28/03/2019
ARRÊT N°123
N° RG 17/00555 - N° Portalis DBVI-V-B7B-LNX7
AA/AE
Décision déférée du 19 Avril 2016 - Tribunal de Grande Instance de MONTAUBAN - 15/00785
Mme Q...
SCI C.R.P.G.
C/
SCI G & R
SCI MARIE CECILE
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT HUIT MARS DEUX MILLE DIX NEUF
***
APPELANTE
SCI C.R.P.G.
[...]
[...]
Représentée par Me Thierry EGEA de la SELARL LEVI - EGEA - LEVI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE
INTIMEÉS
SCI G & R
[...]
[...]
Sans avocat constitué
SCI MARIE CECILE SCI immatriculée au RCS de MONTAUBAN sous le n° 389.815.895, prise en la personne de son représentant légal domicilié encette qualité au siège social
[...]
[...]
Représentée par Me Elisabeth MALET de la SCP MALET FRANCK ET Elisabeth, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Simon COHEN, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Janvier 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C.MULLER, conseiller, et A. ARRIUDARRE, vice-président placé, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. BELIERES, président
C. MULLER, conseiller
A. ARRIUDARRE, vice-président placé
Greffier, lors des débats : C.PREVOT
ARRET :
- réputé contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BELIERES, président, et par C.PREVOT, greffier de chambre.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte notarié du 7 juin 1996, la SCI CRPG a acquis de Mme A... J... veuve M..., M. D... M... et M. H... M... un ensemble immobilier situé [...] , cadastré section [...] , [...], [...] et [...], les vendeurs ayant conservé les parcelles [...] , [...], [...] et [...].
L'acte contient une clause établissant une servitude de passage sur une desserte privée reposant sur partie de la parcelle cadastrée section [...] et sur la parcelle cadastrée section [...] au profit des parcelles [...], [...], [...] et [...], acquises par la SCI CRPG.
Par acte du 11 janvier 2006, la SCI MARIE CECILE est devenue propriétaire de bâtiments à usage commercial et à usage mixte situés sur les parcelles cadastrées section [...] , [...], [...] et [...].
Cet acte rappelle l'existence de la servitude de passage au profit des parcelles appartenant à la SCI CRPG.
Suite à des opérations de remembrement, le cadastre a été modifié comme suit :
- les parcelles [...] , [...], [...] et [...] sont devenues la parcelle [...],
- la parcelle [...] est devenue la parcelle [...] ,
- les parcelles [...] et [...] sont devenues la parcelle [...] ,
- la parcelle [...] est devenue la parcelle [...] .
Suite à l'édification d'une murette par la SCI MARIE CECILE, la SCI CRPG l'a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Montauban par acte délivré le 7 octobre 2011 aux fins de voir dire que la SCI CRPG bénéficie d'une servitude par destination du père de famille s'exerçant sur les parcelles [...] et [...] permettant un accès aux parcelles [...] et [...] et condamner la SCI MARIE CECILE à supprimer à ses frais la murette.
Par acte délivré le 6 janvier 2012, la SCI CRPG a fait assigner la SCI G&R, propriétaire indivise des parcelles [...] et [...] avec la SCI MARIE CECILE, devant le tribunal de grande instance de Montauban aux mêmes fins.
Par ordonnance du juge de la mise en état du 24 février 2012, les instances ont été jointes et ont fait l'objet d'une radiation au motif qu'une transaction était en cours.
Le 1er septembre 2015, la SCI CRPG a sollicité la réinscription.
Au mois d'octobre 2015, la SCI MARIE CECILE a procédé à la destruction de la murette visée par l'assignation.
La société G&R n'a pas constitué avocat.
Par jugement réputé contradictoire en date du 19 avril 2016, le tribunal a :
- débouté la SCI CRPG de ses demandes relatives à l'existence d'une servitude de passage sur les parcelles anciennement cadastrées [...] et [...] , correspondant à la parcelle actuelle [...] et une portion de la parcelle [...] , au profit de la parcelle actuellement cadastrée [...] sur la commune de Caussade,
- dit n'y avoir lieu à statuer sur une demande relative à la destruction d'un muret situé entre les parcelles anciennement cadastrées [...] et [...] ,
- condamné la SCI MARIE CECILE à supprimer, à ses frais, le muret édifié sur la parcelle [...] en limite de l'avenue [...] sur l'assiette de la servitude de passage consentie par acte du 7 juin 1996, dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision, et au-delà, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, le tribunal ne se réservant pas le pouvoir de liquider l'astreinte,
- condamné la SCI MARIE CECILE à payer à la SCI CRPG la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI MARIE CECILE aux dépens,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Le tribunal a considéré qu'il n'existe pas de servitude de passage par destination du père de famille en ce que les consorts M... avaient exclu de la servitude de passage les parcelles [...] et [...], soit la parcelle actuelle [...], et une partie de la parcelle [...] , comme cela ressort du plan cadastral annexé à l'acte de 1996, l'état d'enclave de la parcelle [...] n'étant pas caractérisé en raison de l'accès direct de celle-ci sur l'avenue [...].
Le muret litigieux ayant été démoli en cours d'instance, le tribunal a retenu que le muret édifié depuis en bordure de l'avenue [...] entrave l'accès au chemin sur lequel s'exerce la servitude et doit être détruit sauf si les parties établissent un acte modifiant l'assiette de la servitude et son étendue.
Par déclaration en date du 6 février 2017, la SCI CRPG a interjeté appel total de ce jugement.
La SCI G&R, à laquelle la déclaration d'appel a été régulièrement signifiée lors de l'assignation qui lui a été délivrée à personne habilitée par acte d'huissier en date du 24 mars 2017, n'a pas constitué avocat.
La SCI MARIE CECILE a supprimé le muret édifié sur la parcelle [...] en application du jugement.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 9 janvier 2018 et signifiées à domicile le 12 janvier 2018 à la SCI G&R, la SCI CRPG, appelante, demande à la cour, au visa des articles 683, 692, 693 et 694 du code civil, de :
- réformer le jugement en tous points,
- constater que l'acte du 7 juin 1996 prévoit que la servitude de passage devait profiter aux parcelles [...], [...], [...] et [...] c'est-à-dire à l'ensemble des parcelles qu'elle a acquises,
- constater que Mme M... a déclaré que son intention initiale était de lui consentir une servitude de passage au profit de l'ensemble des locaux acquis aux termes de l'acte reçu par Maître B... le 7 juin 1996,
- constater que les locaux A, B et C figurant sur la note descriptive de M.L..., expert judiciaire sont totalement enclavés,
- constater que la servitude de passage constituée dans l'acte reçu par Maître B..., alors Notaire à Albias, ne produit aucun effet dès lors que la parcelle [...] (partie de la parcelle [...] ) ne dispose d'aucune ouverture sur la parcelle [...] ([...]), ce qui est confirmé par M. L...,
- dire, en conséquence, qu'elle bénéficiera d'une servitude de passage pour se rendre dans ses locaux, en tous temps et à toute heure, sur les parcelles [...] , [...] , [...] et [...] ,
- dire que l'arrêt à intervenir sera publié au Fichier Immobilier,
- condamner la SCI MARIE CECILE au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi qu'à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700-1 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que la servitude prévue à l'acte de 1996 doit bénéficier à l'ensemble des parcelles qu'elle détient, ce que ne permet pas le tracé actuel, matérialisé sur le plan annexé à l'acte, contrairement à ce qui était voulu par les parties.
Elle soutient que les locaux situés sur la parcelle [...] sont enclavés en ce qu'ils n'ont aucun accès direct sur la voie publique et qu'en application des dispositions de l'article 683 du code civil, une servitude doit être instituée sur les parcelles [...] et [...] pour permettre un accès direct sur l'avenue [...].
Elle se prévaut également d'une servitude par destination du père de famille en ce que les fonds proviennent tous du même héritage, que le chemin desservant les parcelles lui appartenant a toujours existé et qu'aucune exigence de continuité n'est requise pour la reconnaissance d'une telle servitude.
Elle précise que la société G&R a donné son accord pour qu'elle bénéficie d'une telle servitude dans la mesure où elle ne peut pas accéder à la voie publique depuis les locaux B et C, aucun accès en interne n'étant par ailleurs possible.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 10 mai 2017 et signifiées à étude le 17 mars 2017 à la SCI G&R, la SCI MARIE CECILE, intimée, demande à la cour, au visa des articles 682 et 692 du code civil, de :
- confirmer le jugement,
- dire que la SCI CRPG ne peut bénéficier d'une servitude par destination du père de famille,
- dire que les parcelles anciennement cadastrées [...], [...] et [...] ne sont pas enclavées,
- par conséquent, dire que la SCI CRPG ne peut bénéficier d'une servitude légale pour enclave,
- débouter la société CRPG de ses demandes relatives à la reconnaissance d'une servitude de passage sur les parcelles [...] et [...] ,
- dire qu'elle n'a commis aucune faute, ni aucune résistance abusive,
- par conséquence, débouter la SCI CRPG de sa demande de dommages et intérêts,
- condamner la société CRPG à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement des entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SCP MALET, avocat, sur son offre de droit.
L'intimée conclut à la confirmation du jugement en ce que les dispositions de l'acte authentique définissant l'assiette de la servitude sont claires, corroborées par le plan qui y est annexé et que la sommation interpellative ne démontre pas l'existence d'une erreur sur la commune intention des parties, que l'appelante ne peut se prévaloir des dispositions des articles 692 et 693 du code civil dans la mesure où la servitude de passage n'est pas continue et que les signes apparents doivent être écartés face aux stipulations contraires contenues dans l'acte de division, qu'enfin la parcelle [...] dispose d'un accès à la voie publique, nonobstant l'absence d'accès des bâtiments entre eux qui ne caractérisent pas la notion d'enclave.
MOTIFS
Sur l'acte constituant la servitude :
Selon l'article 1156 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes.
L'acte du 7 juin 1996 contient une clause "constitution d'une servitude de passage" ainsi rédigée : "Pour permettre à l'acquéreur de se rendre depuis l'avenue [...] aux bâtiments acquis aux termes des présentes, les consorts M... lui accordent le droit de passer sur la desserte privée, le long des bâtiments existants sur les parcelles ci-après désignées à leur aspect. Les consorts M..., propriétaires de la bande de terrain désignée, reposant sur partie de la parcelle cadastrée section [...] et sur la parcelle désormais cadastrée section [...] , commune de Caussade, constituent à titre de servitude réelle et perpétuelle, au profit des parcelles [...], [...], [...] et [...], acquises par la SCI CRPG, le droit de passer et circuler, en tout temps, à toute heure et avec tous moyens de locomotion, sur la bande de terrain formant l'assiette du chemin. Ce droit de passage pourra s'exercer, par le propriétaire desdites parcelles, les membres de leur famille, tous employés ou entrepreneurs à leur service, et tous propriétaires successifs desdites parcelles.
Cette bande de terrain est matérialisée en teinte rouge sur le plan qui demeurera joint et annexé aux présentes après mention."
L'appelante soutient que la commune intention des parties aurait été d'étendre la servitude de passage le long des parcelles cadastrées [...] et [...] , devenues respectivement [...] et [...], afin que la servitude de passage bénéficie aux parcelles [...] , [...], [...] et [...] dans leur ensemble. Toutefois, il résulte expressément de la clause précitée que la servitude a pour but de "permettre à l'acquéreur de se rendre depuis l'avenue [...] aux bâtiments acquis", qu'elle s'étend précisément sur les parcelles [...] et [...] et qu'aucun élément sur la configuration des lieux au moment de la division des parcelles et de la vente, soit en 1996, n'est versé aux débats permettant de confirmer qu'aucun accès à la servitude de passage n'était possible depuis les parcelles [...], [...] et [...].
L'acte devant être interprété en faveur du débiteur de la servitude, l'appelante ne démontre pas l'existence d'une erreur sur l'intention commune des parties qui lui permettrait de bénéficier d'une servitude sur les parcelles [...] et [...], la sommation interpellative délivrée à un seul des vendeurs pour contredire certaines mentions de l'acte et le plan annexé signé par l'ensemble des parties à la vente étant insuffisante.
Sur la servitude par destination du père de famille :
Aux termes de l'article 692 du code civil, la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes.
L'article 693 précise qu'il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude.
L'article 694 dispose que si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.
Il est possible d'établir une servitude par destination du père de famille discontinue lorsqu'existent, lors de la division des fonds, des signes apparents de la servitude et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien.
En l'espèce, l'acte de vente du 7 juin 1996 fait état d'une "desserte privée le long des bâtiments existants sur les parcelles ci-après désignées à leur aspect" lors de la division des fonds par les consorts M.... Pour autant, les parties ont formellement limité la servitude aux parcelles [...] et [...] tant dans la rédaction de la clause insérée à l'acte de vente, dans la désignation des fonds servants aux fins de publicité foncière que dans le tracé matérialisé sur le plan annexé et ont expressément indiqué qu'elle devait permettre aux acquéreurs de se rendre depuis l'avenue [...] aux bâtiments acquis, aucun élément ne permettant, par ailleurs, de considérer que cette desserte privée s'étendait au-delà des parcelles [...] et [...]. Dès lors, en l'absence de signe apparent de la servitude au-delà de ces parcelles précisément désignées et compte-tenu de l'existence de stipulations contraires dans l'acte de vente, la demande fondée sur une servitude par destination du père de famille doit être rejetée.
Sur la servitude légale pour enclave :
En application de l'article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
Il résulte du plan annexé à l'acte de vente ainsi que des plans cadastraux actuels que les parcelles [...] , [...], [...] et [...] devenues la parcelle [...] a un accès direct à la voie [...], peu important la configuration des bâtiments édifiés sur ce fonds.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI CRPG de sa demande tendant à faire reconnaître l'existence d'une servitude sur les parcelles [...] et [...].
Sur les demandes annexes :
Aucun acte de malice ou de mauvaise foi n'étant démontré de la part de la SCI MARIE CECILE, le fait d'avoir posé une barrière dans le respect de la servitude insérée dans son titre d'acquisition ne pouvant pas lui être reproché, la SCI CRPG sera déboutée de sa demande indemnitaire.
La SCI CRPG, succombant en appel, conservera la charge des dépens d'appel, l'équité commandant par ailleurs qu'elle soit condamnée à verser à la SCI MARIE CECILE la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement rendu le 19 avril 2016,
Y ajoutant,
Condamne la SCI CRPG à verser à la SCI MARIE CECILE la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI CRPG aux dépens d'appel avec recouvrement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier Le Président
