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07/12/2009
ARRÊT N° 536
N°RG: 08/05457
CF/CD
Décision déférée du 12 Septembre 2008 - Tribunal de Grande Instance de CASTRES - 07/01709
Mme [L]
[U] [D] [X]
représentée par la SCP B. CHATEAU
C/
[R] [K]
représenté par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT JEUSSET
[T] [F] épouse [K]
représentée par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT JEUSSET
INFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ère Chambre Section 1
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ARRÊT DU SEPT DECEMBRE DEUX MILLE NEUF
***
APPELANTE
Madame [U] [D] [X]
[Adresse 8]
[Localité 9]
représentée par la SCP B. CHATEAU, avoués à la Cour
assistée de la SCP BUGIS PÉRES BALLIN RENIER ALRAN, avocats au barreau de CASTRES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 31555/2009/003006 du 20/05/2009 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
INTIMES
Monsieur [R] [K]
[Adresse 1]
[Localité 9]
représenté par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT JEUSSET, avoués à la Cour
assisté de la SCP MAIGNIAL, SALVAIRE, VEAUTE, ARNAUD-LAUR,LABADIE BOONSTOPPEL,GROS, avocats au barreau de CASTRES
Madame [T] [F] épouse [K]
[Adresse 1]
[Localité 9]
représentée par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT JEUSSET, avoués à la Cour
assistée de la SCP MAIGNIAL, SALVAIRE, VEAUTE, ARNAUD-LAUR,LABADIE BOONSTOPPEL,GROS, avocats au barreau de CASTRES
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 26 Octobre 2009 en audience publique, devant la Cour composée de :
A. MILHET, président
O. COLENO, conseiller
C. FOURNIEL, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par A. MILHET, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre.
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte authentique du 11 septembre 2003 reçu par maître [S], monsieur [H] [X] a acquis de l'association EMMAUS une propriété bâtie à usage d'entrepôt, située à [Adresse 8] et donnant sur la [Adresse 11], figurant au cadastre section AH n° [Cadastre 6] d'une contenance de 1a 75 ca.
Cet immeuble provient de la division d'une propriété ayant fait l'objet d'un document d'arpentage, l'ancienne parcelle cadastrée AH [Cadastre 2] d'une contenance de 4 a 88 ca étant devenue la parcelle AH [Cadastre 6] et la parcelle AH [Cadastre 7] d'une contenance de 3a 13 ca .
L'acte de vente comportait un paragraphe intitulé 'Constitution de servitude' ainsi rédigé :
'Pour permettre à l'acquéreur d'accéder depuis la [Adresse 11] au bien vendu et pour lui permettre l'entretien des canalisations provenant de son immeuble, le vendeur, ses ayants droit ou ayants cause, lui consent à titre de servitude réelle et perpétuelle un droit de passage à pied et avec tout véhicule sur le jardin restant lui appartenir, cadastré section AH n° [Cadastre 5] et [Cadastre 7].'
L'acte précisait que le fonds servant était constitué par les parcelles section AH n° [Cadastre 5] pour une contenance de 71 ca appartenant à madame [I] [C], qui était intervenue à l'acte en qualité de bénéficiaire d'un pacte de préférence auquel elle déclarait renoncer, et section AH n° [Cadastre 7], appartenant à l'association EMMAUS, le fonds dominant étant constitué par la parcelle section AH n° [Cadastre 6].
Par autre acte authentique dressé le même jour par maître [S], l'association EMMAUS et madame [C] ont vendu à madame [U] [D], épouse séparée de biens de monsieur [H] [X], l'autre partie de l'immeuble cadastrée section AH n° [Cadastre 5] , [Cadastre 4] et [Cadastre 7].
Cet acte contient un rappel des servitudes existantes, sans retranscrire toutefois littéralement la servitude de passage résultant de l'acte de vente EMMAUS/[X] du même jour.
Monsieur [X] a cédé aux époux [R] [K] et [T] [F] le bien acquis par lui en 2003 aux termes d'un acte notarié du 4 mars 2005 rappelant la constitution de la servitude de passage sur le jardin cadastré section AH n°[Cadastre 5] et [Cadastre 7] telle que prévue dans l'acte de cession du 11 septembre 2003.
Les époux [K] ayant entrepris des travaux de rénovation de leur bâtiment et fait notamment réaliser une ouverture sur la façade donnant sur la parcelle [Cadastre 7], madame [D]-[X] a fait assigner monsieur [K] à l'effet d'obtenir l'arrêt des travaux de création de l'ouverture et la remise en état des lieux ainsi que l'allocation de dommages et intérêts.
Madame [F] épouse [K] est intervenue volontairement à l'instance.
Suivant jugement en date du 12 septembre 2008, le tribunal de grande instance de CASTRES a débouté madame [D] de l'intégralité de ses demandes, les époux [K] de leur demande de dommages et intérêts, et condamné madame [D] aux dépens, ainsi qu'au versement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame [D]-[X] a relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 30 octobre 2008 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas discutées.
Elle demande à la cour, au visa de l'article 702 du code civil, de :
-enjoindre à monsieur et madame [K] de stopper les travaux de création d'une ouverture sur leur immeuble cadastré commune de [Localité 9] section AH n°[Cadastre 6] et consistant en la création d'une ouverture donnant sur l'immeuble lui appartenant cadastré même commune section AH n° [Cadastre 7], et assortir cette interdiction d'une astreinte de 500 euros par infraction constatée ;
-condamner monsieur et madame [K] à remettre les lieux dans leur état initial, et assortir cette obligation d'une astreinte de 500 euros par jour de retard qui commencera à courir dans les quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;
-condamner monsieur et madame [K] aux entiers dépens en ce compris le coût du procès verbal de constat dressé par maître [J] le 25 mars 2007 ;
-les condamner au paiement de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, et de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'appelante fait valoir que la seule servitude qui lui soit opposable est celle constituée dans son titre de propriété et qui indique que la servitude ne peut s'exercer qu'à pied, que lorsqu'elle a signé son acte d'achat le titre des époux [K] n'était pas publié ni même celui de leur auteur monsieur [X], que ce n'est qu'à l'occasion des travaux entamés par les époux [K] en 2007 qu'elle s'est inquiétée de la situation, que son époux dont elle est à présent divorcée ne lui avait donné aucune information sur ce point, et qu'il ne saurait y avoir lieu à application de l'article 693 du code civil relatif à la constitution d'une servitude par destination du père de famille.
Elle affirme que la servitude de passage à pied a été prévue uniquement pour permettre l'entretien de l'immeuble des époux [K], lesquels ne sauraient en aucun cas créer une ouverture avec un passage pour une automobile, que le passage au profit du fonds voisin n° [Cadastre 3] ne s'exerce pas sur la même assiette et n'est utilisé qu'une ou deux fois par an, et que l'application de l'article 697 revendiquée par les intimés est inopérante dans la mesure où il n'est nullement besoin de créer une telle ouverture pour user de la servitude.
Madame [D] ajoute que les époux [K] ne démontrent pas que leur fonds est enclavé, que les travaux ont été entrepris sans qu'elle ait été prévenue alors que monsieur [K] a pénétré dans son jardin, que des gravats ont été projetés entraînant des dégradations à ses plantations, et que ces travaux mettent en péril l'immeuble.
Les époux [K] concluent à la confirmation de la décision entreprise, sauf à condamner madame [D]-[X] au paiement d'une indemnité de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Ils sollicitent en outre le versement d'une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et la condamnation de l'appelante aux entiers dépens, avec possibilité de recouvrement des dépens d'appel par la SCP NIDECKER-PRIEU-JEUSSET.
Les intimés soutiennent que l'opposabilité de la servitude réelle au propriétaire du fonds servant est une conséquence de la publication de l'acte constitutif de la servitude à la conservation des hypothèques, qu'à supposer que madame [D]-[X] n'ait pas été informée le jour de l'acte du mode d'exercice de la servitude, ce qui paraît étonnant dans la mesure où les deux actes ont été régularisés le même jour, à quelques heures d'intervalle et par le même notaire, la clause a de toute façon été portée à sa connaissance par la publicité foncière, que l'appelante n'a intenté aucune action pour contester le mode d'exercice de la servitude grevant son fonds, que le titre de propriété de monsieur [X] ne fait que reprendre la servitude constituée dans les actes antérieurs, et que madame [D]-[X] ne pouvait en ignorer l'existence alors que le chemin est apparent, que son époux empruntait le passage avec son véhicule lorsqu'il était propriétaire, que madame [V], l'auteur commun, l'utilise régulièrement pour se rendre sur sa propriété, et que la servitude dont s'agit présente toutes les caractéristiques de la servitude par destination du père de famille.
Les époux [K] précisent que la servitude n'a nullement été stipulée dans le seul but de permettre l'entretien de l'immeuble, mais bien pour permettre à l'acquéreur de traverser le jardin au moyen d'un véhicule pour accéder à cet immeuble depuis la [Adresse 11], qu'ils ont donc légitimement aménagé une ouverture sur la façade de leur bien, qu'il s'agit d'un ouvrage nécessaire au sens de l'article 697 du code civil, que le passage est situé au fond du jardin, que le notaire rédacteur de l'acte ne saurait être autorisé par une simple déclaration écrite à limiter l'étendue et le mode d'exercice de la servitude de passage, et que la création d'un garage n'est que la conséquence de cette servitude dont elle permet l'exercice.
Ils prétendent qu'ils sont fondés à se prévaloir de l'état d'enclave, le rez de jardin de l'immeuble ne comportant pas d'ouverture sur le [Adresse 8], que madame [D]-[X] a été préalablement informée des travaux qui allaient être entrepris par un courrier et par l'affichage en mairie de l'arrêté les autorisant, qu'elle a elle-même entrepris la rénovation de son immeuble sans les en avertir, et qu'ils ont dû renoncer à poursuivre l'aménagement de leur bien en raison des entraves répétées au passage des ouvriers chargés des travaux.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 26 octobre 2009.
* * *
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'opposabilité de la servitude de passage litigieuse
Les servitudes établies par le fait de l'homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l'objet de la publicité foncière.
En l'espèce le titre de propriété des époux [K] rappelle in extenso la servitude créée aux termes de l'acte du 11 septembre 2003 par l'association EMMAUS au profit de l'immeuble cadastré section AH n°[Cadastre 6] vendu à monsieur [X], sur les fonds AH [Cadastre 5] et AH [Cadastre 7].
Il s'agit d'un droit de passage à pied et avec tout véhicule pour permettre à l'acquéreur d'accéder depuis la [Adresse 11] au bien vendu et d'entretenir les canalisations provenant de son immeuble.
L'acte d'acquisition de madame [D]-[X], intervenu également le 11 septembre 2003, ne retranscrit pas cette servitude telle qu'elle figure dans l'acte de vente EMMAUS/[H] [X], puisqu'il mentionne un passage uniquement à pied.
Il n'est pas démontré que lorsqu'elle a consenti à cet achat madame [D]-[X] pouvait avoir été informée du contenu exact de la servitude constituée dans le cadre de l'acquisition effectuée par monsieur [X] le même jour.
Le fait que ce dernier ait été son époux ne suffit pas à rapporter cette preuve, et la publication de la servitude litigieuse à la conservation des hypothèques n'est intervenue que le 2 octobre 2003.
Madame [D]-[X], dont le titre de propriété mentionnait que la servitude en cause était littéralement retranscrite, pouvait donc légitimement considérer qu'il y avait concordance entre les deux actes rédigés le même jour, sans avoir à effectuer une vérification postérieurement à la réalisation de la formalité de la publicité foncière.
En conséquence la servitude de passage à pied et avec tous véhicules figurant dans le titre de propriété des époux [K] ne lui est pas opposable.
Les époux [K] ne sont pas fondés à invoquer l'existence d'une servitude par destination du père de famille.
En effet s'il est exact que les fonds servant et dominant proviennent de la division d'un fonds qui appartenait initialement au même propriétaire, madame [A] épouse [V], cette division est intervenue en plusieurs étapes.
Il ne peut être déduit de la constitution de servitudes de passage à pied et avec tous véhicules stipulée dans les actes de vente du 13 janvier 1999, d'une part au profit de la parcelle AH n° [Cadastre 3] et d'autre part au profit des parcelles AH n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5], sur la parcelle [Cadastre 2], par la suite divisée en deux parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 7], la volonté de l'auteur commun d'assujettir le fonds cadastré section AH n° [Cadastre 5] et [Cadastre 7], devenu propriété de madame [D]-[X], à un droit de passage nécessairement avec tout véhicule au profit du fonds n° [Cadastre 6], acquis par monsieur [X].
Le rappel dans l'acte de propriété de madame [D]-[X] de la servitude de passage à pied et avec tous véhicules existant depuis le 13 janvier 1999 et grevant le bien vendu au profit du fonds n° [Cadastre 3] demeuré la propriété de madame [A] est sans incidence sur l'opposabilité à l'appelante de la servitude revendiquée par les intimés.
Les époux [K] ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de l'état d'enclave de leur fonds qu'ils invoquent.
Leur immeuble dispose d'une façade sur le [Adresse 8], certes dépourvue actuellement d'ouverture permettant un accès au rez de jardin, toutefois le procès verbal de constat d'huissier versé aux débats par les intimés ne démontre pas que l'aménagement d'un accès à cette partie de leur immeuble depuis cette voie publique est impossible ou nécessiterait des travaux d'un coût hors de proportion avec l'usage qui en serait fait et la valeur du bien.
Sur les demandes subséquentes de madame [D]-[X]
La servitude mentionnée dans le titre de propriété de madame [D]-[X], qui lui est seule opposable, consiste dans un droit de passage uniquement à pied sur les parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 7] pour accéder à l'immeuble cadastré [Cadastre 10] et permettre l'entretien des canalisations.
Les époux [K] ont transformé une fenêtre de la façade de leur immeuble donnant sur le fonds [D]-[X] en ouverture suffisamment large pour permettre l'aménagement d'un garage pour véhicule, ce que ne leur permet pas la servitude susvisée.
Ils ne peuvent valablement se prévaloir de l'existence d'un autre passage avec véhicule au profit du fonds voisin n° [Cadastre 3], lequel ne s'exerce pas sur la même assiette mais en fond de parcelle, alors que l'accès à leur immeuble nécessite de traverser la parcelle de madame [D]-[X] et notamment la partie qu'elle a aménagée à usage de jardin.
Les travaux effectués par les époux [K] ne sont pas nécessaires à l'exercice d'un passage à usage piétonnier, mais exclusivement destinés selon leurs propres écritures à la création d'un garage qui ne serait qu'une conséquence de la servitude de passage avec un véhicule.
Dès lors qu'un tel passage ne peut être opposé à madame [D]-[X], les travaux dont s'agit aboutiraient à aggraver la servitude de passage à pied figurant dans son acte d'acquisition du fonds servant.
Il convient donc d'ordonner l'arrêt des dits travaux et la remise en état des lieux dans leur état initial, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, sans qu'il soit cependant nécessaire d'assortir cette obligation d'une astreinte.
Les époux [K] ont entrepris ces travaux au regard du contenu de la servitude figurant dans leur titre de propriété, après avoir obtenu une autorisation administrative, et madame [D]-[X] n'établit pas qu'ils ont commis des agissements fautifs qui pourraient justifier leur condamnation à des dommages et intérêts.
Elle sera donc déboutée de ce chef de demande.
Sur les autres demandes
La demande principale de madame [D]-[X] étant accueillie, les époux [K] ne peuvent prétendre à l'allocation de dommages et intérêts.
Il convient d'octroyer à madame [D]-[X] une indemnité de 1.800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût du procès verbal de constat dressé par maître [J] le 26 mars 2007.
Sur les dépens
Les époux [K] qui succombent seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel.
* * *
PAR CES MOTIFS
La cour
En la forme, déclare l'appel régulier,
Au fond, infirme le jugement,
Dit que la servitude de passage à pied et en véhicule sur les fonds cadastrés section AH n°[Cadastre 5] et [Cadastre 7] commune de [Localité 9], figurant dans le titre de propriété des époux [K] au profit de leur fonds cadastré section AH n° [Cadastre 6] n'est pas opposable à madame [D]-[X],
Dit que le fonds des époux [K] bénéficie d'un droit de passage uniquement à pied sur les parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 7],
Ordonne en conséquence aux époux [K] d'arrêter les travaux de création d'une ouverture destinée à l'aménagement d'un garage donnant sur l'immeuble appartenant à madame [D]-[X] cadastré section AH n°[Cadastre 7], et de remettre les lieux dans leur état initial, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt,
Condamne les époux [K] à payer à madame [D]-[X] la somme de 1.800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de toutes autres demandes,
Condamne les époux [K] aux dépens de première instance et de l'instance d'appel, ces derniers pouvant être recouvrés directement par la SCP CHATEAU, avoué à la cour, étant précisé que madame [D]-[X] bénéficie de l'aide juridictionnelle partielle.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
