21 / 01 / 2008
ARRÊT No
NoRG : 07 / 00279 OC / EKM
Décision déférée du 28 Novembre 2006-Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE-05 / 3826 M. SERNY
SCI BASTIDE représentée par la SCP DESSART-SOREL-DESSART Jean-Luc Y... représenté par la SCP DESSART-SOREL-DESSART
C /
Jean-Philippe Z... représenté par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI Caroline A... épouse Z... représentée par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES IMMEUBLE ... sans avoué constitué
INFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 1ère Chambre Section 1 *** ARRÊT DU VINGT ET UN JANVIER DEUX MILLE HUIT ***
APPELANTS
SCI BASTIDE... 31000 TOULOUSE représentée par la SCP DESSART-SOREL-DESSART, avoués à la Cour assistée de la SELARL COTEG et AZAM, avocats au barreau de TOULOUSE
Monsieur Jean-Luc Y... Hôtel LA ROTONDE... 09200 ST GIRONS représenté par la SCP DESSART-SOREL-DESSART, avoués à la Cour assisté de la SELARL COTEG et AZAM, avocats au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Monsieur Jean-Philippe Z...... 31000 TOULOUSE représenté par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI, avoués à la Cour assisté de la SCP JEAY FAIVRE-MARTIN DE LA MOUTTE-JEAY, avocats au barreau de TOULOUSE
Madame Caroline A... épouse Z...... 31000 TOULOUSE représentée par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI, avoués à la Cour assistée de la SCP JEAY FAIVRE-MARTIN DE LA MOUTTE-JEAY, avocats au barreau de TOULOUSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES IMMEUBLE ... représenté par son syndic bénévole Mr Franck B...... 31000 TOULOUSE régulièrement assigné n'ayant pas constitué avoué
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2007 en audience publique, devant la Cour composée de :
O. COLENO, conseiller faisant fonction de président C. FOURNIEL, conseiller J. L. MARTIN, conseiller qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN
ARRET :
-réputé contradictoire-prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties-signé par O. COLENO, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre.
FAITS ET PROCÉDURE :
Suivant acte notarié du 21 janvier 2003, les époux Z... ont acquis de la SCI BASTIDE un appartement dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété en 2002 après restructuration.
Se plaignant de désordres affectant les chauffe-eaux, le système d'évacuation des eaux usées l'enduit d'un mur pignon et des infiltrations en cellier, outre l'inexécution de travaux de peinture promis lors de la vente, les époux Z... ont provoqué la désignation d'un expert en référé le 23 septembre 2004.
Par acte d'huissier du 24 novembre 2005, les époux Z... ont assigné la SCI BASTIDE Jean-Luc Y... son gérant et premier syndic de la copropriété ainsi que Franck B... en sa qualité de syndic actuel de la copropriété devant le tribunal de grande instance de Toulouse en responsabilité et réparation.
Par le jugement déféré du 28 novembre 2006 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal a fait droit aux demandes concernant tant les travaux de reprise à hauteur de 40. 125, 72 € pour les parties privatives et 14. 706, 26 € pour les parties communes à charge d'en rendre compte à la copropriété, que pour le trouble de jouissance évalué à 3. 000 €, in solidum contre la SCI BASTIDE sur le fondement de l'article 1792-1 du code civil et contre Jean-Luc Y... sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil, considérant que les travaux engagés par le vendeur pour parvenir à la division en lots de l'immeuble caractérisaient des travaux de rénovation lourde engageant sa responsabilité civile décennale, que les défauts étaient cachés et rendaient l'immeuble impropre à sa destination, qu'ils résultent de travaux mal exécutés ou d'ouvrages non prévus mais qui auraient dû l'être pour rendre l'immeuble habitable, que Jean-Luc Y... qui avait été le gérant à tout le moins de fait de la SCI avait commis une faute personnelle lourde en omettant des travaux essentiels par pur esprit de lucre, qui engageait sa responsabilité civile quasi-délictuelle.
Aux termes de leurs dernières conclusions du 6 septembre 2007, la SCI BASTIDE et Jean-Luc Y..., régulièrement appelants, concluent à l'infirmation de cette décision et au rejet des demandes des époux Z... contre lesquels ils réclament une indemnité de 5. 000 € pour procédure abusive, soutenant qu'ils sont irrecevables à agir pour le compte du syndicat des copropriétaires, que la SCI BASTIDE n'avait pas eu la qualité de constructeur eu égard aux travaux de rénovation légère réalisés sur l'immeuble, subsidiairement que l'action en garantie de vices cachés serait tardive et dépourvue de fondement, enfin que Jean-Luc Y... n'a commis aucune faute à titre personnel tant en sa qualité de syndic bénévole de la copropriété, que détachable de ses fonctions en tant que gérant de la SCI.
Ils font valoir que l'action concernant une partie commune ne pouvait être engagée qu'aux côtés du syndicat des copropriétaires et non contre lui, d'où il suit que la demande est irrecevable faute de qualité pour agir, que la SCI ne peut être tenue des désordres résultant de la vétusté du mur pignon sur lequel elle n'a pas effectué de travaux, que ces désordres étaient apparents lors de la vente et que l'action est donc abusive, que Jean-Luc Y... n'était pas gérant de la SCI et n'a été ni constructeur ni vendeur, que le premier juge n'a caractérisé aucune faute précise contre lui, qu'il n'a exercé les fonctions de syndic bénévole que pendant trois mois, que le coût des travaux de réfection du mur pignon incombe à la copropriété, non au syndic, que le caractère de rénovation lourde retenu par le premier juge ne repose sur aucune démonstration alors que la division par appartements n'a donné lieu qu'à des aménagements pour un budget limité à 450. 000 Francs et aucune modification de structure, ce dont la SCI était libre du choix et qui se retrouve dans la modicité du prix de vente, que l'appartement a été acheté en l'état et que les désordres concernant l'évacuation des eaux usées, des infiltrations en cellier ou du défaut de fonctionnement d'un chauffe-eau ne résultent que de la vétusté apparente de l'immeuble, que le chauffe-eau est simplement caché à la vue, ce qui ne présente aucun danger, enfin que les travaux de réfection sont grossièrement surévalués.
Aux termes de leurs dernières conclusions du 10 juillet 2007, les époux Z... ont conclu à la confirmation pure et simple du jugement dont appel, ajoutant notamment que la SCI a la qualité de promoteur vendeur, ce qui implique sa garantie sur le fondement de la vente, l'action ayant été engagée à bref délai sitôt que la nature et l'ampleur des désordres a été révélée, au fur et à mesure de l'occupation des lieux et des investigations techniques effectuées, et d'abord à titre officieux.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble... a été assigné le 23 juillet 2007 par acte remis en personne à son syndic bénévole Franck B..., et n'a pas constitué avoué.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 15 de la loi no65-557 du 10 juillet 1965 qu'un copropriétaire ne peut agir à raison des désordres des parties communes que s'il éprouve de ces désordres un préjudice personnel dans la jouissance ou la propriété soit des parties privatives comprises dans son lot, soit des parties communes ;
Attendu que la qualité pour agir des époux Z... pour la réparation de désordres affectant les parties communes, en présence du syndicat des copropriétaires qu'ils avaient régulièrement appelé en cause par son syndic, n'est pas utilement discutée et a été à bon droit admise par le premier juge dès lors que le syndic n'agissait pas et qu'ils souffraient de ces désordres un dommage affectant directement leurs parties privatives, l'enduit du mur pignon s'effondrant sur la couverture d'une partie qui leur est privative ;
Attendu, sur la source de la garantie, que la responsabilité décennale du vendeur ne peut être recherchée que si la rénovation de l'immeuble vendu revêt les caractères d'une construction, ou en d'autres termes si elle a constitué une rénovation lourde, par opposition à la notion de rénovation légère ;
Attendu que la SCI BASTIDE justifie avoir souscrit un emprunt de 450. 000 Francs en 1998 pour " achat logement et travaux d'aménagement résidence principale de l'emprunteur " selon les mentions du contrat de prêt, et en fait selon les commentaires quasi-exclusivement pour les travaux, l'achat ayant été financé par un prêt relais ;
que selon les factures produites qui totalisent 429. 622 Francs (63. 925 €), il s'est agi des travaux suivants :-pose de plancher, avec isolant et plinthes, pose de cuisine (30. 000, 46 F)-fourniture de parquet (7. 948, 25 F)-carrelage sur 150 m ² (45. 000 F)-fourniture de carrelages (4. 014, 90 F)-aménagement 2o étage, doublage et isolation, électricité, éléments de sanitaire, plomberie, menuiserie (73. 566 Francs + 60. 300 F)-travaux en parties communes pour la pose d'un escalier, peinture, pose carrelage (24. 120 F)-fournitures électriques (1. 277, 01 F + 2. 364, 71 F + 1. 392, 93 F)-création de cloisonnement dans les communs et en étages, plafonds en plaques de plâtre, mur extérieur en blocs hourdés au ciment, portes intérieures, tapissage, peinture (34. 975, 29 F + 29. 848, 50 F)-création d'une installation électrique avec tableau au 2o étage (18. 090 F)-remplacement de 15 fenêtres et portes-fenêtres, et pose de deux volets-roulants (26. 950, 48 Francs + 10. 089, 40 F)-pose d'une véranda (5. 065 F)-peinture de l'ensemble cour, porche d'entrée, portail, boiseries, ferronnerie, murs (36. 180 F)-fourniture d'un escalier en pierre (5. 728, 50 F)-créations de placards (2. 756, 70 F)-six éléments de meubles (5. 999, 95 F)-éléments de sanitaire et chauffe-eau (3. 954 F) ;
Attendu que c'est sans fondement que la SCI BASTIDE prétend sur ces bases qu'il ne s'est agi que d'une rénovation légère au seul motif qu'elle n'aurait pas touché aux structures de l'immeuble ancien ;
Attendu que ces travaux, qui réalisent des ouvrages de maçonnerie, plâtrerie, doublage, isolation, menuiserie, carrelage, plomberie et sanitaire, électricité, peinture et tapisserie, représentent un remaniement complet de distribution intérieure et d'équipements d'un immeuble ancien unique pour parvenir à la création de lots séparatifs par étages avec apport d'un escalier en pierre, et des aménagements et réfections intérieurs complets, des sols aux plafonds, avec remise à niveau électrique et remplacement des huisseries extérieures ;
que par leur ampleur et leur nature, ils caractérisent l'accomplissement de travaux de construction au sens de l'article 1792 du code civil et engagent donc la garantie décennale du vendeur à raison des vices cachés de l'ouvrage qui, ne compromettant certes pas la solidité de l'ouvrage, sont néanmoins de nature à le rendre impropre à sa destination à l'habitation ;
Attendu qu'ainsi, le développement d'odeurs nauséabondes à l'intérieur de l'appartement en provenance d'un réseau d'assainissement hors d'état porte une sévère atteinte aux conditions d'habitabilité et de salubrité des lieux ;
que l'existence de ce vice est suffisamment attestée par les autres occupants de l'immeuble et par l'identification de son origine qui a révélé les vices du réseau d'assainissement de l'ensemble de l'immeuble, son excessive vétusté et ses défauts de conception ;
que son caractère caché est avéré tant dans ses manifestations, par les constatations de l'expert délégué par l'assureur de protection juridique qui rapporte n'avoir pu percevoir le vice lors de sa visite, que dans ses causes en raison du fait que les canalisations n'étaient pas apparentes ni leurs divers défauts d'étanchéité, de ventilation primaire, de rupture, ou de branchement irrégulier avec le pluvial ;
Attendu que les vices du chauffe-eau alimentant la salle de bains étaient nécessairement cachés comme l'était l'appareil lui-même, emmuré ;
que l'expert a relevé que l'absence de groupe de sécurité constituait un danger pour les occupants, et que la remise en place de ce groupe n'a pas permis d'obtenir un fonctionnement durable ;
Attendu que la cause des infiltrations au niveau du cellier, dues à un défaut d'étanchéité du solin et de la descente d'eau pluviale selon l'expert, n'était pas apparente, d'autant moins que le vendeur s'était engagé à reprendre les peintures précédemment endommagées en cet endroit, donnant ainsi directement à entendre que les causes du dégât des eaux avaient été supprimées, ce qui n'était pas le cas ;
Attendu, sur le revêtement du mur pignon, que selon ce que révèlent les éléments versés aux débats, ses désordres se sont manifestés au mois de septembre 2004, soit dix-huit mois après la vente, mais existaient au moment de celle-ci compte tenu de leur origine et de leur importance, et pouvaient d'autant moins être apparents pour les acquéreurs qu'il n'était pas apparent que ce mur appartenait à la copropriété, ce que n'a révélé qu'une consultation effectuée postérieurement auprès d'un géomètre et à l'examen par celui-ci de l'acte de propriété de la voisine Madame D... ;
qu'il revêt un caractère certain de gravité par les dommages de tous ordres susceptibles de résulter de la chute de l'enduit par plaques, notamment sur un ouvrage appartenant aux époux Z... ;
Attendu que la SCI BASTIDE doit donc garantie de ces désordres ;
qu'elle ne peut se soustraire à cette garantie au motif qu'elle n'a pas effectué de travaux sur les ouvrages concernés dès lors qu'elle est réputée constructeur de l'ouvrage destiné à l'habitation et qu'en cette qualité, elle était tenue de livrer un ouvrage exempt de vices le mettant hors d'état de remplir ses fonctions, fût-il ancien ;
Attendu en revanche que le coût des réparations réclamées, en parties retenues par l'expert et admises en totalité par le premier juge est à juste titre discuté par les appelants en ce qui concerne :
-le chauffe-eau de la cuisine admis pour 3. 481, 50 €,, qui selon l'expert exige seulement un contrôle et un réglage, alors qu'il n'est pas démontré qu'il ne puisse être réglé, soit une réclamation qui pourrait être justifiée à hauteur de 337, 60 € TTC et qui n'est pas de nature à engager la garantie du vendeur dès lors qu'il n'est pas démontré qu'il soit affecté d'un vice ;
-la réfection du réseau d'évacuation des eaux usées admise pour 19. 306, 50 € :
que l'expert, qui la définit comme " réfection générale du réseau d'évacuation des eaux usées de l'appartement des époux Z..., y compris évacuation de l'appartement supérieur en passant dans le réduit attenant à l'une des chambres " fait référence à un devis PROX-HYDRO du 5 août 2005 pour 19. 306, 50 € TTC qui concerne une " réfection complète de la salle de bains existante avec réfection des réseaux, remplacement des éléments existants (y compris douche à l'italienne) du carrelage et de la faïence, forfait rénovation complète 19. 306, 50 € TTC " qui ne correspond pas à ses spécifications ;
que si la réfection des réseaux y est effectivement mentionnée, elle ne concerne que ceux la salle de bains dont on sait seulement que l'expertise n'a pas permis d'en reconnaître le trajet, et ce devis représente une opération dont la justification de principe en rapport avec le vice considéré pourrait être admise dès lors que l'expert a relevé l'absence de ventilation de l'installation et son défaut total d'étanchéité, mais en l'absence de tout détail, elle ne permet pas d'en admettre le chiffrage, d'un montant extrêmement et ainsi inexplicablement élevé au regard de son objet ;
que cette somme ne peut donc être admise comme représentative de la valeur de la réparation du vice considéré, d'autant moins si l'on considère que le cabinet Poly-expert l'avait évalué à un coût " de l'ordre de 1. 000 € TTC " et qu'il a relevé que son assuré avait lui-même refait en partie l'évacuation de l'appartement supérieur qui avait été découverte fuyarde dans le réduit muré ;
que le vice étant néanmoins certain, seule donc cette dernière somme peut être admise ;
-la réfection de la toiture basse de l'immeuble dont dépend l'appartement des époux Z...,
que la facture produite pour un montant de 10. 473, 86 € TTC représente une remise à neuf complète de la charpente, de la couverture et de la zinguerie de l'ouvrage, avec par surcroît une isolation, dont la réclamation n'est assortie d'aucune justification avec les vices dénoncés ;
que l'expert, qui n'a certes fait aucune observation sur cette facture dans sa réponse au dire qui la transmettait, a seulement constaté que la désagrégation de l'enduit du mur pignon risquait d'endommager cette toiture et de boucher son réseau pluvial, mais n'a pas constaté l'existence de tels dommages et ne retient pas le montant de cette facture au titre des réparations du vice ;
que la Cour observe au demeurant qu'une protection a été installée sur le mur pignon pour éviter les dommages de chute de débris ;
que cette réclamation ne peut donc qu'être rejetée ;
Attendu que ne sont en revanche pas utilement critiqués les coûts de reprise des infiltrations au niveau du cellier pour 1. 611, 14 € TTC ni la réfection générale de l'enduit du pignon pour 14. 706, 26 € TTC, résultant de devis détaillés en rapport avec les désordres constatés ;
qu'en ce qui concerne le chauffe-eau muré alimentant la salle de bains, il résulte du rapport d'expertise que celui-ci n'a plus fonctionné malgré les réparations dont il avait fait l'objet, rapportées par le rapport Poly-expert du 28 juin 2004 selon lequel la fuite dont il était affecté avait été réparée et le groupe de sécurité qui faisait défaut sur l'appareil installé, de sorte que son remplacement est justifié (1. 395, 12 € TTC) au titre de la réparation du vice caché, outre la reprise du local précédemment muré alors que l'appareil doit demeurer accessible (733, 23 € TTC) et la reprise de l'installation électrique pour mise en conformité (624, 02 € TTC) ;
qu'en revanche, le coût dit de son extraction (2. 321 € TTC) n'est pas justifié et que le devis correspondant représente en fait une amélioration de l'ouvrage dont rien ne justifie qu'il soit rattaché à la réparation du vice ;
Attendu par conséquent que l'action des époux Z... est fondée en ce qui concerne les désordres directs de l'appartement acheté à hauteur d'une somme totale de 5. 363, 51 € arrondie à 6. 000 € pour tenir compte de l'approximation de l'une des évaluations concernant le réseau d'assainissement, et 14. 706, 26 € pour le vice résultant du coût de réfection de l'enduit du pignon ;
que le jugement ne sera confirmé que dans cette mesure ;
Attendu que la réparation du préjudice de jouissance subi par les époux Z... du fait des désordres constatés a été exactement fixée par le premier juge à la somme de 3. 000 €, selon une appréciation qui n'est pas utilement critiquée en considération des troubles divers rencontrés et des multiples réparations auxquelles ils ont été confrontés dont ils ont assumé eux-mêmes une partie ;
Attendu, sur la responsabilité de Jean-Luc Y..., qu'il ressort des éléments des débats que celui-ci n'est en effet pas le gérant de droit de la SCI BASTIDE, mais son père ;
qu'il ne discute pas la gérance ou co-gérance de fait retenue par le premier juge qui peut s'évincer de ce qu'il est en effet le seul représentant à s'être manifesté pour la SCI BASTIDE tout au long de l'opération, depuis l'acquisition de l'immeuble et l'élaboration du règlement de copropriété jusqu'à sa revente tout au moins pour le lot des époux Durrieu, outre la participation qui lui est imputée dans la réalisation des travaux qu'il ne conteste pas avoir prise, et la caution qu'il a donnée à l'emprunt bancaire solidairement avec son père ;
mais que quoiqu'il en soit, aucune faute personnelle n'est démontrée à son encontre, que ne suffisent pas à caractériser l'abstention à exécuter certains travaux dans l'immeuble ou les défauts de certains de ceux qui ont été faits, qui ne traduisent pas les manquements majeurs inspirés par un esprit de lucre excessif et dommageable qui lui sont imputés ;
qu'il en est de même de la responsabilité qu'il aurait pu engager en qualité de syndic bénévole dans les tous premiers temps de la copropriété, qui n'est pas caractérisée en rapport avec les faits de la cause, son mandat étant arrivé à son terme à la fin du mois de janvier 2003 ;
que le jugement sera réformé de ce chef et les dépens imputés à la SCI BASTIDE qui succombe seule ;
Attendu que le succès au moins partiel de l'action ne permet pas de lui reconnaître le caractère d'une procédure abusive ;
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Infirme la décision déférée, mais seulement en ce qu'elle a prononcé condamnation contre Jean-Luc Y... ainsi que sur le montant de l'indemnité allouée aux époux Z... au titre des travaux de reprise et les dépens et, statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
Déclare les époux Z... mal fondés en leur action à l'encontre de Jean-Luc Y... à titre personnel et les en déboute ;
Condamne la SCI BASTIDE sur le fondement des dispositions des articles 1792 et 1792-1 du code civil à payer aux époux Z... la somme de 6. 000 € au titre des travaux de réfection à exécuter dans leur lot privatif ;
Déboute les époux Z... du surplus de leurs demandes à ce titre ;
Confirme le jugement pour le surplus ;
Y ajoutant,
Déboute la SCI BASTIDE et Jean-Luc Y... de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Rejette les demandes ;
Condamne la SCI BASTIDE aux entiers dépens de l'instance, en ce compris ceux exposés tant en premier ressort qu'en appel, y compris les honoraires de l'expert, et reconnaît pour ceux d'appel, à la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI, avoué qui en a fait la demande, le droit de recouvrement direct prévu à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
LE GREFFIER : LE PRESIDENT :
