16/05/2022
ARRÊT N°
N° RG 20/00148 - N° Portalis DBVI-V-B7E-NM2B
J-C.G/NB
Décision déférée du 09 Décembre 2019 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 19/02408
(M. [P])
SAS ACCESS FONCIER
C/
[M] [R] [T] [D]
[I] [V] épouse [D]
SCI 2MP
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTE
SAS ACCESS FONCIER, poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me André THALAMAS de la SELARL T & L AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Emmanuelle DESSART de la SCP DESSART-DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Monsieur [M] [R] [T] [D]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représenté par Me Dominica DE BELSUNCE, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [I] [V] épouse [D]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Dominica DE BELSUNCE, avocat au barreau de TOULOUSE
SCI 2MP
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Dominica DE BELSUNCE, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 14 Décembre 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :
J.C. GARRIGUES, président
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : L. SAINT LOUIS AUGUSTIN
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par J.C. GARRIGUES, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.
EXPOSE DU LITIGE
M et Mme [D] sont associés à 50 % au sein de la Sci 2mp.
Selon acte du 28 septembre 2018, la Sci 2mp a promis de vendre à la Sas Access Foncier une maison à [Adresse 6], édifiée sur la parcelle 843 AY n°[Cadastre 2], d'une surface de 1780m² pour un prix de 620 000 €.
La promesse de vente était d'une durée de 17 mois à compter de sa signature et était assortie de conditions suspensives dont celle du dépôt d'une demande de permis de construire pour une construction de surface de plancher minimale de 800 m² avant le 31 décembre 2018 sous peine de caducité.
Par exploit d'huissier en date du 14 août 2019, et après y avoir été autorisés par ordonnance en date du 2 août 2019, M. [D], Mme [V] épouse [D] et la Sci 2mp ont fait assigner à jour fixe à l'audience du 7 octobre 2019, la Sas Access Foncier pour faire constater la caducité de la promesse de vente signée et obtenir le paiement de dommages et intérêts.
Par jugement contradictoire en date du 9 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Toulouse a :
- déclaré caduque la promesse de vente en date du 28 septembre 2018 ;
- débouté les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes de dommages et intérêts ;
- condamné la Sas Access Foncier à payer aux demandeurs la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- prononcé l'exécution provisoire ;
- condamné la Sas Access Foncier aux dépens.
Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé qu'aux termes du paragraphe intitulé 'Obtention d'un permis de construire', page 11 de la promesse de vente signée le 28 septembre 2018, la promesse de vente devait être considérée comme caduque à défaut pour la Sas Access Foncier d'avoir déposé la demande de permis de construire dans le délai convenu, à savoir avant le 31 décembre 2018.
Il a ensuite constaté que la demande de permis de construire déposée par la Sas Access Foncier le 21 décembre 2018 avait été retirée par elle par lettre du 8 mars 2019, et que la nouvelle demande de permis de construire déposée postérieurement à la date fixée dans la promesse de vente ne permettait pas de remplir cette condition suspensive, étant précisé que cette nouvelle demande ne s'était pas substituée à la première au regard du retrait de celle-ci.
Il a en conséquence constaté la caducité de la promesse de vente signée le 28 septembre 2018.
Il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la Sci 2mp aux motifs qu'aux termes de l'acte la promesse de vente devait être considérée comme caduque sans aucune indemnité de part ni d'autre et que le comportement déloyal de la Sas Access Foncier et le caractère abusif de sa résistance n'étaient pas caractérisés.
La demande de dommages et intérêts de M et Mme [D] a été rejetée au motif qu'aucune faute n'était caractérisée à l'encontre de la Sas Access Foncier.
Par déclaration en date du 13 janvier 2020, la Sas Access Foncier a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :
- déclaré caduque la promesse de vente en date du 28 septembre 2018,
- condamné la Sas Access foncier à payer aux demandeurs la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Sas Access foncier aux dépens.
DEMANDES DES PARTIES
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 11 mai 2020, la Sas Access Foncier, appelante, demande à la cour de :
- réformer le jugement dont appel ;
statuant à nouveau,
- dire et juger n'y avoir lieu à prononcer la caducité de l'acte du 28 septembre 2018 ;
y ajoutant, vu la réunion des conditions posées par l'acte du 28 septembre 2018 et la levée d'option de la Sas Access Foncier ;
- dire et juger que la vente est parfaite ;
en toute hypothèse,
- débouter la Sci 2mp, et M et Mme [D] de l'ensemble de leurs
prétentions ;
- condamner tout succombant à la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
La Sas Access Foncier expose qu'une demande de permis de construire a été déposée dans le délai contractuel.
Elle soutient qu'elle a agi conformément à ses engagements, qu'elle a indiqué qu'elle renonçait à la clause d'obtention d'un permis de construire stipulée en sa faveur et que la Sci 2mp ne se prévalait donc pas utilement d'une caducité inexistante. Elle explique qu'elle a retiré sa demande de permis de construire avant qu'il ne soit statué négativement afin de présenter une nouvelle demande relevant du régime de la déclaration préalable et tendant à la mise en oeuvre d'un projet moins important, et que c'est dans ce contexte connu des demandeurs qu'elle a proposé un avenant à la convention initiale qu'ils ont refusé de signer.
Elle insiste sur le fait que la condition avait été stipulée en sa faveur et que les théories relatives à la disparition rétroactive d'un acte administratif sont inopérantes en l'espèce.
Enfin, devant la cour, la Sas Access Foncier sollicite le constat de la réunion de l'ensemble des conditions de la promesse du 28 septembre 2018 et de sa levée d'option qui conduisent à retenir que la vente est parfaite.
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 10 novembre 2021, la Sci 2mp, et M et Mme [D], intimés et appelants incidents, demandent à la cour, au visa des articles 1217, 1112 du code civil de :
- débouter la Sas Access Foncier de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en celles ayant rejeté leurs demandes de dommages et intérêt ;
- ordonner la caducité de la promesse de vente signée le 28 septembre 2018 entre la Sas Access Foncier, la Sci 2mp et M et Mme [D] ;
- condamner la Sas Access Foncier à régler à la Sci 2mp une indemnité de 31 000 € au titre de la clause pénale prévue au sein de la promesse de vente signée le 28 septembre 2018 ;
vu l'article 1240 du code civil,
- condamner la Sas Access Foncier à verser à M et Mme [D] à chacun la somme de 10 000 € au titre du préjudice moral que son attitude leur a causé en raison du non-respect de ses obligations et de son comportement contractuel déloyal ;
- condamner la Sas Access Foncier aux intérêts au taux légal de ces sommes à compter de la présente assignation ;
- condamner la Sas Access Foncier au règlement de la somme de 2 500 € à M et Mme [D] pour la procédure d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure
civile ;
- condamner la Sas Access Foncier au paiement des entiers dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
La Sci 2mp et M et Mme [D] soutiennent que la Sas Access Foncier n'a pas respecté les conditions imposées dans la promesse de vente du 28 septembre 2018 et que la caducité de cette promesse devra être prononcée pour les quatre raisons suivantes :
- absence de réalisation de la vente dans les délais contractuellement prévus, le délai contractuel ayant expiré le 28 février 2020 ;
- défaut de communication du dépôt de permis de construire par la Sas Access Foncier au promettant avant le 31 décembre 2018 ;
- retrait du permis de construire par la Sas Access Foncier le 8 mars 2019 ;
- défaut d'obtention par la Sas Access Foncier d'un droit de préemption purgé.
La Sci 2mp insiste sur la déloyauté contractuelle de la Sas Access Foncier à son égard et soutient que si la Sas Access Foncier soutient aujourd'hui par tous les moyens la validité de la promesse de vente malgré la caducité évidente de celle-ci, c'est parce qu'elle sait très bien qu'elle a réussi à obtenir la signature de la promesse à un prix bien inférieur à celui du marché immobilier et dans des circonstances contraires à ce qui avait été convenu entre les parties.
MOTIFS
Sur la caducité de la promesse de vente
Il a été stipulé au paragraphe 'Délai', page 5 de la promesse de vente du 28 septembre
2018 :
'La promesse de vente est consentie pour une durée de dix-sept (17) mois à compter des présentes.
(...)
En cas de carence du PROMETTANT pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du BENEFICIAIRE de l'expiration du délai ci-dessus'.
Il est précisé au paragraphe 'Réalisation' , page 6, ce qu'il faut entendre par réalisation de la promesse de vente dans ce délai :
'La réalisation de la promesse aura lieu :
¿ Soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l'acte authentique de vente d'une somme correspondant :
. au prix stipulé payable comptant déduction faite de l'indemnité d'immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes,
. à la provision sur frais d'acte de vente et de prêt éventuel,
. à l'éventuelle commission d'intermédiaire,
. et de manière générale de tous comptes et proratas.
¿ Soit, en cas d'impossibilité de signer l'acte de vente avant l'expiration du délai ci-dessus que ce soit par le fait du promettant ou en l'absence d'un ou plusieurs documents nécessaires à la régularisation de l'acte, par la levée d'option faite par tous moyens auprès du notaire rédacteur par le BENEFICIAIRE dans le même délai accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l'acte authentique de vente d'une somme correspondant :
. au prix stipulé payable comptant déduction faite de l'indemnité d'immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes,
. à la provision sur frais d'acte de vente et de prêt éventuel,
. à l'éventuelle commission d'intermédiaire,
. et de manière générale de tous comptes et proratas.
(...)'
Le délai contractuel de 17 mois à compter du 28 septembre 2018 a expiré le 28 février 2020.
La Sas Access Foncier n'a pas réalisé la vente dans les conditions définies ci-dessus ni même convoqué le Promettant pour signer l'acte authentique avant l'expiration de ce délai.
Elle ne fait valoir aucun moyen sur ce point.
Il convient en conséquence de constater la caducité de la promesse de vente sans qu'il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens de la Sci 2mp.
Le jugement dont appel doit être confirmé sur ce point.
Eu égard à la caducité de la promesse de vente, la Sas Access Foncier doit être déboutée de sa demande tendant à ce que la vente soit jugée parfaite.
Sur les demandes indemnitaires
1) L'indemnité d'immobilisation
Le premier juge a rejeté la demande de dommages et intérêts de la Sci 2mp aux motifs qu'aux termes de l'acte 'à défaut pour le PROMETTANT d'avoir déposé la demande de permis de construire dans le délai convenu et d'en avoir justifié dans les formes et délais convenus ci-dessus, la présente promesse de vente sera alors considérée comme caduque et de nul effet, sans aucune indemnité de part ni d'autre et sans que les parties aient besoin de faire aucune mise en demeure' , et que, par ailleurs, le comportement déloyal de la Sas Access Foncier et le caractère abusif de sa résistance n'étaient pas caractérisés.
En cause d'appel, la Sci 2mp ne maintient pas cette demande mais sollicite la condamnation de la Sas Access Foncier au paiement de la somme de 31.000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue en page 8 de la promesse de vente :
' En considération de la Promesse, de l'immobilisation des biens immobiliers et en contrepartie du préjudice qui pourrait résulter pour le Promettant à défaut de signature de l'acte de vente dans les conditions fixées aux termes des présentes, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et notamment pour réparer le préjudice résultant de l'immobilisation des biens immobiliers, les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire et définitive de trente et un mille euros (31.000 € ).
Les parties conviennent que la présente indemnité d'immobilisation ne sera pas versée ce jour et reportent la date de versement par le Bénéficiaire, au plus tard dans les huit jours ouvrés, suivant la date prévue aux termes des présentes pour la réitération authentique, ou à la date de levée d'option si cette dernière est faite de manière anticipée et antérieurement à ladite date de réitération, dès lors que toutes les conditions suspensives étant remplies et la levée d'option faite, le bénéficiaire devenu acquéreur ne réitère pas la présente par la signature de l'acte authentique.
Cette somme sera versée entre les mains de Maître [W] [H], notaire soussigné.
Les parties reconnaissent avoir été averties préalablement à la signature de cet acte par Maître [W] [H], notaire soussigné, des conséquences pouvant découler de cette absence de versement ce jour.
Ils reconnaissent avoir été avertis que cette indemnité aurait dû être séquestrée au dit office, et ce à la sûreté et garantie des engagements souscrits.
(...)
Sort de ce versement
La somme, à compter de son versement, ne portera pas intérêts.
Elle sera reversée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :
¿ en cas de réalisation de la vente promise, elle s'imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu vendeur ;
¿ en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation du bien pendant la durée de celle-ci. Observation étant ici faite que l'intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option. En aucun cas cette somme ne fera l'objet d'une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n'a pas été fixé en considération de la durée de l'immobilisation'.
La vente n'ayant pas été réalisée selon les modalités et délais prévus à l'acte, et plus précisément dans le délai contractuel de 17 mois à compter du 28 septembre 2018, la Sci 2mp est en droit d'exiger le paiement de cette indemnité d'immobilisation.
La Sas Access Foncier sera condamnée à lui payer la somme de 31.000 €, outre intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2021, date de la demande par voie de conclusions.
2) La demande de dommages et intérêts
M et Mme [D] sollicitaient en première instance la condamnation de la Sas Access Foncier au paiement à chacun d'eux de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.
Cette demande a été rejetée au motif qu'aucune faute n'était caractérisée à l'encontre de la Sas Access Foncier qui était en droit de ne pas accepter la caducité dont se prévalaient les associés de la venderesse.
En cause d'appel, M et Mme [D] demandent que la Sas Access Foncier soit condamnée à payer à chacun d'eux la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral que son attitude leur a causé en raison du non-respect des ses obligations et de son comportement contractuel déloyal.
M et Mme [D] ne démontrent pas avoir subi à titre personnel un préjudice moral justifiant l'allocation de dommages et intérêts.
Le rejet de cette demande doit être confirmé.
Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
La Sas Access Foncier, partie perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel.
Elle se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d'appel.
Elle ne peut elle-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
statuant dans les limites de sa saisine,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 9 décembre
2019 ;
Y ajoutant,
Déboute la Sas Access Foncier de sa demande tendant à ce que la vente soit jugée
parfaite ;
Condamne la Sas Access Foncier à payer à la Sci 2mp la somme de 31.000 €, au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse de vente, outre intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2021 ;
Condamne la Sas Access Foncier aux dépens d'appel ;
Condamne la Sas Access Foncier à payer à M et Mme [D] la somme de
2 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ;
Déboute la Sas Access Foncier de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier,Le Président,
N. DIABYJ-C. GARRIGUES
