16/05/2022
ARRÊT N°
N° RG 21/00852
N° Portalis DBVI-V-B7F-N73C
MD / RC
Décision déférée du 11 Février 2021
Juge de la mise en état de TOULOUSE 20/00519
Mme [R]
[B] [Y] [K]
[N] [G] [O] [V] épouse [K]
C/
[C] [I]
[X] [S]
Société LA BASTIDE ROYALE SCCV
S.A.S. D4 PROMOTION
S.A.S. CABINET CONSEIL ALAIN YASSONOWSKI
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTS
Monsieur [B] [Y] [K]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [N] [G] [O] [V] épouse [K]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Monsieur [C] [I]
[Adresse 10]
[Localité 5]
Représenté par Me Sébastien BURG, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [X] [S]
[Adresse 4]
[Localité 8]
Représenté par Me Sébastien BURG, avocat au barreau de TOULOUSE
SOCIETE LA BASTIDE ROYALE SCCV
Représentée par la S.A.S D4 PROMOTION, en sa qualité de mandataire ad hoc de la société LA BASTIDE ROYALE désignée par Ordonnance du 29 novembre 2019 du Tribunal de Grande Instance de Toulouse, prise en la personne de son Gérant, Monsieur [C] [I], domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 7]
S.A.S. D4 PROMOTION
Représentée par son Président Monsieur [X] [S]
Agissant en son nom propre et en qualité de mandataire ad hoc de la SCCV LA BASTIDE ROYALE
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentée par Me Sébastien BURG, avocat au barreau de TOULOUSE
S.A.S. CABINET CONSEIL ALAIN YASSONOWSKI
Prise en la personne de son représentant légal en qualité de gérant domicilié audit siège
[Adresse 9]
[Localité 6]
Représentée par Me Saïda BERKOUK de la SAS CABINET BERKOUK, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 07 Février 2022 en audience publique, devant la Cour composée de :
M. DEFIX, président
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : A. RAVEANE
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.
*******
FAITS - PROCÉDURE - PRÉTENTIONS :
Au début de l'année 2004, M. [B] [K] et Mme [N] [V] épouse [K] ont souhaité faire l'acquisition, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, en bénéficiant de l'avantage fiscal prévu par le dispositif de la loi dite "De Robien", d'un bien immobilier au sein d'une résidence à construire dénommée "La Bastide Royale", situé à [Localité 11] (82), lieu-dit [Localité 12], qui leur a été présenté par la société Cabinet Conseil Alain Yassonowski.
Par acte en date du 19 février 2004, ils ont ainsi signé avec la Sccv La Bastide Royale, en charge de la réalisation du programme immobilier, un contrat préliminaire de réservation d'une villa de type T3, portant le n° 05, d'une surface habitable de 69,90 m², avec balcon de 8 m² et garage de 22,10 m², moyennant un prix de vente de 140 863 euros TTC.
Par acte en date du même jour, M. et Mme [K] ont en outre confié à la société Elience un mandat de gestion dudit bien immobilier et ils ont adhéré à un contrat d'assurance collectif souscrit par la société Elience couvrant notamment les risques de loyers impayés, de carences et vacances locatives et offrant une garantie contre la perte financière éventuelle en cas de revente du bien acquis.
Pour financer cette acquisition immobilière, M. et Mme [K] ont souscrit le 26 mai 2004 à une offre de prêt de la banque Abbey National France pour un montant de 140 863 euros.
L'acte authentique de vente immobilière en l'état futur d'achèvement a été reçu le 8 juillet 2004 par Maître [D], notaire à [Localité 11].
Le bien immobilier a été livré le 4 juillet 2005 et a été loué à diverses périodes pour un prix du loyer hors charges oscillant entre 510 et 549 euros mensuels.
Le bien a été vendu le 16 novembre 2018 par M. et Mme [K] au prix de 93 000 euros.
Par acte d'huissier en date du 24 janvier 2020, M. et Mme [K] ont fait assigner la Sccv La Bastide Royale, dissoute et représentée par la société D4 Promotion (mandataire ad'hoc et ancienne associée de la Sccv La Bastide Royale), M. [I] et M. [S] (anciens associés de la Sccv La Bastide Royale), ainsi que le Cabinet Conseil Alain Yassonowski aux fins d'obtenir, en raison de leur manquement à leur obligation d'information et de conseil, leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 109 267 euros en réparation de la perte de chance de n'avoir pas contracté l'opération de défiscalisation litigieuse, de 12 000 euros à titre de dommages-intérêts et de 10 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles.
Par ordonnance en date du 11 février 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a :
- reçu la Sas D4 Promotion, M. [I], M. [S] et le Cabinet Conseil Alain Yassonowski en leur fin de non-recevoir tirée de la prescription,
- déclaré prescrite l'action introduite par M. et Mme [K] à l'encontre de la Sas D4 Promotion, M. [I], M. [S] et le Cabinet Conseil Alain Yassonowski,
- rejeté les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. et Mme [K] aux entiers dépens de l'instance et autorisé la Sas Cabinet Berkouk à recouvrer directement contre M. et Mme [K] ceux des dépens dont il a eu à faire l'avance sans avoir reçu provision,
- rejeté le surplus des demandes, fins et prétentions des parties.
En substance, le juge de la mise en état a considéré que le point de départ de l'action en responsabilité pour défaut d'information et conseil ne pouvait partir à compter de la date de revente du bien immobilier mais que les acquéreurs étaient informés des aléas tenant à la valeur du bien et qu'à l'issue du délai de rétractation suivant la signture du contrat préliminaire, ils étaient réputés avoir été informés de l'économie générale de l'opération et des risques encourus, cette période ayant pu leur permettre de se renseigner.
-:-:-:-:-:-
Suivant déclaration d'appel en date du 24 février 2021, M. et Mme [K] ont interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle a :
- reçu la Sas D4 Promotion, M. [I], M. [S] et le Cabinet Conseil Alain Yassonowski en leur fin de non-recevoir tirée de la prescription,
- déclaré prescrite l'action introduite par M. et Mme [K] à l'encontre de la Sas D4 Promotion, M. [I], M. [S] et le Cabinet Conseil Alain Yassonowski,
- rejeté les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. et Mme [K] aux entiers dépens de l'instance et autorisé la Sas Cabinet Berkouk à recouvrer directement contre M. et Mme [K] ceux des dépens dont il a eu à faire l'avance sans avoir reçu provision,
- rejeté le surplus des demandes, fins et prétentions des parties.
-:-:-:-:-:-
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 7 juin 2021, M. [B] [K] et Mme [N] [V] épouse [K], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1240, 1242, 2224 du code civil, ainsi que des articles 122 et 789 et 699 et 700 du code de procédure civile, d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevables comme prescrites leurs actions sur le fondement d'un manquement à une obligation de conseil et d'information et de mise en garde dirigées contre les parties intimées et de condamner in solidum ces dernière à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers.
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 17 janvier 2022, M. [C] [I], M. [X] [S] et la Sas D4 Promotion agissant en son nom propre et en qualité de mandataire ad hoc de la Sccv La Bastide Royale, intimés, demandent à la cour, au visa des articles 122 et 789 du code de procédure civile, 2224 et 1240 du code civil, de :
- confirmer l'ordonnance rendue en date du 11 février 2021 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu'elle a déclaré prescrite l'action de M. [K] et Mme [V] et les a condamnés aux entiers dépens,
- les condamner à leur payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [K] et Mme [V] aux entiers dépens d'appel.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 15 avril 2021, la Sas Cabinet Conseil Alain Yassonowski, intimée, demande à la cour, au visa des articles 122 et 789 du code de procédure civile, ainsi que des articles 1240, 1242 et 2224 du code civil, de:
- confirmer l'ordonnance dont M. et Mme [K] ont relevé appel, en ce qu'elle a déclaré irrecevables comme prescrites leurs actions dirigées contre la Sccv La Bastide Royale représentée par la société D4 Promotion en sa qualité de mandataire ad hoc de la Sccv La Bastide Royale, la société D4 Promotion en sa qualité d'ancienne associée de la Sccv La Bastide Royale, M. [I] et M. [S] en leurs qualités d'anciens associés de la Sccv La Bastide Royale et elle-même,
- condamner les époux [K] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les époux [K] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Sas Cabinet Berkouk, avocat au Barreau de Toulouse, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 janvier 2022 et l'affaire a été examinée à l'audience du 7 février 2022.
MOTIVATION
1. Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
La prescription d'une action en responsabilité ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il s'est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas connaissance.
2. Dans leurs conclusions (page 20), les époux [K] affirment avoir voulu réaliser une opération financière ayant pour support un bien immobilier géré par un tiers et financée par la perception de loyers, par la réduction d'impôt procurée par le dispositif de défiscalisation avec en complément un effort d'épargne mensuel défini et censé être maîtrisé, ladite opération étant destinée à permettre, suivant la revente du bien au terme de la période de défiscalisation, la réalisation d'un capital supérieur à l'effort d'épargne fourni.
Il se déduit des pages suivantes de leurs conclusions que le manquement à l'obligation de conseil et d'information reproché aux parties intimées en leur délivrant des données leur vantant le caractère sécurisé de l'opération ne leur permettant pas d'apprécier le risque de perte de rentabilité en capital à la revente à l'issue de la période de défiscalisation, l'état du marché immobilier et la rentabilité locative de telle sorte que les appelants estiment que ce n'est qu'à la date de la revente du bien, soit le 16 novembre 2018, révèlant la perte de valeur vénale du bien à l'issue de la période de location obligatoire et de défiscalisation qu'ils ont pris conscience des manquements fautifs du promoteur et de son mandataire.
3. Le dommage résultant d'un manquement à l'obligation précontractuelle d'information et de conseil consistant en la perte de la chance de ne pas contracter ou d'éviter le risque qui s'est réalisé, se manifeste dès la conclusion du contrat envisagé, à moins que l'acquéreur démontre qu'il pouvait, à cette date, légitimement ignorer ce dommage.
3.1 S'agissant de la présentation des risques et de la rentabilité de l'investissement, les époux [K] considèrent que leur préjudice consiste en une perte de valeur vénale du bien à l'issue de la période de défiscalisation, puisqu'ils indiquent n'avoir pu le revendre au prix de son acquisition.
Pour ce faire, les époux [K] envisagent l'acquisition d'un immeuble, non pour ce qu'elle est, mais comme étant le support d'un investissement financier se déployant en plusieurs éléments formant un tout. Or, ils ne querellent que la rentabilité de l'opération immobilière, indépendamment des conditions de l'avantage fiscal, en sorte que l'investissement n'est en réalité pas appréhendé comme une totalité. Les époux [K] qui n'allèguent pas de préjudice fiscal ne considèrent donc, malgré les termes généraux employés dans leurs écritures, leur investissement que du point de vue de l'acquisition immobilière à des fins de location. Il ne peuvent donc prétendre à l'appréhension de l'opération sous l'angle du délai imposé pour le bénéfice de la défiscalisation pour obtenir le report du point de départ du délai de prescription de leur action.
En outre, le risque de perte de valeur vénale de leur bien dans les années qui suivent la vente en raison d'une crise immobilière et de la fluctuation du marché est inhérent à tout achat immobilier et ne peut être ignoré de l'acquéreur de sorte que le point de départ du délai de prescription ne peut être fixé au gré des intérêts de l'acquéreur au moment où l'opération devient déséquilibrée pour l'acheteur après un renversement de conjoncture et après la sortie des avantages fiscaux dont il a bénéficié.
S'il ne peut être imposé aux époux [K] de procéder à des investigations pour pallier l'absence alléguée d'information du vendeur au point de dispenser ce dernier de répondre de la violation de son obligation d'information ou même de sa réticence dolosive dénoncée de manière implicite, le devoir de vigilance oblige l'acquéreur à faire preuve d'une certaine curiosité au moment de la vente. Ainsi, il lui appartient d'effectuer une vérification élémentaire qui est de se renseigner a minima sur le prix moyen au mètre carré, tant à la location qu'à la vente, dans le secteur du bien litigieux. Cette simple démarche facilement réalisable permet à l'acquéreur, même non professionnel, cherchant à réaliser un investissement de disposer des éléments tendant à confirmer ou non les informations communiquées lors de la signature du contrat de réservation.
Les époux [K] ne soutiennent d'ailleurs pas que cette information de base leur était inaccessible et qu'ils étaient ainsi dans l'impossibilité de connaître le prix moyen du mètre carré pour des immeubles de caractéristiques similaires et, par voie de conséquence, de détecter la surévaluation du prix du bien qu'ils reprochent aux parties intimées et qui doit être recherchée à la date de la vente d'un bien dont ils ne pouvaient ignorer ni la situation géographique ni les caractéristiques.
Les époux [K] ne peuvent valablement soutenir que le point de départ de ce délai de prescription doit être repoussé à la date de revente du bien réalisée en 2018, la valeur vénale inférieure au prix d'achat étant postérieure de quatorze ans et ne peut être déterminante dès lors que cette valeur dépend essentiellement d'aléas liés à l'évolution du marché et à la conjoncture économique.
3.2 S'agissant de la rentabilité locative, l'appartement a été livré le 04 juillet 2005 et il résulte des pièces produites par les époux [K], qu'il a été loué pour la première fois le 14 janvier 2006 jusqu'au 2 août 2008 puis reloué le 4 septembre 2008 jusqu'au 20 juillet 2010. Il a été ensuite reloué à compter du 5 mai 2011 jusqu'au 19 juin 2014 puis régulièrement reloué jusqu'à la date de la revente, les propriétaires bénéficiant de la garantie de vacance souscrite.
Les époux [K] connaissaient ainsi dès la première location effective les modalités de l'investissement locatif qui n'a, par ailleurs, pas connu de vacance d'une durée significative et qui ne soit couverte par la garantie souscrite. Ils ne produisent aucun élément de nature à justifier que le point de départ de la prescription quinquennale calculée dans les prévisions des dispositions de la loi du 17 juin 2008, normalement fixé à la date de la vente du bien, soit concrètement retardé à une date postérieure et spécialement à la date de revente du bien.
4. L'action engagée le 24 janvier 2020 par les époux [K] est largement prescrite et la décision entreprise l'ayant déclarée irrecevable sera confirmée.
5. Les époux [K], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de l'instance d'appel.
Ainsi tenus aux dépens, ils ne peuvent solliciter le paiement à leur profit d'une indemnité au titre des frais irrépétibles.
Il n'est par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge des parties intimées les frais non compris dans les dépens qu'elles ont pu exposer pour la présente procédure d'appel. Elles en seront déboutées.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse le 11 février 2021 en toutes ses dispositions.
Condamne M. [B] [K] et Mme [N] [V] épouse [K] aux dépens de l'instance d'appel.
Autorise la Sas Cabinet Berkouk, avocats, à recouvrer directement contre M. [B] [K] et Mme [N] [V] épouse [K] ceux des dépens dont elle a eu à faire l'avance sans avoir reçu provision.
Rejette les demandes formulées en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le GreffierLe Président
N. DIABYM. DEFIX
