18/06/2018
ARRÊT N°180
N° RG: N° RG 16/00564
DF/CD
Décision déférée du 19 Novembre 2015 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 12/03285
Mme X...
SA IFB FRANCE
C/
Claudine Y...
SARL CITYA REUNION
INFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU DIX HUIT JUIN DEUX MILLE DIX HUIT
***
APPELANTE
SA IFB FRANCE
[...]
Représentée par Me Mathieu Z... de l'ASSOCIATION CABINET D'AVOCATS DECKER & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEES
Madame Claudine Y...
[...]
Représentée par Me Anne Sophie A..., avocat au barreau de PARIS
Assistée par Me Cécile B..., avocat au barreau de TOULOUSE
SARL CITYA REUNION
[...] (REUNION)
Représentée par Me F... C... de la D... F..., avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Octobre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant D. FORCADE, président, C. ROUGER, conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:
D. FORCADE, président
M. MOULIS, conseiller
C. ROUGER, conseiller
Greffier, lors des débats : J. BARBANCE-DURAND
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par D. FORCADE, président, et par C. PREVOT, greffier de chambre.
En 2006, la SCCV LE QUARTIER LATIN a entrepris, commune de Saint-Denis à la Réunion, la réalisation d'une résidence nommée '[...]' comportant 33 appartements, située [...] - [...] - [...], dont la commercialisation a été confiée aux agents commerciaux de la société IFB FRANCE au nombre desquels M. E... est entré en contact avec Mme Y... ;
Mme Y... a acquis, sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement et sous le régime de défiscalisation de la loi Girardin, un appartement T3 d'une superficie de 58,17m² avec varangue et parking pour un prix total de 253 500 € acte en mains, le contrat préliminaire étant signé avec la société SCCV LE QUARTIER LATIN le 18 avril 2006 et l'acte authentique le 9 octobre 2006 par devant Me Marie-Hélène G..., Notaire à Remoulins dans le Gard ;
L'achat du bien a été financé par un prêt de 228 150 € d'une durée de 17 ans souscrit au taux de 3,50 % auprès de la société BNP PARIBAS INVEST IMMO et par un apport personnel de 25 350 € ;
La gestion locative du bien a été confiée à la société SIT O.I puis à la SARL CITYA SAINT-DENIS, aux droits de laquelle se trouve la SARL CITYA REUNION ;
Le bien a été livré le 13 avril 2007 ;
Par actes d'huissier des 2 juillet 2012 et 24 juillet 2012, Mme Y... a assigné devant le tribunal de grande instance de TOULOUSE la société IFB FRANCE, la société AKERYS PARTICIPATIONS et la société CITYA SAINT-DENIS aux fins d'obtenir la condamnation solidaire des sociétés IFB FRANCE et AKERYS PARTICIPATIONS au paiement de la somme de 328 357 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil et la condamnation de la SARL CITYA SAINT DENIS au paiement de la somme de 52 006 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1147 du code civil ;
Par jugement du 19 novembre 2015, ordonnant son exécution provisoire, le tribunal de grande instance de TOULOUSE a, notamment, mis hors de cause la société AKERYS PARTICIPATIONS, retenu la responsabilité délictuelle de la société IFB FRANCE, rejeté la demande en garantie présentée par la société IFB FRANCE à l'encontre de la société CITYA RÉUNION venant aux droits de la société CITYA SAINT DENIS, rejeté les demandes de Mme Y... dirigées contre la société CITYA REUNION, retenu l'existence d'une perte de chance pour Mme Y..., condamné la société IFB FRANCE à lui payer la somme de 175 426,65 € à titre de dommages et intérêts et celle de 1 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamné la société IFB FRANCE aux dépens ;
Par déclaration du 5 février 2016, la société IFB FRANCE a interjeté appel de ce jugement à l'encontre de Mme Y... et de la société CITYA REUNION venant aux droits de la société CITYA SAINT DENIS ;
Par ordonnance de référé en date du 27 mai 2016, le premier président de la cour d'appel a rejeté la requête en arrêt d'exécution provisoire présentée par la société IFB FRANCE ;
Dans ses écritures transmises par voie électronique le 29 août 2016, la SA IFB FRANCE demande à la cour, au visa des articles 1134, 1184, 1382 et 1984 et suivants du code civil, de réformer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu l'existence d'une faute à son encontre, celle d'un préjudice indemnisable et d'un lien de causalité, de dire qu'elle n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité, de dire que Mme Y... n'a subi aucun préjudice lui étant imputable, de débouter Mme Y... de l'intégralité de ses demandes et, le cas échéant, de la condamner à lui rembourser les sommes qu'elle aura réglées au titre de l'exécution provisoire, à titre subsidiaire, de réformer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté sa demande de garantie à l'encontre de la société CITYA REUNION et de condamner cette dernière à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, en toute hypothèse, de réformer le jugement déféré en ce qu'il l'a condamnée au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens et de condamner Mme Y... ou tout succombant à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
Dans ses écritures transmises par voie électronique le 25 août 2016, Mme Y... demande à la cour de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu que la société IFB FRANCE a manqué à son obligation de conseil et d'information et en ce qu'il lui a alloué la somme de 175 426,65 € à titre de dommages et intérêts et, statuant à nouveau, au visa de l'article 1382 du code civil, de dire que la société IFB FRANCE a manqué à son obligation de conseil et d'information et qu'elle même a subi un préjudice du fait du manquement à cette obligation, de condamner «solidairement» la société IFB FRANCE à lui payer la somme de 359 201,00 € «à parfaire» à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, au visa de l'article 1147 du code civil, de dire que l'agence CITYA REUNION n'a pas respecté les termes de son mandat et qu'elle a subi un préjudice du fait du non-respect des termes du mandat, de condamner l'agence CITYA REUNION à lui payer la somme de 82 850,00 € «à parfaire» à titre de dommages et intérêts, en toute hypothèse, de condamner solidairement les sociétés IFB FRANCE et CITYA REUNION à lui payer la somme de 10 000€ par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
Dans ses écritures transmises par voie électronique le 2 octobre 2017, la SARL CITYA REUNION demande à la cour, au visa des articles 1147, 1134 et 1165 du code civil, de confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, de débouter la société IFB FRANCE de l'intégralité de ses demandes à son encontre, de débouter Mme Y... de l'intégralité de ses demandes à son encontre, de condamner solidairement la société IFB FRANCE et Mme Y... à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de les condamner solidairement aux entiers dépens.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Attendu que la mise en 'uvre du dispositif fiscal GIRARDIN est subordonnée à l'achat dans les départements et territoires d'outre-mer d'un bien immobilier neuf ou n'ayant jamais servi devant être loué dans les 6 mois suivant l'achèvement et pendant cinq années à des locataires en faisant leur résidence principale ;
Attendu que Mme Y... a, dès l'acte de réservation du 18 avril 2006, signé un mandat de gérance pour la location de l'appartement réservé au bénéfice de la société SIT O.I conformément au contrat de réservation subordonnant la garantie des revenus locatifs et détériorations immobilières à la signature d'un mandat au profit d'un gestionnaire agréé par le promoteur et par la société IFB FRANCE ;
Attendu que le bien, achevé à la fin de l'année 2006, a été livré le 13 avril 2007 ;
Attendu que, par un nouveau contrat du 24 avril 2007, Mme Y... a confié la gestion du bien à la société SIT O.I et a adhéré à l'assurance loyers impayés, détériorations immobilières, protection juridique et absence de locataire souscrit par la société SIT O.I auprès de INSOR, le contrat de garantie devant prendre effet au plus tard 3 mois après la date de signature du mandat de gestion locative par l'assuré ; que ce mandat était consenti pour une durée de 9 ans renouvelable par tacite reconduction par périodes de 3 ans à défaut de résiliation par lettre recommandée avec avis de réception adressée par l'une ou l'autre des parties notifiée 6 mois avant l'expiration de la période de chaque renouvellement ;
Attendu que le premier locataire, auquel le bien a été loué moyennant un loyer mensuel de 522,50 € hors charges dont les provisions ont été fixées à 50 €, s'est maintenu dans les lieux du 21 mars 2008 au 15 novembre 2008;
Attendu que Mme Y... a fait l'objet d'une proposition de rectification fiscale le 5 octobre 2009 en raison du non-respect des conditions locatives exigées pour la défiscalisation au titre d'un investissement outre-mer pour un montant de 21 814 euros qui a donné lieu à un rejet de la réclamation par le conciliateur fiscal le 25 mars 2010 ;
Attendu que le 11 juillet 2011, Mme Y... a confié à la SARL CITYA RÉUNION un mandat de vente avec exclusivité du bien au prix de 150 000 € net vendeur ;
Attendu que Mme Y... a confié à la SARL CITYA RÉUNION un mandat de gestion locative le 1er janvier 2012 et a adhéré à l'assurance loyers impayés avant de lui confier, le 5 janvier 2012 un mandat de vente avec exclusivité du bien au prix de 130 000 € net vendeur ;
Attendu que la société CITYA LA RÉUNION a conclu un nouveau bail pour 3 ans le 10 août 2011 et que les locataires ont donné congé pour la mi-juillet 2012, date à laquelle Mme Y... a déclaré à la société CITYA LA RÉUNION mettre fin au contrat de gestion locative ;
Attendu que Mme Y... a revendu le bien acquis au prix de 70000 € par acte du 4 octobre 2013 ;
En ce qui concerne les demandes dirigées contre la société IFB FRANCE :
Attendu que Mme Y... recherche la responsabilité délictuelle de la société IFB FRANCE à qui elle reproche, en sa qualité de commercialisateur/conseiller en gestion de patrimoine tenu de guider son client, profane et investisseur non avisé, sur les conséquences juridiques et fiscales de son investissement et les risques comparés de tel ou tel investissement, d'avoir manqué à ses obligations précontractuelles d'information et de conseil en ayant menti sur la valeur vénale de l'appartement vendu, le potentiel locatif, sur l'évaluation des loyers, la rentabilité de l'opération et les possibilités de défiscalisation et en s'étant abstenue d'expliquer le mécanisme de l'investissement ;
Attendu que si le premier juge a à bon droit exclu l'exercice par la société IFB FRANCE à l'égard de Mme Y..., qui n'était pas sa cliente, d'une activité de gestion de patrimoine faute de lui avoir proposé un choix entre divers produits de placement ou de lui avoir présenté un produit d'épargne ou d'investissement à caractère spéculatif, même si l'un des arguments de vente du bien immobilier consistait en l'obtention d'un bénéfice fiscal, il a également à bon droit retenu que la société IFB FRANCE avait, par l'intermédiaire d'un agent commercial, démarché Mme Y... aux fins de vendre un bien immobilier dépendant d'un programme dont elle assurait la commercialisation aux termes du mandat de vente exclusif que lui avait confié la SCCV LE QUARTIER LATIN l'obligeant, au-delà d'un simple mandat d'agent immobilier, à informer et conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement proposé, en qualité de professionnel de la commercialisation immobilière, après avoir par elle-même vérifié la sincérité et l'authenticité des informations contenues dans le matériel publicitaire imprimé sous son propre logo qu'elle distribuait, alors même qu'elle n'aurait pas été à l'origine de l'élaboration de ce matériel ;
Attendu que la projection financière émise le 13 avril 2006 au nom d'IFB, qui précise qu'elle constitue une simulation dépourvue de caractère contractuel, prévoit un loyer mensuel de 801 € charges comprises pour un logement neuf de standing T3 (58,17 m²) avec parking, en se fondant sur l'attestation établie par la société SIT O.I datée du 21 mars 2006 indiquant que la grille de loyers a été dressée après vérification de la situation de l'immeuble, de la qualité de la construction et du marché actuel environnant; que Mme Y... ne produit aucune pièce contemporaine de cette attestation qui établirait que ce loyer n'était alors pas conforme au prix du marché locatif de la commune, le bien ayant été livré un an après et mis en location en 2008, année au cours de laquelle a débuté une crise immobilière et financière multinationale ; qu'ainsi la première pièce consistant dans un courrier électronique adressé par un agent immobilier indiquant que la rue et l'environnement ne sont pas attrayants est en date du 22 septembre 2011, près de 2 ans après la proposition de rectification fiscale ; que si le courrier électronique du 5 janvier 2012, émanant également d'un agent immobilier, indique que ce quartier a toujours eu une réputation de quartier dangereux, il ne renseigne pas sur les périodes des survenances d'émeutes que son courrier électronique suivant du 8 mars 2012 situe à l'époque de son émission ; qu'au demeurant, le mandat de gestion initial du 8 avril 2006 ne comportait aucun montant de loyer pas plus que celui qui sera conclu le 24 avril 2007 ;
Attendu que Mme Y..., faute d'établir la réalité d'un environnement déjà dégradé lors de la commercialisation du bien antérieure à la crise de 2008 qu'elle ignore totalement en ses écritures, n'est pas fondée à soutenir que la preuve de l'absence du potentiel locatif ab initio résulterait de la vacance de l'appartement durant plus de 11 mois depuis la livraison du 4 avril 2007 jusqu'au 20 mars 2008 sans s'expliquer non plus sur les initiatives prises à cet égard par la société SIT O.I, gestionnaire en charge de la location, au demeurant auteur de la grille de loyers, qu'elle n'a pas appelée en la cause ; que la cour relève en outre l'existence d'un écart de 4 mois entre l'achèvement de l'immeuble et la livraison de l'appartement qui a fortement réduit le délai résiduel pour assurer la location effective du bien dans les conditions prévues par le dispositif de défiscalisation, au sujet duquel Mme Y..., qui n'a pas non plus appelé son vendeur en la cause, ne fournit pas davantage d'explication ;
Attendu, dans ces conditions, que Mme Y... n'est pas fondée à imputer au commercialisateur, au titre de manquements à son devoir d'information et de conseil, l'absence de location à l'origine de la perte des loyers et du bénéfice fiscal escomptés ;
Attendu que Mme Y... n'établit pas non plus la surestimation du prix du bien lui-même à l'époque de sa commercialisation par les pièces précédemment analysées ni par l'avis de valeur à hauteur de 100 844 € qu'elle produit, lui-même étant en date du 13 juin 2012, 5 ans après la livraison du bien, suivie de la crise immobilière et financière de 2008, et près de 3 ans après la proposition de rectification fiscale ; que la circonstance que Mme Y... a vendu le bien en 2013, après crise immobilière et émeutes à l'origine de dégradations de celui-ci, au prix de 70 000 € n'est pas de nature à prouver une surestimation ab initio ;
Attendu que les pièces produites par Mme Y... que lui a remises le commercialisateur, aussi bien la projection financière que la grille de loyers, mentionnent bien le dispositif GIRARDIN, et que Mme Y... était donc en mesure d'en prendre connaissance ;
Attendu, à cet égard, que Mme Y... ne conteste pas qu'elle était déjà propriétaire de sa résidence principale, de deux biens immobiliers mis à la location et que depuis 2007, soit 6 mois après l'acquisition litigieuse, elle était devenue gérante d'une SCI dont les activités étaient la location de terrains et autres biens immobiliers, la location au mois ou à l'année de boxes ou de lieux de garage de véhicules, la location de fonds de commerce, la location de terres et terrains, notamment à usage agricole, la location et l'exploitation d'immeubles non résidentiels (bureaux, espaces commerciaux, halls d'exposition, salles de conférences, de réception de réunion, installations d'entreposage en libre-service etc ; que Mme Y... ne peut ainsi sérieusement soutenir n'avoir pas eu les moyens d'appréhender le dispositif fiscal en cause dont le mécanisme ne présente aucun caractère de complexité ;
Attendu en conséquence que Mme Y... ne rapporte pas la preuve de fautes imputables à la société IFB FRANCE de nature à engager la responsabilité de cette dernière et que le jugement déféré sera réformé de ce chef ;
Attendu que la société IFB FRANCE demande que soit ordonnée la restitution des sommes qu'elle a versées en vertu du jugement assorti de l'exécution provisoire ; que, cependant, le présent arrêt, infirmatif sur ce point, constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement ;
Qu'il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de la société IFB FRANCE ;
En ce qui concerne les demandes dirigées à l'encontre de la SARL CITYA LA RÉUNION :
Attendu que Mme Y... reproche à la SARL CITYA LA RÉUNION d'avoir, en méconnaissance du mandat de vente avec exclusivité qu'elle lui avait confié le 11 juillet 2011 stipulant que le prix de vente était fixé à 150 000 € net vendeur, loué le bien par contrat de bail d'habitation du 10 août 2011 sans en outre s'assurer des capacités financières des locataires, étudiantes, et sans exiger de dépôt de caution ;
Attendu que Mme Y... a elle-même produit un courrier du 6 octobre 2011 par lequel la SARL CITYA LA RÉUNION l'informe que l'appartement a été donné en location à compter du 12 août 2011 pour un loyer mensuel de 570 € hors charges et que Mme Y... n'établit pas avoir émis une quelconque protestation avant son courrier électronique du 15 décembre 2011 en se plaignant de son absence de consentement à cette location ; que, cependant, ce courrier électronique fait état d'échanges mensuels depuis 5 ans avec cette agence au sujet des problèmes locatifs en sorte qu'il peut être admis que la SARL CITYA LA RÉUNION a bénéficié du mandat de gestion locative consenti à son prédécesseur le 24 avril 2007 pour une durée de 9 ans ; que ce mandat donnait expressément pouvoir au mandataire de louer le bien et qu'il n'était pas prévu que ce dernier devait au préalable recueillir le consentement du bailleur sur les conditions particulières du contrat de bail ; que, d'ailleurs, en connaissance de l'existence de ces locataires, Mme Y... a consenti le 1er janvier 2012 un nouveau mandat exclusif de location du bien à la SARL CITYA LA RÉUNION ratifiant ainsi pour le moins le contrat de bail signé le 10 août 2011 ;
Attendu que le mandat exclusif de vente de son appartement au prix de 150 000 € donné par Mme Y... à la SARL CITYA LA RÉUNION le 11 juillet 2011 n'était pas en lui-même de nature à faire obstacle à l'exécution du mandat de gestion locative du 24 avril 2007 que Mme Y... ne justifie pas avoir résilié selon les formes contractuellement prescrites alors que l'économie de l'opération de défiscalisation supposait au contraire une continuité dans l'exploitation locative ; qu'ainsi Mme Y... ne saurait reprocher à la SARL CITYA LA RÉUNION, titulaire d'un mandat de vente et de location, d'avoir recherché seulement des locataires et de s'être abstenue de rechercher des acheteurs potentiels pour lui imputer la responsabilité de la perte de valeur du bien entre les deux mandats de vente puis entre le second mandat de vente et la vente effective ;
Attendu que le contrat de bail du 1er août 2011 stipulait expressément sous la rubrique «dépôt de garantie» que le preneur avait versé au mandataire du bailleur qui le reconnaissait et lui en donnait quittance la somme de 570 € représentant un mois de loyer ; qu'il s'ensuit que le moyen tiré du défaut de diligence imputé à la SARL CITYA LA RÉUNION à ce titre manque en fait ; que, par ailleurs, la seule circonstance que les locataires auraient cessé de payer le loyer depuis le mois de février 2012 ne suffit pas à établir l'incapacité financière de ces dernières lors de la conclusion du contrat qu'elles ont honoré pendant plusieurs mois ;
Attendu en conséquence que Mme Y... n'établit pas les manquements qu'elle reproche à son mandataire et que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes qu'elle a présentées à ce titre ;
Attendu que Mme Y... supportera les dépens de première instance et d'appel sans qu'il y ait lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Confirme le jugement déféré hormis en ce qu'il a retenu la responsabilité délictuelle de la société IFB FRANCE, l'existence d'une perte de chance pour Mme Y..., prononcé des condamnations à l'encontre de la société IFB FRANCE au profit de Mme Y... et condamné la société IFB FRANCE aux dépens,
Réformant lesdites dispositions,
Déboute Mme Y... de ses demandes dirigées contre la société IFB FRANCE,
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution des sommes versées en vertu de l'exécution provisoire attachée au jugement déféré à la cour,
Rejette toute autre demande,
Condamne Mme Y... aux dépens de première instance et à ceux d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de ceux des avocats qui en ont fait la demande.
Le greffier Le président
