16/05/2022
ARRÊT N°
N° RG 21/03373
N° Portalis DBVI-V-B7F-OJWG
MD / RC
Décision déférée du 10 Juin 2021
Président du TJ de TOULOUSE ( 21/00601)
Mme MOLLAT
S.C.I. SCI BN RESIDENCE
C/
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 4]
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTE
S.C.I. BN RESIDENCE
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Claude YEPONDE, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 4]
Représenté par son syndic en exercice la SASU BE IMMOBILIER, ayant son siège social [Adresse 2], prise en la personne de sa présidente.
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Aurore ANDOUCHE, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. DEFIX, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président
J.C. GARRIGUES, conseiller
A.M. ROBERT, conseiller
Greffier, lors des débats : N. DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.
FAITS - PROCÉDURE - PRÉTENTIONS
La société civile immobilière (Sci) Bn Résidence, dont l'objet social est l'acquisition, l'administration, la gestion de tous biens et droits immobiliers, est propriétaire, au [Adresse 4], d'un local de 30 m² au sein d'un immeuble soumis au régime de la copropriété.
Par ordonnance du 14 février 2018, le président du tribunal de grande instance de Toulouse a désigné Maître [F] [I] en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété, avec pour mission de 'prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété dans le respect des dispositions de l'article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, entre autres, de poursuivre les instances judiciaires en cours'.
Par ordonnance du 15 juin 2018, le président du tribunal de grande instance de Toulouse a rectifié la précédente ordonnance affectée d'une erreur matérielle et désigné la Selarl [F] [I] en qualité d'administrateur provisoire.
Par courrier recommandé du 26 novembre 2020, distribué le 30 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de la Selarl [I], administrateur provisoire, a mis en demeure la Sci Bn Résidence de régler la somme de 13 124,19 euros.
-:-:-:-:-
Par acte d'huissier en date du 3 février 2021, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représenté par la Selarl [F] [I], ès qualité d'administrateur provisoire, a fait assigner la Sci Bn Résidence, devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse statuant selon la procédure accélérée au fond pour qu'elle soit notamment condamnée au paiement de sommes restant dues en application des articles 14-1 ou 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 appelées au titre de l'exercice en cours et des exercices précédents exigibles, y compris l'appel de fonds du 1er trimestre 2021.
Par jugement du 10 juin 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- condamné la Sci Bn Résidence à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la somme de 13 951,27 euros comprenant l'appel de provision de janvier 2021,
- rejeté la demande de dommages et intérêts,
- rejeté la demande de délais de paiement,
- condamné la Sci Bn Résidence à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Sci Bn Résidence aux dépens.
Le tribunal a considéré que la Sci Bn Résidence était redevable de sommes dues au titre des charges échues et impayées et des provisions appelées et impayées et qu'elle ne contestait pas les sommes ainsi réclamées. Il a également rejeté la demande de délais de paiement présentée par la Sci Bn résidence qui ne démontrait pas les conditions de paiement des sommes et qu'il était impératif que la copropriété retrouve une situation fincancière positive pour sortir de l'administration judiciaire.
Le tribunal a estimé que le syndicat des copropriétaires n'établissait pas que le préjudice dont il demandait réparation était distinct de celui réparé en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
-:-:-:-:-
Par déclaration en date du 26 juillet 2021, la Sci Bn Résidence a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :
- condamné la Sci Bn Résidence à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la somme de 13 951,27 euros comprenant l'appel de provision de janvier 2021,
- rejeté la demande de délais de paiement qui était formulée par la Sci Bn Résidence,
- condamné la Sci Bn Résidence à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Sci Bn Résidence aux dépens.
-:-:-:-:-
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 27 octobre 2021, la Sci Bn Résidence, appelante, demande à la cour de, rejetant toutes conclusions contraires,
réformer le jugement dont appel en ce qu'il :
- l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la somme de 13 951,27 euros comprenant l'appel de provision de janvier 2021,
- a rejeté sa demande de délais de paiement,
- l'a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'a condamnée aux dépens,
et statuant à nouveau,
- lui accorder la faculté de se libérer de sa dette, à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et au plus tard le 10 de chaque mois, au moyen de :
'' 12 premiers versements mensuels de 1 000 euros,
'' et d'un dernier versement correspondant au solde de la dette,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] du surplus de ses demandes,
- statuer ce que de droit sur les dépens.
À l'appui de ses prétentions, l'appelante soutient que :
- les charges courantes sont anormalement élevées alors que l'état de l'immeuble se dégrade, de sorte que les locaux sont vacants et que la Sci Bn Résidence ne dispose plus de la trésorerie pour apurer en une fois les charges échues,
- elle sollicite des délais de grâce en application de l'article 1343-5 du code civil,
- l'un de ses associés, M. [S] s'est engagé à apurer les sommes dues au syndicat de copropriétaires au moyen de 12 versements de 1 000 euros et un 13e pour le solde de la dette,
- elle n'est pas de mauvaise foi et son défaut de paiement n'est pas constitutif d'une résistance abusive.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 12 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], intimé, demande à la cour, au visa des articles 2961, 19-2, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, de :
- débouter la Sci Bn Résidence de l'ensemble de ses demandes,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,
- condamner en outre, la Sci Bn Résidence à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, correspondant aux frais irrépétibles engagés en appel,
- condamner la Sci Bn Résidence à supporter les entiers dépens de l'instance.
À l'appui de ses prétentions, l'intimée soutient que :
- la Sci Bn Résidence ne conteste pas sa condamnation et sollicite seulement des délais,
- la Sci Bn Résidence n'effectue pas les versements depuis plusieurs années alors qu'elle encaisse des loyers et est manifestement de mauvaise foi,
- le non-paiement de charges désorganise les comptes de la copropriété, entraîne un manque de trésorerie et fait peser une charge sur les autres copropriétaires,
- le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter le paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice né de la résistance abusive du copropriétaire.
-:-:-:-:-
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 mars 2022 et l'affaire a été examinée à l'audience du 22 mars 2022.
MOTIVATION
- Sur la demande de paiement dirigée contre la Sci Bn Résidence :
1. Dans la déclaration d'appel et dans le dispositif de ses conclusions, la Sci Bn Résidence sollicite la réformation du jugement attaqué en ce qu'il l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] la somme de 13 951,27 euros comprenant l'appel de provision de janvier 2021, mais elle ne formule aucune prétention à l'encontre de ce chef de jugement.
Dans ses conclusions, la Sci Bn Résidence ne conteste pas devoir au syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] la somme de 13 951,27 euros au paiement de laquelle l'a condamnée le tribunal judiciaire de Toulouse du 10 juin 2021.
Elle demande seulement à bénéficier de délais de paiement avec faculté de se libérer de sa dette, à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et au plus tard le 10 de chaque mois, au moyen de 12 premiers versements mensuels de 1 000 euros et un dernier versement correspondant au solde de la dette.
2. En vertu de l'article 1343-5 du code civil 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette'.
Pour obtenir des délais sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, le débiteur doit démontrer sa bonne foi en effectuant des paiements en fonction de ses facultés et payer les charges courantes.
Il ressort des documents produits que la Sci Bn Résidence n'a pas réglé les charges des exercices 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 et ne justifie pas avoir effectué des paiements depuis le jugement dont appel.
Pour justifier ces défauts de paiement, elle produit les déclarations d'impôt relatives aux revenus perçus au titre de l'année 2019 et 2020 qui permettent de constater que les revenus de la Sci Bn Résidence ont respectivement été de 0 et 978 euros.
Pour autant, la Sci Bn Résidence ne justifie pas de ses facultés de paiement lors des années précédentes et ne démontre pas qu'elle serait en mesure de régler les mensualités qu'elle propose de régler à hauteur de 1 000 euros par mois.
En outre, l'attestation rédigée par M. [S], associé de la Sci Bn Résidence, qui s'engage à payer au syndicat de copropriétaires la somme réclamée selon un échéancier réparti sur 13 mois, ne saurait aussi tardivement justifier la bonne foi requise de la société débitrice ni satisfaire les besoins légitimes du syndicat, créancier de charges impayées qui font défaut au fonctionnement de la copropriété.
Il convient donc de rejeter sa demande d'octroi de délais de paiement et de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 10 juin 2021.
- Sur la demande de dommages et intérêts à l'encontre de la Sci Bn Résidence :
3. Dans la déclaration d'appel et dans le dispositif de ses conclusions, la Sci Bn Résidence ne sollicite pas la réformation du chef de jugement qui a rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat de copropriétaires et dans ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et ne présente, dans le dispositif de ses conclusions, aucune demande de paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de la résistance abusive du copropriétaire, de sorte que le moyen qui tend à une telle condamnation n'a pas à être examiné par la cour, qui n'est pas saisie de la réformation de ce chef de jugement.
- Sur les dépens et les frais irrépétibles :
4. La Sci Bn Résidence, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens d'appel.
5. Le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 10 juin 2021 sera confirmé en ce qu'il a condamné la Sci Bn Résidence aux dépens de première instance et à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] est en droit de réclamer l'indemnisation des frais irrépétibles exposés en appel. La Sci Bn Résidence sera condamnée à lui payer la somme de 1 000 euros qu'il convient d'arrêter sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 10 juin 2021.
Condamne la Sci Bn Résidence aux dépens d'appel.
Condamne la Sci Bn Résidence à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
Le GreffierLe Président
N. DIABYM. DEFIX
