient pu être acquises à la date prévue.
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 9 juillet 2020,
M. [F] [P] et Mme [H] [U] épouse [P], intimés, demandent à la cour, au visa de l'article 1240 du code civil, de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a dit que Maître [Z] a manqué à son obligation de conseil et commis ainsi une faute qui engage sa responsabilité civile délictuelle et 'l'a condamné solidairement avec son assureur Mma Iard au paiement de dommages et intérêts, des articles 700 et dépens'.
Demandant de statuer à nouveau pour le surplus, les intimés sollicitent la condamnation de Maître [Z] et son 'assureur Mma Iard' à leur payer sommes suivantes :
* 90 193.76 euros au titre des frais générés par l'échec de la vente du 13 mai 2016,
* 2 167,88 euros au titre des frais de procédure qui ont dû être engagés pour l'application de la clause pénale,
* 4 000 euros au titre du préjudice moral,
* 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Les intimés considèrent que le tribunal a justement jugé que Maître [Z] avait manqué à son devoir de conseil et à son devoir de loyauté envers les vendeurs ce qui constitue une faute pour laquelle il engage sa responsabilité civile délictuelle en n'ayant pas vérifié l'identité et la solvabilité de l'acquéreur alors que l'huissier instrumentaire à l'occasion de la précédente instance avait pu recueillir les informations démontrant son insolvabilité dès avant la date des faits et sur sa véritable adresse alors que le devoir de conseil qui pèse sur le notaire s'étend à l'ensemble de ses activités, en ce compris la régularisation des actes sous seing privé dont il doit garantir la validité et l'efficacité, devant à ce titre procurer aux parties une information complète et claire.
Ils insistent sur le fait que Maître [Z] était également rédacteur de l'acte d'achat de la maison d'[Localité 5] et était parfaitement avisé que les fonds perçus de la vente de la maison de [Localité 7] serviraient à financer l'achat de la maison d'[Localité 5] et rendaient le recours à un prêt sans objet, la signature des deux actes étant prévue le même jour.
Ils soutiennent que s'ils avaient été avisés du défaut de paiement du dépôt de garantie
dès le départ soit dans les dix jours du compromis du 13 mai 2016, ils n'auraient pas
poursuivi la vente et que cette défaillance aurait dû alerter sur le défaut de solvabilité. Ils demandent la réparation du préjudice directement lié à cette faute constitué des frais liés au crédit (de dossier, intérêts et assurance), de l'indemnité d'occupation de la maison d'[Localité 5], des frais d'entretien de la maison de [Localité 7], des frais de justice pour l'exécution du paiement de la clause pénale, du préjudice moral subi.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 février 2022 et l'affaire a été examinée à l'audience du 7 mars 2022.
MOTIVATION DE LA DÉCISION :
1. Le notaire est responsable sur le fondement de l'article 1382 du code civil, en sa rédaction applicable au litige, des manquements à son obligation d'information et de conseil et à celle qui lui incombe d'assurer l'efficacité des actes qu'il reçoit.
1.1 La responsabilité du notaire rédacteur d'un avant contrat est susceptible d'être engagée si la preuve d'une faute de sa part est rapportée, ainsi que celle des préjudices qui en découleraient. Le devoir de conseil et d'information du notaire qui s'exerce préalablement à la conclusion de l'acte pour assurer son efficacité ne s'étend pas, en l'absence de mission particulière confiée au notaire, à la garantie des obligations souscrites par les parties qui ne relèvent que de leur seule initiative.
1.2 S'agissant de la solvabilité de l'acquéreur, il convient de rappeler qu'aucune faute ne peut être reprochée au notaire s'il n'est pas démontré que celui-ci était en possession d'éléments lui permettant de douter de la solvabilité de ce dernier.
En l'espèce, il est constant que M. et Mme [P] ont négocié directement avec
M. [T] [D] sans passer par une agence immobilière et il doit être constaté qu'ils n'indiquent nullement comment ils sont entrés en contact avec celui-ci ni les informations qu'ils ont pu communiquer au notaire. Au stade de l'avant-contrat, le notaire n'avait pas à opérer des
vérifications spéciales dès lors qu'il n'était destinataire d'aucune information péjorative sur les capacités financières de cet acquéreur déclarant exactement être militaire à la retraite et divorcé sans que ces mentions fassent présumer une absence de solvabilité.
Il ne saurait être opposé des investigations faites un an plus tard par huissier disposant de pouvoirs différents pas plus que le défaut de paiement du dépôt de garantie qui, par défintion, est postérieur à la signature du compromis.
1.3 Enfin, s'agissant de l'adresse de l'acquéreur, il ressort des pièces versées au dossier que si le notaire a écrit en septembre 2016 à M. [D] à une adresse à [Localité 5] ches 'M. et Mme [J] [D]', l'accusé de réception de la lettre recommandée envoyée à l'intéressé le 4 octobre 2016 à l'adresse déclarée à l'acte ([R]) a été retourné signé sans qu'il soit démontré ni même allégué qu'il ne s'agit pas de la signature de l'intéressé (pièce n°3 du dossier des appelants) identique à celle figurant sur l'accusé de réception de celle adressée le même jour à [Localité 5].
Au bénéfice des rappels qui précèdent sur l'étendue des vérifications pouvant être exigées du notaire à ce stade de l'opération contractuelle en cours, Il ne peut être reproché de faute au notaire sur ce point.
1.4 Il est établi que le notaire, n'a pas informé les vendeurs avant le 6 août 2016, date prévue pour la signature des actes authentiques, du non-versement de la somme de
14 500 euros au titre du dépôt de garantie par l'acquéreur dans le délai de huit jours imparti par le compromis.
En n'informant pas le vendeur de l'absence de versement de ce dépôt de garantie en son étude dans le délai contractuellement imparti, le notaire a commis une faute alors que les vendeurs auraient pu, s'ils avaient disposé de cette information, se prévaloir de la caducité du compromis dès la fin du mois de mai 2016.
2. Toutefois, les vendeurs ne peuvent se prévaloir au titre de la réparation de leur préjudice d'une perte de chance d'avoir pu trouver un nouvel acquéreur durant la période litigieuse d'immobilisation de leur bien et d'éviter des frais tels que ceux liés au recours d'un prêt relais que si ce préjudice est en lien de causalité directe et certaine avec la faute du notaire.
Certes, les vendeurs rappellent que le notaire était le rédacteur des actes relatifs à des opérations parallèles de vente du bien immobilier de M. et Mme [P] et d'achat par ces derniers d'un nouvel immeuble.
Il résulte de la chronologie de ces opérations que M. et Mme [P] ont d'abord saisi Maître [Z] de la préparation d'un compromis pour l'achat d'une maison à [Localité 5] alors qu'ils n'avaient pas encore trouvé d'acquéreur pour leur maison de [Localité 7]. Ils indiquent dans leurs écritures que le compromis d'achat a été signé le 29 avril 2016 avant que le compromis de vente ne soit signé le 13 mai 2016, reconnaissant que sur les conseils du notaire, la clause relative au financement par un emprunt a été laissée dans le premier compromis.
Cette clause en la forme d'une condition suspensive avait été stipulée dans l'intérêt exclusif de M. et Mme [P] et n'avait pour but que de garantir les droits de ces derniers dans le cadre d'une opération qui comportait des risques évidents en cas de non réalisation de la vente de leur propre bien immobilier.
lls avaient cependant consenti dans cette clause sous peine de caducité susceptible d'être invoquée par la venderesse, l'obligation de justifier au notaire des démarches tendant à l'obtention d'un tel prêt dans le délai d'un mois à compter de la signature du compromis soit avant le 29 mai 2016, date postérieure de quelques jours de celle de l'expiration du délai imparti pour le dépôt de garantie par M. [D].
Le principe et même la probabilité d'une mise en oeuvre d'un prêt relais étaient très fortement au coeur de cette opération dont M. et Mme [P] ont fait le choix d'entreprendre la réalisation dans des conditions de délai qui laissaient très peu de temps pour trouver une situation alternative en cas de défaillance de M. [D] de telle sorte que l'information attendue du notaire sur le défaut de paiement du dépôt de garantie, eût-elle été donnée le jour même de l'expiration du délai de huit jours imparti à l'acquéreur, aurait été sans portée pratique pour éviter le recours à un prêt relais sauf à bénéficier de la bienveillance de la venderesse du nouveau bien en n'exerçant pas ses droits en l'absence de justification des démarches imposées à M. et Mme [P].
Ensuite, le notaire oppose également à bon droit le fait que malgré l'information qu'ils estiment comme tardive, M. et Mme [P] n'ont mis en demeure M. [D], par l'envoi recommandé avec accusé de réception d'un courrier que le 1er septembre 2016, soit un mois après le constat de la défaillance de dernier qui ne s'était pas présenté le jour prévu pour la réitération de l'acte, de régler le dépôt de garantie au moins trois jours avant la nouvelle date prévue pour la signature de l'acte authentique fixée au 14 septembre 2016 et qu'ils ont cherché à négocier avec celui-ci l'exécution du compromis plutôt que de rechercher un nouvel acquéreur après le constat de la caducité encourue.
Il suit de l'ensemble de ces constatations que le retard mis par le notaire à informer les vendeurs de l'absence de dépôt de garantie est sans lien de causalité direct et certain avec le préjudice allégué par ces derniers.
En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé. M. et Mme [P] seront donc déboutés de l'ensemble de leurs demandes.
3. M. et Mme [P], parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, seront tenus aux dépens de première instance et d'appel.
4. Maître [V] [Z] et la Sa Mma Assurances Iard sont en droit de réclamer l'indemnisation des frais non compris dans les dépens qu'ils ont exposés à l'occasion de cette procédure tant en première instance qu'en appel. M. et Mme [P] seront tenus de leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Tenus aux dépens, M. et Mme [P] ne peuvent qu'être déboutés de leur propre demande à ce titre.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu le 19 novembre 2019 par le tribunal de grande instance d'Albi en toutes ses dispositions.
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déboute M. [F] [P] et Mme [H] [U] épouse [P] de l'ensemble de leurs demandes.
Condamne M. [F] [P] et Mme [H] [U] épouse [P] aux dépens de première instance et d'appel.
.
Condamne M. [F] [P] et Mme [H] [U] épouse [P] à payer à Maître [V] [Z] et la Sa Mma Assurances Iard la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute M. [F] [P] et Mme [H] [U] épouse [P] de leur propre demande à ce même ttitre.
La Directrice des services de greffeLe Président,
C. GIRAUDM. DEFIX
