18/01/2016
ARRÊT N° 19
N°RG: 14/06886
CS-HA-A/
Décision déférée du 09 Décembre 2014 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 12/4019
M. SERNY
[R] [Z]
[J] [F] épouse [Z]
C/
[P] [L]
[K] [O]
[T] [O] épouse [D]
[E] [N] divorcée [B]
SARL GROUPE SLEDIM
SA AGENCE CENTRALE GESTION
SELARL MONTRAVERS YANT-TING
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU DIX HUIT JANVIER DEUX MILLE SEIZE
***
APPELANTS
Monsieur [R] [Z]
[Adresse 11]
[Localité 13]
Représenté par Me Bernard DE LAMY, avocat au barreau de TOULOUSE
Assisté par Me Michel BARON de la SCP BARON - COSSE - GRUAU, avocat au barreau d'EVREUX
Madame [J] [F] épouse [Z]
[Adresse 11]
[Localité 13]
Représentée par Me Bernard DE LAMY, avocat au barreau de TOULOUSE
Assistée par Me Michel BARON de la SCP BARON - COSSE - GRUAU, avocat au barreau d'EVREUX
INTIMEES
Madame [P] [L]
[Adresse 12]
[Localité 5]
Représentée par Me Sarah BRIGHT THOMAS de la SELARL BRIGHT AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [K] [O]
[Adresse 12]
[Localité 5]
Représentée par Me Sarah BRIGHT THOMAS de la SELARL BRIGHT AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [T] [O] épouse [D]
[Adresse 15]
[Localité 8]
Représentée par Me Michèle PIERRON, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [E] [N] épouse [B] venant aux droits de sa mère décédée
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Michèle PIERRON, avocat au barreau de TOULOUSE
SARL GROUPE SLEDIM
[Adresse 6]
[Localité 10]
Représentée par Me Alain MARGUERIT de la SCP D'AVOCATS MARGUERIT- BAYSSET-RUFFIE, avocat au barreau de TOULOUSE
Assistée par Me Gregory BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX
SA AGENCE CENTRALE GESTION
[Adresse 1]
[Localité 14]
Représentée par Me Alain MARGUERIT de la SCP D'AVOCATS MARGUERIT- BAYSSET-RUFFIE, avocat au barreau de TOULOUSE
Assistée par Me Gregory BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX
SELARL MONTRAVERS YANT-TING es qualité de liquidateur de la SARL GROUPE SLEDIM, désigné à cet effet par le tribunal de commerce de PARIS suivant jugement ayant prononcé la liquidation judiciaire de la SARL GROUPE SLEDIM en date du 8 juillet 2015
[Adresse 2]
[Localité 9]
Représentée par Me Alain MARGUERIT de la SCP D'AVOCATS MARGUERIT- BAYSSET-RUFFIE, avocat au barreau de TOULOUSE
Assistée par Me Gregory BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 09 Novembre 2015 en audience publique, devant la Cour composée de :
D. FORCADE, président
M. MOULIS, conseiller
C. STRAUDO, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : H. ANDUZE-ACHER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par D. FORCADE, président, et par H. ANDUZE-ACHER, greffier de chambre.
EXPOSÉ DU LITIGE
Mmes [E] [N] épouse [B], [T] [O] épouse [D], sont propriétaires indivises d'une maison sise [Adresse 7] (33) avec leur s'ur Mme [K] [O] et leur mère Mme [P] [L] veuve [O] du fait du décès de leur père Monsieur [A] [O].
En janvier 2012 Maître [C], notaire de l'indivision, a sollicité l'agence ORPI BROUSTAUD [I], aux droits de laquelle intervient la S.A.R.L. AGENCE CENTRALE GESTION, pour évaluer ce bien.
Une estimation a été faite sur la base d'une valeur comprise entre 600.000 et 630.000 euros.
Parallèlement M. et Mme [Z] ont confié à la S.A.R.L. GROUPE SLEDIM un mandat de recherche d'une résidence secondaire présentant les mêmes caractéristiques.
En mars 2012 ils ont fait une proposition d'achat de l'immeuble de l'indivision [O] pour le prix de 630.000 euros.
Le compromis de vente a été établi par Maître [C] et signé par les acquéreurs le 7 mai 2012 et par les vendeurs le 11 mai 2012.
Il était assorti des conditions suspensives habituelles tenant notamment à l'obtention d'un financement, ainsi que de la faculté de substitution d'un nouvel acquéreur.
La réitération de l'acte authentique devait intervenir dans les quatre mois.
Dans le même temps, les époux [Z] ont appris que le propriétaire d'un immeuble situé à [Localité 13], pour lequel ils avaient également fait une proposition d'achat, avait décidé de l'accepter.
Ils ont alors décidé de remettre en vente le bien de l'indivision [O], en utilisant la faculté de substitution.
A cette fin ils ont confié le 26 mai 2012 un mandat à la S.A.R.L. AGENCE CENTRALE ORPI.
Suivant compromis en date du 21 juillet 2012 les époux [Z] ont revendu l'immeuble à Mme [Y] au prix de 770.000 euros sous la condition suspensive de la réalisation préalable de la vente entre eux et les consorts [O].
En aout 2012, l'une des personnes ayant préalablement visité l'immeuble des consorts [O] [Localité 14] s'est mise en relation avec eux pour leur offrir d'en faire l'acquisition au prix de 850.000 euros.
Soutenant avoir été victimes d'une sous-estimation de leur bien par la S.A.R.L. AGENCE CENTRALE GESTION les ayant conduites à s'engager à l'égard des époux [Z], Mmes [P] et [K] [O] ont écrit à Me [C] pour l'informer qu'elles refusaient de signer l'acte authentique de vente.
Les époux [Z] ont maintenu pour leur part leur intention de réitérer la vente.
Ils ont transmis au notaire la justification de la disponibilité des fonds permettant la libération du prix et fait sommation à Mmes [P] et [K] [O] d'avoir à comparaître pour la signature de l'acte le jour convenu.
A cette date le notaire a constaté l'absence des intéressées et dressé un procès-verbal de carence.
Par exploit délivré le 9 novembre 2012 les époux [Z] ont fait assigner Mmes [E] [N] épouse [B], [T] [O] épouse [D], [K] [O] et [P] [L] veuve [O] afin d'obtenir l'allocation d'une somme de 140.000 euros en réparation du préjudice subi du fait du refus opposé par deux des indivisaires de régulariser l'acte authentique de vente au prix de 630.000 euros les ayant privé de la possibilité de revendre ce bien à Madame [Y] au prix de 770.000 euros.
Mmes [P] [L] veuve [O], et [K] [O] se sont opposées à la demande en faisant valoir que le prix de 630.000 euros avait été déterminé à la suite d'un dol qui devait conduire à l'annulation du compromis de vente.
Elles ont demandé à titre subsidiaire l'allocation d'une somme de 113.500 euros dedommages-intérêts en compensation de frais fiscaux et frais de gestion supplémentaires, outre 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Mmes [T] [O] et [M] [O] ont fait valoir pour leur part qu'elles ne s'étaient pas opposées à la vente et ont demandé à être déchargées de toute condamnation.
Elles ont reconventionnellement réclamé la somme de 20.000 euros à leurs coindivisiaires à titre de dommages et intérêts.
Les S.A.R.L. AGENCE CENTRALE GESTION et GROUPE SLEDIM sont intervenues à la procédure pour solliciter que les consorts [O] soient condamnés solidairement à leur verser à chacune à titre de dommages-intérêts une somme de 17.500 euros correspondant au montant des commissions qu'elles auraient du percevoir.
Par jugement rendu le 9 décembre 2014 le tribunal grande instance de Toulouse a :
-constaté la caducité du compromis litigieux et dit qu'il était entaché de nullité pour dol,
- dit que les époux [Z] s'étaient rendus coupables, avec la complicité de la S.A.R.L. GROUPE SLEDIM et de la S.A.R.L. AGENCE CENTRALE GESTION, d'un dol qui eut conduit à l'annulation du compromis litigieux,
- débouté en conséquence les époux [Z], la S.A.R.L. GROUPE SLEDIM et la S.A.R.L. AGENCE CENTRALE GESTION de leurs actions indemnitaires visant tant l'indivision successorale de [A] [O] que Mmes [P] [L] et [E] [N] personnellement,
- évalué à 5.000 euros le préjudice subi par l'indivision du chef de fautes commises par les époux [Z], la S.A.R.L. GROUPE SLEDIM et la S.A.R.L. AGENCE CENTRALE GESTION,
- dit qu'en raison de l'opposition des autres indivisaires, [P] [L] et [K] [O] ne pouvaient à titre personnel obtenir des responsables que la quote-part de cette somme correspondant à leur quote-part de droits, et enjoint aux époux [Z], à la S.A.R.L. GROUPE SLEDIM et à la S.A.R.L. AGENCE CENTRALE DE GESTION à leur payer in solidum les sommes correspondantes en lecture d'une attestation établie par le notaire dévolutaire auprès de qui les fonds seront préalablement consignés dans un sous-compte pour chaque coindivisaire créancier,
- condamné in solidum les époux [Z], la S.A.R.L. GROUPE SLEDIM et la S.A.R.L. AGENCE CENTRALE GESTION à payer une somme de 7.500 euros à Mmes [P] [L] et à [K] [O] en réparation de leur préjudice moral et celle de 2.500 euros à chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté Mmes [T] [O] et [E] [N] de leurs demandes indemnitaires et au titre des frais irrépétibles,
- condamné les époux [Z], la S.A.R.L. GROUPE SLEDIM et la S.A.R.L. AGENCE CENTRALE GESTION aux entiers dépens.
Dans des conditions de forme et de délai non contestées M.et Mme [Z] ont formé appel général de cette décision.
Aux termes de leurs dernières conclusions déposées et signifiées le 6 juillet 2015 ils demandent à la cour de l'infirmer et de :
- condamner solidairement Mmes [P] [L] veuve [O], [T] [O] épouse [D], [E] [N] épouse [B] et Madame [K] [O] à leur payer la somme de 140.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- débouter Mmes [P] [L] veuve [O] et [K] [O] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamner solidairement Mmes [P] [L] veuve [O], [T] [O] épouse [D], [E] [N] épouse [B] et Madame [K] [O] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.
En l'état de leurs dernières conclusions déposées et signifiées le 29 mai 2015 Mmes [P] [L] veuve [O], [T] [O] épouse [D] demandent à la cour :
à titre principal de :
- confirmer en tout point le jugement déféré,
- dire et juger que leur consentement a été vicié par le dol commis par les époux [Z], les sociétés GROUPE SLEDIM et AGENCE CENTRALE GESTION,
-annuler en conséquence le compromis de vente signé entre les époux [Z] et les consorts [O],
- rejeter la demande des époux [Z] tendant à les voir condamner à leur verser la somme de 140.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- rejeter la demande des sociétés GROUPE SLEDIM et de
l'AGENCE CENTRALE GESTION tendant à les voir condamner à leur verser 17.500 euros à chacune,
- débouter Mesdames [D] et [N] des demandes formulées à leur encontre,
à titre subsidiaire de :
- dire et juger que la S.A.R.L. AGENCE CENTRALE GESTION a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle en sous-évaluant le bien indivis,
- condamner la S.A.R.L. AGENCE CENTRALE GESTION à les relever et garantir des condamnations qui pourraient être mises à leur charge,
à titre reconventionnel de :
* à titre principal :
- condamner solidairement les époux [Z] et les sociétés GROUPE SLEDIM et AGENCE CENTRALE GESTION à leur verser la somme de 113.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices,
* A titre subsidiaire
-confirmer le jugement déféré et condamner solidairement les époux [Z] et les sociétés GROUPE SLEDIM et AGENCE CENTRALE GESTION à verser la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice subi par l'indivision et les déclarer recevables à réclamer leur quote-part de ce préjudice indivis tels qu'il sera déterminé par leur vocation successorale sur l'actif indivis,
-condamner solidairement les époux [Z] et les sociétés GROUPE SLEDIM et AGENCE CENTRALE GESTION à leur verser la somme de 7.500 euros à chacune en réparation de leur préjudice moral,
en tout état de cause de :
- condamner solidairement les époux [Z] et les sociétés GROUPE SLEDIM et AGENCE CENTRALE GESTION à leur verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens.
Aux termes de leurs dernières conclusions déposées et signifiées le 28 mai 2015 Mmes [E] [N] épouse [B] et [K] [O] demandent à la cour de leur donner acte de ce qu'elles s'en remettent à la décision de la cour sur le fond du litige, et en cas de réformation du jugement entrepris et de condamnation de l'indivision
de :
- les mettre hors de cause en application des dispositions des article 815-3 et suivant du code civil, les actes accomplis et objet du litige l'ayant été contre leur gré et au mépris des dispositions applicables dans le cadre d'une indivision,
- dire en conséquence qu'il ne saurait y avoir de solidarité entre elles et Mmes [P] [L] veuve [O] et [K] [O], ces dernières n'ayant pas respecté des dispositions de l'article 815-3 al 7 du code civil,
- condamner in solidum ces dernières à leur verser la somme de 20.000 euros au titre notamment de la réparation de leur préjudice moral résultant de la présente procédure et de la perte d'une chance de vendre le bien indivis,
- les condamner également in solidum au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
A titre subsidiaire et sur le fond, elles demandent à la cour de statuer ce que de droit sur le principe et le fondement des demandes des époux [Z] et des sociétés GROUPE SLEDIM et AGENCE CENTRALE GESTION, et encore plus subsidiairement de ramener leur réclamation à de plus justes proportions et condamner Mesdames [L] et [K] [O] à les relever et garantir de ces condamnations.
En l'état de leurs dernières conclusions déposées et signifiées le 9 octobre 2015 contenant appel incident, la S.A.R.L. GROUPE SLEDIM, représentée par son liquidateur la SELARL MONTRAVERS YANG-TING, et la S.A.R.L. AGENCE CENTRALE GESTION demandent à la cour de :
- condamner solidairement Mmes [P] [L], [K] [O], [E] [N] et [T] [D] à payer à la société AGENCE CENTRALE GESTION la somme de 17.500 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la commission dont elle a été privée,
- condamner solidairement Mmes [P] [L], [K] [O],
[E] [N] et [T] [D] à payer à la SELARL MONTRAVERS YANG-TING es qualité de liquidateur de la S.A.R.L. GROUPE SLEDIM la somme de 17.500 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la commission dont elle a été privée,
- débouter Mmes [P] [L] et [K] [O] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamner solidairement Mmes [P] [L] et [K] [O] à leur payer une indemnité commune de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS DE LA DECISION:
Attendu qu'aux termes de l'article 1116 du code civil le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans elles l'autre partie n'aurait pas contracté ;
Que le dol ne se présume pas, et doit être prouvé ;
Qu'il suppose la preuve d'un élément matériel (manoeuvres, mensonges, réticence dolosive) associé à une volonté de tromper le cocontractant sur un élément déterminant de son consentement ;
Qu'il peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ;
Qu'un acquéreur, fut-il professionnel, n'est néanmoins tenu à aucune obligation d'information au profit du vendeur sur la valeur du bien acquis ;
Attendu qu'en l'espèce l'agence immobilière ORPI [Localité 14] BROUSTANT [I] devenue AGENCE CENTRALE GESTION a évalué le bien indivis en janvier 2012 pour une valeur comprise entre 600.000 et 630.000 euros en omettant l'existence d'une pièce de 13 m2 ;
Qu'elle a motivé cette évaluation par l'importance des travaux à prévoir compte tenu de l'état de vétusté avancé de la maison (huisseries, plomberie, électricité, chauffage inexistant) ;
Qu'il convient néanmoins de relever que M.[S] en octobre 2012, alors que les travaux n'avaient pas été réalisés et les prenant en compte, a évalué le bien à une somme comprise entre 780.000 et 800.000 euros sur la base de 5.800 euros le mètre carré compte tenu de sa situation particulièrement favorable (logement fonctionnel avec un potentiel important, terrain arboré à l'abri des vues voisines en bordure de la forêt domaniale...) ;
Que moins de cinq mois après avoir réalisé son évaluation et quelques jours après la signature du compromis de vente l'agence ORPI a proposé le bien à la vente pour un prix de 945.000 euros, soit pour une somme supérieure de 315.000 euros à son évaluation initiale alors qu'aucun travaux n'avaient été réalisés ;
Que si le fichier 'Perval' comportait une très grande hétérogénéité des prix au m² pour des maisons individuelles à vocation résidentielle sur la commune de [Localité 14], il convient de constater qu'en acceptant de mettre en vente le bien à ce prix l'agence immobilière lui reconnaissait indiscutablement un cachet particulier ;
Que l'examen de l'annonce qu'elle a diffusé permet en outre de constater que le bien qui avait été initialement décrit comme une maison avec charme et de beaux volumes a été présenté lorsqu'il a été mis en vente par les époux [Z] comme un 'coup de c'ur, proche du Moulleau, plages a pieds. Belle villa....., beaucoup de charme. Rare a voir rapidement';
Que les époux [Z] ont pu trouver sans grande difficulté et dans un délai particulièrement bref une proposition d'achat pour un montant de 770.000 euros alors que les consorts [O] recevaient pour leur part une proposition d'un montant 850.000 euros ;
Attendu qu'il ressort de ces éléments que le bien en cause a manifestement été sous évalué en janvier 2012 par l'agence ORPI ;
Attendu qu'il est constant qu'à la date de l'évaluation cette agence était gérée par M.[X] [I] ;
Que de manière concomitante à cette évaluation la SARL GROUPE SLEDIM, également gérée par M.[I] s'est vue confier par M. [Z] un mandat de recherche d'une maison d'habitation comportant 3/4 chambres avec terrain située à [Localité 16]/[Localité 14] ;
Que ce mandat, qui n'a d'ailleurs pas été signé par M.[Z], correspondait en tout point aux caractéristiques exactes du bien de l'indivision [O] ;
Qu'aucune des pièces produites aux débats ne démontre que M. [Z] et son épouse l'aient visité avant de formaliser leur offre, ce qui permet de douter de leur volonté de l'habiter ;
Qu'à cette date M.[Z], professionnel de l'immobilier, gérait notamment la société VERNIER INVESTISSEMENT et entretenait des relations d'affaires habituelles et soutenues avec M.[I] et le GROUPE SLEDIM ;
Qu'ils avaient notamment créé ensemble le 3 février 2011 la société CASALUXA dont l'objet social était l'acquisition et la revente d'immeubles, terrains, sociétés à vocation immobilière ;
Qu'ils exerçaient tous deux des activités dans le cadre d'agences exerçant sous l'enseigne ORPI et avaient des intérêts communs dans le cadre de la transaction litigieuse ;
Qu'en effet la sous-évaluation du bien immobilier permettait aux époux [Z] d'acquérir à bas prix un immeuble pour le revendre quelques semaines plus tard avec une plus value de 140.000 euros ;
Qu'elle permettait également à l'agence gérée par M.[I] de percevoir une somme de 17.500 euros à titre de commission lors de la vente initiale puis de toucher une nouvelle commission d'un montant supérieur lors de la vente à Mme [Y], commission qui n'avait pas à être supportée par les époux [Z] ;
Que par ailleurs lors de la signature du compromis de vente le 7 mai 2012, dans lequel a été insérée une clause de substitution, les époux [Z] se sont présentés comme des non professionnels de l'immobilier souhaitant réaliser leur acquisition pour habiter le bien ;
Que le 17 août 2012 ils ont été substitués par la société VERNIER IMMOBILIER et ont indiqué acquérir le bien sous un régime fiscal dérogatoire avec l'engagement de le revendre ;
Que ces éléments démontrent que l'acquisition de l'immeuble [O] était en réalité fondée sur des motivations exclusivement professionnelles dans le but de réaliser une plus value importante, et non comme l'avaient affirmé les époux [Z] sur la simple envie d'acquérir une résidence secondaire ;
Qu'à ce titre le moyen tiré de l'existence d'une offre d'acquisition d'un autre bien dans le région d'[Localité 13] est inopérente dans la mesure où les époux [Z] s'étaient présentés également comme des particuliers et ne pouvaient ignorer à ce titre qu'ils disposaient d'un délai de rétractation ;
Qu'ils avaient dès lors parfaitement la possibilité de renoncer à l'achat de l'un de ses biens compte tenu de la proximité des dates de leurs engagements formalisés les 7 mai et 11 mai 2012 ;
Qu'ils ont sciemment poursuivi l'achat des deux biens après avoir pris le soin d'y inclure une clause de substitution, en se présentant faussement comme des particuliers, afin de pouvoir leur substituer une société commerciale dans laquelle ils étaient intéressés dans le but d'acheter pour revendre et d'être soumis au régime de la TVA et non des droits d'enregistrement ;
Que comme l'a retenu le premier juge un tel montage ne peut s'envisager au regard de la chronologie des faits que si l'on dispose de la certitude, facile à vérifier pour les consorts [Z] en raison de leur excellente connaissance du marché immobilier local et de leur liens professionnels et sociaux avec M.[I], que le bien avait été dès le départ sous-évalué ;
Que les acquéreurs ne pouvaient par ailleurs ignorer que les vendeurs appartenaient à une indivision et s'opposaient dans le cadre de la gestion de leur bien ;
Attendu que ces éléments démontrent que l'estimation réalisée par l'agence ORPI BROUSTAUD [I] a été volontairement sous évaluée dans une très importante proportion, ce que ne pouvaient ignorer les époux [Z] en leur qualité de professionnels de l'immobilier et des liens étroits qu'ils entretenaient avec cette agence ;
Que les acquéreurs, ne pouvant ignorer le caractère volontairement inexact des informations qui leur avaient été communiquées et formalisant une offre particulièrement avantageuse pour eux, assortie d'une clause de substitution dont le bénéficiaire était en réalité une société dans laquelle ils avaient des intérêts, ont commis des manoeuvres dolosives ayant conduit les consorts [O] à contracter ;
Que la décision sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a jugé que le dol était établi et écartées les demandes indemnitaires des époux [Z] et des agences immobilières ;
Attendu que pour le surplus Mmes [P] [L] veuve [O] et [T] [O] épouse [D] ne sauraient se prévaloir d'un préjudice fiscal lié à la différence entre la sous évaluation de l'immeuble et sa valeur réelle de nature à exposer l'indivision à des taxes supplémentaires ;
Qu'il est en effet constant que le paiement de l'impôt mis à la charge d'un contribuable à la suite d'une réévaluation d'un bien ne saurait constituer un dommage indemnisable dans la mesure où l'indivision dûment informée du caractère inexact de cette évaluation aurait été contrainte de la rectifier et exposée au paiement de cet impôt ;
Que par ailleurs comme l'a relevé le premier juge Mmes [P] [L] veuve [O] et [T] [O] épouse [D] ne peuvent invoquer d'une part le dol par sous évaluation et d'autre part refuser de tirer les conséquences fiscales de cette sous-évaluation qui les a amenées à refuser la vente du bien à un prix trop bas ;
Qu'en outre le bien vendu à un prix plus élevé amènera un supplément de recettes qui laissera un bénéfice puisque par hypothèse, aucun impôt n'est totalement confiscatoire;
Que si des droits de mutation plus élevés devront être acquittés, l'actif successoral sera accru d'un montant bien supérieur à ce qui devra être payé en supplément ;
Que les coindivisaires seront en outre fondés à se prévaloir du présent arrêt pour faire valoir leur bonne foi et obtenir ainsi des remises gracieuses de l'administration ;
Attendu par ailleurs que le fait que le bien ne soit pas proposé à la location depuis plus de trois ans n'est imputable ni aux époux [Z] ni aux agences immobilières puisque l'échec de la vente était acquis depuis le 11 septembre 2012 et que rien n'empêchait l'indivision de louer le bien, hormis les conflits opposant ses membres ;
Que les demandes présentées de ces chefs seront en conséquence écartées ;
Attendu qu'il est en revanche constant que l'indivision a du assumer des frais notariés liés à la vente, des frais d'expertise privée et des frais annexes de gestion qui ont justement été évalués par le premier juge à la somme de 5.000 euros ;
Que la décision sera confirmée de ces chefs ;
Que si Mmes [P] [L] veuve [O] et [T] [O] épouse [D] ont subi une procédure judiciaire coûteuse susceptible d'être indemnisée au titre de la prise en charge de leurs frais irrépétibles, elles ne produisent aucune pièce de nature à justifier de l'existence d'un préjudice moral spécifique en lien avec la présente instance ;
Qu'il convient dès lors de les débouter de leur demande à ce titre et de réformer de ce chef la décision déférée ;
Que Mmes [E] [N] épouse [B] et [K] [O] ne sauraient par ailleurs se prévaloir d'un préjudice moral et au titre de la perte de chance de vendre le bien dans la mesure où l'attitude de leurs co-indivisaires leur a permis d'éviter de céder le bien à un prix sous évalué ;
Que la décision sera confirmée en ce qu'elle les a déboutées de leurs demandes indemnitaires ;
Que pour le surplus les époux [Z], succombant en leur recours supporteront les dépens d'appel, ceux de première instance restant répartis conformément à la décision déférée ;
Qu'il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de Mmes [P] [L] veuve [O] et [T] [O] épouse [D] les frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en cause d'appel ;
Qu'il y a lieu en conséquence de confirmer de ce chef la décision entreprise et de leur allouer une somme complémentaire de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile qui sera supportée par les époux [Z] ;
Que des considérations d'équité ne justifient pas en revanche qu'il soit fait application de ces dispositions au profit des autres parties ;
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme la décision entreprise hormis en ses dispositions ayant condamné in solidum les époux [Z], la S.A.R.L. GROUPE SLEDIM et la S.A.R.L. AGENCE CENTRALE GESTION à payer une somme de 7.500 euros à Mmes [P] [L] veuve [O] et [T] [O] épouse [D] en réparation de leur préjudice moral,
Et statuant de ce chef,
Déboute Mmes [P] [L] veuve [O] et [T] [O] épouse [D] de leurs demandes de ce chef,
Y ajoutant,
Condamne in solidum M.et Mme [Z] à verser à Mmes [P] [L] veuve [O] et [T] [O] épouse [D] la somme complémentaire de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les demandes plus amples ou contraires,
Dit que les dépens d'appel seront supportés par M. et Mme [Z] et recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
le Greffier, Le président,
