07/12/2020
ARRÊT N°
N° RG 18/03236 - N° Portalis DBVI-V-B7C-MNQ7
J-C.G/NB
Décision déférée du 21 Juin 2018 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 16/04267
(Mme. LIOTARD)
B... M...
S... G... épouse M...
C/
SAS LP PROMOTION
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT
***
APPELANTS
Monsieur B... M...
[...]
[...]
Représenté par Me Cécile VILLARD, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame S... G... épouse M...
[...]
[...]
Représentée par Me Cécile VILLARD, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
SAS LP PROMOTION
[...]
[...]
Représentée par Me Mathieu SPINAZZE de l'ASSOCIATION CABINET D'AVOCATS DECKER & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 21 Septembre 2020 en audience publique, devant la Cour composée de :
C. BELIERES, président
J.C. GARRIGUES, conseiller
A.M. ROBERT, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : L. SAINT LOUIS AUGUSTIN
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BELIERES, président, et par L. SAINT LOUIS AUGUSTIN, greffier de chambre.
EXPOSE DU LITIGE
Le 12 juin 2007, M. B... M... et Mme S... G... ont conclu avec la Sci Les Jardins Matisse un contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement portant sur un appartement type T2, portant le numéro de lot [...] , d'une surface de 40,65 m² dans un ensemble immobilier situé à [...] , pour un prix de 127.785 €.
Par acte authentique du 8 novembre 2007, la Sci LP Promotion Matisse a vendu à M. M... et Mme G..., dans un ensemble immobilier situé à [...] , soumis au régime de la copropriété, le lot [...] correspondant, dans le bâtiment A au rez-de-chaussée, à un appartement T2, et le lot [...] correspondant à un emplacement de stationnement sur les parkings extérieurs.
Pour financer cet achat, ils ont souscrit un emprunt de 127.785 € au taux effectif global initial de 4,72 % l'an auprès du Crédit Foncier.
Un mandat de gestion a été signé avec la société Avantim Aquitaine le 11 décembre 2008. Le bien a été livré en janvier 2009.
Ils ont également adhéré le 20 novembre 2008 à une assurance loyers impayés et vacance locative souscrite auprès de la société Solly Azar Assurances.
Faisant valoir un manquement à son devoir d'information et de conseil, M. B... M... et Mme S... G... épouse M... ont, par acte d'huissier en date du 12 octobre 2016, fait assigner la Sas LP Promotion devant le tribunal de grande instance de Toulouse, aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi outre une indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
Par jugement contradictoire du 21 juin 2018, le tribunal de grande instance de Toulouse a :
- déclaré irrecevable l'action de M. M... et Mme G... épouse M... à l'encontre de la Sas LP Promotion comme prescrite ;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté toutes demandes autres ou plus amples formées par les
parties ;
- condamné M. M... et Mme G... épouse M... aux dépens et autorisé Maître Lestrade à recouvrer directement contre eux les frais dont elle a fait avance sans avoir reçu provision ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Pour statuer ainsi, le tribunal a rejeté la fin de non recevoir pour défaut d'intérêt à agir de l'action en responsabilité délictuelle exercée à l'encontre de la Sas LP Promotion, aux motifs que si aucun lien contractuel ne pouvait être établi entre M et Mme M... et la Sas LP Promotion, l'intervention de cette dernière au moment de la conception et de la réalisation de l'ensemble immobilier ne faisait aucun doute, de sorte que sa responsabilité pouvait être recherchée par les acquéreurs.
Le tribunal a ensuite rappelé qu'en vertu de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivaient par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, et jugé qu'en l'espèce le point de départ du délai de prescription devait être fixé au 8 novembre 2007, date de l' acte authentique de vente à laquelle les acquéreurs disposaient de tous les éléments permettant de mesurer les aléas économiques liés à leur engagement, le point de départ de la prescription ne pouvant être repoussé à la date de l'estimation du bien en vue de sa revente. En application de ce texte, il a jugé que l'action de M et Mme M... était prescrite depuis le 19 juin 2013.
A titre surabondant, le tribunal a jugé que M et Mme M... ne rapportaient pas la preuve qui leur incombait d'une faute de la Sas LP Promotion, du lien de causalité entre la faute alléguée et certains préjudices invoqués, et du préjudice dont ils se plaignaient.
Par déclaration en date du 19 juillet 2018, M. et Mme M... ont relevé appel de ce jugement en critiquant l'ensemble de ses dispositions.
DEMANDES DES PARTIES
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 17 octobre 2018, M. M... et Mme G... épouse M..., appelants, demandent à la cour, au visa de l'article 1240 du code civil, de :
- infirmer le jugement dont appel ;
et statuant à nouveau :
- les recevoir en leurs demandes et les dire bien fondées ;
- débouter la société LP Promotion de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- juger que la société LP Promotion a manqué à son devoir d'information et de conseil ;
en conséquence,
- condamner la société LP Promotion à leur payer la somme de 102.666,36 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
- condamner la société LP Promotion à leur payer la somme de 9 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
M et Mme M... exposent qu'ils ont été démarchés par téléphone afin de leur proposer un investissement locatif défiscalisé soumis au régime De Robien, qu'il leur a été remis une simulation financière détaillée ainsi qu'une plaquette commerciale de la résidence portant le logo LP Promotion, qu'il leur a été indiqué qu'ils n'auraient à se soucier de rien, la gestion et la location étant assurées par la société Avantim, et que les contrats d'assurance proposés étaient censés les garantir contre les risques de l'investissement tels que les loyers impayés et les carences locatives mais aussi contre la perte financière lors de la revente du bien immobilier. Ils soutiennent que toutes ces informations se sont avérées erronées puisqu'ils n'ont pu réaliser une économie fiscale que de
7 984 € au lieu des 13 010 € annoncés, que le bien a connu plusieurs mois de vacance locative, que la simulation sous-évaluait les charges réelles de l'investissement et que le bien ne vaudrait aujourd'hui que
50 000 à 55 000 €, valeur très inférieure au prix d'acquisition.
M et Mme M... font valoir que dans une opération d'investissement locatif comprenant une vente en l'état futur d'achèvement, la date où le dommage est révélé à la victime est nécessairement postérieure à la date de conclusion du contrat de vente dès lors qu'à cette date le bien n'est pas encore construit et que les acquéreurs ne disposent pas de tous les éléments pour mesurer les aléas économiques. Ils soutiennent qu'ils ne se sont réellement rendus compte des manquements à l'obligation d'information et de conseil dont ils ont été victimes que lorsqu'ils ont fait estimer leur bien et reçu l'avis de valeur de l'agence Avantim le 28 mai 2014 et le 5 avril 2016.
M et Mme M... soutiennent que la Sas LP Promotion a gravement manqué à son devoir d'information et de conseil à leur égard :
- en désinformant sur des arguments qui ont été déterminants de leur consentement ;
- en n'informant pas sur les risques inhérents à l'opération ;
- en transmettant des informations erronées et incomplètes sur la défiscalisation ;
- en désinformant sur le potentiel locatif ;
- en omettant des éléments qui ont alourdi le coût de l'opération ;
- en désinformant sur les garanties et assurances ;
- en surévaluant le bien.
Ils considèrent que les manquements de la Sas LP Promotion à ses obligations leur ont causé un préjudice qui ne saurait être évalué à moins de 102 666,36 € se décomposant comme suit :
- impossibilité de revendre pour le montant investi : 77 785,00 €
- surévaluation de la défiscalisation : 5 026,00 €
- surcoût de l'opération : 101,52 € x 84 mois = 8 527,68 €
- devis de remise en état : 2 800,00 €.
Ils ajoutent que les manquements de la Sas LP Promotion leur ont à tout le moins fait perdre la chance de ne pas contracter l'investissement litigieux, perte de chance qu'ils estiment en l'espèce à 90 % du préjudice total.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 16 janvier 2019, la Sas LP Promotion, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1116, 1382, 2222 et 2224 du code civil et 122 du code de procédure civile, de :
- rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,
à titre principal
- constater que les demandes formées par M et Mme M... sont prescrites ;
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré leurs demandes irrecevables ;
à titre subsidiaire
- constater la défaillance de M et Mme M... dans l'administration de la preuve ;
- dire qu'aucune faute ne peut lui être imputée ;
- juger qu'aucune manoeuvre dolosive ni aucun manquement à l'obligation d'information et de conseil ne peut lui être imputé ;
- juger que M et Mme M... ne rapportent pas la preuve d'un quelconque préjudice ;
- juger que M et Mme M... ne rapportent pas la preuve d'un lien de causalité ;
- par conséquent, débouter purement et simplement M et Mme M... des fins de leur demande de dommages et intérêts comme non justifiée et non fondée ;
en tout état de cause
- condamner M. et Mme M... à lui payer la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Lestrade, avocat sur son affirmation de droit.
Sur la prescription, elle soutient qu'en matière de perte de chance de ne pas contracter découlant d'un manquement à une obligation d'information ou de conseil, le préjudice se manifeste dès la signature des engagements contractuels, soit le 8 novembre 2007 et que l'action engagée par M et Mme M... le 12 octobre 2016 doit être déclarée irrecevable comme prescrite depuis le 19 juin 2013.
Si la cour estimait devoir analyser chacun des griefs invoqués par M et Mme M... pour déterminer le point de départ de la prescription, elle conclut que l'action serait également prescrite dans la mesure où :
- en matière de surévaluation du prix de vente ou d'erreur sur la valeur des biens, le point de départ de la prescription se situe nécessairement au jour de la conclusion du contrat de vente ;
- la perte de loyers et la rentabilité locative ne sauraient être de nature à modifier le point de départ de la prescription dès lors qu'il ne leur a jamais été garanti un montant de loyer et que le bien a été loué le 6 mars 2009, deux mois après la livraison, au montant figurant dans la simulation non contractuelle.
A titre subsidiaire, elle conclut au rejet des demandes de M et Mme M... et fait valoir à cet effet :
- que M et Mme M... n'ont pas acquis les biens sous le couvert d'une quelconque opération de défiscalisation ;
- qu'elle n'a pas la qualité de conseiller en gestion de patrimoine ou de commercialisateur, la commercialisation du bien ayant été confiée à la société Le Sésame ;
- que les arguments invoqués par M et Mme M... ne sont corroborés par aucun élément de preuve, étant rappelé qu'elle n'était que le constructeur-vendeur d'une simple vente dans un délai fixé pour un prix convenu et que le contrat de vente en litige ne s'analyse pas comme conférant une garantie ni de l'avantage fiscal recherché ni de revenus locatifs pérennes ni du maintien de la valeur d'acquisition du bien ni a fortiori d'une garantie d'accroissement de la valeur ;
- que le prix de vente a été fixé par la seule société venderesse, la Sci LP Promotion Matisse, et librement accepté par les acquéreurs ;
- qu'elle ne saurait être tenue pour responsable d'une forte augmentation des constructions destinées à la défiscalisation et à l'investissement locatif, étant rappelé en outre que le bien a été régulièrement loué ;
- que la simulation sur laquelle croient devoir se fonder M et Mme M... pour chiffrer leur préjudice pourrait concerner n'importe quelle opération et a été établie postérieurement à la signature du contrat de
réservation ;
- que M et Mme M... ne démontrent pas une surestimation du prix de vente au moment de la vente et qu'en toute hypothèse les demandes de dommages et intérêts au titre d'une perte à la revente sont systématiquement rejetées ;
- que M et Mme M... ne justifient même pas avoir mis leur bien en vente ;
- que la perte de loyers invoquée n'est pas démontrée ;
- qu'elle ne saurait être tenue pour responsable des modifications de la 'couverture assurantielle'.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'action de M et Mme M...
La fin de non recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de M et Mme M... à l'encontre de la Sas LP Promotion, rejetée par le premier juge, n'est pas maintenue en cause d'appel.
L'action engagée par M et Mme M... procède de l'achat contracté par acte authentique du 8 novembre 2007 et est soumise à la prescription quinquennale introduite par la loi du 17 juin 2008, courant, conformément à l'article 2224 du code civil, issu de la même loi, 'à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'.
Le point de départ de l'action en responsabilité extra-contractuelle se situe au jour où celui qui se prétend victime d'une faute a eu connaissance ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer l'action.
En application de l'article 26 II de ladite loi, ces dispositions qui réduisent la durée de la prescription applicable antérieurement s'appliquent à compter de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, soit en l'espèce à compter du 19 juin 2008, lendemain du jour de sa publication, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Elles s'appliquent à la présente instance, engagée après l'entrée en vigueur de ladite loi.
Il s'agit d'une action en responsabilité civile extracontractuelle pour manquement à l'obligation précontractuelle d'information et pour dol ou réticence dolosive à raison de la délivrance d'informations incomplètes et/ou erronées et de la dissimulation intentionnelle d'informations portant sur le potentiel locatif du bien vendu, l'évaluation des loyers , les garanties qui leur ont été proposées, la rentabilité de l'opération globale d'investissement aux fins de défiscalisation, les modalités de fixation du prix de vente ainsi que sur l'impossibilité de revendre pour le montant investi ni a fortiori de réaliser la plus-value annoncée, ce qui ne leur aurait pas permis au moment de leur engagement d'apprécier les risques pouvant résulter de l'opération d'investissement.
Les acquéreurs n'ont pu découvrir les manquements invoqués, soit l'absence de rentabilité de l'opération, avant la mise effective du bien sur le marché locatif dont la saturation dénoncée était de nature à créer des périodes de vacance locative incompatibles avec l'avantage fiscal espéré et source de dévalorisation du bien. Ils n'ont pu savoir que dans les premiers mois qui ont suivi la livraison que la location de leur bien ne se déroulerait pas dans les conditions envisagées.
Le bien a été livré au mois de janvier 2009 et a été loué du mois de mars 2009 au mois de février 2010 moyennant un loyer mensuel de 345 €. Il n'a été reloué qu'à compter du mois d'octobre 2010 moyennant un loyer mensuel de 353 €.
Par ailleurs, M et Mme M... indiquent que le gestionnaire du bien a prélevé en moyenne 430 € par mois pour charges de copropriété et frais de gestion, que le revenu mensuel de 345 € hors charges ne pouvait couvrir les mensualités de 728,32 € de l'emprunt immobilier et que l'effort financier mensuel s'élevait à 383,32 € (728,32 - 345) alors que la simulation financière prévoyait un effort financier 'après fiscalité' de 281,80 € en moyenne.
C'est donc au plus tard à la fin de l'année 2010 que M et Mme M... ont pu prendre conscience des difficultés manifestes de location du bien et du déficit de rentabilité de l'investissement par rapport aux estimations qui leur avaient été fournies ainsi que, nécessairement, des incidences potentielles sur la valeur de leur bien par rapport au prix d'investissement.
Il en résulte qu'au 12 octobre 2016, date de l'assignation introductive d'instance, le délai de prescription de cinq ans était expiré.
Le jugement dont appel doit en conséquence être confirmé en ce que l'action de M et Mme M... à l'encontre de la Sas LP Promotion a été déclarée irrecevable comme prescrite.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
M et Mme M..., parties principalement perdantes, ont été justement condamnés par le premier juge aux dépens de première instance.
Succombant en appel, ils seront condamnés aux dépens d'appel et déboutés de leur demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de laisser à la charge de la Sas LP Promotion les sommes non comprises dans les dépens exposées à l'occasion de la présente instance. Elle sera déboutée de sa demande formulée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Confirme le jugement du Tribunal de grande instance de Toulouse en date du 21 juin 2018 ;
Y ajoutant ;
Condamne M et Mme M... aux dépens d'appel ;
Déboute M. et Mme M... de leur demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la Sas LP Promotion de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Accorde à Maître Lestrade, avocat, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
