16/05/2022
ARRÊT N°
N° RG 21/03374
N° Portalis DBVI-V-B7F-OJWI
MD / RC
Décision déférée du 10 Juin 2021
Président du TJ de TOULOUSE ( 21/00600)
Mme [B]
S.C.I. SCI FLOGUI PATRIMOINE
C/
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 4]
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
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COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
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ARRÊT DU SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT DEUX
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APPELANTE
S.C.I. FLOGUI PATRIMOINE
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Claude YEPONDE, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 4]
Représenté par son syndic en exercice, la Société BE IMMOBILIER, prise en la personne de sa Présidente.
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Aurore ANDOUCHE, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. DEFIX, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président
J. C GARRIGUES, conseiller
A.M ROBERT, conseiller
Greffier, lors des débats : N. DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.
FAITS - PROCÉDURE - PRÉTENTIONS
La société civile immobilière (Sci) Flogui patrimoine, dont l'objet social est l'acquisition, la mise en valeur, l'administration et l'exploitation location d'immeubles et terrains, est propriétaire, au [Adresse 4], de plusieurs lots au sein d'un immeuble soumis au régime de la copropriété.
Par ordonnance du 13 février 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse a :
- condamné la Sci Flogui patrimoine à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] la somme de 37 215,24 euros au titre des charges exigibles échues avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 octobre 2017 outre celle de 27 221,28 euros au titre des appels de provision non encore échus avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2017,
- condamné la Sci Flogui patrimoine à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- autorisé la Sci Flogui patrimoine à se libérer de sa dette moyennant 12 versements mensuels de 2 000 euros, 11 versements mensuels de 3 000 euros, le 24ème soldant la dette en principal, intérêts, article 700 du code de procédure civile et frais,
- dit que le premier versement interviendra le 1er du mois suivant la signification de l'ordonnance,
- dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité le 27 de chaque mois au plus tard, l'intégralité de l'arrieré restant dû deviendra immédiatement exigible,
- dit que pendant l'octroi de ces délais, les procédures d'exécution sont suspendues, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues,
- condamné la Sci Flogui patrimoine aux dépens,
- constaté que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.
Par ordonnance du 14 février 2018, le président du tribunal de grande instance de Toulouse a désigné Maître [N] [M] en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété, avec pour mission de 'prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété dans le respect des dispositions de l'article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, entre autres, de poursuivre les instances judiciaires en cours'.
Par ordonnance du 15 juin 2018, le président du tribunal de grande instance de Toulouse a rectifié la précédente ordonnance affectée d'une erreur matérielle et désigné la Selarl [N] [M] en qualité d'administrateur provisoire.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 décembre 2020, délivré le 30 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] a mis en demeure la Sci Flogui patrimoine de régler la somme de 205 078,73 euros.
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Par acte d'huissier en date du 3 février 2021, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représenté par la Selarl [N] [M], es qualité d'administrateur provisoire, a fait assigner la Sci Flogui patrimoine, devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse statuant selon la procédure accélérée au fond pour qu'elle soit, notamment, condamnée au paiement de la somme de 153 258, 43 euros correspondant aux sommes restantes dues en application des articles 14-1 ou 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 appelées au titre de l'exercice en cours et des exercices précédents exigibles, y compris l'appel de fonds du 1er trimestre 2021.
Par jugement du 10 juin 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- condamné la Sci Flogui patrimoine à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la somme de 153 285,43 euros correspondant aux sommes dues en application des articles 14-1 ou 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 appelées au titre de l'exercice en cours et des exercices précédents exigibles, y compris l'appel de fonds du 1er trimestre 2021,
- condamné la Sci Flogui patrimoine à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice né de sa résistance abusive,
- débouté la Sci Flogui patrimoine de sa demande de délais de paiement,
- condamné la Sci Flogui patrimoine à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Sci Flogui patrimoine aux dépens.
Le tribunal a considéré que la Sci Flogui patrimoine était redevable de sommes dues au titre des charges échues et impayées et des provisions appelées et impayées et qu'elle ne contestait pas les sommes ainsi réclamées. Il a également rejeté la demande de délais de paiement présentée par la Sci Flogui patrimoine qui n'a pas respecté les délais de paiement accordés par un premier jugement du 13 février 2018 pour la somme de 64 436,52 euros, n'a payé qu'une somme de 5 000 euros en trois ans, n'expose pas dans quelles conditions elle va pouvoir régler les sommes dues et qu'il est impératif que la copropriété retrouve une situation financière positive.
Le tribunal a estimé que le syndicat des copropriétaires établissait l'existence d'un préjudice distinct du retard de paiement qui consistait dans un préjudice né de la résistance abusive du copropriétaire.
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Par déclaration du 26 juillet 2021, la Sci Flogui patrimoine a relevé appel de ce jugement, critiquant l'ensemble de ses dispositions.
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Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 27 octobre 2021, la Sci Flogui patrimoine, appelante, demande à la cour de, rejetant toutes conclusions contraires, réformer le jugement dont appel en ce qu'il :
- l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la somme de 150 285,43 euros comprenant l'appel de provision du 1er trimestre 2021,
- l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de sa résistance abusive,
- a rejeté la demande de délais de paiement qu'elle a formulée,
- l'a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'a condamnée aux dépens,
et statuant à nouveau,
- prendre acte de ce qu'elle ne conteste pas les charges qui lui sont réclamées et qu'elle s'engage à maintenir en vente les locaux inoccupés et à céder au syndicat des copropriétaires les loyers des locaux loués,
- lui accorder la faculté de se libérer de sa dette, à compter de la signification de 'l'ordonnance' à intervenir et au plus tard le 10 de chaque mois, au moyen de :
'' 23 premiers versements mensuels de 1 000 euros,
'' et un dernier versement correspondant au solde de la dette,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] du surplus de ses demandes,
- statuer ce que de droit sur les dépens.
À l'appui de ses prétentions, l'appelante soutient que :
- elle ne dispose pas de fonds propres permettant de faire face aux charges compte tenu de la difficulté de mettre en location les locaux depuis 2013, locaux qui ne sont aujourd'hui occupés que partiellement et pour lesquels un locataire a un retard de paiement des loyers,
- l'immeuble ne cesse de se dégrader alors que les charges augmentent,
- elle propose de mettre en place une cession de loyers en vertu du nouveau contrat de location conclu pour un loyer mensuel de 1 040 euros,
- elle tente de vendre une partie des locaux depuis 2019, en vain pour l'instant,
- elle n'est pas de mauvaise foi et son défaut de paiement n'est pas constitutif d'une résistance abusive.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 12 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], intimé, demande à la cour, au visa des articles 2961, 19-2, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, de :
- débouter la Sci Flogui Patrimoine de l'ensemble de ses demandes,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,
- condamner en outre la Sci Flogui Patrimoine à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, correspondant aux frais irrépétibles engagés en appel,
- condamner la Sci Flogui Patrimoine à supporter les entiers dépens de l'instance.
À l'appui de ses prétentions, l'intimé soutient que :
- la Sci Flogui patrimoine ne conteste pas sa condamnation,
- la demande de délai doit être rejetée car la dette du copropriétaire est ancienne, qu'il n'a pas respecté l'échéancier adopté par un premier jugement du 13 février 2018 et qu'il n'effectue pas de versement depuis plusieurs années et n'entreprend aucune démarche pour remédier à cette situation,
- le non-paiement des charges désorganise les comptes de la copropriété et fait peser sur les copropriétaires une charge et un manque de trésorerie qui empêche à la copropriété de fonctionner correctement, ce préjudice étant distinct du simple retard de paiement et doit être indemnisé.
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L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 mars 2022 et l'affaire a été examinée à l'audience du 22 mars 2022.
MOTIVATION
- Sur la demande de paiement à l'encontre de la Sci Flogui patrimoine :
1. Dans la déclaration d'appel et dans le dispositif de ses conclusions, la Sci Flogui patrimoine sollicite la réformation du jugement attaqué en ce qu'il l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] la somme de 153 285,43 euros comprenant l'appel de provision du premier trimestre 2021, mais elle ne conteste pas devoir au syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] ladite somme.
Elle demande seulement à bénéficier de délais de paiement en lui accordant la faculté de se libérer de sa dette, à compter de la signification de 'l'ordonnance' à intervenir au moyen de 23 premiers versements mensuels de 1 000 euros et un dernier versement correspondant au solde de la dette.
2. En vertu de l'article 1343-5 du code civil 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette'.
Pour obtenir des délais sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, le débiteur doit démontrer sa bonne foi en effectuant des paiements en fonction de ses facultés et payer les charges courantes.
3. La Sci Flogui patrimoine produit un contrat de bail conclu avec la Sarl Interpretis le 1er août 2019 pour une durée de six ans en vertu duquel le locataire lui verse un loyer de 1 149 euros loyer, taxe sur la valeur ajoutée et provision pour charges compris; bail qui a été rompu par le locataire à compter du 26 septembre 2021.
La Sci Flogui patrimoine produit un contrat de bail conclu avec Mme [G] le 1er janvier 2011 pour une durée de 6 ans moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 528 euros hors taxes ainsi qu'une ordonnance de référé du 10 novembre 2020 qui constate la résiliation du bail et condamne la locataire à payer au bailleur la somme de 6 659,72 euros au titre des arrérages de loyers et charges échelonnée sur 24 mois en plus de la somme mensuelle de 941,55 euros au titre de l'indemnité d'occupation.
La Sci Flogui patrimoine produit quatre mandats de vente de lots dont elle est propriétaire, conclus le 28 juin 2019, le 4 juillet 2019, le 25 et le 26 septembre 2019 et plusieurs mandats de location de ses biens.
Il ressort des documents produits que la Sci Flogui patrimoine n'a pas réglé les charges des exercices 2017, 2018 (si ce n'est un virement de 5 000 euros alors que les charges dues s'élevaient à 58 629,88 euros), 2019, 2020 et 2021 et ne justifie pas avoir effectué des paiements depuis le jugement dont appel.
Pour justifier ces défauts de paiement, elle produit la déclaration d'impôt relative aux bénéfices de l'année 2020, qui fait état d'un déficit de 74 863 euros. Pour autant, la Sci Flogui patrimoine ne justifie pas de ses facultés de paiement lors des années précédentes et ne démontre pas qu'elle serait en mesure de régler les mensualités qu'elle propose de régler à hauteur de 1 000 euros par mois.
En outre, elle n'a pas exécuté l'ordonnance du 13 février 2018 rendue par le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse qui lui a accordé des délais de paiement sur 24 mois pour se libérer de sa dette de 64 436,52 euros envers le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4].
Il convient donc de rejeter sa demande d'octroi de délais de paiement et de confirmer sur ce point le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 10 juin 2021.
- Sur la demande de dommages et intérêts à l'encontre de la Sci Flogui patrimoine :
4. L'article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard de paiement réparé par des intérêts moratoires, peut obtenir des dommages et intérêts distincts à ce titre.
L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif, fragilisant la situation financière de la copropriété, grevant sérieusement son budget et désorganisant la trésorerie du syndicat.
En l'espèce, le non-paiement réitéré par la Sci Flogui patrimoine des charges courantes à leur échéance, sans aucun motif légitime et alors qu'elle percevait des loyers, a fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires les conséquences de la désorganisation des comptes de la copropriété.
Ce préjudice n'étant couvert ni par le versement des intérêts légaux ni par l'indemnisation organisée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, c'est à bon droit que les premiers juges l'ont réparé en allouant au syndicat des copropriétaires une somme de 2 000 euros à ce titre.
- Sur les dépens et les frais irrépétibles :
5. La Sci Flogui patrimoine, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens d'appel.
6. Le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 10 juin 2021 sera confirmé en ce qu'il a condamné la Sci Flogui patrimoine aux dépens de première instance et à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] est en droit de réclamer l'indemnisation des frais irrépétibles exposés en appel. La Sci Flogui patrimoine sera condamnée à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 10 juin 2021.
Condamne la Sci Flogui patrimoine aux dépens d'appel.
Condamne la Sci Flogui patrimoine à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
Le Greffier Le Président
N. DIABYM. DEFIX
