25/04/2022
ARRÊT N°
N° RG 19/02626
N° Portalis DBVI-V-B7D-NAPB
A.M R / RC
Décision déférée du 17 Avril 2019
Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE 16/03402
Mme [O]
[W] [X]
[S] [N] épouse [X]
C/
SASU FONCIA TOULOUSE
INFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT CINQ AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTS
Monsieur [W] [X]
[Adresse 5]
Appt B52
[Localité 2]
Représenté par Me Frédéric DAGRAS de la SELAS INTER-BARREAUX ALTIJ, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [S] [N] épouse [X]
[Adresse 5]
Appt B52
[Localité 2]
Représentée par Me Frédéric DAGRAS de la SELAS INTER-BARREAUX ALTIJ, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
SASU FONCIA TOULOUSE
[Adresse 7]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE - SCP D'AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 05 Juillet 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :
J.C. GARRIGUES, président
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : N. DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par J.C. GARRIGUES, président, et par C.GIRAUD, directrice des services de greffe
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 31 mars 2015, les époux [X] ont acquis les lots 9, 255, 312 et 323 de l'immeuble immobilier [Adresse 4], sis à [Adresse 6] et consistant en un parking, un appartement, un cellier et un garage.
Cette résidence, soumise au statut de la copropriété, a pour syndic la Société Foncia Capitole actuellement dénommée Foncia Toulouse.
Au printemps 2015, les époux [X] se sont engagés dans des travaux de réaménagement de leur appartement, dont certains ont été réalisés dans les combles communs de l'immeuble, notamment l'installation de spots sur les planches de rives de l'immeuble ainsi qu'une climatisation, outre la création d'une trappe d'accès à ces combles depuis leur appartement.
Lors d'une réunion du conseil syndical le 23 juillet 2015, ils se sont vus indiquer la nécessité d'une autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires pour ces travaux touchant aux parties communes de l'immeuble.
Les mises en demeure de retirer des combles tous les éléments ainsi installés sans autorisation adressées par le syndic par courriers en date des 03 août 2015 et 06 août 2015 sont demeurées infructueuses.
Par ordonnance de référé du 20 Janvier 2016, les époux [X] ont été notamment condamnés solidairement à procéder à la remise en état initial des parties communes affectées par les travaux effectués en supprimant la présence de gaines aérauliques et des spots qui s'y trouvent dans les trois mois suivant la signification de l'ordonnance et passé ce délai sous astreinte provisoire de 100€ par jour de retard.
Par lettre recommandée du 28 Janvier 2016, les époux [X] ont alors demandé à la Société Foncia Capitole d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale leurs demandes de résolution tendant à obtenir l'autorisation pour le passage des gaines aérauliques de leur installation privative de chauffage climatisation dans les combles perdus situés au-dessus de leur lot, ainsi que l'autorisation pour l'installation de spots Led au plafond de leur lot et l'entérinement des travaux réalisés, et, à défaut, décision à prendre pour mandater le syndic afin qu'il engage toutes les démarches nécessaires à l'obtention par les copropriétaires détenant des installations similaires de leur évacuation des combles perdus.
Par une deuxième correspondance en date du 02 Mars 2016, les époux [X] ont demandé au syndic d'inscrire à l'ordre du jour une demande d'autorisation pour alimenter en électricité le garage et la cave.
Lors de l'Assemblée Générale du 11 Mai 2016, leurs trois premières demandes ont été rejetées.
Par assignation en date du 30 Août 2016, les époux [X] ont régulièrement fait assigner devant le tribunal de grande instance de Toulouse le Syndicat des copropriétaires aux fins de solliciter l'annulation des résolutions N° 15-1, 15-2 et 15-3 de l'Assemblée Générale des copropriétaires du 11 Mai 2016 pour abus de droit et d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 16.379 € à titre de dommages et intérêts, somme correspondant aux travaux qu'ils ont dû faire réaliser pour remettre les combles dans l'état initial ainsi qu'aux travaux dans les parties privatives.
Par exploit du 8 Mars 2017, les époux [X] ont régulièrement fait assigner la Société Foncia Capitole aux fins d'obtenir sa condamnation in solidum avec le Syndicat des copropriétaires à les indemniser.
Ces deux procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 23 Mars 2017.
Par jugement en date du 27 juin 2018, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Toulouse a prononcé la liquidation de l'astreinte prononcée par la décision rendue en référé, la fixant à la somme de 500€, les travaux demandés ayant été réalisés au-delà du délai imparti.
Par jugement contradictoire du 17 avril 2019, le tribunal de grande instance de Toulouse a :
- débouté les époux [X] de l'ensemble de leurs demandes ;
- condamné les époux [X] aux dépens de l'instance,
- autorisé le cabinet Mercie et Me Axisa à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision ;
- condamné les époux [X] à payer à la Sas Foncia Capitole et au Syndicat de copropriétaires Les terrasses du Golf II, chacun la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.
Pour statuer ainsi le tribunal a estimé que la faute reprochée par les demandeurs au syndic ne pouvait être retenue, compte tenu de leur méconnaissance volontaire des informations données.
Il a considéré qu'il ressortait des pièces versées au débat et notamment des échanges de courriels entre le syndic de copropriété et les époux [X] que ces derniers étaient proches du syndic de l'immeuble, qu'ils ne pouvaient se présenter comme entièrement ignorants des règles de fonctionnement d'une copropriété, ayant en leur possession le règlement de copropriété de cette résidence et [W] [X] travaillant dans le monde des assurances, que le conseil syndical dans un courriel du 05 août 2015 rappelait avoir dès le 16 avril 2015 informé [W] [X] du nécessaire respect du règlement de copropriété dans le cadre des travaux devant être réalisés, à l'occasion d'une réunion du conseil syndical, et qu'enfin, la création d'une trappe d'accès de leur appartement aux combles n'était pas évoquée dans ces échanges.
Par déclaration en date du 6 juin 2019, les époux [X] ont relevé appel de toutes les dispositions de ce jugement en intimant seulement la Sasu Foncia Toulouse.
DEMANDES DES PARTIES
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 21 mai 2021, les époux [X], appelants, demandent, au visa de l'article 1147 du Code civil, 1392 du Code civil, 1998 du Code civil, 784 du Code de procédure civile, à la cour de :
- réformer le jugement dont appel ;
Statuant à nouveau,
- rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées ;
- condamner Foncia Toulouse à leur verser la somme de 16.379 € à titre de dommages et intérêts correspondant aux travaux supplémentaires réalisés après l'assemblée générale du 11 mai 2016 ;
- condamner Foncia Toulouse à leur verser la somme de 5.216,76 € à titre de dommages et intérêts correspondant aux travaux de remise en état réalisés avant l'ordonnance de référé et avant l'assemblée générale du 11 mai 2016 ;
- condamner Foncia Toulouse à leur verser la somme de 7.400 € au titre du préjudice de jouissance ;
- condamner Foncia Toulouse à leur verser la somme de 2.903,36 € au titre des frais de procédure dans le cadre de la procédure en référé introduite par le syndicat des copropriétaires ;
- condamner Foncia Toulouse à leur verser la somme de 50.000 € au titre du préjudice moral ;
- condamner Foncia Toulouse à leur verser la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Foncia Toulouse aux entiers dépens en ce compris le constat d'huissier du 25 juillet 2016, dont distraction au Me Dagras, avocat associé de la Selas Altij, sur son affirmation de droit.
Ils font valoir que le syndic a commis une faute en les autorisant, sans avoir ni la qualité ni le pouvoir, à procéder aux travaux concernant les spots et la climatisation et ce quelque soit la teneur du courriel de réponse à retenir, que cette réponse est d'autant plus ambiguë que concernant les autres travaux, il est expressément mentionné qu'ils doivent être autorisés en assemblée générale, que concernant les spots et la climatisation, la réponse aurait dû être la même pour ne souffrir d'aucune ambiguïté, que le prétendu renvoi au règlement de copropriété ne permettait pas au copropriétaire de savoir que ces travaux devaient être autorisés en assemblée générale.
Ils relèvent que c'est bien parce qu'ils ont été alertés par le bureau d'étude sur cette difficulté qu'ils ont soumis au syndic la note de ce dernier qui mentionnait notamment la nécessité de poser une trappe d'accès aux combles.
Ils estiment que le syndic a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle en ne répondant pas clairement à leur demande et en les autorisant de facto à faire les travaux, sans attirer expressément leur attention sur l'obligation de soumettre les travaux à l'autorisation des copropriétaires réunis en assemblée générale.
Ils soutiennent qu'ils n'ont pas de compétence particulière en matière de copropriété, que la profession d'assureur de M. [X] ne lui donne pas plus de compétence dans ce domaine, pas plus que le fait qu'ils tutoient le syndic, que les travaux ont été effectués de mai à juillet 2015, que ce n'est qu'en juillet 2015 qu'ils ont été informés de ce que le syndic ne pouvait pas autoriser ces travaux et qu'ils ont alors modifié les installations puis cherché à obtenir l'autorisation du syndicat des copropriétaires.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 24 octobre 2019, la société Foncia Toulouse, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1240 et 1241 du Code civil, de :
- confirmer le jugement dont appel ;
Y ajoutant,
- condamner solidairement les époux [X] au paiement de la somme de 2.500 € en application de l'Article 700 du Code de procédure civile ;
Subsidiairement,
- débouter les appelants de leurs demandes en ce qu'elles tendent au remboursement des travaux, à l'indemnisation d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral ainsi qu'au remboursement des frais de procédure ;
- condamner solidairement les époux [X] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'Article 699 du Code de procédure civile.
Elle fait valoir que le syndic n'est pas le mandataire d'un copropriétaire en particulier, que ses attributions sont définies par l'article 18 de la loi du 10 Juillet 1965 et que c'est par rapport à ces missions et obligations légales que doit être appréciée son éventuelle faute, étant précisé qu'elle n'avait pas à jouer le rôle de conseil juridique des époux [X].
Elle relève que dans son courriel du 17 Avril 2015 M. [X] liste les 6 points pour lesquels il a besoin de l'accord du syndic ou des copropriétaires et précise être présent lors de la réunion des copropriétaires prévue pour le 28 Avril suivant à 18 heures, réitérant sa volonté de débuter au plus vite les travaux et relevant le coût d'une assemblée générale supplémentaire et qu'il apparaît dès lors invraisemblable que les époux [X] n'aient pas demandé d'explications complémentaires au syndic et, dans l'attente, n'aient pas différé la réalisation des travaux et que, disposant du règlement de copropriété, ils ne peuvent sérieusement prétendre s'être mépris ou avoir été induits en erreur sur la nécessité d'obtenir une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour occuper les parties communes.
Elle soutient qu'à supposer même qu'elle n'ait pas fait référence dans son courriel du 22 avril 2015 au règlement de copropriété, il appartenait aux époux [X], qui en avaient manifestement connaissance, de s'y référer et de le respecter, ce document constituant la loi commune à laquelle tous les copropriétaires doivent se conformer.
Elle fait valoir que non seulement les époux [X] ne rapportent pas la preuve d'une faute mais encore qu'ils ne justifient pas d'un lien de causalité entre la faute qu'ils allèguent et l'absence d'autorisation de la copropriété pour la réalisation des travaux, l'assemblée générale des copropriétaires n'étant nullement tenue de leur accorder ladite autorisation, et qu'ainsi leur préjudice est hypothétique.
MOTIFS DE LA DECISION
M. et Mme [X] ont formé appel de toutes les dispositions du jugement mais n'ont intimé que la Sasu Foncia Toulouse en critiquant seulement le débouté de leurs demandes dirigées à son encontre de sorte que la saisine de la cour se trouve limitée aux dispositions du jugement concernant la Sasu Foncia Toulouse.
La responsabilité du syndic
Aux termes de l'article 18 loi du 10 janvier 1965, dans sa version applicable au litige, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
Le syndic, investi du pouvoir d'administrer et conserver l'immeuble en copropriété, est responsable, à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi délictuel, des fautes commises dans l'exercice de sa mission.
Il appartient au copropriétaire recherchant la responsabilité du syndic d'établir l'existence d'une faute lui causant un préjudice direct et personnel.
Il est produit aux débats divers messages électroniques échangés entre M. [W] [X] et le syndic la Sasu Foncia Toulouse en avril 2016.
Le 17 avril 2015 M. [X] transmet au syndic un courrier du bureau d'étude 3D [D] en charge du suivi des travaux qu'il envisage de faire dans son appartement en indiquant : «Il y a 6 points où j'ai besoin de ton accord (ou celui des copropriétaires à toi de me dire). (') J'aimerais avoir tous les accords pour débuter les travaux au plus vite. ».
Le courrier du bureau d'étude 3D [D] mentionnait ainsi les « six points » :
«Travaux impliquant une information ou un accord de la Copropriété dans l'appart :
- Dalles terrasses (')
- Groupe ext clim (')
- Le système de climatisation peut être positionné en comble
- Les spots peuvent être encastrés dans le faux plafond sans toutefois endommager la structure porteuse
- Nous n'avons pas trouvé l'accès aux combles. La copropriété doit pouvoir nous l'indiquer. A défaut, nous devrons poser une trappe verrouillée d'accès aux combles dans votre appartement
- Nous devrons avoir l'accord de la copropriété pour alimenter en électricité le garage et le cellier avec pose de compteur défalqueur à votre charge. »
Une première réponse a été apportée le 20 avril suivant par le syndic :
« J'ai pris connaissance du courrier du bureau d'étude, il faudra établir clairement les modalités d'évacuation. (') Ensuite pour la pose du compteur défalqueur il faut l'accord de la copropriété. En fonction de l'avancement des travaux soit nous le mettrons à l'ordre du jour de l'AG de 2016 soit nous convoquerons une AGS (assemblée générale supplémentaire) (...) ».
Le même jour M. [X] répondait : « Pour le défalqueur en 2016 c'est un peu tard. Convoquer une AGS (c'est quoi une AGS') si tu dois convoquer tous les propriétaires c'est un coût astronomique ' (') Les travaux sont prévus pour être terminés fin juillet. J'aimerais tout terminer pour cette date. (') Je n'ai pas ton retour pour les spots, clim. »
Le Syndic a envoyé un dernier message électronique à M. [X] le 22 avril 2015 à 21h27 dont le contenu n'est pas identique dans chacune des copies de ce message produites par les parties.
La copie produite par M. et Mme [X] est ainsi rédigée :
« Une AGS c'est une AG supplémentaire.
Concernant les spots et la clim tu peux effectuer les travaux.
Bonne soirée ».
La copie produite par le syndic est ainsi rédigée :
«Une AGS c'est une AG supplémentaire.
Concernant les spots et la clim tu peux effectuer les travaux en respectant le règlement de copropriété.
Bonne soirée ».
La demande de M. [X] au syndic portait sur la nécessité ou non d'avoir l'accord des copropriétaires pour effectuer certains travaux.
Le syndic a clairement répondu concernant la pose du compteur défalqueur en indiquant la nécessité d'un accord de la copropriété. Et envisageant même la tenue d'une assemblée générale supplémentaire.
En revanche, quelque soit la version de sa réponse concernant la climatisation et les spots, le syndic , en indiquant à M . [X] qu'il pouvait faire les travaux sans indiquer qu'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires était nécessaire s'agissant de travaux impliquant une occupation privative des combles, ce qui ne pouvait en tout état de cause pas se déduire de la simple mention du « respect du règlement de copropriété », la Sasu Foncia Toulouse en sa qualité de syndic de copropriété, professionnel de surcroît, a manqué à son obligation de conseil à l'égard de M. et Mme [X], copropriétaires.
Ni la profession d'assureur de M. [X], ni le tutoiement utilisé dans l'échange de mails, ni le fait que M. et Mme [X] soient propriétaires d'un autre bien immobilier n'est de nature à décharger le syndic de sa responsabilité, aucun de ces éléments ne révélant une compétence particulière du copropriétaire en matière de droit de la copropriété.
Cette faute engage la responsabilité délictuelle du syndic à l'égard de M. et Mme [X].
Il est certain que sans cette faute M. et Mme [X] n'auraient pas fait réaliser, ou du moins pas immédiatement, les travaux impliquant une occupation des combles.
Ils n'ont d'ailleurs pas fait réaliser les travaux visant à alimenter en électricité leur garage et leur cellier avec pose d'un compteur défalqueur, pour lesquels ils avaient été informés de la nécessité d'une autorisation des copropriétaires.
Ils ont écrit au syndic le 23 avril 2015 en réponse à son dernier message électronique : « Merci pour ton accord sur le spots et la clim. Pour l'alimentation je vais voir s'il est possible de tirer un câble depuis l'appartement dans des gaines existantes disponibles. Sinon je mets tout en attente de la prochaine. Il faudra sûrement que je te fasse un document spécifique pour cette demande ' ».
Leur préjudice indemnisable en lien de causalité directe avec la faute du syndic est le surcoût généré par les travaux de dépose des installations effectuées dans les combles.
Ainsi, l'installation du système de climatisation dans leur partie privative n'est pas en lien de causalité direct avec la faute du syndic puisque même sans la faute de ce dernier M. et Mme [X] auraient dû demander l'autorisation d'effectuer les travaux à l'assemblée générale des copropriétaires et se seraient exposés à un refus d'autorisation qui ne peut en aucun cas être imputable au syndic.
Il en est de même concernant les frais qu'ils ont dû exposer dans le cadre de la procédure les opposant au syndicat de copropriétaires (frais d'avocat, frais d'huissier exposés par eux et frais d'huissier et frais irrépétibles exposés par le syndicat des copropriétaires et mis à leur charge par l'ordonnance de référé du 20 janvier 2016).
Concernant les frais de dépose, M. et Mme [X] produisent diverses factures dont seules celles des 6, 12 et 13 novembre 2015, pour un coût total de 5216,96 € correspondent uniquement au coût de dépose des éléments installés dans les combles de l'immeuble. En revanche les factures émises en juillet 2016 concernent à la fois la dépose des installations dans les combles et la mise en oeuvre de la climatisation et des spots dans leur appartement sans que soit précisé forcément le coût de la dépose, de sorte que ne doivent être retenu que le forfait « dépose et repose grillage de chauffage » pour 165 € Ttc (facture Entreprise Benoni du 1er juillet 2016) et la dépose éclairage existant et rebouchage des trous pour 270 € Ttc (facture Bge du 25 juillet 2016.
Au total la somme de 5651,96 € doit être retenue pour ce chef de préjudice.
M. et Mme [X] ne justifient par ailleurs ni de l'existence d'un trouble de jouissance généré par ces seuls travaux de dépose, au demeurant minimes, ni de l'existence d'un préjudice moral tenant à « une atteinte importante à leur image et réputation » qu'ils ne démontrent pas.
Au final, la Sasu Foncia Toulouse sera condamnée, le jugement étant infirmé, à payer à M. et Mme [X] la somme de 5651,96 € au titre des travaux de dépose outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du présent arrêt conformément aux dispositions de l'article 1153-1 devenu 1231-7 du code civil.
Les demandes annexes
Succombant, la Sasu Foncia Toulouse supportera les dépens de première instance et les dépens d'appel.
Elle se trouve dès lors redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance qu'au titre de la procédure d'appel, dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt et ne peut elle-même prétendre à l'application de ce texte à son profit.
La demande de M. et Mme [X] tendant à voir compris dans les dépens le coût du constat d'huissier du 25 juillet 2016 tendant à apporter la preuve de « la non-modification du mail du 22 avril 2016 ou de l'extrême difficulté technique à effectuer une modification » doit être rejetée ; ces frais relèvent des frais irrépétibles et non des dépens et en tout état de cause n'ont pas été utiles à la solution du présent litige.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant dans les limites de sa saisine,
- Infirme le jugement rendu le 17 avril 2019 sauf en ce qu'il a débouté M. et Mme [X] de leurs demandes au titre des préjudices de jouissance et moral ainsi que des des frais de procédure exposés dans le cadre de la procédure en référé introduite par le syndicat des copropriétaires ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y a ajoutant,
- Condamne la Sas Foncia Toulouse à payer à M. [W] [X] et Mme [S] [N] épouse [X] la somme de 5651,96 € au titre des travaux de dépose outre intérêts au taux légal sur ces sommes à compter du présent arrêt ;
- Condamne la Sasu Foncia Toulouse aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de maître Frédéric Dagras, avocat associé de la Selas Altij ;
- Condamne la Sasu Foncia Toulouse à payer à M. [W] [X] et Mme [S] [N] épouse [X] la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel ;
- Déboute M. [W] [X] et Mme [S] [N] épouse [X] de leur demande au titre du constat d'huissier du 25 juillet 2016 ;
- Déboute la Sasu Foncia Toulouse de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La directrice des services de greffeLe Président
C.GIRAUDJ.C GARRIGUES
.
