08 / 09 / 2008
ARRÊT No
NoRG : 08 / 01507
OC / EKM
Décision déférée du 29 Février 2008- Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE-06 / 02777
Mme X...
Marc Y...
représenté par la SCP DESSART-SOREL-DESSART
Thérèse Z...épouse Y...
représentée par la SCP DESSART-SOREL-DESSART
C /
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 28 RUE DES SALENQUES
représentée par la SCP BOYER LESCAT MERLE
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
àREPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ère Chambre Section 1
***
ARRÊT DU HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE HUIT
***
APPELANTS
Monsieur Marc Y...
...
31000 TOULOUSE
représenté par la SCP DESSART-SOREL-DESSART, avoués à la Cour
assisté de la SELARL COTEG et AZAM, avocats au barreau de TOULOUSE
Madame Thérèse Z...épouse Y...
...
31000 TOULOUSE
représentée par la SCP DESSART-SOREL-DESSART, avoués à la Cour
assistée de la SELARL COTEG et AZAM, avocats au barreau de TOULOUSE
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 28 RUE DES SALENQUES
représenté par son syndic le Cabinet DALAS
...
31000 TOULOUSE
représentée par la SCP BOYER LESCAT MERLE, avoués à la Cour
assistée de Me Anne A..., avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 26 Mai 2008 en audience publique, devant la Cour composée de :
A. MILHET, président
O. COLENO, conseiller
C. FOURNIEL, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN
ARRET :
- contradictoire
-prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
-signé par A. MILHET, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre
FAITS ET PROCÉDURE :
Par acte d'huissier du 4 août 2006, les époux Y...ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence 28 rue des Salenques à usage mixte devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins d'annulation, pour abus de majorité, des résolutions no7 à 13 de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2006 leur refusant l'autorisation de changer en locaux à usage d'habitation la destination des lots no20 à 24 du bâtiment B à usage de bureaux, et la division du lot no42 du bâtiment E à usage de commercial en trois nouveaux lots à usage de bureau ou d'habitation.
Par le jugement déféré du 29 février 2008 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal a rejeté les demandes des époux Y...et leur a fait injonction sous astreinte de 100 € par jour de mettre fin à toute occupation de leurs lots à usage d'habitation passé trois mois après signification, considérant que le choix fait par l'assemblée générale demeurait licite dès lors qu'il n'apparaît pas manifestement contraire aux intérêts collectifs ni inspiré par un motif autre que la défense de l'intérêt commun de la copropriété ou une intention de nuire, et qu'elle avait pu, sans abus, estimer que les intérêts collectifs de la copropriété commandaient le maintien de l'équilibre prévu par le règlement de copropriété entre les lots à usage d'habitation et les lots à usage commercial ou de bureaux.
Vu les conclusions déposées le 3 avril 2008 par les époux Y..., appelants, tendant à l'infirmation de cette décision, au bénéfice de leur assignation et au rejet des demandes du syndicat des copropriétaires, en référence au principe du libre usage des lots privatifs, et soutenant la conformité de leurs projets au règlement de copropriété, déjà plusieurs fois modifié, l'absence de toute atteinte aux intérêts collectifs de la copropriété et au contraire l'existence d'une rupture de l'égalité entre les copropriétaires, enfin l'impossibilité absolue d'évincer les locataires qu'il ont installés à la suite des travaux exécutés dans l'ancien lot no42 ;
Vu les conclusions déposées le 23 mai 2008 par le syndicat des copropriétaires de la résidence 28 rue des Salenques tendant à la confirmation du jugement dont appel et, au bénéfice d'un appel incident, à la condamnation des époux Y...au paiement de la somme de 6. 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, se prévalant au titre du respect de la destination de l'immeuble de l'équilibre des affectations des divers lots, de l'absence de rupture d'égalité entre les copropriétaires, et soutenant la mauvaise foi des appelants qui ont réalisé les travaux malgré le refus,
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Attendu qu'aucune note en délibéré n'a été autorisée ;
Attendu que les principes invoqués par les appelants sont exacts ;
Attendu en effet que le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, s'impose à tous les copropriétaires qui doivent en respecter les stipulations relatives à l'affectation donnée aux différents lots de l'immeuble ;
que cependant l'article 8 alinéa 2 de la loi no65-557 du 10 juillet 1965 édicte que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation, à quoi l'article 9 ajoute que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, dont il use et jouit librement sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ;
qu'il en résulte que l'intangibilité de la destination des parties privatives résultant du règlement de copropriété n'est pas absolue et que c'est au regard de la destination de l'immeuble et des droits des autres copropriétaires, qui en constituent les limites légales, que doit s'apprécier l'étendue de la liberté d'usage des parties privatives ;
Attendu qu'ayant sollicité de l'assemblée générale l'autorisation de modifier l'affectation des lots dont ils sont propriétaires et prétendant contester la décision de celle-ci, c'est aux époux Y...qu'incombe la charge de la preuve de l'absence d'atteinte aux droits des copropriétaires et surtout en l'espèce de la conformité de leur projet à la destination de l'immeuble ;
mais attendu que la destination de l'immeuble ne procède pas que des seules mentions du règlement de copropriété ;
qu'aux termes de l'article 8 de la loi, la destination que l'on a entendu donner à l'immeuble se définit au travers des actes constitutifs de la copropriété, règlement de copropriété, état descriptif de division, mais également par ses caractères ou sa situation, ce qui impose une analyse de ses caractéristiques concrètes ;
qu'elle est susceptible d'évoluer avec le temps ;
Attendu qu'il résulte des documents versés aux débats et des explications des parties que la résidence du 28 rue des Salenques est un ensemble immobilier constitué de plusieurs bâtiments disposés autour de cours intérieures, organisé par le règlement de copropriété en bâtiments et corps, dont la destination selon l'article 7 du règlement de copropriété est ventilée d'une part à l'usage d'habitation ou l'exercice d'une profession libérale pour le bâtiment A en bord de rue constitué de caves, appartements et greniers, et un lot initialement no11 ensuite divisé destiné à l'usage industriel, dépôt ou garage ou habitation ;
Attendu que le règlement de copropriété de 1971 a fait l'objet de plusieurs modificatifs en 1973 et 1994- dont le premier qui aurait abouti à la création de onze studios ne figure pas aux pièces des parties-aux termes desquels, et pour ce qui concerne le litige, les lots 27, 28 et 29 (deuxième modificatif de 1973) à usage commercial ont été réunis en un seul lot no42 sans changement d'affectation, les lots 20 à 24 (modificatif de 1994), de locaux à usage de garage qu'ils étaient initialement, sont devenus à usage de bureau ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires est fondé à soutenir qu'il en est résulté la constitution d'un certain équilibre des différentes composantes de l'ensemble immobilier tel qu'il est constitué qui participe directement de la définition de sa destination ;
que les appelants, dont le projet tend à une modification qui est substantielle puisqu'elle affecte six lots et tend à la création de sept ou huit logements de plus, ne fournissent pas plus devant la Cour qu'ils ne l'avaient fait devant le premier juge aucun élément qui soit de nature à caractériser son intégration concrète dans cet équilibre et par conséquent sa conformité à la destination de l'immeuble immobilier telle qu'elle résulte des successions de modifications ;
Attendu que la rupture d'égalité n'est pas sérieusement alléguée pour le projet de création de sept logements en référence à l'autorisation donnée à un copropriétaire de modifier son lot à usage d'appartement et y joignant directement un accès intérieur au lot à usage de grenier et de chambre situé à l'étage au dessus ;
Attendu enfin que la prétendue impossibilité dans laquelle les appelants se trouveraient d'évincer les locataires qu'ils ont installés à la suite des travaux exécutés dans l'ancien lot no42 ne résulterait que d'initiatives unilatérales de leur part, prises à leurs risques et périls au mépris des décisions de l'assemblée générale, qui repose sur des actes à tous égards inopposables au syndicat des copropriétaires ;
Attendu que la décision déférée n'est pas utilement discutée ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas le préjudice qu'il aurait souffert du fait de la résistance injustifiée des époux Y...;
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette la demande des époux Y...;
Condamne les époux Y...à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 28 rue des Salenques la somme supplémentaire de 3. 000 € ;
Condamne les époux Y...aux entiers dépens de l'instance en appel, et reconnaît à la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoué qui en a fait la demande, le droit de recouvrement direct prévu à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER : LE PRESIDENT :
E. KAIM-MARTIN A. MILHET
