ARRÊT No2011/ 273
NoRG : 09/ 00284
Décision déférée du 16 Décembre 2008- Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE-03/ 01318 BERNEZ DIT VIGNOLLE
VS
Patrick X... représenté par la SCP RIVES PODESTA François Xavier Y... représenté par la SCP RIVES PODESTA
C/
SARL HELLADE représenté par la SCP MALET Roger Z... représenté par la SCP DESSART SOREL DESSART Yves Z... représenté par la SCP DESSART SOREL DESSART Pantélis A... représenté par la SCP MALET Liliane Esther B... épouse A... représentée par la SCP MALET Alexia Emmanuelle A... représentée par la SCP MALET Sophie Nathalie A... représentée par la SCP MALET Marie Anne Catherine A... représentée par la SCP MALET
*** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 2eme Chambre Section 2 *** ARRÊT DU VINGT ET UN JUIN DEUX MILLE ONZE ***
APPELANT (E/ S)
Maître Patrick X...... 85000 LA ROCHE SUR YON représenté par la SCP RIVES PODESTA, avoués à la Cour assisté de Me Frédéric MADY, avocat au barreau de POITIERS
Maître François Xavier Y...... 85570 L'HERMENAULT représenté par la SCP RIVES PODESTA, avoués à la Cour assisté de Me Frédéric MADY, avocat au barreau de POITIERS
INTIME (E/ S)
SARL HELLADE... 33000 BORDEAUX représenté par la SCP MALET, avoués à la Cour assisté de Me Simon COHEN, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur Roger Z...... 31000 TOULOUSE représenté par la SCP DESSART SOREL DESSART, avoués à la Cour assisté de la SELARL DUPUY-PEENE, avocats au barreau de TOULOUSE
Monsieur Yves Z...... 31000 TOULOUSE représenté par la SCP DESSART SOREL DESSART, avoués à la Cour assisté de la SELARL DUPUY-PEENE, avocats au barreau de TOULOUSE
INTERVENANT (S)
Monsieur Pantélis A...... 33000 BORDEAUX représenté par la SCP MALET, avoués à la Cour assisté de Me Simon COHEN, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame Liliane Esther B... épouse A...... 33000 BORDEAUX représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour assistée de Me Simon COHEN, avocat au barreau de TOULOUSE
Mademoiselle Alexia Emmanuelle A...... 33000 BORDEAUX représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour assistée de Me Simon COHEN, avocat au barreau de TOULOUSE
Mademoiselle Sophie Nathalie A...... 33000 BORDEAUX représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour assistée de Me Simon COHEN, avocat au barreau de TOULOUSE
Mademoiselle Marie Anne Catherine A...... 33000 BORDEAUX représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour assistée de Me Simon COHEN, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 12 Avril 2011 en audience publique, devant la Cour composée de : V. SALMERON, faisant fonction de président A. ROGER, conseiller P. DELMOTTE, conseiller qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : M. MARGUERIT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE-prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties-signé par V. SALMERON, faisant fonction de président, et par M. MARGUERIT, greffier de chambre.
* * *
Exposé des faits :
Suivant acte sous-seing privé du 20 juin 1966, Paul G... et Madeleine G... épouse Z... ont donné à bail commercial à la SARL PARFUMERIE BAILLERES le local dis 10 rue Saint Pantaleon à Toulouse. Le bail était d'une durée de 9 ans à compter du 1er avril 1965. Il s'est tacitement renouvelé par la suite.
Après le décès des bailleurs, Me Patrick X... et François Xavier H..., notaires à la Roche sur Yon et à l'Hermenault, ont été désignés par le tribunal de grande instance (TGI) de la Roche sur Yon aux termes des jugements des 19 juin 1990 et 4 octobre 1994 en qualité d'administrateurs de l'indivision successorale G... Z... dont dépend le local loué. Le tribunal de commerce a prononcé le redressement judiciaire, puis le 26 juillet 1994 la liquidation judiciaire de la société BAILLERES et a désigné Me I... mandataire liquidateur. Cette dernière, autorisée par ordonnance du juge commissaire du 23 juin 1995, a cédé au terme d'un acte authentique de cession en date du 13 juin 1996 le droit au bail du local au prix de 68. 602, 06 euros, la société HELLADE en formation pour l'exploitation par cette dernière d'un fonds de commerce de vêtements prêts à porter, maroquinerie et chaussures. Cet établissement est secondaire, la société HELLADE exploitant principalement à Bordeaux. Par acte du 4 mars 1997, la société preneuse a assigné l'indivision devant le juge des référés afin d'exécution des travaux de remise en état du local nécessaires à l'exercice de l'activité commerciale, suspension des loyers et désignation d'un expert pour déterminer les travaux et en évaluer le coût. Par ordonnance du 28 mars 1997, le juge a ordonné une expertise en désignant M. J... comme expert et a débouté la société HELLADE du surplus de ses demandes. Le rapport d'expertise a été déposé le 16 février 1998. Le 21 novembre 1997, la bailleur a assigné le preneur en nullité de la cession du 13 juin 1996 et, par jugement du 25 octobre 2000, le tribunal l'a débouté de sa demande. Le 29 avril 2002, Me X... a reçu l'acte de liquidation partage de la succession G... Z... aux termes duquel Roger et Yves Z... sont attributaires de l'immeuble dans lequel est situé le local loué. Le 13 mars 2003, la société HELLADE a demandé le renouvellement du bail du 20 juin 1966, venu à échéance le 31 mars 2001. Le même jour, les bailleurs lui ont signifié un congé pour la date du 1er octobre 2003, faute pour la société preneuse de pouvoir revendiquer l'application du statut des baux commerciaux en raison de son défaut d'immatriculation du registre du commerce et des sociétés (RCS) et du défaut d'exploitation d'un fonds de commerce dans les locaux donnés à bail.
Par actes des 25 mars et 8 avril 2003, la société HELLADE a assigné Roger et Yves Z... et Me Patrick X... et François Xavier H... en exécution des travaux de remise en état des locaux et en indemnisation des préjudices consécutifs à l'inexécution de son obligation par le bailleur. Par actes des 14 et 21 novembre 2003, Roger et Yves Z... ont assigné la société HELLADE et les consorts A..., membres de la société, en validation du congé du 13 mars 2003.
Par jugement du 7 mars 2006, la jonction des procédures a été ordonnée.
Par jugement du 16 décembre 2008, le tribunal de grande instance de Toulouse, après avoir dit que la SARL HELLADE était la seule titulaire depuis le 13 juin 1996 du bail des locaux au 10 rue Saint Pantaleon à Toulouse suivant acte du 20 juin 1966 et dit ce bail renouvelé à compter du 1er avril 2003 pour 9 ans,- a condamné solidairement Roger et Yves Z... à réaliser dans les locaux les travaux suivants tels que décrits par l'expert J... dans son rapport du 16 février 1998 en distinguant : * réfection de la verrière, * réfection du plancher, * réfection de la marche d'entrée,- a dit que MM Z... devront réaliser ces travaux dans le délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à défaut de quoi ils devront rembourser les travaux à la SARL HELLADE dans la limite de 11. 221 euros actualisé en fonction de l'indice du coût de la construction etc....- a condamné solidairement Roger et Yves Z... à rembourser à la SARL HELLADE des deux tiers des sommes versées au titre des loyers et charges au bailleur en exécution du bail du 20 juin 1996 depuis le 13 juin 1996 jusqu'à la date de réalisation des travaux de réfection ci-dessus mis à la charge des bailleurs, à l'exception des loyers et charges afférents à la période du 4 mars 1997 au 25 octobre 2000,- a condamné in solidum Patrick X... et François Xavier Y... à relever et garantir Roger et Yves Z... de la condamnation ci-dessus prononcée à concurrence des sommes dues jusqu'à la date du 15 avril 2002 (fin de leur mandat),- a débouté les parties de leurs autres demandes,- a condamné solidairement Roger et Yves Z... à payer à la société HELLADE 4. 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et a condamné Me Patrick X... et François Xavier H... à relever et garantir les consorts Z... de cette condamnation à hauteur de 2. 250 euros et a partagé les dépens par moitié entre les consorts Z... et Patrick X... et François Xavier H..., les dépens comprenant en outre les dépens de l'instance de référé de l'ordonnance du 28 mars 1997 et les frais d'expertise,- a ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration en date du 16 janvier 2009, Patrick X... et François Xavier Y... ont relevé appel du jugement.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 avril 2011.
Moyens des parties
Par conclusions notifiées le 12 juillet 2010 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, Patrick X... et François Xavier Y... demandent d'infirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés à relever et garantir MM. Z... de leurs condamnations, de débouter les consorts Z... et la SARL HELLADE de leurs demandes et condamner tout succombant à leur verser 3. 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils font valoir qu'ils n'ont pas commis de faute dans l'exécution de leur mandat et n'ont fait que se conformer aux prescriptions judiciaires fournies. Les travaux par leur importance (100. 000 F) ne pouvaient être qualifiés d'actes d'administration et n'incombaient pas aux notaires chargés d'une mission d'administration et de gestion. Ils critiquent le jugement en ce qu'il a précisé qu'ils étaient chargés de l'exécution du bail alors qu'ils devaient gérer et administrer la masse des biens ; l'exécution du bail ne relevant pas du rôle d'administrateur. L'obligation d'entretien est, de surcroît, une obligation personnelle du bailleur. Enfin, le rapport d'expertise a conclu à la prise en charge des travaux de remise en état à la charge de la société HELLADE. L'inaction de la société HELLADE se trouvant être la seule origine du préjudice dont elle demande l'indemnisation, il n'y a pas de lien de causalité entre la faute des notaires alléguée et le préjudice, qui n'est pas démontré.
Par conclusions notifiées le 7 avril 2011 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, Roger et Yves Z... demandent d'infirmer le jugement et de dire que seuls les consorts A... peuvent être titulaires du bail par l'effet de leurs engagements et de la loi, de constater le défaut d'immatriculation de la SARL HELLADE et des consorts A... à la date du congé délivré par les bailleurs et à la date d'effet du congé. En conséquence, dire que le bail commercial a pris fin au 1er octobre 2003, et qu'ensuite, la société HELLADE et les consorts A... sont occupants sans droit ni titre et les condamner à verser une somme de 35. 150 euros par an jusqu'à l'expulsion définitive des occupants et ordonner l'expulsion de la société HELLADE et des consorts A... sous astreinte de 100 euros par jour de retard.
A titre subsidiaire, si le bail était renouvelé, concernant les travaux de remise en état, juger qu'ils incombent aux preneurs seuls conformément aux termes du bail et, à titre subsidiaire, dire que les bailleurs ne sont tenus qu'à hauteur de 11. 461, 12 euros conformément au rapport de l'expert J.... Ils demandent le débouté de la société HELLIADE et des consorts A... de leurs demandes et la condamnation in solidum des notaires Patrick X... et François Xavier Y... à les relever et garantir de toute condamnation. Ils sollicitent 10. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils s'interrogent sur le titulaire du bail dès lors que la SARL HELLADE a été immatriculée le 15 juillet 1996 et que l'acte de cession a été établi le 13 juin 1996 et qu'ensuite ni les statuts de la société ni aucun acte distinct ni aucun procès verbal d'AG de la société ne mentionne une reprise des engagements des fondateurs par la société. Dans l'acte de cession, il était prévu qu'à défaut d'immatriculation avant le 8 juillet 1996, les biens se trouveraient appartenir à tous les associés. La société HELLADE n'est donc pas locataire du bail. Enfin, les consorts Z... ne pouvaient renoncer à se prévaloir des stipulations de l'acte alors qu'ils n'étaient pas parties à l'acte de cession. Sur la durée du bail, premièrement, ils refusent le renouvellement du bail lors du congé notifié le 13 mars 2003 à effet du 1er octobre 2003 (à ces dates ni la société HELLADE ni les consorts A... ne sont immatriculés au RCS). La demande de renouvellement du bail par la société HELLADE a été faite le 13 mars 2003 elle est inopérante alors qu'elle n'a été immatriculée que le 20 janvier 2004 et le simple défaut d'immatriculation du preneur suffit pour dénier le droit au renouvellement et le droit au statut des baux commerciaux..... En outre, l'expert judiciaire a précisé qu'aucun des travaux de remise en état ne devait incomber au bailleur et l'état délabré des locaux est du au défaut d'entretien du prédécesseur, la Parfumerie Baillères. Sur les effets attachés à la fin du bail (à la date du congé soit le 1er octobre 2003), les consorts Z... demandent à être indemnisés de l'occupation des lieux par le preneur soit selon la valeur locative réelle de 475 euros/ m ² annuel sur 74m ² la somme de 35. 150 euros/ an. Sur le préjudice allégué par la société HELLADE et les consorts A..., la société ne fournit aucun justificatif de perte comptable et sur la perte de bénéfice, elle ne démontre pas avoir eu l'intention d'exploiter les lieux. Sur la responsabilité des notaires, ils rappellent que ces derniers n'ont rien fait concernant le local alors que, de 1990 à 2002, ils devaient administrer les biens.
Par conclusions notifiées le 11 avril 2011 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, la SARL HELLADE, Pantélis, Sophie Alexia Marie Anne A... et Liliane B... épouse A... demandent de confirmer le jugement sauf,- à l'infirmer partiellement en ajoutant que Roger et Yves Z... seront également condamnés en leur qualité de propriétaires à faire exécuter les travaux de remise en état de l'installation électrique évalués à 5. 335, 62 euros HT par l'expert L... avant réactualisation,- à l'infirmer partiellement en ce qu'il n'a pas accordé à la SARL HELLADE le droit de faire les travaux sur la base des devis et estimatifs joints au rapport J... et autoriser la SARL HELLADE à y procéder,- à l'infirmer sur l'indemnisation du préjudice subi et rejeter toute prétention tendant à en limiter l'étendue et condamner Yves et Roger Z... à payer à la SARL HELLADE à titre de provision 250. 000 euros de provision ainsi que le remboursement des sommes payées par elle au titre des loyers et charges depuis la prise d'effet du bail dans leur intégralité sans limitation de durée ou de montant et avant dire droit sur l'indemnisation définitive commettre un expert,- rejeter toute demande des notaires à leur encontre,- condamner in solidum Yves et Roger Z... à leur verser 10. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur le titulaire du bail commercial et la mise hors de cause des associés à titre personnel, ils font observer qu'aucun acte constatant le retard d'immatriculation (15 juillet au lieu du 8 juillet 96) n'a été établi à la suite de l'acte de cession et aucune des parties n'en a tiré aucune conséquence. Le bailleur en a eu connaissance puisque la société HELLADE seule est assignée le 21 novembre 1997 sans ses associés. Pendant 10 ans, personne n'a contesté la qualité à agir de la SARL HELLADE. La mise en cause des associés à titre personnel est donc irrecevable. Sur la responsabilité des travaux de réfection incombant au bailleur en application du bail du 20 juin 1966, ils rappellent que les notaires en refusant la mise en conformité des locaux ont empêché une entrée effective de la SARL HELLADE dans les lieux. Le bailleur ne peut pas être déchargé de son obligation de délivrance et en application des articles 1719 ter et 1720 du code civil, le bailleur est tenu à l'obligation d'entretien de la chose louée ; il doit la maintenir en état de servir l'usage convenu suivant le bail. Sur le renouvellement du bail commercial, en raison de l'absence de réponse du bailleur pendant 3 mois à la demande de renouvellement du bail par le preneur, ils rappellent les dispositions des articles L145-9 et L145-10 du code de commerce. Les consorts Z... n'ayant pas répondu dans le délai de 3 mois après signification de la demande de renouvellement du bail, le bail est donc renouvelé selon les conditions du bail initial avec effet au 1er avril 2003. En outre, le congé délivré par le bailleur n'est ni fondé ni recevable. Ils font observer que la non-immatriculation de la société HELLADE au jour de sa demande de renouvellement n'a jamais été invoquée par le bailleur en dépit des nombreuses procédures engagées et, par ailleurs, la non-exploitation du fonds de commerce est liée à des motifs légitimes qui n'entraînent pas la déchéance du droit à renouvellement et, en l'espèce, elle est due au comportement dolosif du bailleur qui a conduit à son obligation de déclarer l'absence totale d'activité, déclaration qui entraîne de droit sa radiation en application de l'article 42 du décret no84-406 du 30 mai 1984. La cour confirmera donc le jugement déclarant le congé nul et de nul effet. Sur les demandes à l'encontre des notaires, l'acte de partage reçu le 29 avril 2006 n'a jamais été communiqué. Les faits litigieux se sont déroulés pendant la période d'administration des notaires et il convient de stigmatiser l'absence de diligences des notaires et notamment le fait qu'ils n'ont pas pris de renseignements qui leur auraient permis de s'assurer du bien fondé des réclamations du preneur.
Motifs de la décision :
La cour est saisie par l'effet dévolutif de l'appel de deux actions distinctes qui ont été jointes par jugement du 7 juin 2006 : l'action en validation du congé du bailleur et l'action en paiement de dommages-intérêts pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
- Sur la demande de validité du congé délivré par les bailleurs le 13 mars 2003 :
Il n'est pas contesté que le bail, souscrit par la société BAILLERES et cédé par elle à la SARL HELLADE en formation le 13 juin 1996, était arrivé à échéance le 31 mars 2001 et que le preneur s'est maintenu dans les lieux sans opposition des bailleurs en 2001 mais sans demande de renouvellement du bail par le preneur dans les 6 mois avant le terme du bail au 31 mars 2001. Passé la date anniversaire du bail, les parties peuvent prendre l'initiative de délivrer congé ou de demander à bénéficier du droit au renouvellement. La cour est saisie de la validité du congé délivré, le 13 mars 2003, par les bailleurs ; la régularité formelle de l'acte n'est pas contestée. Toutefois s'agissant d'un congé sans offre de renouvellement du bail à effet au 1er octobre 2003 mais sans faire d'offre d'indemnité d'éviction, les bailleurs doivent rapporter la preuve d'un motif grave et légitime en application de l'article L145-25 du code de commerce pour s'opposer au droit au renouvellement. Ceux-ci contestent en l'espèce le caractère commercial du bail en raison du défaut d'immatriculation du preneur et du défaut d'exploitation des locaux depuis 1996, tout en rappelant à ce dernier (la SARL HELLADE ou bien ses associés les consorts A...) dans l'acte de signification du congé la possibilité de contester le congé et de demander une indemnité d'éviction dans le délai de 2 ans.
Concernant le grief fondé sur le défaut d'immatriculation du preneur invoqué pour la première fois par les bailleurs, il ne peut qu'être écarté car la SARL HELLADE n'a jamais perdu la propriété commerciale depuis le 28 juin 1996 comme cela résulte de l'extrait K bis édité en 2011 au registre du commerce et des sociétés de Bordeaux. Le bail cédé le 13 juin 1996 par la société BALLIERES à la SARL HELLADE a donc été repris par une société qui avait obtenu dans les délais prévus à l'acte, soit avant le 8 juillet 1996, la qualité de commerçant conformément à l'article L145-1 du 1er alinéa du code de commerce. La question de la titularité du bail entre la SARL HELLADE et ses associés, les consorts A..., est donc sans objet puisque les conditions d'immatriculation de la SARL HELLADE étaient remplies dans les délais et permettaient à la société d'acquérir rétroactivement à la date de la cession les droits du cessionnaire. Il était prévu à cet égard dans l'acte de cession : « en conséquence, il est rappelé que, conformément aux dispositions des textes précités (article 1843 du code civil et 3ème alinéa de l'article 6 du décret du 3 juillet 1978) l'immatriculation de la dite société au RCS emportera prise à son profit de la présente acquisition qui sera alors réputée avoir été effectuée dès l'origine par la société elle-même ». Les bailleurs qui se sont vus signifier par l'intermédiaire de Me Y..., en qualité de notaire chargé de l'administration de l'indivision successorale Z... G..., la cession du droit au bail dès le 24 juin 1996 ne peuvent ignorer les dites clauses de la cession du bail et la titularité du bail acquise par la SARL HELLADE au jour de la cession. Les consorts A... doivent donc être mis hors de cause.
S'agissant du défaut d'exploitation du local litigieux, la SARL HELLADE invoque le fait qu'elle a été empêchée d'exploiter les locaux pour les bailleurs de respecter leur obligation de délivrance depuis la cession du droit au bail en 1996. Or, si dès le 4 mars 1997, le preneur avait en effet assigné les bailleurs en référé pour faire exécuter les travaux de mise en conformité des locaux et a obtenu la désignation d'un expert judiciaire aux fins de déterminer les dits travaux, la cour constate que, depuis la remise du rapport judiciaire, le 16 février 1998, le preneur n'a procédé à aucun acte tendant à forcer les bailleurs à remplir leurs obligations prétendues. Il a fallu attendre les assignations des 25 mars et 8 avril 2003, c'est-à-dire postérieurement à la demande de renouvellement du bail par le preneur le 13 mars 2003, pour que le preneur engage une telle action, objet de la saisine de la cour. La responsabilité pour défaut d'exploitation du local incombe donc bien au preneur qui, depuis février 1998, a été négligent et n'a pas mis en demeure les bailleurs de remplir leurs obligations avant de solliciter le renouvellement du droit au bail commercial en mars 2003, ou a minima, depuis le jugement du 25 octobre 2000 déboutant les bailleurs de leur demande en nullité de la cession du droit au bail du 13 juin 1996. Le congé délivré sans offre de renouvellement est donc valide et repose sur un motif grave en ce que le preneur n'a pas été suffisamment diligent pour exploiter le fonds de commerce depuis son acquisition en 1996.
Le droit au renouvellement du bail notifié le 13 mars 2003 aux bailleurs doit être écarté dès lors que la SARL HELLADE ne remplit pas le critère exigé par les dispositions de l'article L145-8 du code de commerce relatif à l'exploitation du local sans motifs légitimes ; en effet, à la date de la demande de renouvellement du bail, celle-ci n'avait pas assigné les bailleurs en exécution des travaux au titre de l'obligation de délivrance, cause prétendue de son inexécution, alors que le rapport de l'expert judiciaire était déposé depuis plus de 5 années. Le congé délivré par les bailleurs est donc valable à compter du 1er octobre 2003 et il sera fait droit à la demande d'expulsion du preneur.
La cour fixe le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er octobre 2003 comme étant le montant équivalent au montant mensuel du loyer et charges versé à compter de septembre 2003 pour la période comprise entre le 1er octobre 2003 et la date effective de remise des clés par la SARL HELLADE.
Sur la demande de la SARL HELLADE tendant à faire sanctionner le manquement du bailleur à son obligation de délivrance :
En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Le bailleur ne peut s'affranchir de son obligation de délivrance par le biais d'une clause relative à l'exécution des travaux et la clause selon laquelle le preneur prend les lieux en l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance. Par ailleurs, la clause selon laquelle le preneur a pris les lieux loués dans leur état au moment de l'entrée en jouissance ne dispense pas le bailleur des réparations occasionnés par la vétusté. En l'espèce, le contrat de bail stipule : que la société preneuse doit «- prendre les locaux loués dans l'état où ils se trouvent actuellement sans pouvoir exiger aucune réparation et les maintenir pendant la durée du bail en parfait état de réparations locatives ;- souffrir les grosses réparations qui pourraient devenir nécessaires à l'immeuble, quelle qu'en soit la durée, sans indemnité ».
Par ailleurs, dans l'acte de cession du droit au bail du 13 juin 1996, il est stipulé notamment que le cessionnaire (la SARL HELLADE), «- s'oblige à exécuter aux lieu et place du cédant toutes les clauses, charges et conditions qui lui incombaient aux termes du bail etc ….- prendra les locaux dans leur état actuel. »
Enfin, l'expert judiciaire, dans son rapport en date du 16 février 1998, précise en conclusion que « la construction litigieuse est en très mauvais état : verrière non étanche, plancher pourri et pratiquement entièrement effondré, menuiseries en mauvais état et que les travaux qu'entend faire exécuter dans les lieux la société HELLADE sont en conformité avec les termes du bail ». Il indique plus précisément sur les travaux que « les travaux intéressant la structure portent sur la réfection de la verrière, l'ossature devra être révisée et l'étanchéité vérifiée, que la marche d'entrée rue St Pantaléon d'une hauteur variable de 23 à 25 cm à cause de la pente du trottoir est trop haute ; elle sera retaillée pour que sa hauteur soit ramenée de 15 à 17 cm. Le plancher est pratiquement entièrement pourri, ainsi que les solives qui le supportent ».
Eu égard à la description des travaux à effectuer pour remettre les locaux en état, la cour relève que l'essentiel des travaux de réfection incombent aux bailleurs. En effet, il s'agit de travaux relatifs à la structure de l'immeuble qui trouvent leur origine dans la vétusté même de l'immeuble : le plancher est décrit par l'expert comme presque entièrement pourri ainsi que les solives, la verrière doit être révisée au niveau de l'ossature et de l'étanchéité, la marche, doit être mise en conformité, l'expert judiciaire affirmant que « la marche d'entrée du magasin est beaucoup trop haute pour un local devant recevoir du public ». La cour retient donc comme les premiers juges qu'en dépit des stipulations du bail qui date de 1966, les travaux de structure décrits par l'expert judiciaire comme nécessaires pour exploiter le local sont des travaux d'entretien liés à la vétusté de l'immeuble et de mise en conformité qui incombent au bailleur et qui relevaient de son obligation de délivrance. La SARL HELLADE ne pouvait donc exploiter le local sans la mise en oeuvre de ces travaux de réfection et a subi un préjudice résultant directement du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance.
Il ne sera pas fait droit à la demande de prise en charge des travaux ou d'autorisation d'effectuer les travaux par le preneur à la charge des bailleurs dès lors que la cour a validé le congé à compter du 1er octobre 2003.
Concernant le préjudice résultant du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, il appartient à la SARL HELLADE de rapporter la preuve du préjudice découlant directement de ce manquement. La SARL HELLADE évalue son préjudice comme correspondant aux sommes payées au titre des loyers (en moyenne 3. 800 euros par an) et diverses charges (électricité, assurance, honoraires) et à la perte de bénéfices et sollicite une expertise pour procéder à une simulation de son activité. La cour retient qu'après février 1998, date de remise du rapport de l'expert, la SARL HELLADE n'a fait aucune diligence utile auprès des bailleurs pour pouvoir exploiter son local et que s'agissant de la perte de bénéfices, il ne peut s'agir que d'une perte de chance de réaliser des bénéfices au cours des deux premières années qui ont suivi la cession du bail dès lors qu'elle n'a fait aucune diligence auprès des bailleurs après 1998 pour être en mesure d'exploiter son fonds de commerce et qu'elle n'a pas cherché à exploiter dans un autre lieu. En outre, la cour relève, à l'examen des comptes annuels produits et correspondant aux exercices clos les 28 février 2001, 2002, 2003, 2004, 2005 et 2006, que la SARL HELLADE a constaté chaque année dans l'annexe de ses comptes que les capitaux propres étaient toujours inférieurs à la moitié du capital social et que la décision des associés de ne pas dissoudre la société fait référence chaque année à la seule assemblée générale extraordinaire du 27 juin 1997 alors qu'en 2008 les capitaux propres étaient négatifs de 130. 664, 04 euros pour un capital social de 15. 240 euros.
La Cour retient, comme l'ont fait les premiers juges, que la SARL HELLADE a contribué pour partie à la réalisation du préjudice qu'elle allègue. Il convient d'apprécier sa responsabilité à hauteur d'un tiers comme l'ont fait les premiers juges.
Par ailleurs, la cour estime que la demande d'expertise est dilatoire alors que l'action a été initiée en 2003 et que la SARL HELLADE doit être en mesure d'apprécier la réalité de son préjudice matériel et que, s'agissant du seul chef de la perte de bénéfice, elle aurait pu solliciter une mesure d'instruction en cours d'instance. Enfin, la cour estime que la perte de chance de réaliser des bénéfices au cours des deux premières années d'exploitation ne peut être supérieure à 6. 000 euros maximum. En outre, s'agissant des pièces produites par la SARL HELLADE pour justifier de son préjudice matériel concernant les charges, la SARL HELLADE produit l'attestation de l'expert comptable du 13 octobre 2010 qui précise que le compte courant d'associé des époux A... est créditeur de 234. 259, 92 euros dans les comptes 2009 et que cette somme représente la trésorerie apportée pour permettre à la SARL HELLADE de faire face à ses passifs depuis sa création. Or, dans les comptes annuels produits et établis par le même expert comptable, il n'existe pas de comptes courants d'associés au nom des époux A..., il existe uniquement des comptes de classe 46 (c'est-à-dire des créances et dettes diverses) intitulés « E. i. Dimitriadis » et « EURL DIMIEXPANSION » qui ne sont pas des comptes courants d'associés permettant aux associés d'avancer des fonds pour répondre aux difficultés de trésorerie de la société. Rien n'établit donc que la somme proposée par son expert comptable en 2009 corresponde à des avances des associés tout au long des années écoulées comme il le prétend. En revanche, dans les comptes 1998 et 1999 et ce jusqu'en 2006, sont inscrits les frais d'électricité, les frais d'assurances les frais de remboursement annuel d'emprunt qui permettent de procéder à l'évaluation du préjudice matériel correspondant à ces charges auxquelles la SARL HELLADE a du faire face. En outre, cette dernière produit le contrat de prêt souscrit en janvier 1997 et remboursable en 7 années au taux de 7, 50 %. Compte-tenu de ces éléments, la cour est en mesure de fixer le préjudice subi au titre du manquement à l'obligation de délivrance des bailleurs à concurrence de 235. 000 euros se détaillant comme suit : 235. 000 euros au titre :- des loyers et charges de juin 1996 au 1er octobre 2003,- remboursement des échéances d'emprunts sur 7 années,- des indemnités mensuelles d'occupation que la cour a fixé au montant équivalent au montant du loyer et charges versé à compter de septembre 2003 pour la période comprise entre le 1er octobre 2003 et la date effective de remise des clés,- de la perte de chance de réaliser des bénéfices au cours des deux premières années.
Compte-tenu du partage de responsabilité précédemment décidé, les bailleurs seront donc tenus de rembourser à la SARL HELLADE les deux tiers de cette somme soit 156. 666 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt.
- Sur la responsabilité des notaires et leur condamnation à garantir les bailleurs de toute condamnation :
La cour relève, comme l'ont retenu les premiers juges que les notaires étaient chargés de l'administration des locaux litigieux et avaient en charge au titre de l'exécution du bail l'obligation d'entretien du bailleur à l'égard de la société HELLADE. Ils n'ont effectué aucune diligence, ni pris les renseignements qui leur incombaient de faire pour apprécier le bien fondé des demandes du preneur en 1997. Les travaux sollicités par la SARL HELLADE ne relevaient pas d'actes de disposition comme le prétendent les notaires mais, s'agissant de travaux d'entretien, correspondaient à des actes d'administration qui entraient dans leur mission. Ils seront donc tenus à relever et garantir les consorts Z... des condamnations prononcées à leur encontre pour le préjudice réalisé au titre du manquement au devoir de délivrance au cours de la période où ils étaient chargés de l'administration de l'immeuble soit de juin 1996 au 29 avril 2002 date de l'acte de partage. Le préjudice subi par la SARL HELLADE au cours de cette période selon les critères retenus précédemment (charges annuelles diverses, échéances annuelles d'emprunt et perte de chance de réaliser des bénéfices sur les deux premières années) est évalué à 106. 000 euros. Me X... et Y... seront donc condamnés à garantir les consorts Z... à concurrence de 2/ 3 de 106. 000 euros, soit 70. 666 euros, à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt.
Sur les dépens :
Les consorts Z... sont condamnés conjointement à prendre en charge les deux tiers des dépens de première instance et d'appel ainsi que les deux tiers des dépens de la procédure de référé ayant donné lieu à l'ordonnance du 28 mars 1997 dont font partie les frais de l'expertise réalisée par l'expert J... en exécution de l'ordonnance. La SARL HELLADE est condamnée à prendre en charge un tiers des dépens de première instance et d'appel ainsi qu'un tiers des dépens de la procédure de référé ayant donné lieu à l'ordonnance du 28 mars 1997 dont font partie les frais de l'expertise réalisée par l'expert J... en exécution de l'ordonnance. Me X... et Y... sont condamnés à garantir les consorts Z... à concurrence de 50 % de la condamnation des consorts Z... au titre des dépens.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
- infirme le jugement sauf en ce qu'il a dit que la SARL HELLADE est seule titulaire du bail,
et, statuant sur les chefs infirmés,
- met hors de cause les consorts A...,- dit que le congé délivré par les consorts Z..., bailleurs, le 13 mars 2003 à effet du 1er octobre 2003 est valide,
- déboute la SARL HELLADE de sa demande de droit au renouvellement du bail,
- ordonne l'expulsion de la SARL HELLADE, et de tout occupant de son chef, des locaux, sis au 10 Rue Saint Pantaléonà Toulouse, dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
- fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er octobre 2003 au montant mensuel du loyer et charges versé à compter du mois de septembre 2003 jusqu'à la date de remise effective des clés par la SARL HELLADE,
- dit que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance,
- dit que la SARL HELLADE a contribué à la réalisation de son dommage à concurrence d'un tiers,
- fixe le préjudice de la SARL HELLADE à la somme de 235. 000 euros,
- compte tenu du partage de responsabilité, condamne conjointement les consorts Z... à verser à la SARL HELLADE à titre de dommages-intérêts la somme de 156. 666 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt,
- condamne conjointement Me X... et Me Y... à garantir les consorts Z... de cette condamnation au profit de la SARL HELLADE à concurrence de 70. 666 euros avec intérêt au taux légal à compter de l'arrêt,
- déboute la SARL HELLADE de sa demande d'exécution des travaux,
- déboute la SARL HELLADE de sa demande d'expertise,
- condamne conjointement les consorts Z... à prendre en charge les deux tiers des dépens de première instance et d'appel ainsi que les deux tiers des dépens de la procédure de référé ayant donné lieu à l'ordonnance du 28 mars 1997 dont font partie les frais de l'expertise réalisée par l'expert J... en exécution de l'ordonnance,
- condamne la SARL HELLADE à prendre en charge un tiers des dépens de première instance et d'appel ainsi qu'un tiers des dépens de la procédure de référé ayant donné lieu à l'ordonnance du 28 mars 1997 dont font partie les frais de l'expertise réalisée par l'expert J... en exécution de l'ordonnance,
- condamne conjointement Me X... et Me Y... à garantir les consorts Z... à concurrence de 50 % de la condamnation des consorts Z... au titre des dépens,- autorise les avoués en la cause à recouvrer directement les dépens d'appel dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
- rejette les demandes des parties de ce chef.
La greffièreLa présidente
Martine MARGUERITValérie SALMERON
