15/02/2021
ARRÊT N°
N° RG 18/02081 - N° Portalis DBVI-V-B7C-MIW7
CR/NB
Décision déférée du 12 Avril 2018 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 12/02561
M. [RI]
SAS STELLIUM IMMOBILIER
C/
[OC] [E]
[F] [DX] épouse [E]
[ET] [W]
[ET] [P]
[KD] [H]
[AM] [C] épouse [H]
[BJ] [I]
[GL] [X]
[FP] [Z] divorcée [SU]
[OY] [B]
[VH] [N] épouse [B]
[PM] [S]
[BR] [D] épouse [S]
[CM] [R]
[EL] [GE] épouse [R]
[UT] [G]
[EE] [VO] épouse [G]
[MC] [O]
[SF] [FX] épouse [O]
[SL] [YK]
[IK] [K] épouse [YK]
[HA] [YZ]
[MJ] [T] épouse [YZ]
[V] [AL]
[HH] [UE] épouse [AL]
[ZG] [LN]
[BY] [XO] épouse [LN]
[OJ] [PF]
[FP] [KZ] épouse [PF]
[TI] [KS] divorcée [L]
[V] [VA]
[JO] [J] épouse [VA]
[BF] [YD]
[XH] [M] épouse [YD]
[CM] [RB]
[OC] [KK]
[DB] [LG] épouse [KK]
[LV] [XW]
[WT] [VW] épouse [XW]
[UL] [RP]
[F] [GT] épouse [RP]
[HO] [AE]
[IS] [ZN]
[HW] [NV] épouse [ZN]
[OR] PARADIS
[HH] [JW] divorcée [PU]
[U] [XA]
[A] [XA]
[MY] [ZV] divorcée [AK]
[TP] [MR] divorcée [YS]
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU QUINZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT ET UN
***
APPELANTE
SAS STELLIUM IMMOBILIER
[Adresse 7]
[Localité 20]
Représentée par Me Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Monsieur [OC] [E]
[Adresse 42]
37270 MONTLOUIS SUR LOIRE
Représenté par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Madame [F] [DX] épouse [E]
[Adresse 42]
37270 MONTLOUIS SUR LOIRE
Représentée par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Monsieur [ET] [W]
[Adresse 39]
[Localité 23]
Représenté par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Monsieur [ET] [P]
[Adresse 12]
[Localité 40]
Représenté par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Monsieur [KD] [H]
[Adresse 50]
[Localité 51]
Représenté par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Madame [AM] [C] épouse [H]
[Adresse 50]
[Localité 51]
Représentée par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Monsieur [BJ] [I]
[Adresse 38]
[Localité 9]
Représenté par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Monsieur [GL] [X]
[Adresse 25]
[Localité 43]
Représenté par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Madame [FP] [Z] divorcée [SU]
[Adresse 25]
[Localité 43]
Représentée par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Monsieur [OY] [B]
[Adresse 11]
[Localité 2]
Représenté par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Madame [VH] [N] épouse [B]
[Adresse 11]
[Localité 2]
Représentée par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Monsieur [PM] [S]
[Adresse 3]
[Localité 24]
Représenté par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Madame [BR] [D] divorcée [S]
[Adresse 4]
[Localité 24]
Représentée par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Monsieur [CM] [R]
[Adresse 34]
[Localité 19]
Représenté par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Madame [EL] [GE] épouse [R]
[Adresse 34]
[Localité 19]
Représentée par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Monsieur [UT] [G]
[Adresse 60]
[Localité 64]/GRANDE BRETAGNE
Représenté par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Madame [EE] [VO] épouse [G]
[Adresse 60]
[Localité 64]/GRANDE BRETAGNE
Représentée par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Monsieur [MC] [O]
[Adresse 10]
[Localité 33]
Représenté par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Madame [SF] [FX] épouse [O]
[Adresse 10]
[Localité 33]
Représentée par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Monsieur [SL] [YK]
[Adresse 44]
[Localité 1]
Représenté par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Madame [IK] [K] épouse [YK]
[Adresse 44]
[Localité 1]
Représentée par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Représentée par Me Virginie DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [HA] [YZ]
[Adresse 62]
[Localité 16]
Représenté par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Madame [MJ] [T] épouse [YZ]
[Adresse 62]
[Localité 16]
Représentée par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Monsieur [V] [AL]
[Adresse 48]
[Localité 22]
Représenté par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Madame [HH] [UE] épouse [AL]
[Adresse 45]
[Localité 22]
Représentée par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Monsieur [ZG] [LN]
[Adresse 46]
[Localité 53]
Représenté par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Madame [BY] [XO] épouse [LN]
[Adresse 46]
[Localité 53]
Représentée par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Monsieur [OJ] [PF]
[Adresse 31]
[Localité 55]
Représenté par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Madame [FP] [KZ] épouse [PF]
[Adresse 31]
[Localité 55]
Représentée par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Madame [TI] [KS] divorcée [L]
[Adresse 27]
[Localité 30]
Représentée par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Monsieur [V] [VA]
[Adresse 52]
[Localité 57]
Représenté par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Madame [JO] [J] épouse [VA]
[Adresse 52]
[Localité 57]
Représentée par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Monsieur [BF] [YD]
[Adresse 59]
[Localité 56]
Représenté par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Madame [XH] [M] épouse [YD]
[Adresse 59]
[Localité 56]
Représentée par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Monsieur [CM] [RB]
[Adresse 37]
[Localité 17]
Représenté par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Monsieur [OC] [KK]
[Adresse 32]
[Localité 41]
Représenté par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Madame [DB] [LG] épouse [KK]
[Adresse 32]
[Localité 41]
Représentée par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Monsieur [LV] [XW]
[Adresse 66]
[Localité 54]
Représenté par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Madame [WT] [VW] épouse [XW]
[Adresse 66]
[Localité 54]
Représentée par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Représentée par Me Virginie DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [UL] [RP]
[Adresse 47]
[Localité 21]
Représenté par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Madame [F] [GT] épouse [RP]
[Adresse 47]
[Localité 21]
Représentée par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Monsieur [HO] [AE]
[Adresse 36]
[Localité 8]
Représenté par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Monsieur [IS] [ZN]
[Adresse 14]
[Localité 28]
Représenté par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Madame [HW] [NV] épouse [ZN]
[Adresse 13]
[Localité 28]
Représentée par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Monsieur [OR] PARADIS
[Adresse 26]
[Localité 18]
Représenté par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Madame [HH] [JW] divorcée [PU]
[Adresse 35]
[Localité 54]
Représentée par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Monsieur [U] [XA]
[Adresse 6]
[Localité 49]
Représenté par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Madame [A] [XA]
[Adresse 5]
[Localité 49]
Représentée par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Madame [MY] [ZV] divorcée [AK]
[Adresse 61]
[Localité 29]
Représentée par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
Madame [TP] [MR] divorcée [YS]
[Adresse 65]
[Localité 15]
Représentée par Me Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Jean Baptiste PILA de la SCP BUREL PILA RIGAL CURRAL, avocat au barreau de LYON
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 26 Octobre 2020 en audience publique, devant la Cour composée de :
C. BELIERES, président
C. ROUGER, conseiller
J.C. GARRIGUES, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : L. SAINT LOUIS AUGUSTIN
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BELIERES, président, et par L. SAINT LOUIS AUGUSTIN, greffier de chambre.
EXPOSE DU LITIGE
Le 28 décembre 2004, la Société Meteor Resorts a obtenu un permis de construire en vue de l'implantation d'une résidence sur la commune d'[Localité 58] (37).
Par convention du 21 mars 2007, la Sarl Meteor Patrimoine et la SCl L'Arche du Paradis, promoteur de cette opération immobilière, ont mandaté la Sas Stellium Immobilier, anciennement dénommée Omnium Conseil, en vue de favoriser la commercialisation des lots de la future résidence.
Entre les mois de septembre 2007 et d'août 2009, la Sarl L'Arche du Paradis a vendu en l'état futur d'achèvement des appartements et des parkings extérieurs aux consorts [E], [W] et autres acquéreurs.
Ces derniers ont procédé à la régularisation de baux commerciaux avec la Sarl Meteor Val de Loire Resort permettant ainsi l'exploitation d'une activité de résidence de tourisme classée consistant en la sous-location meublée à des touristes des locaux de la résidence.
La Sarl Meteor Val de Loire a été placée en liquidation judiciaire par jugement en date du 27 septembre 2012.
La Sarl L'Arche du Paradis a également été placée en liquidation judiciaire par jugement du 3 janvier 2013.
Les acquéreurs se sont plaints d'inachèvements, non conformités, désordres et déconvenues contractuelles et financières :
- le parking de la résidence n'aurait pas été réalisé, contrairement aux stipulations contenues dans l'acte notarié ;
- le bâtiment central (notamment composé d'un spa, d'un restaurant, d'une salle de séminaire, etc) ne serait pas achevé ;
- l'exploitant aurait été enjoint par la commune d'Amboise d'avoir à entreprendre sans délai des travaux visant à assurer la mise en conformité des bâtiments sur le plan de la sécurité incendie ;
- l'assurance dommages-ouvrages n'aurait mobilisé que très partiellement sa garantie ;
- la garantie d'assurance serait inexistante ;
- l'immeuble serait affecté de nombreux sinistres et désordres ;
- le versement de loyers aurait été très inférieur aux sommes convenues, avant que la Sarl Meteor Val de Loire Resort ne soit placée en redressement judiciaire et que l'administrateur judiciaire ne résilie les baux, qui ne seront pas compris dans la cession de l'entier fonds de commerce à la société DG Urbans ;
- les nouveaux baux qui leur ont été proposés par le repreneur auraient contenu des conditions financières désavantageuses ;
- les lots auraient perdu leur valeur vénale.
Par acte d'huissier de justice délivré le 11 juin 2013, les acquéreurs ont assigné devant le tribunal de grande instance de Toulouse la Sas Stellium Immobilier afin de la voir condamner au paiement de diverses sommes à titre de dommages et intérêts pour man'uvres frauduleuses ayant vicié leur consentement et, subsidiairement, pour manquement à l'obligation d'information, de conseil et de mise en garde.
Par jugement en date du 12 avril 2018, le tribunal de grande instance de Toulouse a :
- dit que la Sas Stellium Immobilier a employé des manoeuvres frauduleuses à l'encontre des demandeurs, ayant vicié le consentement ;
- condamné la Sas Stellium Immobilier à verser à :
- M. [OC] [E] et Mme [F] [DX] épouse [E], ensemble, les sommes de :
- 43.163,10 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- M. [ET] [W] les sommes de :
- 208.677,96 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- M. [ET] [P] les sommes de :
- 60.857,74 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- M. [KD] [H] et Mme [AM] [C] épouse [H], ensemble, les sommes de :
- 129.178,29 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- M. [BJ] [I] les sommes :
- 45.402,19 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- M. [GL] [X] et Mme [FP] [Z], ensemble, les sommes de :
- 55.111,62 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- M. [OY] [B] et Mme [VH] [N] épouse [B], ensemble, les sommes de :
- 155.291,81 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- M. [PM] [S] et Mme [BR] [D] épouse [S], ensemble, les sommes de :
- 55.611,85 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- M. [CM] [R] et Mme [EL] [GE] épouse [R], ensemble, les sommes de :
- 43.413,01 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- M. [UT] [G] et Mme [EE] [VO] épouse [G], ensemble, les sommes de :
- 104.505,58 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- M. [MC] [O] et Mme [SF] [FX] épouse [O], ensemble, les sommes de :
- 51.066,69 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- M. [SL] [YK] et Mme [IK] [K] épouse [YK], ensemble, les sommes de :
- 54.499,63 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- M. [HA] [YZ] et Mme [MJ] [T] épouse [YZ], ensemble, les sommes de :
- 55.611,85 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- M. [V] [AL] et Mme [HH] [UE] épouse [AL], ensemble, les sommes de :
- 43.548,63 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- M. [ZG] [LN] et Mme [BY] [XO] épouse [LN], ensemble, les sommes de:
- 55.611,85 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- M. [OJ] [PF] et Mme [FP] [KZ] épouse [PF], ensemble, les sommes de:
- 55.111,62 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Mme [TI] [KS] les sommes de :
- 51.000,97 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- M. [V] [VA] et Mme [JO] [J] épouse [VA], ensemble, les sommes de :
- 45.960,25 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- M. [BF] [YD] et Mme [XH] [M] épouse [YD], ensemble, les sommes de :
- 11.5666,72 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- M. [CM] [RB] les sommes de :
- 129.178,29 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- M. [OC] [KK] et Mme [DB] [LG] épouse [KK], les sommes de :
- 50.612,51 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- M. [LV] [XW] et Mme [WT] [VW] épouse [XW], ensemble, les sommes de :
- 66.048,80 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- M. [UL] [RP] et Mme [F] [GT] épouse [RP], ensemble, les sommes de :
- 42.299,95 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- M. [HO] [AE], les sommes de :
- 45.402,19 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- M. [IS] [ZN] et Mme [HW] [NV] épouse [ZN], ensemble, les sommes de :
- 55.611,85 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- M. [OR] Paradis les sommes de :
- 42.299,95 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Mme [HH] [JW] les sommes de :
- 43.413,01 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- M. [U] [XA] et Mme [A] [XA], ensemble, les sommes
de :
- 48.943,13 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Mme [MY] [ZV] les sommes de :
- 51.001,39 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Mme [TP] [MR] les sommes de :
- 51.369,76 € en principal ;
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- rejeté toutes les autres demandes ;
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ;
- condamné la Sas Stellium Immobilier aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître DESPIERRES, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Pour statuer ainsi le premier juge a retenu qu'avait été remise à tous les acquéreurs lors des discussions pré-contractuelles une brochure commerciale établie par le Groupe Omnium Finance Pôle produits immobiliers, dénommée «'Caractéristique'» sous le double label «'Meteor Val de Loire Resort'» et du groupe Omnium Finance mettant l'accent sur la présence au sein de la résidence d'espaces de détente (salle de sport, centre de remise en forme, piscine intérieure, court de tennis, restaurant, bar, salles de séminaires, tous équipements présentés comme «'les services'» spécifiques au programme Résidence Val de Loire Resort figurant, tout comme les voies de circulation pour s'y rendre, sur un plan de masse'; que pour convaincre, le groupe de promotion immobilière avait présenté cette brochure publicitaire tout en évoquant le partenariat, l'optimisation patrimoniale et fiscale, la fiabilité et la performance, en présentant l'acquisition comme sans souci, faite à moindre coût en profitant de remises d'impôts, s'autofinançant sans apport personnel grâce aux revenus et grâce aux «'gains'» fiscaux accordés au titre d'une déductibilité du montant des loyers'; qu'en réalité le contrat de réservation ne comportait que le nombre de logements prévus (226), le nombre de bâtiments prévus (60 cottages), la date d'achèvement prévisionnelle (juin 2009), le bien objet du contrat (n° de lot, sa surface et son prix), le fait que l'ensemble immobilier était soumis au régime de la copropriété et que la livraison du lot pourrait être différée ou refusée si les parties communes de ce lot n'étaient pas totalement achevées et donc livrables de manière concomitante à la livraison des locaux objets du contrat de réservation'; que l'acte authentique comportait pour sa part les mentions relatives aux biens et droits immobiliers vendus en l'état futur d'achèvement dépendant de l'ensemble immobilier en cours d'édification destiné à un usage de résidence de tourisme 3 étoiles composée d'un bâtiment dénommé «'bâtiment central'» élevé sur sous sol, d'un rez de chaussée et d'un étage et de 60 bâtiments dénommés «'cottages'», les biens vendus étant l'appartement et le parking extérieur, outre les parties communes y afférentes'; qu'ainsi, les seuls renseignements précis relatifs à l'opération ont été donnés par la brochure publicitaire et le site internet du groupe, décrivant avec précision les services communs apportés par les «'services centraux'», lesquels n'étaient à aucun moment présentés comme des lots privés dont la réalisation et l'exploitation ne seraient pas certaines ou pourraient dépendre de la conjoncture'; qu'aucun des documents ne précisait que la construction des services communs n'interviendrait qu'en dernier lieu et à la condition que la promotion ne rencontre jusqu'à son terme aucun aléa ou difficulté et trouve un ou des acquéreurs pour les lots présentés comme des équipements communs qui n'étaient en réalité que des lots privatifs, de sorte qu'à aucun moment les acquéreurs n'ont pu réaliser que le produit financier qu'ils pensaient acquérir au sein d'une résidence Resort, résidence de luxe justifiant le prix de 4.000 € au m2, pourrait ne plus être qu'un appartement au milieu d'une résidence composée d'appartements soumis à la location et qu'en réalité il s'agissait d'un placement à haut risque et non d'un placement à risque «'néant'», risque qui s'est réalisé en l'espèce.
Il en a déduit que l'opération avait été volontairement présentée de manière à ce que les acquéreurs ne puissent pas analyser dans toute leur étendue les risques de l'opération et que ces documents avaient eu une influence manifeste et certaine sur le consentement des acquéreurs, les trompant sur l'étendue de l'engagement du vendeur et les caractéristiques du bien acquis, retenant l'utilisation de méthodes dolosives.
Il a relevé que ces documents avaient été de manière non contestée mis au point par la Sas Stellium Immobilier, laquelle avait ainsi proposé une méthode de commercialisation fondée sur une présentation mensongère.
Il a en outre retenu que tous les acquéreurs s'étaient vu remettre par le groupe Omnium une attestation de souscription d'assurance locative établie par la société MVLR dans laquelle il était attesté que les acquéreurs bénéficieraient d'une assurance locative durant les trois premières années d'exploitation , alors qu'en réalité une telle assurance n'avait pas été souscrite'; que de même, la brochure remise aux acquéreurs comportait l'affirmation dénuée de toute effectivité de l'existence d'une garantie dommages ouvrage, alors que les carences du promoteur n'ont permis la mobilisation d'une telle garantie qu'à hauteur de 45,53'% pour la première tranche et de 29,24'% pour la deuxième tranche.
Il a estimé que des suites du dol dont ont été victimes les acquéreurs ceux-ci avaient subi une perte de chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, retenant, compte tenu des niveaux de loyers revus à la baisse en partie en raison de l'écart entre le projet réalisé et le projet présenté faussement, de la perte d'une partie des loyers en raison de l'absence d'assurance locative, de la possibilité de rétablissement de la rentabilité raisonnablement espérée et de la valeur initiale des biens acquis qu'après l'achèvement total des travaux et la reprise des malfaçons, que cette perte de chance devait être évaluée à 35'% de la valeur investie pour chacun des acquéreurs, outre une indemnité de 10.000 € pour réparer l'abus de consentement dans le cadre d'une opération onéreuse et la nécessité de l'initiative d'une procédure longue et coûteuse.
Par déclaration du 4 mai 2018, la Sas Stellium Immobilier a relevé appel du jugement, appel portant sur l'intégralité de ses dispositions.
Par acte en date du 16 mai 2018, la Sas Stellium Immobilier a saisi en référé le Premier président de la cour d'appel de Toulouse aux fins de voir ordonner à titre de garantie et avec affectation spéciale opposable, la consignation par elle de la somme de 2.385.471,20 € et de juger que cette consignation suspend l'exécution provisoire de l'ensemble des condamnations prononcées par le jugement dont appel.
Par ordonnance de référé du 20 juin 2018, le Premier président de la cour d'appel de Toulouse a :
- ordonné à la Sas Stellium Immobilier de consigner, la somme de 2.385.471,20 € sur le compte-affaire CARPA de son avocat, ouvert sous le n°1809 36743 auprès de la CARPA du barreau de Toulouse,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- laissé aux parties la charge des dépens.
Par ordonnance du 4 avril 2019, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré Mme [BR] [D] aujourd'hui divorcée [S] irrecevable à conclure.
Un avis de report au 23 octobre 2020 de la clôture initialement prévue comme devant intervenir le 13 octobre 2020 a été adressé par le président de la chambre à l'ensemble des parties par message électronique du 22 octobre 2020.
DEMANDES DES PARTIES
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 12 octobre 2020, la Sas Stellium Immobilier, appelante, demande à la cour de :
Sur son appel principal :
- déclarer son appel recevable et bien fondé ;
Sur l'appel incident des consorts [E], [W] et autres :
- débouter les intimés et autres de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
- rejeter toute demande formée au titre de l'appel incident ;
- en conséquence, réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- débouter M. [E] [OC] et Mme [DX] [F], M. [ET] [W], M. [ET] [P], M. [KD] [H] et Mme [AM] [C] épouse [H], M. [BJ] [I], M. [GL] [X], Mme [FP] [Z] divorcée [SU], M. [OY] [B] et Mme [VH] [N] épouse [B], M. [PM] [S], M. [CM] [R] et Mme [EL] [GE] épouse [R], M. [UT] [G] et Mme [EE] [VO] épouse [G], M. [MC] [O] et Mme [SF] [FX] épouse [O], M. [SL] [YK] et Mme [IK] [K] épouse [YK], M. [HA] [YZ] et Mme [MJ] [T] épouse [YZ], M. [V] [AL] et Mme [HH] [UE] épouse [AL], M. [ZG] [LN] et Mme [BY] [XO] épouse [LN], M. [OJ] [PF] et Mme [FP] [KZ] épouse [PF], Mme [TI] [KS] divorcée [L], M. [V] [VA] et Mme [JO] [J] épouse [VA], M. [BF] [YD] et Mme [XH] [M] épouse [YD], M. [CM] [RB], M. [OC] [KK] et Mme [DB] [LG] épouse [KK], M. [LV] [XW], M. [UL] [RP] et Mme [F] [GT] épouse [RP], M. [HO] [AE], M. [IS] [ZN] et Mme [HW] [NV] épouse [ZN], M. [OR] Paradis, Mme [HH] [JW] divorcée [PU], M. [U] [XA], Mme [MY] [ZV] divorcée [AK], Mme [TP] [MR] divorcée [YS] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre au titre d'une prétendue faute délictuelle dolosive comme d'un prétendu manquement délictuel au devoir d'information et de conseil de l'agent immobilier ;
- débouter M. [E] [OC] [ID] et Mme [DX] [F], M. [ET] [W], M. [ET] [P], M. [KD] [H] et Mme [AM] [C] épouse [H], M. [BJ] [I], M. [GL] [X], Mme [FP] [Z] divorcée [SU], M. [OY] [B] et Mme [VH] [N] épouse [B], M. [PM] [S], M. [CM] [R] et Mme [EL] [GE] épouse [R], M. [UT] [G] et Mme [EE] [VO] épouse [G], M. [MC] [O] et Mme [SF] [FX] épouse [O], M. [SL] [YK] et Mme [IK] [K] épouse [YK], M. [HA] [YZ] et Mme [MJ] [T] épouse [YZ], M. [V] [AL] et Mme [HH] [UE] épouse [AL], M. [ZG] [LN] et Mme [BY] [XO] épouse [LN], M. [OJ] [PF] et Mme [FP] [KZ] épouse [PF], Mme [TI] [KS] divorcée [L], M. [V] [VA] et Mme [JO] [J] épouse [VA], M. [BF] [YD] et Mme [XH] [M] épouse [YD], M. [CM] [RB], M. [OC] [KK] et Mme [DB] [LG] épouse [KK], M. [LV] [XW], M. [UL] [RP] et Mme [F] [GT] épouse [RP], M. [HO] [AE], M. [IS] [ZN] et Mme [HW] [NV] épouse [ZN], M. [OR] Paradis, Mme [HH] [JW] divorcée [PU], M. [U] [XA], Mme [MY] [ZV] divorcée [AK], Mme [TP] [MR] divorcée [YS] de l'intégralité de leurs demandes indemnitaires au titre de la perte de garantie locative, au titre du préjudice financier, comme au titre de le préjudice moral ;
A titre subsidiaire,
- juger, qu'à l'exception de M. [E] [OC] et de Mme [DX] [F], de M. [ET] [W], de M. [ET] [P], de M. [GL] [X] et de Mme [FP] [Z] divorcée [SU], de M. [PM] [S], de M. [CM] [R] et de Mme [EL] [GE] épouse [R], de M. [UT] [G] et de Mme [EE] [VO] épouse [G], de M. [MC] [O] et de Mme [SF] [FX] épouse [O], de M. [V] [AL] et de Mme [HH] [UE] épouse [AL], de M. [ZG] [LN] et de Mme [BY] [XO] épouse [LN], de M. [V] [VA] et de Mme [JO] [J] épouse [VA], de M. [CM] [RB] et, enfin, de M. [OC] [KK] et de Mme [DB] [LG] épouse [KK], eu égard à leur qualité de consommateur avertis , le seul préjudice subi au titre de la perte de garantie locative par les autres demandeurs en lien avec l'activité de la Sas Stellium Immobilier serait au maximum de :
- 30.525 € au bénéfice de M. [KD] [H] et de Mme [AM] [C] épouse [H] ;
- 10.736 € au bénéfice de M. [BJ] [I] ;
- 36.728 € au bénéfice de M. [OY] [B] et de Mme [VH] [N] épouse [B] ;
- 14.322 € au bénéfice de M. [SL] [YK] et Mme [IK] [K] épouse [YK] ;
- 13.152 € au bénéfice de M. [HA] [YZ] et de Mme [MJ] [T] épouse [YZ] ;
- 13.032 € au bénéfice de M. [OJ] [PF] et de Mme [FP] [KZ] épouse [PF] ;
- 12.064 € au bénéfice de Mme [TI] [KS] divorcée [L] ;
- 27.352 € au bénéfice de M. [BF] [YD] et de Mme [XH] [M] épouse [YD] ;
- 15.624 € au bénéfice de M. [LV] [XW] ;
- 10.000 € au bénéfice de M. [UL] [RP] et de Mme [F] [GT] épouse [RP] ;
- 10.736 € au bénéfice de M. [HO] [AE] ;
- 13.152 € au bénéfice de M. [IS] [ZN] et de Mme [HW] [NV] épouse [ZN] ;
- 10.000 € au bénéfice de M. [OR] Paradis ;
- 10.264 € au bénéfice de Mme [HH] [JW] divorcée [PU] ;
- 11.576 € au bénéfice de M. [U] [XA] ;
- 12.064 € au bénéfice de Mme [MY] [ZV] divorcée [AK] ;
- 12.152 € au bénéfice de Mme [TP] [MR] divorcée [TX]
Apecechea ;
A titre infiniment subsidiaire,
- juger que le seul préjudice subi au titre de la perte de garantie locative par les autres demandeurs en lien avec son activité serait au maximum de :
- 10.208 € au bénéfice de M. [OC] [E] ;
- 49.264 € au bénéfice de M. [ET] [W] ;
- 14.392 € au bénéfice de M. [ET] [P] ;
- 30.525 € au bénéfice de M. [KD] [H] et de Mme [AM] [C] épouse [H] ;
- 10.736 € au bénéfice de M. [BJ] [I] ;
- 13.032 € au bénéfice de M. [GL] [X] ;
- 36.728 € au bénéfice de M. [OY] [B] et de Mme [VH] [N] épouse [B] ;
- 13.152 € au bénéfice de M. [PM] [S] ;
- 11.680 € au bénéfice de M. [CM] [R] ;
- 24.712 € au bénéfice de M. [UT] [G] ;
- 12.080 € au bénéfice de M. [MC] [O] ;
- 14.322 € au bénéfice de M. [SL] [YK] et Mme [IK] [K] épouse [YK] ;
- 13.152 € au bénéfice de M. [HA] [YZ] et de Mme [MJ] [T] épouse [YZ] ;
- 10.296 € au bénéfice de M. [V] [AL] ;
- 13.152 € au bénéfice de M. [ZG] [LN] ;
- 13.032 € au bénéfice de M. [OJ] [PF] et de Mme [FP] [KZ] épouse [PF] ;
- 12.064 € au bénéfice de Mme [TI] [KS] divorcée [L] ;
- 27.352 € au bénéfice de M. [BF] [YD] et de Mme [XH] [M] épouse [YD] ;
- 12.080 € au bénéfice de M. [V] [VA] ;
- 30.552 € au bénéfice de M. [CM] [RB] ;
- 11.968 € au bénéfice de M. [OC] [KK] ;
- 15.624 € au bénéfice de M. [LV] [XW] ;
- 10.000 € au bénéfice de M. [UL] [RP] et de Mme [F] [GT] épouse [RP] ;
- 10.736 € au bénéfice de M. [HO] [AE] ;
- 13.152 € au bénéfice de M. [IS] [ZN] et de Mme [HW] [NV]
épouse [ZN] ;
- 10.000 € au bénéfice de M. [OR] Paradis ;
- 10.264 € au bénéfice de Mme [HH] [JW] divorcée [PU] ;
- 11.576 € au bénéfice de M. [U] [XA] ;
- 12.064 € au bénéfice de Mme [MY] [ZV] divorcée [AK] ;
- 12.152 € au bénéfice de Mme [TP] [MR] divorcée [TX]
Apecechea ;
En tout état de cause,
- condamner solidairement entre eux M. [E] [OC] [ID] et Mme [DX] [F], M. [ET] [W], M. [ET] [P], M. [KD] [H] et Mme [AM] [C] épouse [H], M. [BJ] [I], M. [GL] [X], Mme [FP] [Z] divorcée [SU], M. [OY] [B] et Mme [VH] [N] épouse [B], M. [PM] [S], M. [CM] [R] et Mme [EL] [GE] épouse [R], M. [UT] [G] et Mme [EE] [VO] épouse [G], M. [MC] [O] et Mme [SF] [FX] épouse [O], M. [SL] [YK] et Mme [IK] [K] épouse [YK], M. [HA] [YZ] et Mme [MJ] [T] épouse [YZ], M. [V] [AL] et Mme [HH] [UE] épouse [AL], M. [ZG] [LN] et Mme [BY] [XO] épouse [LN], M. [OJ] [PF] et Mme [FP] [KZ] épouse [PF], Mme [TI] [KS] divorcée [L], M. [V] [VA] et Mme [JO] [J] épouse [VA], M. [BF] [YD] et Mme [XH] [M] épouse [YD], M. [CM] [RB], M. [OC] [KK] et Mme [DB] [LG] épouse [KK], M. [LV] [XW], M. [UL] [RP] et Mme [F] [GT] épouse [RP], M. [HO] [AE], M. [IS] [ZN] et Mme [HW] [NV] épouse [ZN], M. [OR] Paradis, Mme [HH] [JW] divorcée [PU], M. [U] [XA], Mme [MY] [ZV] divorcée [AK], Mme [TP] [MR] divorcée [YS] à lui payer une indemnité de 2.000 € hors taxes par chacun d'entre eux, soit la somme de 100.000 € HT sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner enfin et solidairement entre eux M. [E] [OC] [ID] et Mme [DX] [F], M. [ET] [W], M. [ET] [P], M. [KD] [H] et Mme [AM] [C] épouse [H], M. [BJ] [I], M. [GL] [X], Mme [FP] [Z] divorcée [SU], M. [OY] [B] et Mme [VH] [N] épouse [B], M. [PM] [S] et Mme [BR] [D] épouse [S], M. [CM] [R] et Mme [EL] [GE] épouse [R], M. [UT] [G] et Mme [EE] [VO] épouse [G], M. [MC] [O] et Mme [SF] [FX] épouse [O], M. [SL] [YK] et Mme [IK] [K] épouse [YK], M. [HA] [YZ] et Mme [MJ] [T] épouse [YZ], M. [V] [AL] et Mme [HH] [UE] épouse [AL], M. [ZG] [LN] et Mme [BY] [XO] épouse [LN], M. [OJ] [PF] et Mme [FP] [KZ] épouse [PF], Mme [TI] [KS] divorcée [L], M. [V] [VA] et Mme [JO] [J] épouse [VA], M. [BF] [YD] et Mme [XH] [M] épouse [YD], M. [CM] [RB], M. [OC] [KK] et Mme [DB] [LG] épouse [KK], M. [LV] [XW], M. [UL] [RP] et Mme [F] [GT] épouse [RP], M. [HO] [AE], M. [IS] [ZN] et Mme [HW] [NV] épouse [ZN], M. [OR] Paradis, Mme [HH] [JW] divorcée [PU], M. [U] [XA], Mme [MY] [ZV] divorcée [AK], Mme [TP] [MR] divorcée [YS] aux entiers dépens tant de première instance que d'appel, le tout avec distraction au profit de Maître Hervé Jeanjacques, Avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle conteste tout dol, relevant que la faute intentionnelle n'a pas été caractérisée et ne peut être déduite comme l'a fait le premier juge d'une simple conjoncture, et soutient que la plaquette de présentation de la résidence, éditée par les société Meteor Patrimoine et L'Arche du Paradis, que ses mandataires commerciaux ont utilisée, n'excède pas la mesure d'un document publicitaire non contractuel destiné à favoriser la commercialisation des biens et que rien n'établit que les acquéreurs, au regard de leur qualité et de leurs compétences, aient pu donner leur consentement principalement sur cette documentation commerciale, alors que de surcroît ils ne produisent pas les simulations d'investissement qui leur ont été présentées, qu'ils ont bien cumulé en qualité de «'loueurs meublés non professionnels'», d'année en année, des déficits constituant des réserves conséquentes permettant d'absorber au terme des amortissements les revenus locatifs et récupéré la Tva sur les prix d'acquisition. Elle note que les promoteurs ont obtenu des subventions des collectivités territoriales, que l'assurance dommages-ouvrage a bien été souscrite, qu'elle-même n'avait pas à intervenir dans l'opération de construction et que toutes les circonstances invoquées par les acquéreurs sont postérieures aux ventes en l'état futur d'achèvement, aux prêts hypothécaires souscrits, et à la date à laquelle était exigible le premier terme de loyer, et ne peuvent dès lors caractériser un dol.
Elle conteste toute faute ou négligence de sa part, relevant qu'elle a vérifié avant la commercialisation l'effectivité de la souscription par le futur exploitant d'une assurance de garantie des loyers impayés dont elle n'avait pas à remettre en doute l'authenticité des conditions générales et particulières fournies et que l'engagement de souscrire une telle assurance ne peut s'assimiler à une attestation de garantie locative. Elle relève qu'elle ne peut supporter la responsabilité de la défaillance dans la poursuite de l'exploitation de la résidence au sujet de laquelle, au vu des actes notariés de vente, le vendeur lui-même ne prenait aucun engagement ce dont ont été informés les acquéreurs et que ces derniers, au demeurant investisseurs avertis, avaient toute latitude, au delà des informations complètes sur le projet délivrées au travers des actes de vente, d'obtenir eux-mêmes des informations complémentaires sur la situation des lieux et les loyers pratiqués pour un bien équivalent.
Elle conteste tout préjudice et lien de causalité entre les préjudices allégués et son activité.
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 13 octobre 2020, M. [E] [OC] [ID] et Mme [DX] [F], M. [ET] [W], M. [ET] [P], M. [KD] [H] et Mme [AM] [C] épouse [H], M. [BJ] [I], M. [GL] [X], Mme [FP] [Z] divorcée [SU], M. [OY] [B] et Mme [VH] [N] épouse [B], M. [PM] [S], M. [CM] [R] et Mme [EL] [GE] épouse [R], M. [UT] [G] et Mme [EE] [VO] épouse [G], M. [MC] [O] et Mme [SF] [FX] épouse [O], M. [SL] [YK] et Mme [IK] [K] épouse [YK], M. [HA] [YZ] et Mme [MJ] [T] épouse [YZ], M. [V] [AL] et Mme [HH] [UE] épouse [AL], M. [ZG] [LN] et Mme [BY] [XO] épouse [LN], M. [OJ] [PF] et Mme [FP] [KZ] épouse [PF], Mme [TI] [KS] divorcée [L], M. [V] [VA] et Mme [JO] [J] épouse [VA], M. [BF] [YD] et Mme [XH] [M] épouse [YD], M. [CM] [RB], M. [OC] [KK] et Mme [DB] [LG] épouse [KK], M. [LV] [XW] et Mme [WT] [VW] épouse [XW], M. [UL] [RP] et Mme [F] [GT] épouse [RP], M. [HO] [AE], M. [IS] [ZN] et Mme [HW] [NV] épouse [ZN], M. [OR] Paradis, Mme [HH] [JW] divorcée [PU], M. [U] [XA] et Mme [A] [XA] son épouse, Mme [MY] [ZV] divorcée [AK], Mme [TP] [MR] divorcée [YS], intimés, appelants incidents, demandent à la cour, au visa des articles 1109, 1116 et suivants et 1382 du Code civil, outre le rabat de la clôture, demande sans objet, de :
- dire qu'ils sont recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et prétentions ;
- débouter la Sas Stellium Immobilier en toutes ses demandes, fins et prétentions ;
A titre principal,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a jugé que la Sas Stellium Immobilier a employé des manoeuvres dolosives ;
A titre subsidiaire,
- dire que la Sas Stellium Immobilier a failli à son obligation d'information, de conseil et de mise en garde ;
En conséquence :
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a cru devoir cantonner le montant des condamnations en principal à hauteur de 35% de la valeur investie ;
- condamner la Sas Stellium Immobilier à devoir payer en principal la somme de :
-175.184,71 € au bénéfice de M. [OC] [E] et Mme [F] [DX] ;
- 843.950,51 € au bénéfice de M. [ET] [W] ;
- 245.264,96 € au bénéfice de M. [ET] [P] ;
- 537.949,40 € au bénéfice de M. [KD] [H] et Mme [AM] [C];
- 174.935,80 € au bénéfice de M. [BJ] [I] ;
- 219.962,89 € au bénéfice de M. [GL] [X] et Mme [FP] [Z] ;
- 633.873,04 € au bénéfice de M. [OY] [B] et Mme [VH] [N] ;
- 222.833,68 € au bénéfice de M. [PM] [S], lequel s'est vu attribuer les biens et droits immobiliers susvisés suivant convention de divorce par consentement mutuel homologuée par jugement du 6 octobre 2014 ;
- 167.506,24 € au bénéfice de M. [CM] [R] et Mme [EL]
[GE] ;
- 433.387,00 € au bénéfice de M. [UT] [G] et Mme [EE] [VO] ;
- 202.059,77 € au bénéfice de M. [MC] [O] et Mme [SF]
[FX] ;
- 226.235,02 € au bénéfice de M. [SL] [YK] et Mme [IK]
[K] ;
- 224.154,43 € au bénéfice de M. [HA] [YZ] et Mme [MJ] [T] ;
- 167.871,80 € au bénéfice de M. [V] [AL] et Mme [HH]
[UE] ;
- 222.066,43 € au bénéfice de M. [ZG] [LN] et Mme [BY] [XO] ;
- 220.825,54 € au bénéfice de M. [OJ] [PF] et Mme [FP] [KZ] ;
- 197.376,52 € au bénéfice de Mme [TI] [KS] ;
- 186.792,70 € au bénéfice de M. [V] [VA] et Mme [JO] [J] ;
- 485.444,74 € au bénéfice de M. [BF] [YD] et Mme [XH]
[M] ;
- 571.174,07 € au bénéfice de M. [CM] [RB] ;
- 201.134,44 € au bénéfice de M. [OC] [KK] et Mme [DB] [LG] ;
- 269.334,46 € au bénéfice de M. [LV] [XW] et Mme [WT] [VW] ;
- 163.929,76 € au bénéfice de M. [UL] [RP] et Mme [F] [GT] ;
- 175.248,55 € au bénéfice de M. [HO] [AE] ;
- 222.872,93 € au bénéfice de M. [IS] [ZN] et Mme [HW]
[NV] ;
- 160.417,72 € au bénéfice de M. [OR] Paradis ;
- 165.605,84 € au bénéfice de Mme [HH] [JW] ;
- 192.468,02 € au bénéfice de M. [U] [XA] et Mme [A] [XA] ;
- 200.896,40 € au bénéfice de Mme [MY] [ZV] ;
- 198.734,83 € au bénéfice de Mme [TP] [MR] ;
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la Sas Stellium Immobilier à devoir leur payer la somme de 10.000 € chacun à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- condamner la Sas Stellium Immobilier à devoir leur payer la somme de 10.000 € chacun à titre complémentaire ;
- condamner la Sas Stellium Immobilier à payer aux concluants la somme de 2.500 € chacun au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la présente procédure d'appel ;
-condamner la Sas Stellium Immobilier à payer les entiers dépens de procédure dont distraction au profit de Maître Despierres au titre de l'article 699 du code de procédure civile.
Reprenant leur argumentation sur l'inachèvement de la résidence de tourisme quant aux éléments d'équipements, notamment le bâtiment central, la présentation mensongère, sans mise en garde par les commercialisateurs démarcheurs mandatés par le groupe Omnium sur la fiabilité, la durabilité et la performance du produit proposé à des acquéreurs profanes en matière de dispositif LMNP (projet économique global de défiscalisation) alors que la qualité et l'attractivité vantées de la résidence étaient une condition déterminante de leur achat, et, s'appropriant les motifs du premier juge sur les manquements dolosifs retenus, ils maintiennent au vu d'un constat d'huissier du 17 mai 2017 que le parking n'a pas été réalisé, le bâtiment central reste inachevé alors que l'assureur dommages-ouvrage n'a accepté de mobiliser ses garanties que très partiellement compte tenu des multiples carences fautives de la société L'Arche du Paradis, situation d'autant plus préoccupante que de multiples sinistres sont à déplorer dans toutes les tranches de la résidence ainsi que relevé dans le rapport d'expertise de l'assureur dommages-ouvrage du 22 avril 2013 et confirmé par le procès-verbal de constat d'huissier. Ils précisent que la société d'exploitation MVLR, preneur unique de tous les baux, s'est contentée de leur verser une part infime des loyers depuis la réception de la résidence, faisant l'objet d'une procédure collective dans le cadre de laquelle l'administrateur judiciaire a résilié sans préavis les baux tout en ne leur versant qu'une part résiduelle de loyers postérieurs à l'ouverture de la procédure et qu'ils n'ont pu, pour préserver autant que possible la survie patrimoniale de leur bien qu'accepter le bail proposé par le nouvel exploitant imposé par le tribunal de commerce dans des conditions très défavorables ne leur assurant à ce jour que quelques centaines d'euros par an ; que dès lors les lots acquis ont perdu toute valeur vénale et ne peuvent être cédés sans générer de substantielles moins-values, entre trois et quatre fois moins cher que lors de leurs acquisitions. Ils maintiennent que l'attestation de souscription d'une assurance locative perte de loyer telle que remise lors des contrats de réservation n'était qu'un leurre la société Inter Partner Assurances et son courtier ayant dénié toute souscription, et qu'il n'a pu leur être communiqué comme le soutient Stellium Immobilier des conditions particulières et générales d'assurance alors que prétendument signées le 20 novembre 2007 elles sont postérieures à la très grande majorité des actes de réservations régularisés avant cette date et ne porte que sur 22 lots, non identifiés. Ils relèvent que bien qu'affirmant avoir exigé de la société Meteor Val de Loire et de la Sarl L'arche du Paradis la communication de toutes pièces utiles relatives à l'assurance perte de loyers dès avant la commercialisation du programme, la société Stellium Immobilier ne communique aucune pièce antérieure à décembre 2009, alors que les lots avaient déjà été commercialisés.
A défaut de dol retenu, ils invoquent subsidiairement la responsabilité de la société Stellium Immobilier pour défaut d'information, de conseil et de mise en garde puisqu'elle s'est délibérément abstenue d'attirer leur attention sur les risques de l'opération, contestant pouvoir être qualifiés d'acquéreurs avertis en ce domaine.
Ils s'estiment en droit s'agissant de leurs préjudices, de solliciter au titre de l'assurance locative présentée comme assurée l'indemnisation de 24 mois de loyers tels qu'ils étaient contractualisés avec le gestionnaire initial de la résidence, à revendiquer au titre de la perte de rentabilité l'indemnisation de la différence entre les loyers qu'ils pouvaient attendre du bail de 12 ans ferme régularisé avec la société MVLR et ceux obtenus sur 9 ans de la part du nouveau gestionnaire la société DG Urban , ainsi qu'à solliciter l'indemnisation intégrale de la perte de valeur de leur bien par rapport au prix d'achat, outre l'indemnisation de leur préjudice moral.
SUR CE, LA COUR :
1°/ Sur la responsabilité
Selon les dispositions de l'article 1116 ancien du code civil le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
Le dol, qui doit émaner du cocontractant ou de son représentant, peut résulter de manoeuvres, de mensonges ou de réticences, y compris d'un manquement à l'obligation pré-contractuelle d'information, dès lors qu'il est établi que ces manquements ont été accomplis intentionnellement pour tromper le contractant, provoquant une erreur déterminante pour ce dernier. L'erreur provoquée par le dol est toujours excusable, même lorsqu'elle ne porte pas sur la substance même de la chose, dès lors qu'elle a déterminé le consentement du contractant.
Le droit de demander la nullité d'un contrat par application des articles 1116 et 1117 anciens du code civil n'exclut pas l'exercice par la victime des manoeuvres dolosives d'une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur, même en cas de non exercice de l'action en nullité, des dommages et intérêts destinés à notamment réparer le préjudice correspondant à la perte d'une chance de ne pas avoir contracté ou d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.
En outre, en application de l'article 1984 du code civil, l'exécution des obligations contractuelles passées par le mandataire au nom et pour le compte de son mandant incombe à ce dernier seul. Néanmoins, le mandataire est personnellement responsable envers les tiers des délits ou quasi-délits qu'il peut commettre à leur préjudice dans l'accomplissement de sa mission, la faute pouvant aussi bien consister dans une abstention que dans un acte positif.
Par ailleurs, l'obligation d'information du commercialisateur d'un bien immobilier bénéficiant d'avantages fiscaux consiste à porter à la connaissance du client, actuel ou futur, des informations objectives sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui est proposé de réaliser afin que celui-ci puisse se faire une idée suffisamment précise du bien ou de service pour pouvoir s'engager en toute connaissance de cause. Cette obligation d'information doit être exécutée avec neutralité, exactitude et loyauté sans éluder les caractéristiques les moins favorables du produit et les risques inhérents au placement choisi. Elle est due, peu important que le client soit ou non averti, sous réserve des seules informations nécessairement connues de lui.
En l'espèce, selon convention sous signatures privées en date du 21 mars 2007, modifiée par avenant du 12 octobre 2007, les sociétés Sarl Meteor Patrimoine représentée par M. [Y] [DP], son gérant, mandataire substituant, et Sci L'Arche du Paradis, dite promoteur mandant, devenue ultérieurement Sarl venderesse, ont confié à la Sas Omnium Conseil, devenue Sas Stellium Immobilier, le mandat exclusif de favoriser la commercialisation de 108 lots dépendant de la résidence Meteor Val de Loire moyennant une rémunération forfaitaire égale à 17,02 % HT du montant HT du prix des lots (hors frais d'actes) de chaque lot vendu, le mandataire étant habilité à établir à ses frais, sur la base des informations et supports (illustrations, CD Rom) communiqués par le précédent mandataire, Meteor Patrimoine auquel il était substitué, des plaquettes commerciales, des documents d'aide à la vente. Le permis de construire de cette résidence avait été obtenu par Meteor Resorts, dont le gérant était aussi M. [DP], le 28 décembre 2004.
Omnium Conseil constituait le pôle conseil Produits immobiliers, spécialiste des produits immobiliers à usage locatif et des lois de défiscalisation, du groupe Omnium Finance, dont il résulte du guide d'investissement établi à son en-tête (pièce 22 des intimés) qu'il s'agissait d'un groupe ayant pour ambition de mettre à disposition des particuliers désireux d'optimiser leur situation financière et fiscale des solutions intégrées de patrimoine qualifiées de fiables (réseau de conseillers dont le mode de développement par la recommandation est fondé sur une relation de confiance), performantes, car sélectionnées pour assurer une rentabilité adaptée aux attentes des investisseurs, durables, car s'inscrivant sur le long terme et adossées à une entreprise pérenne, et ce au travers d'une offre globale, développant des solutions immobilières au travers de la conception et de la commercialisation de logements en investissement locatif dont la réalisation était confiée à des promoteurs partenaires ou internes au groupe.
La plaquette commerciale de présentation du projet à l'entête
«'Omnium Conseil a sélectionné pour vous'» présentait la résidence comme composée de 226 logements (répartis sur 60 cottages) dont 108 commercialisés par le groupe Omnium Finance (le reste des lots étant indiqué comme déjà commercialisés) avec espaces verts paysagers et plan d'eau, espace Resort (dit propriété du groupe Meteor et exploité par lui) comportant des espaces de restauration, bar, centre de remise en forme, séminaire, congrès, et le montage contractuel comme constitué d'un bail de 11 ans avec des loyers reversés au trimestre à terme échu, une prise en charge des frais de dossier bancaire, et annonçait «'pendant les trois premières années du bail, l'investisseur bénéficie d'une garantie couvrant jusqu'à 24 mois de non paiement des loyers prévus au bail'».
Les caractéristiques de la résidence y étaient ainsi spécifiées :
- résidence de tourisme dotée d'un Resort appartenant à l'exploitant offrant aux touristes des prestations liées à l'activité touristique
- 226 logements de type 1P bis ou 3P duplex dont 108 commercialisés par Omnium, la 1ère tranche étant déjà commercialisée
- 60 cottages en R+1 dont 28 commercialisés par Omnium
- places de stationnement extérieures.
Aux informations générales étaient précisées outre l'adresse, le gain fiscal LMNP (récupération de Tva/Amortissement des meubles et de l'immeuble), l'identité du notaire chargé des réservations, le permis de construire, le calendrier , le financement par prêt classique, et un état des risques néant.
Les avantages spécifiques de l'opération étaient précisés pour ceux spécifiquement négociés à savoir : prise en charge des frais de dossier bancaire, garantie de prise en charge de la livraison, garantie de prise à bail pour 12 ans minimum, outre les garanties légales obligatoires (assurance dommage-ouvrage, garantie de parfait achèvement, garanties biennale et décennale).
Les informations générales de la plaquette présentaient la résidence Meteor Val de Loire Resort, comme d'aspect luxueux, s'intégrant parfaitement au bâti existant, s'inspirant de l'architecture locale influencée par les châteaux voisins, se composant de 60 cottages chaleureux s'articulant autour d'un magnifique parc paysager et de son plan d'eau, et offrant à ses résidents tout le confort d'une résidence de tourisme 3 étoiles : parc paysager avec plan d'eau, espace restauration de 1000 m2 de salles modulables, bars, cuisines, espace séminaires congrès comprenant une salle plénière de 250 places, 6 salles de sous commission, espaces de conférences, exposition, détente.., et un espace Terres de forme soit 1500 m2 d'espace balneo, massage, fitness, parcours d'aquatonic, hammam, relaxation... le tout illustré par un plan des lieux positionnant lesdits espaces au centre de la résidence outre un terrain de tennis, et l'exploitant Meteor comme un groupe aux références de prestige (2 complexes hôteliers au Futuroscope, un Resort Meteor Saint-Goustan au Croisic) une expérimentation de son concept Meteor Resort depuis 1994 regroupant une grande capacité d'hébergement en résidence de tourisme haut de gamme, un espace professionnel de séminaires-congrès, un espace de balnéo-remise en forme sous la marque Terres de Forme, chargé d'aménager, décorer les appartements, proposer des services liés à l'activité touristique (réception, gardiennage de la résidence, ménage quotidien, laverie), s'acquitter des charges d'exploitation et d'entretien de la résidence pour assurer son bon fonctionnement, reverser trimestriellement le loyer TTC à l'acquéreur bailleur, assurer le bien immobilier et les éléments dissociables garnissant le logement, et assurant, par le soin apporté dans la gestion et le fonctionnement de son activité la rentabilité de son commerce et parallèlement la pérennité du bien immobilier.
L'offre commerciale proposait donc aux acquéreurs un produit haut de gamme au sein de la région prestigieuse des châteaux de la Loire, dans le cadre d'une résidence Resort, dite résidence de tourisme 3 étoiles comportant, non de simples hébergements locatifs de vacances avec parking, mais des hébergements s'inscrivant dans un complexe paysager disposant d'infrastructures substantielles de qualité, constituant le coeur d'attraction de la résidence pour l'exploitation touristique, laquelle constituait l'objectif principal de l'investissement proposé aux candidats acquéreurs dans un but de rapport locatif non fiscalisé résultant du statut de loueur meublé non professionnel permettant d'assurer pour l'essentiel l'autofinancement des acquisitions proposées, opération garantie sans risque par le commercialisateur. Cette absence de risque était confortée auprès des candidats acquéreurs par la garantie d'une exploitation par bail commercial de 11 ou 12 ans confiée à une société d'exploitation présentée comme dépendant d'un groupe de référence dans les résidences Resort, initiateur du concept et propriétaire de la marque Terres de Forme, et dit propriétaire de l'espace Resort, ainsi que par l'assurance d'une garantie couvrant jusqu'à 24 mois de non paiement des loyers prévus au bail.
Les contrats de réservation signés avec les candidats acquéreurs entre le 30 mars 2007 et le 22 avril 2009 par l'intermédiaire des démarcheurs mandatés par le commercialisateur pour le compte de la Sci devenue Sarl l'Arche du Paradis promoteur-vendeur comportaient, outre conditions générales, plans, descriptif sommaire :
- une attestation établie le 14/03/2007 par la Sarl L'Arche du Paradis attestant de manière ferme et définitive du bénéfice pour les acquéreurs des logements du programme Météor Val de Loire Resort de l'assurance dommage-ouvrage et des garanties légales obligatoires en matière de construction,
- une attestation signée de l'exploitant Météor Val de Loir Resort (MVLR) établie le 16 mars 2007 de «'souscription d'assurance locative'» par laquelle MVLR attestait «'de façon ferme et définitive que les acquéreurs des logements du programme Météor Val de Loire Resort situé [Adresse 63] bénéficieront d'une assurance locative pendant les 3 premières années d'exploitation, assurance attestée comme garantissant «'au propriétaire ayant confié son bien en exploitation au gestionnaire mentionné ci-dessus le remboursement des pertes pécuniaires correspondant aux loyers bruts à l'exclusion des charges et taxes dans le cas d'un non paiement de celui-ci'» contrat dit conclu pour une durée ferme de trois ans à compter de la mise en exploitation, et précisant «'l'assureur s'engage à rembourser les dites pertes dans la limite d'une durée de 24 mois de quittancement à compter du premier terme échu et dans la limite des loyers restant à courir du jour du premier terme impayé jusqu'à la fin de la période assurée'» le premier règlement étant précisé comme intervenant à compter du premier mois suivant les trois premiers mois impayés mais prenant en compte les impayés de la première échéance et les règlements suivants comme intervenant à terme échu jusqu'à l'expiration et/ou épuisement de la garantie après réception du décompte détaillé des sommes dues,
- le bail commercial établi entre la société L'Arche du Paradis en tant que bailleur pour son compte ou toute personne physique ou morale qui y serait substituée totalement ou partiellement en cas de cession totale ou partielle des biens objets du bail, à savoir les futurs investisseurs devenant copropriétaires, et la société MVLR en cours de constitution, en qualité d'exploitant, représentée par son gérant M. [Y] [DP], par lequel la société L'Arche du Paradis donnait à bail à la société MVLR 156 unités d'hébergement outre emplacements de stationnements dépendant de l'ensemble immobilier en cours de construction consistant en la réalisation d'une résidence de tourisme en cours de pré-classement 3 étoiles de 226 unités d'hébergement réparties en cottages, un bâtiment principal comprenant un accueil, un espace Terres de Forme, des salles de séminaire, des salles de commission, un bar, un restaurant, des bâtiments administratifs, des emplacements privatifs de stationnement, et toute activité que le propriétaire bailleur estimera devoir développer, et ce pour une durée de 12 années entières et consécutives commençant le jour de la livraison des locaux, et ce aux fins d'une activité d'exploitation de résidence de tourisme classée consistant en la sous-location meublée à des touristes de locaux situés dans la résidence pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture ou la possibilité de fourniture de différents services ou prestations à la clientèle moyennant un loyer annuel HT égal à 5% des prix prévisionnels de vente HT et hors frais des biens objets du bail tel qu'il résultera de la grille des prix établie par le bailleur et approuvée par l'exploitant outre TVA au taux réduit en vigueur de 5,5% et les charges dues par l'exploitant
- l'avenant n° 3 à ce bail commercial, signé par la société l'Arche du Paradis et la société MVLR portant sur une modification de numérotation des lots de la tranche 2 suite à la division de lots et à la modification du règlement de copropriété et ramenant le loyer annuel HT à 4,95 % du total des prix prévisionnels de vente HT et hors frais des lots concernés outre TVA au taux réduit de 5,5%
- une attestation signée par MVLR le 20 mars 2007 par laquelle de façon ferme et définitive elle s'engageait auprès des acquéreurs à :
*assurer la livraison de leur logement
*s'acquitter par l'acceptation du bail commercial annexé aux contrats de réservation de l'ensemble des charges et prestations nécessaires à l'entretien courant et au fonctionnement de la résidence de tourisme exploitée ainsi que des impôts et taxes auxquels les locataires sont ordinairement tenus, y compris la taxe d'enlèvement des ordures ménagères
*prendre à bail leur logement pour une durée de 12 ans à compter de la livraison fixée prévisionnellement en juin 2009, renouvelable, moyennant une grille de loyer trimestriel déterminée.
S'agissant de la résidence proprement dite, les contrats de réservation ne précisaient que le nombre de logements prévus (226), le nombre de bâtiments prévus (60 cottages), la date d'achèvement prévisionnelle (juin 2009), le n° de lot acquis, sa situation, sa superficie habitable, le prix de l'immobilier et du foncier acquis (entre 2.300 et 4.000 € environ le m2 selon les superficies et l'emplacement des lots), celui du mobilier et du parking, les modalités de financement, toutes les acquisitions étant financées intégralement au moyen de prêts hypothécaires.
Les actes notariés de vente sont intervenus entre septembre 2007 et août 2009 en l'état futur d'achèvement précisant que les biens et droits immobiliers vendus dépendaient d'un ensemble immobilier en cours d'édification destiné à un usage de résidence de tourisme 3 étoiles dénommé Val de Loire situé à [Localité 58] et qu'à son achèvement cette résidence serait composée d'un bâtiment central élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée et d'un étage, de soixante bâtiments dénommés «'Cottages'» élevés sur un ou deux niveaux à usage de résidence de tourisme représentant 226 logements. Ils comportent une partie développée rappelant que la destination finale de la résidence sera l'exploitation d'une résidence de tourisme 3 étoiles devant faire l'objet d'une décision de classement définitive, que l'ensemble des lots composant la copropriété des bâtiments affectés à la résidence de tourisme ont été loués par le vendeur à la société MVLR exploitant par bail commercial, que dans la limite du logement acquis il y a substitution de l'acquéreur par le bailleur dans les droits et obligations du bailleur résultant de ce bail commercial dont il précise les conditions, le preneur, la société MVLR, étant intervenu à l'acte notarié pour reconnaître cette substitution dans la limite de chaque logement acquis.
Les baux commerciaux sont effectivement intervenus entre la Sarl MVLR et chacun des acquéreurs entre mai 2009 et janvier 2010.
Or il s'avère que la société MVLR a été placée en redressement judiciaire dès le 8 septembre 2011. Son fonds de commerce a été cédé sans les baux à Doctegestio (DG Résidences) par jugement du tribunal de commerce de Paris du 1er mars 2012, l'administrateur judiciaire ayant informé les acquéreurs bailleurs de cette situation par courrier du 21 mars 2012. Il ressort de son extrait Kbis qu'elle avait été créée le 27 juillet 2005 avec un capital de 1.000 € seulement, que par assemblée générale du 21 décembre 2007, soit pendant la période d'exécution du mandat de commercialisation confié à la société Omnium Conseil, devenue Sas Stellium Immobilier, il avait été décidé de sa continuation malgré un actif net devenu inférieur à la moitié du capital social. Son bilan clos au 30/06/2007 ne mentionnait aucun produit d'exploitation, uniquement des charges et un résultat déficitaire, ses comptes n'ayant pas été déposés pour l'exercice clos au 31/12/2009. Il s'agissait donc à l'époque de la présentation du projet aux candidats acquéreurs par le commercialisateur d'une «'coquille vide'», loin de satisfaire aux références de prestige et à l'expérience Resort du groupe Meteor telles qu'affichées dans la plaquette de commercialisation distribuée à l'entête d'Omnium Conseil, dont la réussite et corrélativement le respect de son obligation au paiement des loyers, reposait intégralement sur le remplissage de la résidence et l'efficience des équipements du bâtiment central de la résidence qui en faisait le point d'attraction essentiel, ce que Omnium Conseil, en sa qualité de «'pôle conseil en produits immobiliers'» du groupe Omnium Finance ne pouvait ignorer, sans pour autant qu'elle ait pris la peine d'informer loyalement les candidats acquéreurs à ce sujet.
La société repreneuse DG Urbans (Doctegestio), proposait, le 10 juillet 2012 ses conditions de prise à bail de la résidence avec effet rétroactif au 1er mars. Le bilan économique, social et environnemental établi par l'administrateur judiciaire de l'Arche du Paradis, placée elle aussi en redressement judiciaire par jugement du 28 avril 2011, établit que par rapport aux loyers dus aux propriétaires de lots par l'ancien exploitant MVLR, les loyers imposés par le repreneur représentaient une baisse moyenne de l'ordre de 66% par an.
Par ailleurs, il ressort du rapport d'expertise réalisé par le cabinet Saretec le 22 avril 2013 mandaté par l'assureur dommages-ouvrage que le complexe résidentiel a finalement été réalisé en trois tranches, la tranche 1 concernant 32 cottages, réalisée à 100% et réceptionnée le 5/06/2008, la tranche 2 concernant 28 cottages, réalisée à 100%, livrée au maître d'ouvrage sans Pv de réception le 2/04/2009, et la tranche 3 comprenant tous les bâtiments administratifs, soit le bâtiment dit central comprenant tous les services proposés à la clientèle de la résidence, réalisée seulement à 45% par les constructeurs (travaux de gros-oeuvre, clos/couvert) le contrat avec le constructeur ayant été dénoncé par le promoteur.
Le compte rendu de réunion du 15 janvier 2010 entre le gestionnaire exploitant (MVLR), le syndic de copropriété, les représentants de l'association de défense des copropriétaires et les membres du conseil syndical révèle que la salle de restaurant a été livrée le 13 janvier 2010, la réception de la cuisine était prévue courant février 2010 après passage de la commission de sécurité avec une ouverture prévue le 13 février 2010, la livraison de la partie réception et des 6 salles de séminaire était prévue en mars 2010, la réalisation des espaces verts envisagée au mois de mars 2010, la réalisation du centre de balnéothérapie n'était pas programmée, son coût étant élevé, la justification du paiement de la prime d'assurance loyers impayés n'avait pu être apportée par MVLR. Il résulte du procès-verbal de constat d'huissier du 17 mai 2017, soit dix ans après la signature des premiers contrats de réservations, que le centre Spa de remise en forme n'était toujours pas achevé à cette date.
Si les avatars du chantier ne sont pas imputables au commercialisateur, ce dernier n'a néanmoins jamais indiqué ni dans la plaquette de présentation distribuée par Omnium Conseil, ni dans les contrats de réservation soumis à la signature des candidats acquéreurs, que le bâtiment central du complexe immobilier constituant le coeur d'attraction touristique de la Résidence et la clé de voûte du programme, offrant aux résidents des services de confort, détente, restauration et de balnéothérapie, ne serait construit qu'au terme d'une troisième tranche de travaux, après la réalisation des cottages, et que les acquéreurs seraient consécutivement soumis à tous les aléas de cette dernière étape qui ne représentait pas moins qu'un coût de l'ordre de 2 millions d'euros pour la seule construction du Spa comprenant le centre sportif et de balnéothérapie et les aménagements extérieurs du site après achèvement du pôle central ainsi qu'il résulte bilan économique et social de l'administrateur judiciaire sus visé, alors que l'opération proposée était présentée sans risques.
Par ailleurs, l'assurance loyers impayés sur 24 mois présentée comme acquise dans la plaquette de présentation du projet et dans les contrats de réservation, n'a jamais été effective, sa souscription, contestée par le soit-disant assureur, n'ayant jamais été justifiée.
Sur ce point, la Sas Stellium Immobilier, anciennement Omnium Conseil, soutient qu'elle a exigé de Meteor Val de Loire Resort et de la société L'Arche du Paradis, avant la mise en oeuvre du mandat de commercialisation qui lui avait été confié et avant d'adresser à son réseau de commerciaux un quelconque dossier pour commencer la commercialisation, non seulement l'engagement de souscrire une garantie pour loyers impayés, mais encore de lui remettre les conditions générales et particulières prévoyant cette garantie signées par le souscripteur. La substitution de mandat exclusif date en l'espèce du 21 mars 2007. 19 contrats de réservation s'échelonnent entre le 3 avril et le 28 septembre 2007, 10 entre le 4 janvier et le 11 novembre 2008, 2 en mars et avril 2009. Aucun de ces contrats de réservation ne contient en annexe des conditions générales, particulières ou spéciales d'assurance locative, encore moins un bulletin d'adhésion du candidat acquéreur, futur propriétaire, à une assurance groupe souscrite par le promoteur vendeur ou l'exploitant ; seule y est annexée l'attestation sus développée signée par MVLR le 16 mars 2007 attestant sans ambiguïté, de façon ferme et définitive, de la souscription d'une assurance locative de 24 mois bénéficiant aux acquéreurs, telle que reprise dans la plaquette de commercialisation, et non d'un simple engagement de souscrire une telle assurance.
La lecture des conventions spéciales de la garantie de loyer proposée par Inter Partner Assistance qui aurait, selon la Sas Stellium Immobilier, été effectivement souscrite via le courtier suisse Saska par le promoteur au profit des différents acquéreurs, telles que produites à l'instance par la Sas Stellium Immobilier, fait pourtant ressortir que le preneur d'assurance est indiqué comme étant la personne morale qui a négocié le contrat groupe avec l'assureur et souscrit celui-ci pour le compte des propriétaires adhérents, et l'assuré, tout propriétaire de biens immobiliers donnés à bail ayant adhéré au contrat groupe.
En l'espèce, il n'est justifié d'aucune adhésion à un contrat groupe qui aurait été proposée aux candidats acquéreurs lors de la signature des contrats de réservation.
De plus, les conditions particulières revendiquées par la Sas Stellium Immobilier pour justifier de sa vérification d'une souscription d'assurance locative bénéficiant aux acquéreurs, sont datées et signées, pour un contrat groupe numéroté 11011, au 15 octobre 2007, concernant 108 lots non identifiés, et pour celles d'un contrat groupe numéroté 11004 concernant 22 lots non identifiés, au 20 novembre 2007, soit postérieurement aux contrats de réservation de 2007 faisant partie de la présente procédure. Elles mentionnent comme preneur, «'Provalliance Suisse'» pour le compte des propriétaires de la résidence Météor Val de Loire Resort à [Localité 58], sans que la personnalité juridique et la qualité de Provalliance Suisse par rapport à la société L'Arche du Paradis mentionnée comme devant régler la prime soit identifiable, et comme adhérents, «'les propriétaires de la résidence désignée'», avec la précision d'une part, que le «'preneur'» s'engage à remettre à chaque «'adhérent'» un document d'adhésion reprenant les caractéristiques du lot assuré, précisant le montant du loyer annuel brut et un résumé des garanties du contrat groupe valant notice d'information, et d'autre part, que la garantie ne sera acquise qu'à réception de la prime par Saska, selon des modalités définies en périodicité et en montants, à savoir, pour le contrat 11011, 20.996,66 € à la souscription, 20 996,50 € le 30/03/2008, et 17.997,16 € le 1/05/2009, et pour le contrat 11004,
4.529,98 € à la souscription, 4.529,98 € le 30/03/2008, et le solde de 3.882,87 € avant le 1er/05/2009. Au regard de la date de signature de ces conventions particulières, la Sas Stellium Immobilier, anciennement Omnium Immobilier, n'a donc pas pu s'assurer, contrairement à ce qu'elle prétend, avant toute commercialisation en exécution du mandat exclusif de substitution qui lui a été confié le 21 mars 2007, de l'effectivité d'une souscription d'assurance locative au profit des futurs acquéreurs de lots de la résidence par le promoteur-vendeur par lequel elle était mandatée, se contentant de sa seule attestation. Elle ne s'est par ailleurs pas inquiétée de l'absence de remise aux candidats acquéreurs dans les dossiers de réservation d'un bulletin d'adhésion à une quelconque assurance groupe de garantie locative, seule de nature à leur assurer une assurance locative effective.
De fait la société Inter Partner Assistance, sollicitée en mars 2010 par un des copropriétaires, répondait qu'elle n'était pas engagée par une quelconque police d'assurance couvrant la résidence Meteor Val de Loire, ce dont elle aurait informé Meteor Resort/Arche du Paradis dès le 11 avril 2008, leur demandant d'informer leurs clients afin de ne pas les induire en erreur. Elle indiquait à Omnium Finance le 28 avril 2010 avoir informé M.[DP] dès avril 2008 de l'absence de validité de la police d'assurance annexée au courrier d'Omnium du 31 mars qu'elle n'avait jamais acceptée.
L'affirmation selon laquelle les acquéreurs bénéficieraient d'une assurance loyers impayés de 24 mois était donc mensongère et Omnium Conseil ne pouvait ignorer ni que la seule attestation de MVLR ne constituait pas la justification d'un contrat d'assurance, ni qu'une proposition individuelle d'adhésion à un contrat groupe, à supposer qu'il ait été souscrit, devait être nécessairement soumise lors du contrat de réservation à la signature de chaque acquéreur de lot pour assurer l'effectivité de la garantie de loyers pourtant assurée comme acquise tant dans la plaquette de commercialisation que dans les contrats de réservation .
Il résulte du tout que la société Omnium Conseil, devenue Sas Stellium Immobilier, commercialisateur exclusif des lots objets du litige, spécialiste de l'immobilier d'investissement, a distribué aux candidats investisseurs, particuliers démarchés à domicile, une plaquette commerciale comportant des affirmations mensongères tant sur le produit proposé, que sur sa fiabilité, l'absence de risque et les garanties assurées comme acquises, occultant tous les aléas du programme immobilier proposé ; qu'elle leur a fait signer des contrats de réservations par l'intermédiaire des agents commerciaux qu'elle avait elle-même mandatés portant sur des lots d'hébergement sans les alerter sur l'aléa substantiel constitué par la réalisation, en fin de programme immobilier seulement, du bâtiment central constituant le coeur attractif touristique du programme et l'atout indispensable à la réussite de l'exploitation commerciale et consécutivement à l'amortissement et la rentabilité de l'investissement proposé.
Ce cumul d'affirmations mensongères et de réticences dans l'accomplissement de son obligation d'information et de mise en garde, établit leur caractère volontaire pour inciter les candidats acquéreurs à s'engager dans des opérations d'acquisitions présentées sans risques, à la réalisation desquelles elle était personnellement intéressée au regard de la commission conséquente qui lui revenait sur chaque contrat de réservation signé, et caractérise un dol ainsi que retenu par le premier juge, sans lequel les candidats acquéreurs ne seraient pas engagés ou ne se seraient engagés qu'à moindre coût, leur consentement ayant été vicié, et engage à leur égard la responsabilité civile délictuelle de la Sas Stellium Immobilier anciennement Omnium Conseil.
2°/ Sur les préjudices
Le commercialisateur ne peut être tenu des inachèvements relevant de l'obligation de délivrance du vendeur, ni des désordres affectant après livraison les lots privatifs, relevant des garanties légales du constructeur, ni encore de la réduction proportionnelle des indemnités prises en charge par l'assureur dommages-ouvrage du fait des carences du maître de l'ouvrage.
Au regard des seules fautes engageant la responsabilité de la Sas Stellium Immobilier, le caractère mensonger de certaines affirmations, notamment sur l'assurance locative, et les réticences d'informations lors de la commercialisation des lots privatifs tels que retenues ci-dessus, ont uniquement privé les acquéreurs de la possibilité de ne pas contracter ou de ne s'engager qu'à des conditions plus favorables s'ils avaient été correctement informés, les aléas inhérents à toute opération d'investissement en raison des risques, connus de tout un chacun, découlant d'une exploitation commerciale et des fluctuations du marché immobilier devant en toute hypothèse être supportés par les investisseurs. Il s'agit dès lors d'indemniser la disparition certaine et directe d'une éventualité favorable présentant un caractère de probabilité raisonnable.
Tel est bien le cas en l'espèce, puisque le préjudice locatif, résultant de l'absence de souscription effective d'une garantie locative, tout comme des diminutions de loyers imposées par le repreneur après la faillite du premier exploitant est réel ainsi qu'indiqué plus haut, que le classement de la résidence est intervenu en 2011 alors que la 2ème tranche de travaux devait être achevée en 2009, que le bâtiment central a été aménagé très tardivement, le complexe de balnéothérapie n'étant au demeurant pas encore achevé en 2017, et que le prix élevé de l'investissement (entre
2.300 € et 4.000 € environ le m2 HT, hors parking et hors ameublement ainsi que relevé plus haut) se justifiait tant par l'assurance de la garantie locative que la réalisation de prestations haut de gamme dans un environnement luxueux, autant de conditions non remplies.
Au regard de ces éléments, le premier juge a justement évalué cette perte de chance pour chacun des acquéreurs partie au litige à 35% de la valeur investie, tout comme il a justement évalué pour chacun d'eux l'indemnité réparant le préjudice moral découlant de l'abus de consentement et de la nécessité d'entreprendre une procédure longue, coûteuse et aléatoire.
Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions relatives à l'indemnisation des copropriétaires demandeurs.
3°/ Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Confirmé en toutes ses dispositions principales, le jugement entrepris doit aussi être confirmé quant à ses dispositions relatives aux dépens de première instance et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant en appel, la Sas Stellium Immobilier supportera les dépens d'appel et se trouve redevable d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, sans pouvoir elle-même prétendre à l'application de ce texte à son profit.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions
Y ajoutant,
Condamne la Sas Stellium Immobilier à payer à M. [E] [OC] [ID] et Mme [DX] [F] pris ensemble, M. [ET] [W], M. [ET] [P], M. [KD] [H] et Mme [AM] [C] épouse [H] pris ensemble, M. [BJ] [I], M. [GL] [X], Mme [FP] [Z] divorcée [SU], M. [OY] [B] et Mme [VH] [N] épouse [B] pris ensemble, M. [PM] [S], M. [CM] [R] et Mme [EL] [GE] épouse [R] pris ensemble, M. [UT] [G] et Mme [EE] [VO] épouse [G] pris ensemble, M. [MC] [O] et Mme [SF] [FX] épouse [O] pris ensemble, M. [SL] [YK] et Mme [IK] [K] épouse [YK] pris ensemble, M. [HA] [YZ] et Mme [MJ] [T] épouse [YZ] pris ensemble, M. [V] [AL] et Mme [HH] [UE] épouse [AL] pris ensemble , M. [ZG] [LN] et Mme [BY] [XO] épouse [LN] pris ensemble, M. [OJ] [PF] et Mme [FP] [KZ] épouse [PF] pris ensemble, Mme [TI] [KS] divorcée [L], M. [V] [VA] et Mme [JO] [J] épouse [VA] pris ensemble, M. [BF] [YD] et Mme [XH] [M] épouse [YD] pris ensemble, M. [CM] [RB], M. [OC] [KK] et Mme [DB] [LG] épouse [KK] pris ensemble, M. [LV] [XW] et Mme [WT] [VW] épouse [XW] pris ensemble, M. [UL] [RP] et Mme [F] [GT] épouse [RP] pris ensemble, M. [HO] [AE], M. [IS] [ZN] et Mme [HW] [NV] épouse [ZN] pris ensemble, M. [OR] Paradis, Mme [HH] [JW] divorcée [PU], M. [U] [XA] et Mme [A] [XA] pris ensemble, Mme [MY] [ZV] divorcée [AK] et Mme [TP] [MR] divorcée [YS], une indemnité de 1.000 € chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel
Déboute la Sas Stellium Immobilier de sa demande d'indemnité sur ce même fondement
Rejette le surplus des demandes
Condamne la Sas Stellium Immobilier aux dépens d'appel avec autorisation de recouvrement direct au profit de Mme Virginie Despierres, Avocate, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier,Le Président,
