| France, Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 07 décembre 2020, 16/05541

07/12/2020

ARRÊT N°

N° RG 16/05541 - N° Portalis DBVI-V-B7A-LJBH

CR/NB

Décision déférée du 14 Octobre 2016 - Tribunal de Grande Instance de CASTRES - 15/00671

(Mme. [W])

SCI KADA

C/

SARL SGTP LACLAU

SOCIETE COOPERATIVE AGRICOLE ARTERRIS

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT

***

APPELANTE

SCI KADA, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par Me Hélène ARNAUD LAUR, avocat au barreau de CASTRES

INTIMEES

SARL SGTP LACLAU

[Adresse 9]

[Adresse 9]

Représentée par Me Robert RODRIGUEZ de la SCP D'AVOCATS BLANCHET-DELORD-RODRIGUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

SOCIETE COOPERATIVE AGRICOLE ARTERRIS, exerçant sous l'enseigne « ARTERRIS », Société Coopérative Agricole au capital social de 25.260.653 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CARCASSONNE, agissant poursuites et diligences de son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social.

lieudit « [Adresse 8] »

[Adresse 8]

Représentée par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 07 Septembre 2020 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. BELIERES, président

C. ROUGER, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : L. SAINT LOUIS AUGUSTIN

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par C. BELIERES, président, et par L. SAINT LOUIS AUGUSTIN, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

La société coopérative agricole Arterris (la société Arterris) était propriétaire depuis le 15 janvier 1994 d'un tènement immobilier situé à [Localité 6], supportant un ensemble immobilier à usage agricole, notamment des silos à grains.

Cet ensemble immobilier jouxtait un autre ensemble immobilier exploité à usage commercial sous l'enseigne Intermarché par la Sté. [J], dirigée par M. [V].

La Sci Kada, constituée et dirigée par M. [V], souhaitant réaliser une extension, des négociations sont intervenues à compter de 2008 et a été convenue la vente par la société Arterris d'un terrain vierge de tout immeuble. Celle-ci a donc fait procéder à la démolition des bâtiments subsistants en signant le 15 octobre 2008 un marché privé de travaux avec la Sarl Laclau Tp pour un montant de 178.473,10 € TTC.

Les travaux ont été acquittés intégralement le 29 février 2009.

Suivant acte sous seing privé du 25 mai 2009, la société Arterris a vendu sous conditions suspensives à M. [V], gérant de la Sci Kada agissant tant pour son compte personnel que pour le compte de la personne morale qu'il se réserve de substituer, un terrain à bâtir situé [Adresse 10] cadastré :

* Section [Cadastre 5] [Adresse 10] 50a 0 ca,

* Section [Cadastre 1] [Localité 7] 20a 10ca,

* Section [Cadastre 3] [Localité 7] 12a 33ca.

L'acte précisait que le terrain vendu comportait encore un mur dont la démolition serait effectuée par le vendeur à ses frais préalablement à la réalisation définitive de la vente.

Il comprenait également une clause relative à l'environnement, le vendeur déclarant que le terrain vendu n'avait jamais supporté une exploitation soumise à déclaration ou à autorisation dans le cadre des lois relatives aux installations classées pour la protection de l'environnement et qu'à sa connaissance le terrain ne contenait dans son sous-sol aucune pollution.

La vente est intervenue par acte notarié du 5 octobre 2009 entre la Sci Kada et la société Arterris pour le prix de 660.000 € HT.

L'acte de vente énonçait l'absence de garantie du vendeur des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol.

Ayant obtenu un permis d'aménager puis un permis de construire, la Sci Kada a entrepris en décembre 2011 les travaux nécessaires à la réalisation de l'extension projetée et a fait appel à la société Eurovia pour procéder aux travaux de fouilles et de décaissement.

Au cours des travaux, la société Eurovia a découvert une vingtaine d'anciens piliers enterrés, puis des déchets béton, des déchets polluants, des amas de ferrailles enfouis et des matériaux constituant les vestiges d'anciens ouvrages implantés sur la parcelle.

Après constat d'huissier du 31 janvier 2012, la Sci Kada a interrompu les travaux et a sollicité en référé une mesure d'expertise ordonnée par le président du tribunal de grande instance de Castres par décision du 28 février 2012 au contradictoire de la société Arterris et de la Sarl Sgtp Laclau et confiée à M.[T].

L'expert a déposé son rapport le 26 novembre 2014.

Par acte d'huissier de justice en date du 3 avril 2015, la Sci Kada a fait assigner la société Arterris au visa des articles 1604 et suivants du Code civil aux fins de la voir condamner à lui payer diverses sommes au titre des travaux supplémentaires à réaliser et en réparation de ses préjudices.

La société Arterris a appelé en cause la Sarl Sgtp Laclau aux fins de la voir condamner à la relever et garantir de toute condamnation, les procédures ayant fait l'objet d'une jonction.

Par jugement contradictoire en date du 14 octobre 2016, le tribunal de grande instance de Castres a :

- condamné la société coopérative agricole Arterris, sur le fondement de la garantie des vices cachés, à payer à la Sci Kada les sommes

suivantes :

* 103.880 € HT à titre de dommages et intérêts pour les dépenses supplémentaires (surcoût) résultant des vices cachés retenus, outre intérêts légaux à compter de la signification de la décision,

* 110.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice financier,

- débouté la Sci Kada de toutes ses autres demandes,

- débouté la société coopérative agricole Arterris de son appel en cause diligenté à l'encontre de la Sarl Laclau Tp,

- condamné la société coopérative agricole Arterris aux entiers dépens de l'instance en ce compris les dépens de référé (et donc d'expertise judiciaire),

- dit que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile envers Me [S],

- condamné la société coopérative agricole Arterris à verser à la Sci Kada la somme globale de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société coopérative agricole Arterris à verser à la Sarl Laclau Tp la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire.

Pour statuer ainsi le premier juge a écarté tout manquement du vendeur à l'obligation de délivrance telle qu'alléguée au principal par la Sci Kada, retenant que le terrain vendu revêtait bien la qualité de terrain à bâtir et qu'il n'était pas justifié d'un accord des parties sur une obligation particulière de dépollution non prévue à l'acte de vente ni sur des modalités particulières de démolition.

Au vu notamment du rapport d'expertise il a retenu que le terrain vendu était affecté à l'égard de l'acquéreur de vices cachés le rendant impropre à sa destination pour n'être pas de qualité techniquement adaptée à la réalisation d'une opération de construction sans surcoût important, que la société Arterris avait nécessairement connaissance des vices affectant les sols s'agissant de l'existence de fondations des anciens bâtiments agricoles (silos à grains) pour les avoir exploités pendant plusieurs décennies, ayant admis que dans la commune intention des parties la démolition des bâtiments à usage agricole présents sur le site et exploités par le Groupe Occitan s'entendait de la démolition de la totalité des ouvrages de surface mais également de tous les accessoires et dépendances faisant indissociablement corps avec ces ouvrages, de sorte que l'accord des parties portait sur la démolition de la totalité des ouvrages, en ce compris les fondations, et que la société Arterris était tenue de solliciter et de vérifier la consistance des travaux qu'elle confiait à la société Laclau ; qu'au regard du devis ayant servi de support à l'acte d'engagement de la Sgtp Laclau, la société Arterris ne pouvait ignorer que les travaux réalisés n'avaient pas concerné les fondations des bâtiments, de sorte que ne pouvant ignorer l'existence des fondations des anciens bâtiments toujours présents dans le sous-sol lors de la vente, sa mauvaise foi était caractérisée. En revanche, il a estimé qu'en l'absence d'engagement spécifique de dépollution du vendeur, les éléments de pollution retrouvés dans le terrain ne pouvaient être considérés comme relevant de la garantie de vendeur alors que de surcroît il n'était pas établi qu'il pouvait en avoir connaissance. Il a en conséquence limité les vices cachés opposables au vendeur aux éléments de fondation des anciens bâtiments et/ou d'infrastructure des bâtiments et matériaux divers non apparents lors de la vente, chiffrés les surcoûts qu'il a estimé être en lien de causalité avec ces vices (décaissements, et purge des ouvrages enterrés, remblaiement, essais de portance, coût du stockage de la structure de charpente métallique) et retenu au titre des préjudices financiers invoqués uniquement une fraction des pertes d'exploitation alléguées comme résultant d'une perte de chance imputable au retard d'exécution des seuls travaux liés aux vices cachés pour lesquels l'action en garantie était admise.

S'agissant de l'action en garantie diligentée par la société Arterris à l'encontre de la Sarl Laclau Tp, il a estimé qu'à défaut par la société Arterris d'avoir confié à la société Laclau l'enlèvement des fondations litigieuses dont elle connaissait parfaitement l'existence, cette dernière ne pouvait être condamnée à la relever et garantir des conséquences des vices résultant de l'existence des dites fondations dans le sous-sol du terrain vendu ; qu'il était par ailleurs justifié par la société Laclau du suivi des déchets contenant de l'amiante attribués au silo de [Localité 6] et du tonnage, et que plusieurs types de travaux ayant été entrepris depuis la vente du terrain, l'imputabilité des déchets polluants relevés (profilés aciers, brisures de plaques de toiture contenant de l'amiante) aux travaux de la société Laclau n'était pas établie, déboutant la société Arterris de toutes ses demandes à l'égard de la société Laclau.

Par déclaration du 15 novembre 2016, la Sci Kada a interjeté appel total de ce jugement, intimant la Sca Arterris et la Sarl Sgtp Laclau.

Par ordonnance rendue le 19 janvier 2017, rectifiée par ordonnance du 26 janvier 2017, le magistrat chargé de la mise en état a donné acte à la Sci Kada de son désistement pur et simple de l'instance engagée par elle à l'encontre de la Sarl Sgtp Laclau.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 28 août 2019, la Sci Kada, appelante, demande à la cour de :

- déclarer son appel recevable et bien fondé ;

- constater qu'elle s'est désistée partiellement de l'instance d'appel à l'encontre de la Sarl Sgtp Laclau ;

- réformer la décision entreprise tant sur le fondement de la condamnation prononcée à l'encontre de la société Arterris que sur le montant des indemnités allouées et le rejet des autres demandes ;

- en conséquence, à titre principal, constater que la société Arterris a manqué à son obligation de délivrance du terrain à bâtir qu'elle lui a cédé suivant acte du 5 octobre 2009 en raison de la pollution affectant le tréfonds ;

- à titre subsidiaire, confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la société Arterris tenue sur le fondement de la garantie des vices cachés de l'indemniser, en écartant la clause d'exclusion des vices cachés insérée dans l'acte de vente ;

- en toutes hypothèses, quel que soit le fondement de l'action retenue, condamner la société Arterris à lui payer les sommes suivantes :

* au titre des dépenses supplémentaires résultant de la présence, dans le sous-sol, de matériaux polluants : 686.131,36 € HT,

* au titre du préjudice financier consécutif au retard apporté à l' exécution des travaux :

- préjudice résultant de l'augmentation du coût du financement :

148.577 €

- perte d'exploitation pour les cellules 2 à 8 : 120.159 €

- perte d'exploitation concernant la cellule 1 : 407.808 €

sauf à parfaire à la date du paiement des dommages

- réformer également le jugement entrepris en ce qu'il a limité à la somme de 8.000 € l'indemnité allouée en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- ce faisant, condamner la société Arterris au paiement d'une indemnité de 15.000 €, incluant les honoraires de l'architecte, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, en application de l'article 700 précité ;

- la condamner, en outre, au titre des frais qu'elle a exposés en cause d'appel, au paiement d'une indemnité de 8.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Arterris aux entiers dépens, en ce compris les dépens de l'instance de référé et les frais d'expertise s'élevant à la somme de 46.426 € TTC suivant ordonnance de taxe en date du 18 décembre 2014.

Elle soutient au principal que le défaut de délivrance du vendeur doit être retenu dès lors qu'il lui a été cédé un terrain à bâtir, c'est à dire destiné à la construction d'un ou plusieurs bâtiments, alors qu'il résulte du rapport d'expertise que le sous-sol de la parcelle vendue n'est pas adapté pour permettre la réalisation d'une opération de construction, la présence des divers matériaux et éléments d'infrastructure et de maçonnerie dans le sous-sol générant un coût très conséquent chiffré par l'expert pour rendre la parcelle conforme à sa destination de terrain à bâtir ; que sur ce point, la circonstance selon laquelle un permis de construire a été délivré ne signifie pas que le terrain vendu était effectivement constructible en l'état et qu'il présentait les caractéristiques répondant à la destination convenue contractuellement. Elle conteste avoir acquis le terrain litigieux dans le seul but de procéder à l'extension du parking du centre commercial, la précision portée sur ce point dans l'acte notarié ayant été réalisée uniquement à l'intention de l'administration fiscale pour la mise en oeuvre de la Tva et ne constituant pas une disposition contractuelle la liant au vendeur, le même acte en page 11 précisant au demeurant que l'acquéreur se propose d'édifier un bâtiment sur l'immeuble vendu.

Subsidiairement, elle sollicite la confirmation du jugement en ce que le premier juge a retenu l'existence de vices cachés justifiant son action en garantie et écarté la clause de non garantie insérée à l'acte de vente et soutient que dès lors que la société Arterris a déclaré qu'à sa connaissance le terrain ne contenait dans le sous-sol aucune autre pollution et qu'il lui appartenait de vérifier non seulement la réalisation de la démolition des ouvrages implantés sur le site mais également l'évacuation complète des matériaux, elle doit assumer les conséquences dommageables de la pollution avérée, la Sci Kada n'ayant quant à elle ni la possibilité, ni l'obligation, de procéder à des sondages du terrain.

S'agissant de ses préjudices, elle conteste toute limitation du surcoût résultant de la pollution du sous-sol lequel a été précisément détaillé et vérifié par l'expert judiciaire, et ce sans qu'aient été pris en compte des coûts qu'elle aurait de toute façon été amenée à supporter si son projet initial avait pu être réalisé dans les conditions prévues à l'origine. Elle relève que le premier juge n'a pas pris en considération le fait qu'en raison de la pollution du sous-sol qui s'est révélée en début de chantier, les travaux ont dûs être suspendus, qu'ils n'ont été repris qu'après que l'expert ait pu procéder à ses constatations mais sur la base d'un projet qui a dû être modifié uniquement en raison de la révélation de l'importance des matériaux polluants dans le sous-sol, le maître d'oeuvre ayant dû modifier le projet d'ensemble ainsi que la solution technique conçue de manière traditionnelle à l'origine pour la mise en oeuvre des fondations du bâtiment après obtention des résultats de l'étude de sols, finalement réalisée sur dalle portée par micropieux pour éviter d'avoir à extraire tous les déchets au niveau de la cellule 1 et d'avoir à remblayer la zone et permettant de conserver le système constructif de la charpente en cours de construction lorsque les travaux ont été interrompus ; que la reprise des travaux s'est limitée dans un premier temps aux cellules 2 à 9, achevées fin février 2013, la construction de la cellule 1 ayant dû être différée pour des raisons techniques et financières ; que l'expert judiciaire a chiffré le surcoût lié uniquement à la présence des matériaux polluants dans le sous-sol portant principalement sur le coût d'édification de la cellule 1 mais que le surcoût est aussi imputable au fait que l'opération de construction a dû être finalement programmée sur deux phases au lieu d'une prévue à l'origine, la seconde n'ayant pu être réalisée faute de financement, impliquant la modification des réseaux, des travaux de terrassement et des équipements divers et autres frais, dont les travaux d'enduisage du mur séparatif.

Elle invoque un préjudice financier qu'elle estime certain, actuel et en lien de causalité avec les vices retenus à l'encontre de la société Arterris dans la mesure où des suites de la suspension des travaux elle a dû renégocier les modalités de remboursement du prêt bancaire qu'elle avait obtenu le 11 janvier 2012, augmentant le coût des intérêts à supporter. Elle estime que le préjudice invoqué au titre des pertes d'exploitation repose sur des éléments certains et non hypothétiques.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 23 mars 2017, la Société coopérative agricole Arterris, intimée, appelante incidente et provoquée, demande à la cour, au visa des articles 1603, 1604, 1641 et suivants du Code civil, de :

- réformer intégralement le jugement dont appel ;

- dire que les demandes indemnitaires présentées par la Sci Kada à son égard ne sauraient prospérer que sur le terrain de la garantie des vices cachés ;

- juger opposable à la Sci Kada la clause exonératoire de responsabilité contenue dans l'acte authentique du 5 octobre 2009 ;

- débouter la Sci Kada par voie de conséquence de toutes ses

demandes ;

- la mettre hors de cause ;

A titre subsidiaire,

- constater qu'elle n'a jamais souscrit une quelconque obligation conventionnelle de dépollution ;

- constater au-delà que le bien immobilier dont question était destiné, du propre aveu de la Sci Kada, à la construction de parkings à usage commercial qui devaient être occupés tant par eux-mêmes que par les dépendances nécessaires à leur utilisation sur la totalité de la superficie acquise ;

- constatant l'absence d'un quelconque manquement de sa part à l'obligation de délivrance conforme :

- voir, par voie de conséquence, débouter la Sci Kada de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions fondées sur les dispositions des articles 1604 et suivants du code civil ;

- la mettre hors de cause ;

A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour viendrait à retenir à titre principal sa garantie et, à titre subsidiaire, sa responsabilité civile contractuelle,

- voir limiter l'indemnisation du préjudice immatériel subi par la Sci Kada à hauteur d'un montant hors taxes, la Sci Kada étant réputée récupérer la TVA ;

- voir, en tout état de cause, limiter le montant de l'indemnisation du préjudice matériel de la Sci Kada à hauteur de la somme de 30.893.31€ HT ;

- s'agissant du préjudice financier allégué par la Sci Kada, la débouter de sa demande de condamnation au titre du surcoût d'intérêts généré par le retard des travaux ;

- s'agissant des pertes d'exploitation alléguées par la Sci Kada, dire qu'elles s'analysent en droit comme une perte de chance ;

- voir limiter l'indemnisation de la Sci Kada à hauteur de 20% de la chance perdue alléguée soit à hauteur de 105.000,00 € ;

- voir condamner la société Sgtp Laclau exerçant sous l'enseigne Laclau Tp à la relever et garantir indemne de toute éventuelle condamnation pouvant être prononcée à son endroit en principal, frais, intérêts et accessoires.

En tout état de cause,

- débouter la Sci Kada de toute demande d'indemnisation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum la société Kada et la Sgtp Laclau exerçant sous l'enseigne Laclau Tp à titre reconventionnel à lui régler une juste somme de 8.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en première instance ainsi qu'une somme de même montant au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- voir mettre à la charge de la Sci Kada l'intégralité des frais irrépétibles générés par la présente instance, en ce compris ceux de référé-expertise et d'expertise judiciaire comprenant également les sommes découlant de l'application de l'article A 444-32 du code de commerce dans l'hypothèse d'une exécution forcée de la décision à intervenir, le tout dont distraction au profit de Me Dalmayrac conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire, et sur ce chef de demande, dans l'hypothèse où sa garantie serait retenue à titre principal ou sa responsabilité civile contractuelle retenue à titre subsidiaire,

- voir limiter sa prise en charge des frais d'expertise judiciaire à hauteur de la somme de 27.484,20 € TTC

- voir condamner la société Sgtp Laclau à la relever et garantir de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens dont les frais d'expertise.

Elle conteste l'action engagée à son encontre sur le terrain du défaut de délivrance, relevant que la Sci Kada lui reproche de lui avoir vendu un terrain affecté d'un vice en sous-sol rendant la chose, c'est à dire le tènement immobilier litigieux, impropre à sa destination normale, de sorte que seule la garantie des vices cachés telle que découlant des articles 1641 et suivants du code civil est susceptible de recevoir application.

Invoquant la clause d'exclusion de garantie prévue à l'acte de vente, elle soutient qu'elle ne connaissait pas au jour de la vente l'existence en tréfonds du terrain litigieux de pollutions de toutes sortes de types fondations ou débris d'amiante et que si elle n'ignorait pas la présence d'immeubles à usage agricole de silos, elle avait conformément à ses engagements, sollicité la démolition du dépôt de [Localité 6] préalablement à la vente, ce qui impliquait pour elle, non notoirement compétente en matière de construction, la démolition de l'entier dépôt, tant en surface qu'en sous-sol, n'ayant jamais imaginé que la Stgt Laclau laisserait enterrées les fondations des murs du silo ainsi que du pont bascule. Elle relève que de surcroît les travaux de démolition réalisés par la société Laclau ont fait l'objet de défauts d'exécution stigmatisés par l'expert judiciaire en page 51 de son rapport, qu'elle ignorait puisque révélés au cours des opérations d'expertise. Elle conteste avoir reçu le courrier du maître d'oeuvre de la société Kada daté du 23 juin 2008 produit en cours d'expertise. Elle déduit qu'étant de bonne foi, la clause conventionnelle d'exonération des vices cachés est opposable à la Sci Kada.

Elle soutient que la société Kada s'était à l'origine engagée lors de l'acte authentique à la construction d'une extension de son parking originel ainsi que le démontre le permis d'aménager sollicité et obtenu,et en déduit que la démolition en tréfonds d'éventuels ouvrages de fondations ne pouvait être exigée sur un plan pratique ni avoir une quelconque incidence sur la constructibilité des parcelles, le parking projeté consistant en un terrassement pour création d'un parking de 100 places en enrobé ainsi qu'une voie d'accès sur la [Adresse 10], parking devant être relié à celui de l'Intermarché et qu'aucune délivrance non conforme ne peut lui être reprochée. Elle relève en outre qu'elle n'a pas promis la délivrance d'un terrain dépollué n'ayant souscrit aucune obligation à ce titre ni dans l'acte authentique ni n'y étant administrativement soumise et que la large mission de démolition qu'elle a confié à la société Laclau était de la commune intention des parties suffisante pour permettre la délivrance d'un terrain à bâtir.

Elle sollicite la limitation du préjudice matériel invoqué par la société Kada soutenant que cette dernière tente de se faire payer des prestations qu'elle aurait de toutes façons réalisées, sans rapport avec le litige, estime incertain le préjudice financier invoqué au titre des intérêts de prêt et soutient que les pertes d'exploitations invoquées ne relèvent que d'une perte de chance limitée à 20%.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 31 août 2017 (conclusions sur appel provoqué n°II), la Sarl Sgtp Laclau, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1134, 1147, 1604 et 1641 du Code civil, de :

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la société Arterris de sa demande de condamnation à son égard à la relever et garantir de toute condamnation;

- condamner la société Arterris au paiement de la somme de 9.000 € au titre des frais irrépétibles pour l'ensemble de la procédure (référé, expertise, tribunal de grande instance, cour d'appel) et aux dépens dont distraction au profit de la Scp Dumaine-Rodriguez.

Estimant infondée l'action engagée par la Sci Kada tant sur l'obligation de délivrance que sur les vices cachés, elle conteste en toute hypothèse toute faute de sa part de nature à pouvoir engager sa responsabilité sur le fondement de l'article 1147 du code civil, estimant avoir satisfait à la commande de travaux de démolition limitée à l'enlèvement des bâtiments (maçonneries) jusqu'au dallage inclusivement suivi d'un surfaçage du terrain pour le niveler, aucune prestation ne lui ayant été commandée quant aux fondations en tréfonds ou aux structures d'appui en sous-sol des bâtiments et silos, cette situation s'expliquant par la vente d'un terrain à usage de parkings. Elle estime exclusivement liée aux travaux réalisés par la Sci Kada pour procéder à l'enlèvement des fondations et structures des fosses à purge des silos, les remontées d'eaux de la nappe phréatique auxquelles se sont mêlés les résidus de graines en décomposition, mélange au demeurant non polluant. Elle conteste avoir enfoui des bétons et ferraillages, ces déchets résultant de l'enlèvement des bétons de fondations par le terrassier de la Sci Kada et déclare avoir justifié de l'évacuation de l'ensemble des gravats de la partie démolie au dessus du niveau du sol, pour partie en décharge simple et pour partie en décharge contrôlée s'agissant des déchets amiantés et relève qu'entre son intervention fin 2008 début 2009 et les constats d'huissier et de l'expert réalisés en 2012 trois ans se sont écoulés, la société Eurovia ayant réalisé des travaux d'enlèvement de fondations pour le compte de la Sci Kada dans l'intervalle de même que divers travaux et interventions ont été établis comme réalisés en avril 2010 dont la nature n'a pu être expliquée, de sorte que les déchets dits polluants constatés le 15 mai 2012 par l'expert judiciaire en surface du terrain, au volume très limité, ne peuvent être considérés comme étant la conséquence d'actions inadaptées de sa part.

Subsidiairement elle soutient que seuls les travaux de décaissement, de purge des ouvrages enterrés, de remblaiement en matériaux nobles de type gravas compactés, et les essais de portance facturés par la société Eurovia, soit un total de 95.880 € HT pourraient être considérés comme des charges indemnisables.

SUR CE, LA COUR :

1°/ Sur le fondement de l'action

La non conformité de la chose aux spécifications convenues par les parties est une inexécution de l'obligation de délivrance incombant au vendeur en application des dispositions de l'article 1604 du code civil.

En revanche, la non conformité de la chose à sa destination normale ressortit de la garantie des vices cachés. Les défauts qui rendent la chose impropre à sa destination normale constituent des vices définis par l'article 1641 du code civil.

En l'espèce, la vente convenue entre les parties porte sur un terrain à bâtir constitué de trois parcelles cadastrées Commune de [Localité 6] section [Cadastre 5], 9007 [Adresse 10] pour 50 a, et lieu dit [Localité 7], section [Cadastre 1] pour 20 a 10 ca et [Cadastre 3] pour12 a 33 ca, représentant une superficie totale de 82 a 43 ca. L'acquéreur a bien déclaré dans l'acte authentique qu'il se proposait d'édifier un bâtiment sur l'immeuble vendu (page 11), les déclarations faites à l'intention de l'administration fiscale pour l'application de la Tva étant sur ce point indifférentes dans les rapports vendeur-acquéreur. La venderesse a, quant à elle, déclaré que le terrain vendu n'avait jamais supporté une exploitation soumise à déclaration ou à autorisation dans le cadre des lois relatives aux installations classées pour la protection de l'environnement et qu'à sa connaissance, le terrain ne contenait dans son sous-sol aucune pollution. Cet acte authentique ne fait aucune référence aux démolitions convenues antérieurement entre les parties à la charge de la société Arterris et réalisées par elle avant l'établissement de l'acte de vente. Il ne comporte aucun engagement de dépollution quelconque de la part de la société venderesse.

Ledit terrain, tel qu'en a pris possession la Sci Kada, constituait bien un terrain à bâtir pour être situé, selon certificat d'urbanisme délivré par la Mairie de [Localité 6] le 18 juin 2009 en zone Uxa du plan d'occupation des sols, avoir fait l'objet le 17/12/2009 d'un permis d'aménager délivré par la Mairie de [Localité 6] pour la création d'une aire de stationnement de 100 places sur 2500 m 2 de terrain sis [Adresse 10], portant notamment sur les parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 3] et [Cadastre 5], puis d'un permis de construire accordé le 3/08/2011 pour la construction sur les parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] d'un bâtiment commercial à simple rez-de-chaussée d'une emprise au sol d'environ 4000 m 2 et d'une surface nette hors d'oeuvre de 3.927,38 m2 comprenant une réserve pour le commerce Intermarché mitoyen (lot 9) et un ensemble de 8 cellules commerciales destinées à la location, dont trois surfaces de vente (lots 1, 2, 3) et des surfaces de service (lots 4 à 8). Il n'est pas allégué que ce terrain ait supporté à une époque quelconque une exploitation classée.

Les vices du sol dont se plaint la Sci Kada, découverts après la vente lorsqu'elle a fait entreprendre des travaux de terrassements, ayant généré la suspension du chantier et la modification du projet de construction initial et les préjudices qu'elle estime en résulter, caractérisant une inadaptation du sol à la réalisation de l'opération de construction envisagée en raison, selon l'expert judiciaire (page 47), des difficultés d'exécution en résultant, les déchets et restes de construction découverts devant être évacués, ainsi que de l'obligation de réaliser des fondations spéciales d'un coût prohibitif inadapté à l'économie générale du projet, et de nature à rendre le terrain acquis impropre à l'usage auquel il était destiné par l'acquéreur ou en diminuant tellement l'usage qu'il ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre coût, relèvent en conséquence, ainsi que retenu par le premier juge, de la seule garantie des vices cachés prévue par les articles 1641 et suivants du code civil et non de la garantie de conformité de la chose vendue découlant de l'obligation de délivrance du vendeur au sens de l'article 1604, aucune non conformité du bien immobilier livré au regard des stipulations contractuelles n'étant caractérisée.

2°/ Sur la recevabilité et le bien fondé de l'action en garantie des vices cachés

La clause de non garantie par le vendeur des vices du sol ou du sous-sol telle que prévue à l'acte notarié de vente ne peut être opposée par le vendeur à l'acquéreur que s'il est de bonne foi, c'est à dire ignorait lui-même les vices affectant le sol et le sous-sol. Cette bonne foi est présumée, s'agissant d'un vendeur profane en matière immobilière, et la preuve de la connaissance des vices par le vendeur doit être rapportée par l'acquéreur.

En l'espèce, il ressort des pièces produites et des explications des parties tant dans leurs écritures que devant l'expert judiciaire que :

- antérieurement à la vente, il existait sur le terrain des hangars et silos de stockage à grains (soja alimentaire) qui étaient utilisés par la société coopérative agricole Arterris, propriétaire de l'ensemble immobilier à usage agricole depuis une fusion absorption de la société coopérative agricole occitane à effet du 15 janvier 1994, l'emprise conséquente de ces constructions étant établie particulièrement sur la parcelle [Cadastre 5] par la photographie aérienne insérée en page 17 du rapport d'expertise, le plan cadastral produit en pièce 8 par l'appelante, et les photographies produites en pièce 8 par la société Arterris

- lors des négociations pour définir le prix de vente du terrain (660.000 € HT), il a été convenu que le terrain à bâtir serait acquis nu après démolition des ouvrages existants à réaliser par la société venderesse

- la société Arterris a indiqué que selon elle, il fallait lors des travaux de démolition «'tout enlever'»

- les travaux de «'démolition du silo de [Localité 6]'» ont été confiés par la société Arterris à la Sgtp Laclau selon devis accepté du 5 mai 2008 comportant les prestations suivantes : «'constat d'huissier, protection périphérique du site, dépose du plan de retrait, dépose de la couverture amiante, protection et évacuation en décharge D4, frais de décharge D4, dépose de la charpente métallique et évacuation, démolition des maçonneries et dallage avec évacuation, surfaçage du terrain pour le niveler, démolition et évacuation du pont bascule'», puis du 15 septembre 2009 s'agissant de «'l'enlèvement et de l'évacuation du mur en agglo côté Inter et Aldi et de la mise en forme des talus avec évacuation de la terre excédentaire'», et facturés respectivement les 11 mars 2009 pour 149.225 € HT et 15 septembre 2009 pour 3.608 € HT

- l'acte d'engagement des travaux de «'démolition du silo de [Localité 6]'» a été signé le 15 octobre 2008 par M. [I] pour le compte du maître de l'ouvrage, la société Arterris

- les travaux de démolition à la charge de la société Arterris à l'égard du candidat acquéreur ont été réalisés sans cahier de clauses techniques et particulières, sans maîtrise d'oeuvre d'exécution et n'ont pas fait l'objet d'un procès verbal de réception, le directeur «'appro'» de la société Arterris, M. [I], étant néanmoins venu sur le chantier avant la réalisation de la plateforme, ainsi que l'a admis la société Arterris devant l'expert

- le terrain était dépourvu de constructions en surface et apparemment propre au moment de la vente.

Les travaux d'aménagement de la partie parking sur 3740 m2 ont été réalisés au début de l'année 2010 selon devis de la Sltp de Chanterac accepté par M. [V] le 6/01/2010 et facture du 31/05/2010. Ce parking a donné lieu à l'établissement d'un bail commercial de la société Kada au profit de la société [J] exploitant le magasin Intermarché voisin, le 30/04/2010.

Une première étude de sols dans le cadre du projet de bâtiment (réserve et locaux locatifs) a été confiée par le maître d'oeuvre du projet de la société Arterris, M. [U], à la Sarl Ingésol, et réalisée le 14 octobre 2011, préconisant pour les fondations des semelles filantes ou isolées établies dans les graves et galets à matrice limoneuse dès 0,80 m de profondeur par rapport au sol naturel ou au niveau fini dans le cas des zones en déblais, sous réserve de deux zones de sondages où les semelles devaient être descendues vers 1,50/1,80 m de profondeur par rapport au sol naturel, et pour les dallages, un type classique, indépendant, avec un hérisson de 20 cm d'épaisseur minimum. Pour le financement des travaux de construction du bâtiment proprement dit la Sci Kada a obtenu un prêt du Crédit Agricole de 1.420.000 € selon acte notarié du 11 janvier 2012.

Les travaux de terrassement de la partie de terrain destinée à l'édification de bâtiments commerciaux, objet du permis de construire susvisé, ont été confiés à la société Eurovia pour démarrer début janvier 2012. Dans le compte rendu de chantier du 16/01/2012 le maître d'oeuvre a indiqué que lors des décapages et terrassements était apparu le massif de fondations des anciens bâtiments ainsi que des silos remplis de céréales, créant des points durs et des points faibles sur la plateforme et posant des problèmes quant à la poursuite du chantier, la hauteur des éléments souterrains découverts ne permettant pas la réalisation d'un traitement de plateforme sans démolition préalable des éléments découverts.

Le constat d'huissier du 31 janvier 2012 établi par Me [B] [F] révèle qu'en dessous de la couche de terre meuble d'une épaisseur de 40 à 50 cm recouvrant le terrain qui avait été aplani, se trouvaient des constructions en béton avec ferraillage, que les fouilles à la pelle mécanique avaient permis de mettre à jour 6 fosses distinctes constituées de béton armé en ferraillage avec des épaisseurs de murs de plus de 1 m par endroits correspondant aux fondations de silos à grains, des produits liquides ou semi liquides en état de décomposition constitués de grains fermentés ayant été extraits des cuves par le terrassier, outre toutes sortes de déchets extraits du fond des fosses (bois, ferraille, éléments plastifiés, bâches).

Propriétaire depuis janvier 1994 du tènement immobilier exploité à usage de silos à grains avec pont bascule, la société Arterris ne pouvait ignorer que ses bâtiments étaient installés sur des fondations conséquentes supportant les silos à grains. Elle a d'ailleurs admis devant l'expert judiciaire que selon elle «'tout devait être enlevé'» et précise dans ses écritures que la démolition du dépôt de [Localité 6] s'entendait pour elle nécessairement tant en surface qu'en sous-sol, «'n'ayant jamais imaginé un seul instant que la société Laclau Tp laisserait enterrées les fondations des murs du silo ainsi que du pont bascule'». Elle ne s'est néanmoins pas assurée de cet enlèvement avant la vente, le devis accepté de la société Sgtp Laclau et l'acte d'engagement signé pour son compte par M. [I], ne faisant aucune référence aux fondations et M. [I], qui a manifestement suivi le chantier de démolition pour s'être rendu sur le chantier avant la réalisation de la plateforme de recouvrement par la Sgtp Laclau ainsi que la société Arterris l'a elle-même admis devant l'expert judiciaire, n'a formulé aucune réserve sur les travaux de la Sgtp Laclau avant ce recouvrement.

Il en résulte d'une part, que la société Arterris n'a pas respecté intégralement l'engagement de démolition qu'elle avait pris à l'égard de la Sci Kada lors des négociations intervenues avant la vente pour la détermination de l'accord des parties sur la chose et sur le prix, le prix convenu tenant compte d'un terrain nu après démolitions à réaliser par le vendeur, d'autre part, qu'elle n'a pas pris les précautions nécessaires à la perfection de la réalisation du chantier de démolition qu'elle a confié à la Sgtp Laclau, et de troisième part, que n'ignorant pas l'existence de fondations conséquentes supportant les silos à grains dont elle ne s'est pas assurée de l'enlèvement effectif avant la réalisation de la vente malgré son engagement de démolition, elle ne peut se prévaloir à l'égard de la Sci Kada au titre de ces ouvrages subsistants de la clause d'exonération des vices cachés pouvant affecter le sol ou le sous-sol de l'immeuble vendu telle que prévue à l'acte authentique, sa mauvaise foi à ce titre à l'égard de l'acquéreur étant caractérisée.

La présence des fondations des anciens ouvrages d'exploitation de la société Arterris dans le sous-sol du terrain à bâtir acquis révélée à la Sci Kada après la réalisation de la vente lorsque les travaux de terrassement nécessaires à la réalisation de son propre bâtiment ont été entreprises début 2012, caractérise un vice caché. Ce vice a rendu non réalisable dans les conditions d'origine la construction du bâtiment objet du permis de construire obtenu par la Sci Kada dans la mesure où, après nouvelle étude de sols réalisée par la société Ingesol le 18 octobre 2012 et avis du bureau de contrôle Dekra du 17 décembre 2012 la présence des fosses, dont une enterrée à 5m imposait désormais sur la partie de terrain concernée la réalisation d'un dallage de type dalle portée sur le remblais naturel issu du site et la réalisation de fondations de type micro-pieux injectés faible pression, prestations très onéreuses sans commune mesure avec celles prévues avant la découverte des fosses subsistantes, bouleversant totalement l'économie de l'opération de construction, de sorte que si la Sci Kada avait été informée au jour de la vente de l'état effectif du sous-sol elle n'aurait pas acquis le terrain à bâtir au prix convenu, la prise en charge des démolitions par la venderesse ayant constitué un élément substantiel de la fixation du prix d'acquisition. Le premier juge a donc justement retenu que la société Arterris devait garantir la Sci Kada des conséquences de ce vice caché.

3°/ Sur l'indemnisation des préjudices de la Sci Kada

En application des dispositions de l'article 1645 du code civil lorsque le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu de tous dommages et intérêts envers l'acheteur, l'action indemnitaire de ce dernier en réparation du préjudice éventuellement subi du fait d'un vice caché pouvant être engagée de manière autonome sans être subordonnée à l'exercice d'une action rédhibitoire ou estimatoire.

a) Sur les surcoûts résultant des vices cachés

Le premier juge a justement retenu que résultaient directement du vice caché ayant affecté le sous-sol du terrain vendu au jour de la vente les prestations facturées par la société Eurovia au titre des travaux de décaissement et de purge de tous les ouvrages enterrés (30.720 €), du remblaiement en matériaux nobles et insensibles à l'eau de type gravas compactés D3 ( 62.720 €), les essais de portance (2.440 €), soit un total de 95.880 € HT.

A cette somme, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, doivent s'ajouter comme étant directement liés aux vices du sous sol résultant de la présence des fosses susvisées :

- le coût de l'étude de sols complémentaire réalisée par la société Ingesol pour définir la nature des fondations et de la dalle support du bâtiment rendues nécessaires par la découverte des fosses, soit 17.000 € HT selon facture n° 13583 du 22 novembre 2012 ; le rapport de la mission confiée en septembre 2012 à ladite société, facturé 8.571 € HT n'est quant à lui pas produit, de sorte que l'imputabilité de cette mission aux vices cachés du sous-sol retenus n'est pas caractérisée.

- le coût de la mise en sécurité du site suite à l'interruption des travaux, compte tenu des excavations et découvertes de fosses profondes, facturés par l'entreprise Miquel le 30 mars 2012 pour un montant de 7.118 € HT, cette prestation résultant directement de la découverte des fosses à l'occasion des terrassements entrepris début janvier 2012

- le coût de l'enduisage protecteur du mur séparatif des zones 01 et 02 résultant de l'interruption du chantier et de la nécessité de l'exécution des travaux en deux phases compte tenu du dépassement prohibitif du coût des travaux directement imputable aux vices du sous sol ci-dessus retenus, soit la somme de 5.219,50 € HT.

Les fondations par micro pieux et la dalle portée concernent la partie de terrain devant supporter la cellule 1 prévue pour constituer 1600 m2 de surface commerciale et qui n'a pu être réalisée en l'absence de financement. Les facturations de Eurovia et de l'entreprise Miquel de janvier 2013 établissent en effet que pour la réalisation des cellules 2 à 9 il a été procédé aux fondations sur semelles filantes et/ou isolées et à un dallage sur hérisson comme initialement prévu.

La comparaison entre le marché initial confié à l'entreprise de gros oeuvre Miquel et le devis du 24 octobre 2012 faisant ressortir les plus et moins values résultant de l'interruption du chantier, de la non réalisation des fondations en semelles filantes et/ou isolées sur la partie de terrain concernée par les excavations inhérentes aux fosses ayant supporté les silos, de la nécessité de réaliser sur cette partie de terrain devant supporter la future cellule 1 (1600 m2) des fondations par micro pieux telles que préconisées par Ingésol et une dalle portée fait ressortir les surcoûts suivants :

- pour l'installation et la désinstallation du chantier suite à son interruption : 9.[Cadastre 3] € HT

- pour la réalisation des micro pieux proprement dits, frais d'études des Bet structures compris : 215.038 € HT

- pour l'exécution des terrassements destinés à la réalisation des fondations par micro pieux : 41.483,66 € HT, somme de laquelle doit nécessairement être déduit le coût des terrassements qu'aurait dû en toute hypothèse supporter la Sci Kada pour la réalisation des fondations sur semelles filantes initialement prévues (23.278,24 € HT), soit un surcoût effectif exclusivement lié à la nécessité de mise en place de micro pieux de 18.205,42 € HT

- pour la réalisation d'un dallage porté sur 1592,10 m2, coffrages de rives inclus : 180.179 € HT.

Ces prestations sont exclusivement liées aux vices cachés ayant affecté le sous sol sur lequel devait être édifiée la cellule 1 et qui n'a pas pu encore être réalisée faute de fonds suffisants pour la Sci Kada au regard de leur coût prohibitif. L'expert judiciaire retient sans être démenti que la découverte de volumineuses maçonneries en béton armé qui n'ont pas fait l'objet de démolitions lors des travaux préalables à la vente intervenue entre les parties entraîne notamment l'obligation de réaliser des fondations spéciales. Le rapport de la société Ingésol du 18 octobre 2012 susvisé établit que la présence des fosses impose aussi un dallage de type dalle portée. Les prestations susvisées sont donc en lien de causalité directe avec l'insuffisance de démolition incombant au vendeur et leur coût caractérise un préjudice indemnisable à hauteur de la somme complémentaire de 413.422,42 € HT (215.038+18.205,42+180.179).

La réalisation de ces travaux, non prévus à l'origine, va générer un surcoût d'assurance dommages ouvrages que l'expert a justement retenu à hauteur de 7 009 € au vu d'un devis estimatif, ce qui constitue aussi un préjudice indemnisable.

La situation rectificative de l'entreprise [N], fournisseur de la charpente métallique qui était en cours de réalisation de commande au moment de l'arrêt du chantier en janvier 2012, éditée en janvier 2013, établit qu'une somme totale de 38.980 € HT a été facturée à la Sci Kada au titre des frais induits par l'arrêt du chantier ayant donné lieu à l'avenant n° 1 du 24 octobre 2012, comportant outre des surcoûts de matériaux en cours d'achat et de main d'oeuvre à exécuter, des frais de manutention pour stockage et déstockage, de reprise de peinture et de stockage proprement dit. Ces frais ayant été directement induits par l'arrêt du chantier résultant de la découverte des ouvrages subsistants en sous sol imputable à la carence de la société Arterris justifient une indemnisation à hauteur du montant effectivement facturé, soit

38.980 € HT.

L'expert judiciaire a retenu au vu des montants des marchés initiaux qu'aucune dépense supplémentaire n'était imputable à la découverte des vices affectant le terrain au titre des lots menuiseries aluminium et serrurerie.

Pour le surplus, aucune explication technique étayée de l'expert judiciaire ne vient justifier que des modifications des lots Vrd ou des surélévations auraient été induites avec surcoût par les vices du sous sol révélés.

Enfin, les prestations de contrôle technique des travaux réalisés, de signalisation, d'«'amenée et repli'» et d'établissement d'une zone circulable en cours de chantier auraient en toute hypothèse dues être exposées et le surcoût invoqué à ce titre n'est pas caractérisé comme directement imputable aux vices du sous-sol retenus ci-dessus.

Il ressort du tout que les surcoûts et dépenses induites par l'interruption du chantier des suites de vices cachés dont la société Arterris doit garantie, effectivement d'ores et déjà assumés par la Sci Kada, laquelle admet devoir être indemnisée hors taxes, s'élèvent à la somme de 173.413, 50 € HT (95.880 + 17.000+ 7.118 + 5.219,50+ 9.[Cadastre 3] + 38.980) au paiement de laquelle, infirmant partiellement le jugement entrepris, la société Arterris doit être condamnée à titre de dommages et intérêts outre intérêts au taux légal sur la somme de 103.880 € HT déjà allouée en première instance à compter du 14 octobre 2016 date du jugement de première instance, et pour le surplus à compter du présent arrêt, en application des dispositions de l'article 1153-1, devenu 1231-7 du code civil.

S'agissant des surcoûts à venir concernant les fondations par micro pieux et la dalle portée nécessaires à l'édification future de la cellule 1 du fait des vices cachés, la société Arterris doit être condamnée à payer à la Sci Kada la somme de 413.422,42 € HT, outre les honoraires de maîtrise d'oeuvre afférents à ces seuls travaux en l'absence de toute justification d'un surcoût d'honoraires sur la phase de travaux d'ores et déjà réalisée, et ce sur la base de 5,5 % du coût des travaux HT, ressortant à 22.738 € HT, et l'assurance dommages ouvrages inhérente aux travaux de fondations et dalle portée à réaliser pour 7 009 €, soit un total de

443.169,42 € HT à actualiser à la date du paiement en fonction de la variation de l'indice BT 01 du coût de la construction, l'indice de référence étant celui en vigueur au mois d'octobre 2012, date du devis ayant servi à leur évaluation.

b) Sur les préjudices financiers

* Sur l'augmentation alléguée du coût du financement

Il ressort du rapport du sapiteur sollicité par l'expert judiciaire, M. [D], que le prêt souscrit par la société Arterris selon acte notarié du 11 janvier 2012 auprès du Crédit Agricole, pour un montant principal de 1.420.000 €, devait initialement être remboursé sur 180 mois pour un coût total du crédit de 524.309,42€ et que des suites du retard de livraison du bâtiment et de sa mise en location commerciale, la Sci Kada a obtenu le 14 mars 2013 un aménagement de la seule durée de ce prêt, portée à 227 mois, pour un coût total de crédit, compte tenu de cet aménagement, de 650.259,05 €, soit un supplément d'intérêts liés à ce seul aménagement de 148.577,13 €. Le supplément d'intérêts susvisé ne peut néanmoins être considéré comme une charge devant être supportée de manière certaine et définitive par la Sci Kada compte tenu de la possibilité prévue au contrat de prêt d'un remboursement anticipé sans charge supplémentaire en cas de perception d'indemnité dans le cadre du litige l'opposant à la société coopérative Arterris. Le premier juge a justement rejeté la demande d'indemnisation formée à ce titre.

*Sur les pertes d'exploitation

Les locaux commerciaux édifiés par la Sci Kada étaient voués à la location commerciale. Des baux sont d'ailleurs effectivement intervenus entre janvier 2013 et fin avril 2013 concernant trois des cellules réceptionnées en janvier 2013, toutes louées brutes de décoffrage moyennant un loyer représentant 8,33 € HT/m2. Le retard d'exécution du chantier imputable aux vices cachés ayant affecté le terrain vendu par la société Arterris a donc nécessairement généré un retard de mise en location des cellules édifiées, générateur d'une perte locative consécutive indemnisable.

Au regard de la date prévisible initiale d'achèvement des travaux (1er juin 2012) et des baux effectivement souscrits par la Sci Kada pour 3 cellules de 75 m2 après l'achèvement des cellules 2 à 9, le sapiteur a évalué à la date d'achèvement des cellules 9 (1er janvier 2013) , puis 2 à 8 ( 22 janvier 2013) les pertes potentielles d'exploitation en résultant sur la base de loyers HT au m2 à 120.159 €.

Depuis le rapport du sapiteur il est justifié de la location par bail commercial du 23 janvier 2014 d'une cellule numérotée 5 de 75 m2 pour un montant de loyer annuel de 7.500 € HT, et par bail commercial du 11 décembre 2015, de la location d'un local de 90 m2 pris sur une cellule de 485 m2, moyennant un loyer annuel HT de 9.000 €.

La location effective concomitante de toutes les cellules 2 à 9 à compter de début juin 2012 ne présentait en conséquence aucun caractère de certitude à cette date, compte tenu des aléas du marché locatif pour ce genre de locaux, de sorte que le premier juge a justement retenu que les pertes d'exploitation alléguées au titre des pertes de loyers sur l'ensemble des cellules 2 à 9 ne constituaient qu'une perte de chance de percevoir des loyers. Au regard de l'étalement des baux depuis l'achèvement des cellules 2 à 9, qui n'ont jamais été louées toutes ensemble de manière concomitante, seules 4 sur 8 et une partie seulement de la cinquième ayant pu effectivement trouver preneur en trois ans, cette perte de chance doit être évaluée à 50 %, justifiant une indemnisation de ce chef à la date de leur achèvement de 60.079 € HT.

S'agissant de la cellule 1, non construite à ce jour, le sapiteur a chiffré sur la base d'un loyer de 7,08 € HT au m2 la potentielle perte d'exploitation pour une superficie de 1.600 m2 à 11.328 € HT par mois, soit 135.936 € HT par an. La non réalisation à ce jour de cette cellule résulte des ouvrages découverts dans le sous-sol du terrain à bâtir acquis par la Sci Kada constitutifs des vices cachés retenus ci-dessus ayant bouleversé l'économie du projet de construction en raison des coûts prohibitifs consécutifs que la Sci Kada ne pouvait assumer. En conséquence, il résulte incontestablement de cette situation une perte d'exploitation liée à l'impossibilité de louer ce local commercial restant à édifier imputable aux vices cachés dont la société Arterris doit garantir son acquéreur. Néanmoins, au regard des difficultés manifestes à louer les cellules d'ores et déjà construites, les baux effectivement conclus portant au demeurant sur de petites superficies, la location immédiate pleine et entière de cette surface de 1.600 m2 dès le mois de juin 2012 si elle avait été édifiée à l'époque restait aléatoire, de sorte que la Sci Kada ne peut prétendre qu'à l'indemnisation d'une perte de chance de location qui doit être estimée, au regard de l'importante superficie à louer à 15%.

En conséquence, sur la somme de 407.808 € réclamée par la Sci Kada au titre des pertes d'exploitation concernant cette cellule courues à la date de l'assignation du 3 avril 2015, soit sur trois ans, maintenue en appel, il doit lui être alloué à hauteur de la perte de chance susvisée la somme de 61.171 €.

Infirmant le jugement entrepris, la société Arterris sera donc condamnée à payer à la Sci Kada au titre des pertes d'exploitation résultant des vices cachés du terrain la somme totale pour les cellules 1 à 9 de 121.250 € HT outre intérêts au taux légal sur la somme de 110.000 € à compter du 14 octobre 2016, date du jugement de première instance, et à compter du présent arrêt pour le surplus, en application des dispositions de l'article 1153-1 devenu 1231-7 du code civil.

4°/ Sur l'appel en garantie diligenté par la société Arterris à l'encontre de la société Sgtp Laclau

Le premier juge a justement retenu par des motifs que la cour adopte que la société Arterris n'établissait pas avoir sollicité la Sarl Laclau Tp pour réaliser l'enlèvement des fondations litigieuses et que dès lors cette dernière ne pouvait être tenue de la relever et garantir des conséquences dommageables des vices résultant de l'existence de ces fondations dans le sous-sol du terrain vendu.

Pour le surplus, il n'est pas justifié par la société Arterris qu'elle avait indiqué que le terrain était voué à recevoir des bâtiments, la Sgtp Laclau ayant uniquement admis qu'elle avait été informée de la réalisation d'un parking, de sorte qu'il ne peut lui être reproché un manquement à son obligation d'information et de conseil avant son intervention et l'établissement du devis accepté du 5 mai 2008.

Si au delà des restes de fondations des bâtiments ayant appartenu à la société Arterris, ont aussi été retrouvés dans le sous-sol divers déchets (dont des profilés acier), y compris des déchets amiantés, la société Laclau, qui avait été notamment chargée de la dépose de la couverture amiantée avec protection et évacuation en décharge D4 a justifié au moyen des bordereaux de suivi des déchets dangereux certifiés par l'éliminateur Coved de l'évacuation en décharge D4 depuis le «'silo de [Localité 6]'» de plus de 54 tonnes de déchets d'amiante en février 2009 ainsi que de l'évacuation auprès de la Sgm sables et graviers, de l'évacuation en décharge ordinaire de 2060 m3 de déchets de démolition provenant du chantier du silo à [Localité 6] durant la période du 11/01/2009 au 28/02/2009. Par ailleurs, les travaux du parking ayant été réalisés par la Sci Kada courant 2010, après la vente et avant les terrassements de début 2012, les différents débris et déchets trouvés dans le sous-sol au moment de ces terrassements ne peuvent être imputés à un comblement sans précaution de la future plateforme du fait de l'intervention de la Sgtp Laclau réalisée antérieurement à la vente, manquement non caractérisé, de sorte que le premier juge a justement débouté la société Arterris de son appel en garantie à l'encontre de la Sgtp Laclau.

5°/ Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Partie succombante, la société Arterris doit supporter les dépens de première instance, en ceux compris les dépens de référé et d'expertise judiciaire ainsi que retenu par le premier juge. Les indemnités mises à sa charge par le premier juge sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, tant au profit de la Sci Kada, en ce compris le coût de l'intervention du maître d'oeuvre de la Sci Kada au titre de la gestion du litige et les frais de constat d'huissier, à hauteur de 8.000 €, qu'au profit de la Sgtp Laclau à hauteur de 3.000 € doivent aussi être confirmées.

Succombant en appel, la société Arterris supportera les dépens d'appel et se trouve redevable d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt et ne peut elle même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme le jugement entrepris sauf quant au montant des dommages et intérêts mis à la charge de la société coopérative agricole Arterris au profit de la Sci Kada

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la société coopérative agricole Arterris à payer à la Sci Kada à titre de dommages et intérêts des suites des vices cachés

retenus :

1°/ la somme de 173.413, 50 € HT au titre des surcoûts et dépenses induites par l'interruption du chantier d'ores et déjà assumés par la Sci Kada, outre intérêts au taux légal sur la somme de 103.880 € HT à compter du 14 octobre 2016 et pour le surplus à compter du présent arrêt,

2°/ la somme de 443.169, 42 € HT au titre des surcoûts concernant les fondations par micro pieux et la dalle portée nécessaires à l'édification future de la cellule 1, frais de maîtrise d'oeuvre et d'assurance dommages ouvrages inclus, à actualiser à la date du paiement en fonction de la variation de l'indice BT 01 du coût de la construction, l'indice de référence étant celui en vigueur au mois d'octobre 2012,

3°/ la somme de 121.250 € HTau titre des pertes d'exploitation afférentes aux cellules commerciales 1 à 9 outre intérêts au taux légal sur la somme de 110.000 € à compter du 14 octobre 2016 et à compter du présent arrêt pour le surplus,

Rejette le surplus des demandes d'indemnisation de la Sci Kada

Condamne la société coopérative agricole Arterris à payer d'une part, à la Sci Kada, d'autre part à la Sgtp Laclau, une indemnité de

4.000 € chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel avec autorisation de recouvrement direct au profit de Me. Robert Rodriguez, avocat associé, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier,Le Président,