10/06/2008
ARRÊT No
NoRG: 06/04676
Décision déférée du 28 Mars 2006 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 03/03886
BENEIX
SCI MARIE LOUISE PERRY
représentée par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT JEUSSET
C/
Brigitte X...
représenté par la SCP MALET
Grosse délivrée
le
à REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
2ème Chambre Section 2
***
ARRÊT DU DIX JUIN DEUX MILLE HUIT
***
APPELANT(E/S)
SCI MARIE LOUISE PERRY
2 place Rouaix
31000 TOULOUSE
représentée par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT JEUSSET, avoués à la Cour
assistée de la SCP LAPUENTE-COUZI, avocats au barreau de TOULOUSE
INTIME(E/S)
Monsieur Brigitte X...
...
31520 RAMONVILLE ST AGNE
représenté par la SCP MALET, avoués à la Cour
assisté de Me José Y..., avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 06 Mai 2008 en audience publique, devant la Cour composée de :
D. VERDE DE LISLE, président
C. COLENO, conseiller
V. SALMERON, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : R. GARCIA
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par D. VERDE DE LISLE, président, et par R. GARCIA, greffier de chambre.
La SCI Marie-Louise Perry a relevé appel le 11 octobre 2006 du jugement rendu le 28 mars 2006 par le tribunal de grande instance de Toulouse qui a:
- débouté la SCI Marie-Louise Perry de sa demande d'expertise complémentaire
- condamné la SCI Marie-Louise Perry à payer à Mme X... les sommes suivantes:
* 56 362 € à titre d'indemnité principale d'éviction
* 1 600 € à titre d'indemnité pour frais de déménagement
*2 510,70 € à titre d'indemnité de remploi
* 6 401,25 € à titre d'indemnité pour trouble commercial
* 7 620 € à titre d'indemnité pour agencement de nouveaux locaux
* 2 000 € pour frais irrépétibles
Par ailleurs le jugement a prononcé l'exécution provisoire et il a réouvert les débats sur l'indemnité d'occupation.
Mme X... a racheté le 24 mars 2000 le fonds de commerce de M. et Mme Z... exploité au 2 place Rouaix à Toulouse alors que la SCI Marie-Louise Perry, bailleresse, ne devait pas renouveler le bail à la fin de la période en cours qui devait s'achever le 31 décembre 2001. Mme X... devait aussi conclure un contrat de franchise commerciale pour la marque Phildar ce qu'elle a fait.
Le 9 mai 2001 Mme X... a reçu congé pour le 31 décembre 2001 avec offre d'indemnité d'éviction. Elle a saisi le juge des référés et par ordonnance du 21 février 2003 une expertise a été instituée pour évaluer les indemnités d'éviction et d'occupation. L'expert, Mme A..., a déposé son rapport le 29 juin 2004.
La SCI Marie-Louise Perry reproche au tribunal d'avoir ordonné l'exécution provisoire alors que le bailleur dispose d'un droit de repentir et elle expose que Mme X... a de fait acquis un nouveau fonds de commerce avec franchise Phildar, par acte du 27 septembre 2007 à Tonneins (47) pour le prix de 26 000 €. Elle met en doute la sincérité des pièces comptables sur lesquelles l'expert a travaillé, étant observé que cet expert n'est pas spécialisé en expertise comptable, elle prétend que les documents ont donné des résultats variables, que les résultats produits doivent être amputés de l'indemnité d'occupation qui n'a jamais été payée, que les charges n'ont jamais été justifiées et elle demande un complément d'expertise. Elle fait valoir que Mme X... a acquis un nouveau fonds ce qui la prive de son droit de repentir et qui prive d'exploitation le fonds litigieux. La SCI Marie-Louise Perry conclut principalement à un complément d'expertise sur les pièces comptables de Mme X.... A titre subsidiaire elle demande 20 000 € en ce qu'elle est privée de son droit de repentir et en ce que Mme X... a cessé d'exploiter le fonds. En tout état de cause elle demande de fixer l'indemnité d'éviction à un maximum de 26 000 € et de prononcer une compensation avec les dommages et intérêts. Enfin elle sollicite 5 000 € pour frais irrépétibles et la distraction des dépens au profit de la SCP Nidecker Prieu Jeusset.
Mme X... réfute les critiques de la SCI Marie-Louise Perry sur les renseignements comptables et elle précise qu'elle a comptabilisé les indemnités d'occupation qui seraient dues à cette SCI. Elle critique le jugement en ce qu'il a retenu qu'elle était au courant de la fin proche du bail lorsqu'elle a contracté le 24 mars 2000 avec M. et Mme Z... alors que tel n'était pas le cas. Elle critique aussi le rapport d'expertise en ce que Mme A... a retenu un coefficient applicable au chiffre d'affaires des trois dernières années de 46 au lieu de 47,5 et pour sa part elle propose un ratio de 50%. Elle donne son accord à l'indemnité de déménagement fixée par la moyenne effectuée entre deux devis et arrondie par le tribunal à 1 600 €, elle demande 14 168,64 € pour l'indemnité de remploi et 38 112,25 € qu'elle devrait payer à la société Phildar pour une résiliation prématurée du contrat de franchise outre 7 620 € pour l'agencement des nouveaux locaux ce qui conduit à une indemnité totale de 156 360,64 € sauf revalorisation. Elle conclut au paiement de cette dernière somme outre 8 000 € pour frais irrépétibles et elle sollicite la distraction des dépens au profit de la SCP Malet.
SUR QUOI
Attendu que l'article L 145-14 du Code de commerce fixe le calcul de l'indemnité d'éviction à la valeur marchande du fonds outre les indemnités accessoires;
Attendu, sur la valeur marchande du fonds, qu'elle a été estimée par Mme A... spécialisée dans les estimations immobilières, dans les loyers commerciaux et d'habitation, dans les estimations de fonds de commerce et les indemnités d'éviction; qu'il n'existe aucun motif sérieux de mettre en cause la sincérité des documents comptables et les appréciations de l'expert; que si l'année 2000 n'a pas été retenue pour calculer le chiffre d'affaires moyen du fond, c'est que cette année précède les trois dernières années à prendre en compte à savoir 2001, 2002 et 2003 (cf page 11 et s du rapport d'expertise); que si l'intégralité des pièces comptables de Mme X... n'a pas été produite, Mme A... précise qu'elle a eu toutes les pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission;
Attendu, sur la mise en cause du barème de 46% retenu par l'expert, que Mme X... veut voir retenir une moyenne strictement arithmétique de 47,50 % entre une chronique de la Gazette du Palais du 4 et 5 juin 1993, le pourcentage Ferbos et le pourcentage Annales des Loyers; que cependant l'évaluation de l'indemnité d'éviction doit se rapprocher au maximum du préjudice réellement subi; que Mme A... a justement retenu la moyenne des pourcentage Ferbos et Annales des Loyers pour une franchise Phildar, moyenne de 46,3% ramenée à 46% compte tenu des caractéristiques propres du fonds (emplacement bon mais pas exceptionnel, bon niveau de chiffre d'affaires mais qui stagne, superficie insuffisante pour présenter toute la collection de prêt à porter de Phildar);
Attendu en conséquence que l'indemnité d'éviction fixée par référence à un barème de 46% appliqué au chiffre d'affaires des trois dernières années s'établit à 81 469,68 €;
Attendu que le jugement a amputé la valeur du fonds de commerce de la valeur du bail estimée à 25 107 € ce qui a ramené l'indemnité à 56 362 €; que selon le tribunal Mme X... savait qu'à la fin du bail celui-ci ne serait pas renouvelé; qu'effectivement Mme X... a su, lors de l'acquisition du fonds, que le bail ne serait pas renouvelé à l'échéance puisque son notaire Me B... précise dans un courrier du 14 mars 2000 qu'il a reçu cette information; que toutefois il n'en demeure pas moins que Mme X... a été privée, par le fait du bailleur, de l'intérêt économique de l'emplacement du 2 place Rouaix ce qui justifie l'indemnité réclamée; qu'en conséquence l'indemnité principale sera arrêtée à la somme de
81 469,68 €;
Attendu, sur les indemnités accessoires, qu'elles représentent les frais de déménagement, de remploi, de trouble commercial, d'agencement des nouveaux locaux; que Mme X... a fait savoir que le 27 septembre 2007 elle a acquis un fonds de commerce franchisé Phildar à Tonneins; que ces indemnités n'ont pas à être évaluées forfaitairement mais elles doivent correspondre aux frais réellement engagés par Mme X... et dont elle devra justifier; que Mme A... sera de nouveau désignée pour cette appréciation;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI Marie-Louise Perry à payer à Mme X... une indemnité principale d'éviction sauf à fixer le montant de cette indemnité à la somme de quatre vingt un mille quatre cent soixante neuf euros soixante huit centimes (81 469,68 €)
Avant dire droit sur le surplus,
Désigne à nouveau Mme A..., ..., avec la mission suivante:
- entendre les parties, tous sachants, se procurer tous documents utiles à sa mission
- rechercher quels ont été les frais réels de Mme X... au titre des indemnités de déménagement, de remploi, de trouble commercial, d'agencement des nouveaux locaux, en donner l'évaluation
- donner connaissance aux parties de ses premières conclusions recueillir leurs dires et y répondre
Dit que Mme X... fera l'avance des frais d'expertise et consignera la somme de 1.500 euros auprès du régisseur de recettes et d'avances de la Cour au plus tard le 15 juillet 2008 à peine de caducité de la mesure d'expertise,
Dit que l'expert devra déposer son rapport au secrétariat-greffe de la Cour au plus tard 15 novembre 2008 après l'avis de versement de la consignation qui lui sera donné,
Dit qu'en cas d'empêchement - dûment justifié - de l'expert ou l'inobservation par lui, des délais prescrits, il pourra être pourvu à son remplacement sur requête ou d'office par le magistrat de la mise en état chargé de suivre les opérations d'expertise ;
Dit que cette affaire sera de nouveau appelée à la mise en état du 17 décembre 2008 ;
Réserve les autres demandes et les dépens.
Le greffier Le président
R.GARCIA D.VERDE DE LISLE
