03/11/2008
ARRÊT No
NoRG: 07/04734
CF/CD
Décision déférée du 06 Juillet 2007 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 06/00855
Mme X...
Catherine Y...
représentée par la SCP BOYER LESCAT MERLE
C/
Jean-Pierre Z...
représenté par la SCP DESSART-SOREL-DESSART
Annie A...
représentée par la SCP DESSART-SOREL-DESSART
SCP VOVIS-REGAGNON
sans avoué constitué
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ère Chambre Section 1
***
ARRÊT DU TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE HUIT
***
APPELANTE
Madame Catherine Y...
...
31200 TOULOUSE
représentée par la SCP BOYER LESCAT MERLE, avoués à la Cour
assistée de la SCP MATHEU RIVIERE-SACAZE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Monsieur Jean-Pierre Z...
...
Apt 21
31200 TOULOUSE
représenté par la SCP DESSART-SOREL-DESSART, avoués à la Cour
assisté de Me Isabelle B..., avocat au barreau de TOULOUSE
Madame Annie A...
...
Apt 21
31200 TOULOUSE
représentée par la SCP DESSART-SOREL-DESSART, avoués à la Cour
assistée de Me Isabelle B..., avocat au barreau de TOULOUSE
SCP VOVIS-REGAGNON
1 rue Andrien Hébard
82170 GRISOLLES
sans avoué constitué
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 29 Septembre 2008 en audience publique, devant la Cour composée de :
A. MILHET, président
O. COLENO, conseiller
C. FOURNIEL, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par A. MILHET, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre.
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé signé le 25 juin 2005, intitulé "compromis de vente de biens immobiliers sous conditions suspensives", monsieur Jean-Pierre Z... et madame Annie A... ont vendu à madame Catherine Y... les lots 15, 21et 26 d'un immeuble en copropriété situé ..., moyennant le prix de 250.000 euros.
Les consorts C... reprochant à madame Y... de ne pas s'être présentée chez le notaire pour la réitération de l'acte en la forme authentique à la date du 13 janvier 2006, malgré sommation de comparaître délivrée le 29 décembre 2005, ont fait assigner celle-ci en paiement, avec exécution provisoire, des sommes de 12.200 euros par application de la clause pénale contractuellement prévue à l'acte, de 5.000 euros à titre de préjudice moral, outre une indemnité de 2.000 euros pour frais irrépétibles.
Madame Y... a conclu au débouté de ces demandes en invoquant la caducité de l'acte sous seing privé faute de réalisation des conditions suspensives, à titre subsidiaire la nullité de la vente pour dol, et a sollicité la somme de 12.200 euros au titre de la clause pénale, outre celle de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts supplémentaires pour préjudice moral et financier, ainsi qu'une indemnité de 2.000 euros pour frais irrépétibles.
A titre infiniment subsidiaire, elle demandait la réduction de la clause pénale à une somme symbolique.
Suivant jugement en date du 6 juillet 2007, le tribunal de grande instance de TOULOUSE a :
-constaté que la défaillance de madame Y... était fautive ;
-condamné madame Y... à payer à monsieur Z... et madame A... la somme de 12.200 euros ;
-autorisé la SCP VOVIS-REGAGNON à se libérer de ce montant entre les mains de monsieur Z... et madame A... ;
-débouté monsieur Z... et madame A... du surplus de leurs demandes ;
-ordonné l'exécution provisoire ;
-condamné madame Y... à payer à monsieur Z... et madame A... la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 , ainsi qu'aux dépens.
Par déclaration en date du 21 septembre 2007 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas discutées, madame Y... a relevé appel de ce jugement contre les consorts C... et la SCP VOVIS-REGAGNON.
Par ordonnance du 7 mars 2008, le magistrat chargé de la mise en état a donné acte à madame Y... de son désistement d'instance vis à vis de la SCP VOVIS-REGAGNON.
Madame Y... demande à la cour de constater qu'elle n'a commis aucune faute pouvant justifier sa condamnation à indemniser les consorts C... à hauteur de 12.200 euros, et en conséquence d'ordonner la déconsignation de la somme de 12.200 euros séquestrée entre les mains du notaire à son profit, ou plus exactement, compte tenu de l'exécution provisoire ordonnée et exécutée, de condamner les consorts C... à restituer cette somme.
A titre subsidiaire, elle demande que le montant de la clause pénale soit ramené à une somme symbolique.
Elle sollicite la condamnation des consorts C... au versement d'une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice tant financier que moral qu'elle a subi, et en tout état de cause leur condamnation au paiement d'une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens qui pourront être recouvrés directement par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE.
L'appelante prétend tout d'abord que la condition suspensive d'obtention d'un état hypothécaire ou d'une fiche personnelle hypothécaire ne révélant pas d'inscription n'a pas été réalisée dans les délais requis, puisque ce n'est que le 21 octobre 2005 que le notaire maître D... a adressé à son propre notaire la copie de l'état hypothécaire, et que cette condition suspensive faisant défaut, elle n'a pas commis de faute en refusant de réitérer l'acte authentique, l'acte sous seing privé étant caduc.
Elle dit ensuite que les consorts C... ont de manière volontaire, passé sous silence l'existence d'un sinistre entachant l'étanchéité de la terrasse, élément qui s'il avait été porté à sa connaissance, l'aurait bien évidemment incitée à ne signer aucun sous-seing privé, ou à des conditions différentes, qu'en effet elle a été informée de l'existence d'infiltrations d'eau par courrier du notaire des vendeurs adressé à son propre notaire le 21 octobre 2005, alors que cet appartement avait connu d'autres sinistres du même type ayant donné lieu à réparations et ce dès le mois d'octobre 2004, et que par leur réticence et leur silence gardé sur l'existence de désordres anciens, les vendeurs ont manqué à leur obligation de bonne foi, cette réticence dolosive entraînant immanquablement la nullité de la vente.
Madame Y... précise qu'il ne s'agit pas d'un problème mineur puisque le défaut d'étanchéité affecte visiblement tous les appartements de la copropriété et que pour remédier à ces désordres il convient d'entreprendre des travaux importants, qui n'ont à aucun moment été entrepris par la copropriété, conformément au rapport de la société ADS daté du 3 mars 2005, que dans un courrier du 11 avril 2005, soit seulement deux mois avant le sous seing privé, monsieur Z... indiquait qu'il attendait toujours qu'une intervention ait lieu sur la toiture, que la preuve est ainsi faite que le vendeur a gardé par devers lui des informations très importantes sur l'état de son appartement et sur le fait que les réparations entreprises n'étaient que partielles.
L'appelante prétend enfin que les consorts C... n'ont subi aucun préjudice justifiant la rétention de la somme de 12.200 euros, et que c'est elle qui a subi un préjudice important dans la mesure où cet appartement devait constituer sa résidence principale.
Les consorts C... concluent à la confirmation du jugement, sauf à condamner madame Y... à leur payer une indemnité de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.
Ils sollicitent en outre la condamnation de celle-ci au paiement d'une somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance, avec faculté de recouvrement direct par la SCP DESSART-SOREL-DESSART.
Les intimés, appelants à titre incident, soutiennent que madame Y... procède à une interprétation erronée de la clause relative à la réalisation des conditions suspensives, que l'indication de la date du 30 septembre 2005 n'avait pas pour but de soumettre l'engagement des parties à la réunion des pièces administratives visées, mais seulement de retarder le transfert de propriété de l'immeuble, que les parties n'ont fixé la date du 30 septembre 2005 qu'à titre purement indicatif, sans lui attribuer la moindre force juridique susceptible de priver le compromis de vente de son caractère ferme et définitif, et que le premier moyen soulevé par l'appelante est parfaitement infondé.
Sur le second moyen ils affirment qu'ils ont fait preuve d'une parfaite transparence dans leurs relations contractuelles et ont parfaitement rempli leur obligation d'information spontanée, que dès qu'ils ont eu connaissance d'une nouvelle infiltration d'eau dans l'appartement objet de la vente ils ont pris le soin d'avertir madame Y... , lui ont communiqué spontanément l'ensemble des documents dont ils étaient destinataires, ont déployé d'amples efforts pour trouver une issue rapide à ces difficultés, et organisé un état des lieux contradictoire pour démontrer la réparation totale des désordres litigieux.
Ils font observer qu'il est curieux que madame Y... ait choisi de ne pas donner suite à la réalisation de la vente, alors qu'elle était assurée de ne pas avoir à supporter ces dégradations, et qu'elle n'a évoqué la survenance de l'infiltration d'eau que pour essayer de justifier son refus de respecter son engagement d'acheter.
Les consorts C... ajoutent que le montant de la clause pénale fixé par les parties ne saurait être considéré comme manifestement excessif et sujet à modération, que la défaillance de madame Y... leur a causé une perte financière de 29.893,93 euros, nettement supérieure à ce montant, ainsi qu'un préjudice moral notable, et que l'appelante n'a subi aucun préjudice du fait de l'échec de la vente dont elle est seule responsable.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 16 septembre 2008.
* * *
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la réalisation des conditions suspensives
L'acte sous seing privé du 25 juin 2005 stipulait que au cas où, les conditions suspensives ayant été réalisées, l'acquéreur ne voudrait plus donner suite à la vente, pour quelque cause que ce soit, la somme versée à titre de dépôt de garantie serait définitivement acquise au vendeur, à titre de dommages et intérêts, sans préjudice pour le vendeur du droit de poursuivre la réalisation forcée de la vente et d'obtenir éventuellement tous autres dommages et intérêts auxquels il pourrait avoir droit.
Le compromis de vente était assorti des conditions suspensives suivantes :
1) obtention d'une note de renseignements d'urbanisme ou d'un certificat d'urbanisme attestant que le bien vendu n'est grevé d'aucune servitude ou restriction pouvant porter atteinte au droit de propriété de l'acquéreur ;
2) obtention d'un état hypothécaire hors formalité ou d'une fiche personnelle hypothécaire ne révélant pas d'inscriptions ...
3) qu'il n'existe aucun droit de préemption légal ou conventionnel sur l'immeuble ...
Ces conditions suspensives devaient être réalisées au plus tard le 30 septembre 2005.
Il était précisé que les présentes, sauf les effets suspensifs, liaient les parties définitivement, et que la vente serait réalisée par acte authentique dès la réalisation de la dernière en date des conditions suspensives ci-dessus et au plus tard le 31 octobre 2005 ;
que toutefois, ce délai serait automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique, et que la date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter.
Le non respect des délais susvisés ne constitue donc pas une cause de caducité de la vente, et il n'est pas contesté qu' à la date de la délivrance à l'acquéreur de la sommation de passer l'acte authentique les conditions suspensives étaient réalisées.
Madame Y... ne peut donc valablement s'opposer à l'application de la clause pénale en invoquant la non réalisation d'une condition suspensive et la caducité du compromis de vente.
Sur le vice du consentement allégué
Selon l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.
Il ne se présume pas et doit être prouvé.
Le droit de demander la nullité du contrat n'exclut pas l'exercice par la victime des manoeuvres dolosives, d'une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice subi.
Le dol peut être constitué par un mensonge ou une réticence d'une partie manifestant la volonté de dissimuler à son co contractant un état de fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ou l'aurait amené à le faire à d'autres conditions.
En l'espèce il résulte d'un courrier du 27 octobre 2004 adressé par monsieur Z... au syndic de la copropriété qu'une légère infiltration d'eau de pluie par le plafond de l'appartement, constitué d'une chape de béton armé sur laquelle se situe une terrasse, s'est produite à l'occasion de pluies intenses survenues les jours précédents, et que monsieur Z... a demandé une intervention pour faire procéder à la remise en état du revêtement isolant du côté Est de la terrasse.
Au mois de mars 2005, l'entreprise ADS établissait un rapport consécutif à une recherche de fuite effectuée le 1er février 2005, mentionnant que le désordre semblait survenir au niveau des relevés de la partie habitation, et y joignait un devis de travaux ponctuels en toiture terrasse d'un montant de 814,04 euros.
Aux termes d' un courrier au syndic du 11 avril 2005, concernant plusieurs points à évoquer lors du conseil syndical de la copropriété, les consorts C... écrivaient notamment :
"Problèmes d'infiltrations de notre terrasse. L'intervention du technicien de la société ADS avait fait clairement apparaître que l'étanchéité de notre terrasse est correcte, par contre l'infiltration se fait par la toiture. (Nous attendons toujours une copie du compte rendu du technicien).
Nous souhaitons une réparation de la toiture et non de la terrasse car non justifiée."
Il apparaît donc qu'en 2004 les consorts C... ont signalé au syndic de la copropriété un désordre mineur puisqu'il s'agissait d'une légère infiltration, qu'une entreprise est intervenue pour en rechercher la cause et a chiffré le coût des travaux nécessaires, d'un montant peu élevé ;
qu'en avril 2005 ils ont sollicité une réparation adaptée à l'origine du désordre telle que déterminée par un technicien, et qu'ils pouvaient dès lors légitimement penser que ce problème dénué de gravité allait être rapidement et définitivement solutionné.
Compte tenu de ces éléments il n'est pas établi qu'en juin 2005, lors de la signature du compromis de vente, les vendeurs ont sciemment omis de fournir à leur acquéreur des informations importantes sur l'état de leur appartement, et ce dans le but de le déterminer à contracter.
Lorsque de nouvelles infiltrations se sont produites au mois de septembre 2005, monsieur Z... et madame A... l'ont immédiatement signalé à madame Y... par l'intermédiaire de leur notaire, et celui-ci, dans une lettre du 22 novembre 2005 adressée au notaire de madame Y..., a précisé que ce sinistre avait fait l'objet de déclarations auprès du syndic et des assurances, ce qui n'est pas contesté.
Les réparations à effectuer relevaient de l'entretien des parties communes de l'immeuble en copropriété, et une clause de l'acte sous seing privé de vente prévoyait expressément que le vendeur resterait pécuniairement responsable de toutes déprédations ou dégradations volontaires ou involontaires qui seraient constatées lors de l'entrée en jouissance.
Madame Y... ne démontre pas que les consorts C... ont fait preuve à son égard d'une réticence dolosive ayant vicié son consentement.
Dès lors elle ne peut se prévaloir d'une nullité de l'acte sous seing privé pour justifier son refus de passer l'acte authentique de vente.
Sur le montant de la clause pénale
Le premier juge a considéré à bon escient que la somme de 12.200 euros versée par l'acquéreur à titre de dépôt de garantie correspondant à 5 % du prix de vente n'avait rien d'excessif au regard de la défaillance de madame Y..., source de préjudice pour les vendeurs.
Ceux-ci établissent qu'ils ont déménagé fin octobre 2005 pour libérer l'appartement dans la perspective de la signature de l'acte authentique et qu'ils ont dû payer pendant plusieurs mois un loyer pour se reloger, ainsi que les échéances du prêt continuant à courir pour l'appartement objet du compromis de vente.
Ils ne justifient pas en revanche d'un préjudice moral pouvant motiver une indemnisation complémentaire de celle assurée par la clause pénale.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné madame Y... à verser aux consorts C... la somme de 12.200 euros en réparation de leur préjudice, et a autorisé la SCP VOVIS-REGAGNON, notaire dépositaire des fonds, à se libérer de ce montant entre les mains de monsieur Z... et de madame A....
Sur les autres demandes
Madame Y... qui a refusé de passer l'acte authentique de vente sans cause légitime ne peut prétendre à des dommages et intérêts.
Il convient de maintenir les dispositions du jugement relatives à l'indemnité allouée aux consorts C... au titre des frais non compris dans les dépens de première instance.
Une somme de 1.200 euros leur sera octroyée en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur les dépens
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Madame Y... qui succombe en ses prétentions devant la cour supportera les dépens de la présente procédure.
* * *
PAR CES MOTIFS
La cour
En la forme, déclare l'appel régulier,
Au fond, confirme le jugement,
Y ajoutant
Condamne madame Catherine Y... à payer aux consorts C... la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamne aux dépens de l'instance d'appel, qui seront recouvrés par la SCP DESSART-SOREL-DESSART, avoué à la cour.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
