.
07/12/2009
ARRÊT N° 529
N°RG: 08/01111
OC/CD
Décision déférée du 24 Janvier 2008 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 06/00654
Mme [W]
SARL PARISUD
représentée par la SCP [C] [F]-[E] [M]
C/
SCI HERA
représentée par la SCP [L] [K] [T]
SAS SPIRIT ENTREPRISES SO
représentée par la SCP BOYER LESCAT MERLE
INFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ère Chambre Section 1
***
ARRÊT DU SEPT DECEMBRE DEUX MILLE NEUF
***
APPELANTE
SARL PARISUD
[Adresse 5]
[Localité 1]
représentée par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT JEUSSET, avoués à la Cour
assistée de la SELARL DUMAINE - LACOMBE- RODRIGUEZ, avocats au barreau de TOULOUSE
INTIMEES
SCI HERA
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par la SCP BOYER LESCAT MERLE, avoués à la Cour
assistée de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES
SAS SPIRIT ENTREPRISES SO
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 2]
représentée par la SCP BOYER LESCAT MERLE, avoués à la Cour
assistée de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 28 Septembre 2009 en audience publique, devant la Cour composée de :
A. MILHET, président
O. COLENO, conseiller
C. FOURNIEL, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par A. MILHET, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre.
FAITS ET PROCÉDURE
Au cours des mois de février et mars 2005, la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE PARISUD, investisseur, et la S.A.S. SPIRIT ENTREPRISES DU SUD-OUEST chargée de commercialisation agissant pour le compte de la SCI HERA, propriétaire, ont négocié entre elles la cession d'un ensemble immobilier en deux bâtiments que construisait cette dernière à Colomiers, destiné à la location à usage de bureaux et ateliers.
Selon la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE PARISUD, elles étaient parvenues à la suite d'une réunion du 2 mars 2005 à un accord complet sur l'ensemble des conditions de la cession qui ont été fidèlement retranscrites dans une lettre établie le 16 mars 2005 par la S.A.S. SPIRIT ENTREPRISES DU SUD-OUEST dont elle a agréé les termes.
Alors qu'il ne restait plus qu'à mettre en forme cet accord, mission qui avait été confiée à deux notaires tandis qu'elle se procurait les financements nécessaires, le processus s'est enlisé à la suite du décès au mois d'avril du Président de la S.A.S. SPIRIT ENTREPRISES DU SUD-OUEST qui avait conduit les négociations.
Le processus a repris au début du mois de septembre 2005 par l'envoi, par cette dernière société, d'un projet de protocole qui selon la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE DU SUD-OUEST ne respectait pas les termes de l'accord conclu le 16 mars 2005, dont elle a revendiqué le respect mais en vain, à la suite de quoi la S.A.S. SPIRIT ENTREPRISES DU SUD-OUEST a considéré que leurs accords devaient être considérés comme caducs.
Par acte d'huissier du 13 février 2006, la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE PARISUD a assigné la SCI HERA et la S.A.S SPIRIT ENTREPRISES DU SUD-OUEST devant le tribunal de grande instance de Toulouse en responsabilité sur le fondement de l'article 1147 du code civil pour avoir manqué à ses engagements contractuels en refusant de conclure la vente selon les termes et conditions arrêtés par les parties, et réparation à hauteur de la somme de 650.000 €, montant du résultat d'investissement perdu.
Par le jugement déféré du 24 janvier 2008, le tribunal a rejeté la demande, considérant qu'il ne pouvait être considéré que les volontés des parties se soient, à la date du 16 mars 2005, d'ores et déjà rencontrées sur un objet déterminé, la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE PARISUD ne faisant la preuve ni de la vente parfaite qu'elle invoque, ni d'un accord dont la violation serait susceptible d'engager la responsabilité contractuelle de la partie défenderesse.
Par un arrêt n°139 du 16 mars 2009, la Cour, avant dire droit, a invité les parties à s'expliquer sur l'existence de deux versions différentes de la lettre du Président de la société SPIRIT ENTREPRISES DU SUD-OUEST du 16 mars 2005 dont elles se prévalaient séparément, chacune au soutien de thèses contraires.
Vu les dernières conclusions déposées le 7 septembre 2009 par la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE PARISUD, appelante, tendant à l'infirmation de cette décision et demandant à la Cour de juger que la SCI HERA n'a pas exécuté ses engagements contractuels en refusant de finaliser la vente selon les termes et conditions arrêtées par les parties et de la condamner au paiement de la somme de 650.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte du retour sur investissement mais également de la perte du temps consacré à la négociation et des conséquences négatives sur sa crédibilité auprès de ses partenaires financiers, soutenant notamment que le premier juge s'est mépris sur le contenu et la portée des échanges entre les parties,
Vu les conclusions déposées le 18 juin 2009 par la société SPIRIT ENTREPRISES DU SUD-OUEST et la SCI HERA tendant au principal à la confirmation du jugement dont appel et à l'allocation de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, soutenant notamment qu'aucun accord n'avait pu intervenir sur la chose et sur le prix, subsidiairement qu'elles ne sont pas à l'origine de la rupture des pourparlers et que l'appelante ne prouve pas son préjudice,
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu que la société SPIRIT soutient que la lettre du 16 mars 2005 n'aurait matérialisé aucun accord définitif sur la chose et sur le prix parce que, quoiqu'exprimant le principe d'une intention commune de contracter sur la totalité des deux bâtiments, elle n'aurait contenu aucune précision sur les lots B1 à B5 du bâtiment B, et donc aucun engagement sur ceux-ci de la part de la société PARISUD, tandis qu'il résultait d'un précédent écrit de la société SPIRIT qu'elle souhaitait s'orienter sur un mécanisme de vente en état futur d'achèvement pour les lots B1 à B5 ;
que c'est ce qui a emporté la conviction du premier juge et fait le principal de son motif, étant ici rappelé qu'il s'est prononcé sur la base de l'une seule des deux versions de la lettre du 16 mars 2005 dont il a cité les termes, celle qui comporte le timbre de la SCP Boulan-Koefert-Perrault, avocat de la société SPIRIT ENTREPRISES DU SUD-OUEST ;
Attendu que c'est précisément sur ce point qu'il importait de faire la lumière sur l'existence de deux versions concurrentes de la lettre du 16 mars 2005 puisque, hors les différences de prix qui ne sont pourtant pas minces puisque de 4,150 millions d'euros pour la version PARISUD et 6 millions d'euros pour la version SPIRIT, mais qui ne retiennent pas spécifiquement et en tout cas pas essentiellement l'attention des parties ce dont il ne peut qu'être pris acte, seule la lettre en possession de la société PARISUD contient la stipulation suivante :
'La vente des tranches successives (de B1 à B5) se réalisera sous condition de location préalable' ;
Attendu que cette stipulation vient préciser les modalités suivant lesquelles se concrétisera la vente des lots restant à construire qui sont inclus dans l'accord global annoncé portant sur 'l'ensemble du bâtiment B', et caractérise l'existence de l'engagement prétendument absent de l'acquéreur relativement à ces lots, qui n'est que soumis à une condition, celle d'une location préalable, mais qui est donc clairement d'ores et déjà souscrit ;
Attendu que la société SPIRIT ne s'est pas expliquée sur cette différence, pourtant flagrante tant à la comparaison des deux documents qu'il suffit de juxtaposer pour la voir puisqu'elle constitue un paragraphe supplémentaire, qu'à la lecture des conclusions de l'appelante qui en la citant se prévaut d'une vente à terme, et qui est en fait au coeur-même de la discussion entre les parties ;
Attendu que le tribunal ne s'est donc pas mépris sur le contenu des échanges comme le soutient l'appelante, mais s'est seulement prononcé sur une version de la lettre du 16 mars 2005, celle en provenance de la société SPIRIT qui ne comportait pas cette stipulation ;
Attendu qu'il ressort bien au total du contenu de la lettre du 16 mars 2005 en possession de la société PARISUD, qu'elle verse aux débats en original, dont la société SPIRIT ne discute pas que c'est celle qui doit être retenue, et dont la rédaction est manifestement la plus aboutie -voir en ce sens la stipulation de la lettre SPIRIT concernant la vente du bâtiment A, mentionnée comme générant un 'chiffre d'affaires' de 1.350.000 Francs HT alors que l'autre précise bien qu'il s'agit de son prix- que les parties étaient parvenues à un accord :
- tant sur le prix, dont l'intimée ne discute pas que l'imprécision n'est pas indétermination puisque les modalités de son calcul précis sont connues, en référence à une rentabilité locative convenue ainsi qu'il résulte des échanges de courriers antérieurs et de la mention dans l'accord de ces rendements suivant la durée des baux, l'imprécision ne se référant en réalité qu'au fait que dans ce document qui n'a pas la prétention à la précision il est fait emploi d'un chiffre rond pour les immeubles achevés, outre le fait que les loyers ne sont pas encore arrêtés pour les immeubles restant à construire ;
- que sur la chose, constituée du bâtiment A et de 'l'ensemble du bâtiment B, avec vente par lots numérotés de B1 à B6", la 'première tranche' dont la vente devra intervenir aux environs du mois de mai 2005 étant composée du bâtiment A et du lot B6 du bâtiment B, d'ores et déjà achevés et loués, la vente des lots B1 à B5 encore à construire devant se réaliser 'par tranches successives' sous condition de location préalable ;
Attendu que la vente est un contrat consensuel ;
que la société PARISUD est de la sorte fondée à se prévaloir d'une vente d'ores et déjà effectivement conclue dont il ne restait plus qu'à préciser et figer le contenu par un protocole d'accord écrit ;
Attendu que la société SPIRIT ne justifie pas que comme elle le prétend le financement par crédit-bail aurait trahi de la part de PARISUD les accords du 17 mars 2005, par cela seul qu'elle n'aurait concerné que le financement d'une partie des immeubles alors que dans une première tranche seule une partie du prix global était à financer, outre que la société PARISUD produit d'autres documents bancaires ;
Attendu que la SCI HERA ne discute pas non plus que le projet de promesse de vente qu'elle a soumis à la société PARISUD, qui prévoyait une vente unique des deux bâtiments ensemble et sous la forme en l'état futur d'achèvement pour les lots B1 à B5, n'était pas conforme aux engagements souscrits d'une acquisition par tranches, ni le caractère essentiel de la modalité qui affecte le montage financier d'un investissement important ;
qu'il résulte des échanges de courriers antérieurs au 16 mars 2005 que la société SPIRIT avait demandé à la société PARISUD d'envisager de pré-financer les constructions, ce qui n'avait finalement pas été retenu par l'accord obtenu après discussion lors de la réunion du 2 mars ;
Attendu que la société SPIRIT a expressément refusé à la société PARISUD de contracter aux conditions définies par l'accord du 16 mars 2005 ;
Attendu qu'il s'ensuit que la société PARISUD est fondée à rechercher la responsabilité civile contractuelle de la société HERA, mandant de la société SPIRIT ;
Attendu, sur le préjudice, que la société PARISUD est fondée à analyser la faute de la société SPIRIT en un refus non justifié de concrétiser les engagements résultant d'un accord caractérisant une vente et à lui réclamer l'indemnisation des préjudices subis du fait de la perte de cette affaire, dont elle décrit exactement les diverses composantes dont l'existence n'est pas utilement contestée ;
Attendu qu'en fonction des explications des parties et des justifications produites, la Cour a les éléments pour fixer l'indemnité qui assurera une réparation complète des divers chefs du préjudice subi à la somme de 495.000 €, notamment en référence au montant de l'évaluation forfaitaire des dommages résultant d'une carence injustifiée à contracter que la société SPIRIT avait proposé à la société PARISUD de convenir dans le protocole de vente globale transmis le 6 septembre 2005 pour le même prix que celui résultant de l'accord du 16 mars 2005, montant qui, en considération des valeurs de rentabilité financière objet de l'accord ainsi que le font clairement ressortir les données non précisément discutées résultant des tableaux d'amortissement du financement de l'investissement en litige en regard de ses produits locatifs, est exactement proportionné au préjudice effectivement subi ;
Attendu qu'il suit de ces motifs que la demande reconventionnelle en dommages et intérêts des sociétés SPIRIT ENTREPRISES S.O. et SCI HERA sont privées de fondement ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Infirme la décision déférée et, statuant à nouveau,
Juge que la lettre du 16 mars 2005 produite par la société IMMOBILIÈRE PARISUD, seule représentative des accords conclus entre les parties, caractérise un accord sur la chose et sur le prix et par conséquent une vente parfaite,
Juge qu'en refusant ensuite de formaliser la convention des parties, la SCI HERA, mandant de la société SPIRIT ENTREPRISES DU SUD-OUEST, a engagé sa responsabilité civile contractuelle,
Condamne la SCI HERA à payer à la société IMMOBILIÈRE PARISUD la somme de 495.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
Déclare la SCI HERA et la société SPIRIT ENTREPRISES DU SUD-OUEST mal fondées en leur demande de dommages et intérêts et les en déboute,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette la demande des sociétés SCI HERA et SPIRIT ENTREPRISES DU SUD-OUEST,
Condamne la SCI HERA à payer à la société IMMOBILIÈRE PARISUD la somme de 5.000 €,
Déboute les parties de leurs demandes autres ou plus amples,
Condamne les sociétés SCI HERA et SPIRIT ENTREPRISES DU SUD-OUEST aux entiers dépens de l'instance, en ce compris ceux exposés tant en premier ressort qu'en appel, et reconnaît pour ceux d'appel, à la SCP [N], avoué qui en a fait la demande, le droit de recouvrement direct prévu à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
