19/10/2020
ARRÊT N°
N° RG 17/00544 - N° Portalis DBVI-V-B7B-LNV5
JHD/LSLA
Décision déférée du 01 Décembre 2016 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 11/02068
(Mme.DUFAU)
[O] [E]
SCP CALMET-RESTOUT-[E]
C/
[U] [J]
[N] [B]
en sa qualité de liquidateur judiciaire de
SARL LEGENDS RESORT
[C] [I]
SA IFB FRANCE
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU DIX NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT
***
APPELANTS
Maître [O] [E]
[Adresse 4]
[Localité 11] (Tahiti)
Représenté par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE
SCP CALMET-RESTOUT-[E] Société Civile professionnelle titulaire d'un Office Notarial, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social de la société.
[Adresse 4]
[Localité 11] (Tahiti)
Représentée par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Madame [U] [J]
[Adresse 6]
[Localité 7]
Représentée par Me Jean FABRY de la SELARL DUCO-FABRY, avocat au barreau de TOULOUSE
Maître [N] [B] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL LEGENDS RESORT dont le siège social est sis [Adresse 12].
[Adresse 8]
[Localité 11] (Tahiti)
sans avocat constitué
Monsieur [C] [I]
[Adresse 9]
[Localité 5]
Représenté par Me Catherine CARRIERE-PONSAN de la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN, avocat au barreau de TOULOUSE
SA IFB FRANCE
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Mathieu SPINAZZE de l'ASSOCIATION CABINET D'AVOCATS DECKER & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 29 Juin 2020 en audience publique, devant la Cour composée de :
C. BELIERES, président
J.C. GARRIGUES, conseiller
J-H.DESFONTAINE, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : C. ROUQUET
ARRET :
- REPUTE CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BELIERES, président, et par L. SAINT-LOUIS-AUGUSTIN, greffier de chambre.
FAITS ET PROCÉDURE :
Au mois de janvier 2009, Mme [U] [J] a été démarchée par M. [C] [I], agent commercial de la Sas Ifb France, société chargée de vendre les lots d'un programme immobilier de résidence de tourisme classée quatre étoiles à [Localité 11], dénommée "Résidence Legends Resort", situé commune de [Localité 10] construit par la Sarl Legends Resort, promoteur-vendeur, comportant 46 villas individuelles, un bâtiment de services (accueil, traiteur, entretien ménager et blanchisserie, piscine) des parkings, un tennis, des espaces verts, des ouvrages techniques, un restaurant et un local de fitness dont l'achat ouvrait droit à des crédits d'impôts et avantages fiscaux.
Le 30 janvier 2009, Mme [J] a signé un contrat de réservation et par acte authentique du 9 juin 2009 passé en l'étude de la Scp Calmet Restout [E], a acquis de la Sarl Legends Resort un lot de copropriété dans cet ensemble immobilier constitué par une villa de type 4 pour le prix de 590.000 TTC euros.
L'engagement de l'acquéreur de donner les lots acquis à bail commercial au vendeur a été repris dans l'acte de vente auquel a été annexé le dit bail commercial donné par Mme [J] à la Sarl Legends Resort et portant sur la villa acquise qui mentionnait l'engagement du preneur de mettre en place une garantie bancaire représentant 3 années de loyer constituée auprès de la banque de Tahiti.
A compter du 1er juillet 2010, la Sarl Legends Resort a cessé de régler les loyers, qui étaient payables trimestriellement.
Par acte d'huissier des 26 et 27 mai 2011, Mme [U] [J] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Toulouse, la Sarl Legends Resort, la Sas Ifb France, la Scp Calmet Restout [E] et Me [O] [E], notaires, et M. [C] [I] aux fins de résolution de la vente immobilière et du bail commercial et de versement de dommages et intérêts.
Par jugement du 21 janvier 2011 le tribunal mixte de commerce de Papeete a ordonné l'ouverture d'une procédure de règlement amiable en faveur de la Sarl Legends Resort puis le 30 juin 2011, a prononcé le report de l'exigibilité des créances locatives de Mme [J] pour deux années.
Par conclusions du 12 octobre 2011, la Sarl Legends Resort a soulevé l'incompétence du tribunal de grande instance de Toulouse au profit du tribunal civil de première instance de Papeete.
Par ordonnance du 9 février 2012, le juge de la mise en état a rejeté l'exception d'incompétence.
Par jugement du 28 octobre 2013 le tribunal mixte de commerce de Papeete a ouvert la procédure de redressement judiciaire de la Sarl Legends Resort et cette société a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 27 janvier 2014.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 octobre 2013 Mme [J] a déclaré sa créance au passif de la procédure collective.
Le mandataire liquidateur de la Sarl Legends Resort, Me [B] a été appelé en cause le 23 avril 2015 et cette instance a été jointe le 13 mai 2015 à l'instance en cours.
Par jugement assorti de l'exécution provisoire du 1er décembre 2016, le tribunal a:
- déclaré recevable l'action intentée par Mme [J],
- rejeté les demandes formées par cette dernière à l'encontre de la Sas Ifb France et à l'encontre de M.[I],
- fixé au passif de la liquidation de la Sarl Legends Resort la créance de Mme [J] à la somme de 65 430 euros,
- condamné la Scp Calmet-Restout-[E] et M. [E] à lui payer la somme de 65 430 euros à titre de dommages et intérêts,
- rejeté le surplus des demandes formées par Mme [U] [J],
- dit n'y avoir lieu à inscription au passif de la liquidation de la Sarl Legends Resort d'une créance de Mme [J] au titre des frais irrépétibles exposés dans l'instance,
- condamné la Scp Calmet-Restout-[E] et Me [E] et Me [B], en qualité de liquidateur de la Sarl Legends Resort, à payer à Mme [J] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- laissé à la Sas Ifb France et à M. [I] la charge des frais qu'ils ont exposés dans l'instance,
- condamné la Scp Calmet-Restout-[E] et Me [E] et Me [B], en qualité de liquidateur de la Sarl Legends Resort aux dépens de l'instance.
Pour statuer ainsi le tribunal a, concernant les demandes présentées par Mme [J] à l'encontre de la Sarl Legends Resort, constaté qu'elle avait bien déclaré une créance au passif de la société en liquidation, que cette société n'avait pas respecté la clause du contrat de bail aux termes de laquelle elle s'engageait à mettre en place une garantie bancaire représentant 3 années de loyer et avait ainsi manqué aux obligations contractuelles souscrites ; il a considéré que Mme [J] ayant perçu des loyers pendant un an la juridiction justifiait d'un préjudice locatif d'un montant de 65.340 € à fixer au passif de la liquidation de la Sarl Legends Resort. Elle a jugé, en revanche, que Mme [J] ne rapportait pas la preuve qu'elle avait subi une perte de chance de réaliser un investissement sûr et rentable, alors que les conditions de cet investissement avaient existé au moment de l'acquisition de l'immeuble et l'a déboutée sur ce point, ainsi que de sa demande au titre de l'indemnité contractuelle de résolution.
Pour débouter également Mme [J] des demandes à l'encontre de M.[I] et de la Sas Ifb France, le tribunal a considéré que le premier ne s'était pas présenté comme un conseil en investissement indépendant, que la seconde n'était pas intervenue en qualité de conseil en patrimoine, mais comme agent immobilier titulaire d'une carte de transaction, et qu'aucune faute ne pouvait être imputée à l'un comme à l'autre au motif qu'ils disposaient des informations économiques et commerciales transmises par leur mandant et qu'ils ne sont intervenus que lors de la phase précontractuelle.
Sur les demandes formulées par Mme [J] à l'encontre de Scp Calmet-Restout-[E] et de M. [E], le tribunal après avoir rappelé que figurait au contrat de bail une clause aux termes de laquelle 'le notaire chargé de la régularisation de l'acte de vente insérera une clause dans l'acte précisant cette garantie bancaire' représentant 3 années de loyer, a jugé que le notaire, qui avait omis d'insérer ladite clause et ne justifiait d'aucune information donnée à Mme [J] à ce sujet, avait failli à son obligation d'assurer l'efficacité juridique de l'acte qu'il avait reçu et a condamné le notaire et la Scp à lui payer la somme de 65.340 € à titre de dommages et intérêts, mais l'a déboutée, pour les motifs rappelés plus haut, des demandes présentées au titre de la perte de chance et de l'indemnité contractuelle de résolution.
Le tribunal a enfin rejeté la demande d'indemnisation présentée au titre du préjudice moral faute de justificatif permettant d'établir un lien de causalité entre son état de santé psychologique et l'opération immobilière litigieuse.
Par déclaration du 04 mai 2017, M.[E] et Scp Calmet-Restout-[E] ont relevé appel général de ce jugement.
DEMANDES ET MOYENS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 28/08/2017 M. [E] et Scp Calmet-Restout-[E] demandent à la cour au visa de l'article 1382 du Code Civil devenu 1240 du Code Civil de
Réformant le jugement du 1er décembre 2016,
- juger que Me [E] n'a pu commettre aucun manquement à son devoir de conseil et retenir en tout état de cause que ledit manquement n'a finalement pu générer aucune conséquence dommageable de nature à ouvrir droit à réparation,
- débouter en conséquence Mme [J] de l'ensemble de ses demandes ainsi que de son appel incident,
- débouter M. [I] de son appel incident tel que dirigé à leur encontre.
A titre subsidiaire,
- juger que le seul préjudice subi par Mme [J] ne pouvait consister qu'en une perte de chance de pouvoir bénéficier de la garantie bancaire litigieuse et la fixer à 30 % de la somme de 65 430 euros perdue,
- débouter Mme [J] du surplus de ses demandes ainsi que de son appel incident,
En tout état de cause, condamner Mme [J] au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la Scp Larrat.
Pour soutenir l'absence de faute imputable à M. [E], ils font valoir que son intervention s'est limitée à la réception de l'acte authentique qui a produit les effets juridiques que les parties contractantes étaient en droit d'attendre. Ils soutiennent qu'à aucun moment n'a été annexé à la procuration authentique du 10 avril 2009 et à l'acte authentique de vente du 9 juin 2009, un bail commercial pouvant être considéré comme définitif, daté et signé par les parties et régularisé par l'intervention du notaire, que seul un modèle de ce contrat a été annexé de sorte que Me [E] n'a jamais détenu ni été dépositaire de ce bail commercial conclu et définitivement signé par les cocontractants postérieurement à la date de la vente et hors sa présence.
Ils soutiennent que M. [E] ne pouvait être tenu au titre de son devoir de conseil d'avoir à s'assurer que cette garantie bancaire, au demeurant non obligatoire, serait constituée dés lors qu'il n'avait pas été associé à l'élaboration de ce contrat, ni à sa conclusion définitive et que la clause ne comportait littéralement qu'un 'engagement' de la Sarl Legends Resort à mettre en place dette garantie, ce qui induisait qu'elle n'avait pas encore été instituée auprès de la banque de Tahiti.
A titre subsidiaire, ils prétendent qu'il n'existe pas de lien de causalité entre le préjudice dont fait état Mme [J] et la faute imputée au notaire, au motif que l'insertion de cette clause dans l'acte authentique n'aurait rien modifié à la situation à laquelle la bailleresse s'est trouvée confrontée lorsque la société preneuse n'a plus été en mesure de régler les loyers commerciaux. Ils soutiennent également qu'eu égard à la rédaction de la clause litigieuse qui ne faisait que référence à un 'engagement' de la Sarl Legends Resort qui induisait qu'au moment de la signature de l'acte cette garantie n'était qu'en cours de constitution, Mme [J] se serait engagée dans les mêmes conditions et avec les mêmes informations qu'elle détenait déjà, que M. [E] ait ou non entrepris de vérifier l'existence de la garantie litigieuse.
Ils ajoutent que le préjudice peut en toute hypothèse s'analyser qu'en une perte de chance, à hauteur de 30 %, de pouvoir bénéficier de la garantie litigieuse, ce qui justifie que les demandes reprises à titre incident par Mme [J] à son encontre soient rejetées ; ils affirment que celle-ci ne peut évoquer un préjudice locatif qui excède les trois années de la garantie prévue au contrat, le notaire ne pouvant être tenu responsable de la dévalorisation de cet immeuble et aucun lien de causalité n'étant prouvé entre la faute qu'on lui impute et les difficultés psychologiques qu'elle évoque.
Dans ses dernières conclusions d'intimée et d'appel incident communiquées par voie électronique le 27 juin 2017, Mme [J] demande à la cour au visa des articles,1116, 1134, 1147 et suivants du Code civil, de :
Confirmer le jugement en ce qu'il a
- jugé que la Sarl Legends Resort a commis des manquements contractuels à son égard générateurs de responsabilité,
- constaté les manquements commis par le notaire pour n'avoir pas stipulé aux termes de l'acte authentique de vente ni l'existence, ni les modalités de garantie de paiement de loyer telles que prévues, (convention gage espèce) et de ne l'avoir point alertée sur le risque de vente en l'absence d'une telle stipulation,
- jugé que le notaire a donc engagé sa responsabilité délictuelle à son égard.
Le réformer pour le surplus,
- juger que le commercialisateur de la Sas Ifb France et son agent commercial, M. [I], ont employé des méthodes commerciales déloyales à son égard.
- constater que ces derniers ont commis des manquements par omission et/ou défaut d'information à son égard dans le cadre d'un investissement totalement ruineux pour elle,
En conséquence,
- condamner in solidum la Sas Ifb France, la Scp Calmet-Restout-[E] et M. [I] à lui payer une somme de 369 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de l'ensemble de ses préjudices résultant de chacune des fautes par eux commises ou ayant concouru,
En toutes hypothèses,
- condamner in solidum ces derniers à lui payer une somme de 20 000 € en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- fixer au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Legends Resort une somme de 20 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux entiers dépens.
Pour obtenir confirmation partielle du jugement entrepris, elle soutient en premier lieu que la Sarl Legends Resort est doublement responsable, en sa qualité de mandant pour les actes déloyaux commis par ses mandataires M.[I] et la Sas Ifb France dans le cadre de la commercialisation de cet immeuble et pour n'avoir pas respecté l'engagement de mettre en place la garantie de loyer prévue au contrat de bail alors que l'existence de cette garantie constituait un élément déterminant dans son choix d'acquérir.
S'agissant du notaire, elle fait valoir qu'à aucun moment celui-ci ne l'a informée de l'absence de constitution de la garantie bancaire, alors même qu'il était expressément prévu dans le contrat de bail que cette clause de garantie serait insérée dans l'acte authentique et qu'il ne l'a pas fait. Elle soutient qu'en s'abstenant, à réception de sa procuration et alors que M. [E] avait dressé et reçu de nombreux actes de vente des autres lots de cette même résidence, de l'informer qu'une telle stipulation ne serait pas insérée, et en conséquence de l'alerter quant aux risques liés à une absence de constitution de la garantie liant le vendeur dans les termes des documents remis au stade de la réservation, il a commis une faute génératrice de responsabilité.
Elle demande, en revanche, l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée en premier lieu de ses demandes présentées à l'encontre de la Sas Ifb France et de M. [I], aux motifs que la présentation par cette société et son agent commercial, ès qualités de conseil en gestion du patrimoine indépendant, occultant la véritable qualité d'agent immobilier de la Sas IFB, mandaté par la Sarl Legends Resort aux fins de recherche d'acquéreurs est constitutive d'une véritable manoeuvre commerciale déloyale destinée à générer et/ou entretenir une confusion dans son esprit et à emporter son assentiment à une opération présentée de manière faussement indépendante par son démarcheur.
Elle affirme par ailleurs que ces derniers ont failli à leur obligation précontractuelle d'information et de conseil en lui présentant un investissement type 'loueur professionnel' qui n'était pas en adéquation avec sa situation économique et en lui transmettant des éléments d'information dépourvus de tout conseil pondérateur quant au risque financier de l'opération.
Elle réclame la condamnation in solidum du notaire et de Sa Scp, de Sas Ifb France et de M. [I] à lui payer à titre de dommages-intérêts la somme de 150.000 € égale au montant des loyers qu'elle n'a pas perçus au jour de la rédaction de ses conclusions, la somme de 110.000 € représentant la perte de chance qu'elle aurait eu effectuer un meilleur investissement qui lui aurait permis d'éviter la perte nette de 347.000 € qu'elle a subie à la suite de la revente de ce bien, 59.000 € au titre de la perte de chance d'obtenir la résolution de la vente et le versement de l'indemnité subséquente compte tenu de la procédure collective ouverte à l'encontre de la Sarl Legends Resort et la somme de 50.000 € au titre du préjudice moral et matériel résultant de la paupérisation subie du fait de cette affaire soit au total la somme de 369.000 €.
Dans ses dernières conclusions d'intimée communiquées par voie électronique le 2 mai 2019, Sas Ifb France demande à la cour au visa des articles 1134 et 1184 du code civil dans leur version applicable au litige de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions et en conséquence,
- débouter Mme [J] de toutes les demandes présentées à son encontre,
- la condamner à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens dont distraction au profit de Me Spinazzé selon affirmation de droits.
Elle soutient en premier lieu qu'en sa qualité de mandataire du promoteur vendeur elle ne peut être tenue pour responsable des fautes que son mandant aurait commises dès lors qu'elle-même n'a pas outrepassé les termes de son mandat et a dûment fait part à Mme [J] des informations que lui avaient transmises la Sarl Legends Resort.
Elle affirme par ailleurs qu'elle a respecté son obligation d'information de sorte qu'aucune faute ne lui est imputable. Elle indique être intervenue en tant que conseil lié à une activité d'intermédiation portant sur des immeubles relevant de la loi n°70-9 du 02 janvier 1970 dite 'loi Hoguet' et non en qualité de conseil en investissement financier ou comme le prétend Mme [J] de 'conseil en gestion de patrimoine'. Elle soutient que celle-ci ne rapporte pas la preuve que M.[I] se serait présenté comme un conseil en gestion de patrimoine indépendant et quand bien même cela aurait- il été le cas, cela n'aurait pas permis d'engager sa propre responsabilité en qualité de simple mandataire de la Sarl Legends Resort.
Elle indique d'autre part qu'elle a rempli son obligation d'information et de conseil en transmettant à Mme [J] l'ensemble des éléments qui étaient en sa possession sur la qualité de la construction, sa localisation ou ses accessoires et que cette dernière ne rapporte pas la preuve qu'elle aurait eu des informations sur la situation dégradée de l'exploitation hôtelière en Polynésie depuis 2006 qu'elle lui aurait volontairement dissimulées alors même que cette dégradation s'est manifestée en 2010 postérieurement à la vente.
Elle ajoute qu'elle ne démontre pas davantage qu'elle aurait eu connaissance, au moment de la commercialisation, des difficultés d'exploitation rencontrées la Sarl Legends Resort alors même qu'au jour de la signature du contrat de réservation le 30 janvier 2009, l'activité de la résidence dans laquelle se trouvait l'immeuble déclarée ouverte le 1er septembre 2008 n'avait pas réellement débuté.
Elle soutient également qu'en sa qualité de mandataire commercialisateur elle n'a pris aucun engagement de résultat concernant l'aléa économique qui sous-tend tout investissement de cette nature et ce d'autant que la simulation financière qui a été soumise par M.[I] à Mme [J] a été réalisée en fonction des renseignements économiques que cette dernière lui avait donnés et ne constitue qu'une estimation ne revêtant aucun caractère contractuel et susceptible d'être affectée par les fluctuations du marché.
Elle rappelle que l'appréciation erronée de la rentabilité économique d'une opération ne constitue pas une erreur sur la substance de nature à vicier le consentement, d'autant que Mme [J] avait elle-même l'obligation de se renseigner et de se déterminer en fonction des priorités qu'elle entendait donner à son investissement, ce qu'elle n'a pas fait.
Elle prétend enfin que les demandes de dommages et intérêts présentées à son encontre ne peuvent prospérer puisqu'en sa qualité de mandataire de la Sarl Legends Resort, elle n'a aucun lien contractuel avec Mme [J], ne peut être tenue responsable de la faute commise par son mandant de sorte qu'il n'y a aucun lien de causalité entre les différents préjudices invoqués et les fautes, de surcroît non caractérisées, qu'elle lui impute.
Dans ses dernières conclusions d'intimé et d'appel incident communiquées par voie électronique le 22 juin 2017, M.[I] au visa des articles L134-1 et suivants du code du commerce demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [J] de toutes les demandes formulées à son encontre et mis à la charge des succombants les dépens,
- le réformer en ce qu'aucune indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne lui a été accordée en première instance et lui accorder une somme de 4.000 € à ce titre,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles exposés au titre de la procédure d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Il fait valoir qu'il n'y a jamais eu d'ambiguïté sur son intervention en qualité d'agent commercial mandaté par Sas Ifb France et comme tel responsable exclusivement à l'égard du mandant au regard duquel il est débiteur d'une obligation de loyauté et d'information.
Il soutient que sa responsabilité à l'égard de Mme [J] ne pourrait résulter que de la preuve rapportée par cette dernière d'une faute délictuelle en lien de causalité avec un préjudice, ce qui fait défaut en l'espèce, que celle-ci ne peut prétendre pour affirmer qu'il se serait présenté en conseil de gestion du patrimoine, qu'elle n'avait pas compris qu'il intervenait comme mandataire de Sas Ifb France, laquelle jouait un rôle d'intermédiaire commercial avec la Sarl Legends Resort.
Il présente par ailleurs sur les conditions de cette opération, les prétendues manoeuvres déloyales et les différents chefs de préjudice invoqués, les mêmes moyens et arguments que ceux de la Sas Ifb France exposés plus haut, ajoutant que Mme [J] n'est pas la profane qu'elle prétend être pour avoir été consultante auprès de la société Omnium qui commercialise également des investissements immobiliers.
A titre incident M.[I] estime que c'est de manière inéquitable que le premier juge n'a, au terme de l'instance, alloué une indemnité au titre de l'article 700 qu'à Mme [J] alors que lui-même a été attrait à tort à cette procédure et a du exposer de manière injustifiée, des frais irrépétibles.
Me [T] [B] mandataire liquidateur de la Sarl Legends Resort assigné par l'appelante par acte délivré le 2 et 10 mai 2017 à lui-même et à la société à personne habilitée et contenant dénonce de la déclaration d'appel et de ses conclusions n'a pas constitué avocat ; l'arrêt sera réputé contradictoire conformément à l'article 474 du code de procédure civile.
MOTIVATION
1) Sur la responsabilité de la Sarl Legends Resort
Aux termes des dispositions de l'article 1147 du code civil dans sa version applicable au litige, ' le débiteur est condamné s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part'.
Mme [J] a signé avec la Sarl Legends Resort un contrat de réservation du bien immobilier, acte dans lequel elle s'engageait irrévocablement, si elle réalisait son acquisition, à signer avec cette société un contrat de bail commercial, suivant un modèle annexé à l'acte authentique de vente du 9 juin 2009, signé par Mme [J] en qualité de bailleur.
La Sarl Legends Resort s'y obligeait au paiement d'un loyer annuel TTC de 32 715 euros pour la location de la villa de type 4 acquise par Mme [J].
Le bail commercial stipulait que :
" Afin de garantir ce loyer, le preneur s'engage à mettre en place une garantie bancaire représentant 3 années de loyer, cette garantie sera constituée auprès de la banque de Tahiti, (caisse d'epargne) n° TAHITI 030130001, [Adresse 3]. Etant ici précisé que l'acte de gage de la présente garantie est annexé au présent bail. Par ailleurs, le notaire chargé de la régularisation de l'acte de vente de l'immeuble objet du présent bail insérera une clause dans l'acte de vente précisant cette garantie bancaire."
Il est constant que cette garantie qui devait porter sur la somme de 98 145 € représentant trois années de loyers, n'a pas été constituée.
Mme [J] a perçu les loyers (65.430 €) jusqu'en juin 2010 inclus soit pendant un an, puis les versements ont cessé.
C'est à bon escient par conséquent que le tribunal a jugé que le défaut d'exécution de ses obligations par la Sarl Legends Resort engageait sa responsabilité dés lors que le préjudice financier en résultant pour la bailleresse et dont la nature et l'ampleur sera appréciée plus loin, est en relation directe avec la faute commise.
Sur les demandes de Mme [J] dirigées à l'encontre la M.[I] et de la Sas Ifb France
La responsabilité de la Sas IFB France et de M. [I] est recherchée par Mme [J], en leur qualité de professionnels de l'immobilier intervenus dans l'opération en cause pour manquement à leur devoir d'information et de conseil et pour manoeuvre et/ou réticence dolosive et donc sur le fondement délictuel de l'article 1382 devenu 1240 du code civil, s'agissant de faits préalables à l'acte d'achat du bien immobilier litigieux.
En l'écartant, le tribunal a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties.
C'est sans rapporter la preuve de ses affirmations que Mme [J] pour caractériser les manoeuvre frauduleuses dont elle aurait été victime, fait grief en premier lieu à M. [I] de s'être présenté en qualité de conseil en patrimoine indépendant.
Outre qu'aucune mention à ce titre ne figure sur le relevé de situation patrimoniale et sur la simulation financière précédant le contrat de réservation (pièces n°1 et 2 Mme [J]), le premier juge a souligné à juste titre que figurait par contre sur ces documents le sigle de la Sas Ifb France, permettant à Mme [J] de comprendre qu'il intervenait en qualité d'agent commercial mandataire de cette société, laquelle jouait un rôle d'intermédiaire commercial avec la Sarl Legends Resort.
C'est sans davantage de fondement qu'elle prétend que M.[I] et par son intermédiaire la Sas Ifb France, lui ont sur la base d'une évaluation patrimoniale ne prenant pas en compte sa situation économique réelle, présenté une opération dénuée de tout risque financier alors même qu'ils se seraient abstenus de l'informer du contexte dégradé du tourisme hôtelier en Polynésie française.
L'évaluation patrimoniale établie sur la base de ses propres déclarations faisait apparaître que vivant seule, sans enfant encore à charge, propriétaire de sa maison sans charge de crédit immobilier, elle avait en placement un capital disponible de 790.500 € et déclarait un revenu mensuel - dont la nature n'était pas précisée- de 3.000 €/mois. Dans ces conditions l'investissement réalisé (590.000 €) sur la base d'une épargne non épuisée, s'il était conséquent, n'était pas ruineux.
Par ailleurs rien ne permet de dire que la simulation financière, dont le caractère non contractuel était bien précisé dans le document qui prenait en compte la perspective d'un loyer versé par la Sarl Legends Resort, n'était pas réaliste, confortée par l'assurance d'une garantie sur trois années dont l'absence de concrétisation n'est en rien imputable à M.[I] ou à la Sas Ifb France.
Le grief tiré du défaut d'information concernant la situation du marché locatif en Polynésie française au moment de la signature de l'acte authentique le 09 juin 2009 n'est pas non plus établi, Mme [J] se contentant ici encore d'affirmations ne reposant que sur le courrier (pièce n°5) que lui a adressé la Sarl Legends Resort plus d'un an après, le 06 octobre 2010, faisant état d'une destination touristique traversant 'actuellement' une crise profonde.
Le tribunal a souligné à juste titre sur la foi des documents qui lui avait été soumis et dont aucune réfutation n'apparaît dans les pièces communiquées par Mme [J], que c'était postérieurement à la construction et à la commercialisation des biens de cette résidence, dans le courant de l'année 2010, que la crise qu'avait connue le secteur touristique s'était manifestée, ce que confirme le fait que cette dernière a bien perçu les loyers que lui devait la Sarl Legends Resort jusqu'en juin 2010.
Il résulte de ce qui précède que, faute pour Mme [J] de rapporter la preuve de la faute ou du dol qu'elle allègue, Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de toutes ses demandes à l'encontre de M.[I] et de la Sas Ifb France.
3) Sur l'action dirigée contre le notaire.
Il est constant que M. [E], qui a annexé à l'acte authentique le modèle du bail commercial qui liait Mme [J] et la Sarl Legends Resort et qui prévoyait expressément que 'le notaire chargé de la régularisation de l'acte de vente de l'immeuble objet du présent bail insérera une clause dans l'acte de vente précisant cette garantie bancaire.", n'a pas procédé à cette formalité.
C'est en vain que, pour dénier avoir commis une faute, il fait valoir que son intervention s'est limitée à la réception de l'acte authentique et que ce n'était qu'un modèle du bail commercial qui avait été annexé à l'acte, lequel ne pouvait être considéré comme définitif daté et signé par les parties et régularisé par son intervention.
Le notaire est, en effet, tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente et ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait qu'authentifier l'acte établi par les parties. Son devoir de conseil est attaché à sa fonction d'officier public et à sa mission de dispensateur de sécurité juridique et lui incombe, quelle que soit la nature de son intervention professionnelle.
La constitution de cette garantie, expressément prévue, était un élément nécessairement déterminant pour l'engagement de Mme [J] car il participait à l'équilibre financier de l'opération ; le notaire devait se renseigner sur cette sûreté de 98.145 € et s'assurer de sa constitution effective et dans le cas contraire, l'en informer afin de lui permettre de choisir de poursuivre ou non en connaissance de cause la transaction.
Mme [J] s'est trouvée, par cette double carence, privée d'un possibilité d'option et d'une garantie effective, ce qui caractérise le lien de causalité entre la faute et le préjudice.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu le principe de la responsabilité quasi-délictuelle de M.[E].
4) Sur le préjudice :
Sur la perte de loyers :
Le tribunal a justement considéré que Mme [J] ayant perçu les loyers correspondant à la première année de location avait subi un préjudice financier correspondant à la perte des deux années de loyers sur laquelle aurait du porter la garantie non constituée par la Sarl Legends Resort et non insérée dans l'acte de vente par M. [E].
C'est sans fondement que ce dernier fait valoir qu'il ne s'agirait que d'une perte de chance, qu'il évalue à 30 %, puisque si cette garantie avait été réalisée, son jeu aurait nécessairement conduit au paiement du montant correspondant.
C'est sans fondement non plus que, Mme [J] réclame la somme de 150.000 € au titre des loyers non perçus jusqu'au jour de la rédaction de ses dernières conclusions le 27 juin 2017, faute d'apporter la preuve, en première instance comme en appel, de la date de résiliation du bail commercial ou de la durée de son maintien, ni du sort de cette villa jusqu'à sa revente le 21 janvier 2016 suivant attestation notariée versée aux débats.
Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a dit que la somme de 65.430 devait être fixée au passif de la société Legends Resort au profit de Mme [J] et en ce qu'il a condamné la SCP Calmet-Restout-[E] et M.[E] à lui payer ce même montant à titre de dommages et intérêts.
Sur la perte de chance d'avoir pu réaliser un investissement différent :
Mme [J] invoque, au titre de ce chef de dommage, 'la perte d'une chance d'avoir pu obtenir le bénéfice d'un investissement différent, au motif qu'un simple contrat d'assurance vie sécurisé avec un taux moyen de 3 % sur 6 ans lui aurait rapporté, avec les mêmes fonds que ceux mobilisés dans l'acquisition comptant de l'immeuble litigieux la somme de 110 000 euros qui doit être comparée avec l'absence de gains et les pertes abyssales générées au titre de cette acquisition'.
Mais les conséquences de la faute du vendeur ou du notaire ne peuvent être appréciées que par rapport à l'opération dans laquelle ils sont intervenus.
Or Mme [J] ne communique pas d'éléments précis sur les incidences financières concrètes pour elle de son achat de juin 2009 à janvier 2016, date de la vente de la villa.
Elle reste notamment taisante sur les crédits d'impôts et avantages fiscaux dont elle a pu bénéficier, rappelés à la page 10 du contrat de réservation et 13 de l'acte de vente et elle a revendu le bien six ans et demi plus tard au prix de 243.020 €.
Par ailleurs, tout investissement présente un risque.
Toute location commerciale comporte un aléa inhérent à l'activité exploitée, dépendant de facteurs extérieurs divers ; la villa a bien a été donné à bail au loyer initialement prévu et la garantie de loyers était expressément et clairement accordée pour 3 ans seulement dans le cadre d'un bail commercial de neuf ans renouvelable.
Ce chef de dommage est, en outre, sans relation de causalité avec la faute commise qui ne concerne que la garantie triennale de loyers.
Le jugement ayant débouté Mme [J] sur ce chef sera donc confirmé.
Sur la perte de chance d'obtenir l'annulation ou la résolution de la vente :
Sous ce libellé, Mme [J] entend obtenir l'indemnisation du préjudice résultant 'de la perte de chance d'obtenir l'annulation ou la résolution de la vente compte tenu du placement impromptu de la Sarl Legends Resort en redressement puis en liquidation judiciaire depuis le mois de janvier 2014 et l'impossibilité subséquente de percevoir le paiement de l'indemnité contractuelle de résolution à hauteur de 59 000 euros' en expliquant que 'les règles propres à la procédure collective l'empêchent de prétendre obtenir par préférence, en tant que créancier postérieur à la restitution de cette somme en contrepartie de la restitution de l'ensemble des droits réels sur le bien au profit du débiteur en liquidation judiciaire sur le terrain des conséquences attachées à l'anéantissement rétroactif de la vente immobilière'.
Mais la clause prévoyant 'la résolution de la vente à la charge de la partie à laquelle elle sera imputable une indemnité égale à 10% du prix (soit 59.000 €), sans la faculté pour la partie invoquant la résolution de demander la réparation du dommage effectivement subi' était insérée dans le contrat de réservation soit l'avant contrat et n'est donc pas applicable au contrat de vente de sorte qu'elle ne pouvait s'en prévaloir.
Il ne peut être imputé à faute à la Sarl Legends Resort d'avoir été mise en procédure collective, alors qu'elle a subi les effets de la crise financière de 2008 avec ses impacts sur la fréquentation touristique dont la baisse significative sur une destination onéreuse s'est révélée durable, qu'elle a pris soin dès janvier 2011 de 'solliciter l'ouverture d'une procédure de règlement amiable en raison, sans être en état de cessation des paiements, de difficultés de trésorerie susceptibles d'être résolues par le biais d'un accord avec ses partenaires notamment les propriétaires des villas prises en location' comme mentionné dans le jugement du 21 janvier 2011".
Aucun document n'est communiqué par Mme [J] quant une mauvaise gestion du gérant, qui n'est d'ailleurs pas alléguée.
Sur le préjudice moral :
Mme [J], en appel pas davantage qu'en première instance, ne produit aux débats des éléments de preuve d'ordre notamment médical, permettant d'établir un lien de causalité entre les difficultés de santé et les troubles psychologiques qu'elle allègue et l'acquisition de ce bien immobilier.
Elle a du toutefois subir les désagréments et tracas divers induits par la situation consécutive à l'absence de garantie prévue, source de préjudice moral qui sera intégralement réparé par l'octroi d'une indemnité de 3.000 €.
Le jugement la déboutant sur de ce chef sera donc infirmé.
Cette somme porte intérêts au taux légal uniquement à l'encontre du notaire à compter du 19 octobre 2020, date du prononcé de l'arrêt conformément à l'article 1153-1 devenu 1231-7 du code civil ; l'ouverture de la procédure collective de la Sarl Legends Resort en a, en revanche, suspendu le cours à son égard en application de l'article en application de l'article L 622-28 du code de commerce.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCP Calmet Restout [E] et M.[O] [E] ainsi que Me [B] es qualité de liquidateur de la Sarl Legends Resort à payer à Mme [J] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et laissé à la Sas Ifb France et à M.[I] la charge de leurs propres dépens et frais irrépétibles.
La SCP Calmet Restout [E] et M.[E] et Me [B] es qualité de liquidateur de la Sarl Legends Resort qui succombent dans leur appel incident et/ou restent tenus à indemnisation devront supporter les dépens d'appel.
Ils seront condamnés en équité à payer à Mme [J] la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles et la SCP Calmet Restout [E] et M.[E] déboutés de leur demande sur ce même fondement.
Les frais irrépétibles et dépens mis à la charge du débiteur trouvent leur origine dans la décision qui statue sur leur sort de sorte que lorsque celle-ci est postérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective, les condamnations de ce chef entrent dans les prévisions de l'article L 622-17 du Code de commerce.
En revanche l'équité ne justifie pas qu'il soit fait droit aux demandes présentées au même titre par la Sas Ifb France et M. [I].
PAR CES MOTIFS
La Cour :
- Confirme le jugement,
sauf en ce qu'il a rejeté tout préjudice moral de Mme [J].
Statuant à nouveau sur ce point et ajoutant,
- Fixe la créance de Mme [J] à la procédure collective de la Sarl Legends Resort à la somme de 3.000 € au titre du préjudice moral subi.
- Condamne la SCP Calmet Restout [E] à payer à Mme [J] la somme de 3.000 € au titre du préjudice moral subi avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2020.
- Condamne la SCP Calmet Restout [E], M.[O] [E] et [T] [B] en sa qualité de mandataire liquidateur de la Sarl Legends Resort aux dépens de l'appel avec recouvrement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
- Condamne la SCP Calmet-Restout- [E], M.[O] [E] et [T] [B] en sa qualité de mandataire liquidateur de la Sarl Legends Resort à payer à Mme [J] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- Déboute la SCP Calmet-Restout- [E], M.[O] [E], la Sas Ibf France et M.[C] [I] de leurs demandes fondées sur ce dernier texte.
Le greffier Le président
