15 / 01 / 2008
ARRÊT No1
NoRG : 05 / 03356
CD / CC
Décision déférée du 14 Avril 2005- Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE- 04 / 579
M. SERNY
Francis Y...
représenté par la SCP B. CHATEAU- O. PASSERA
Geneviève Z...
représentée par la SCP B. CHATEAU- O. PASSERA
C /
Claude Fernande A... épouse B...
représentée par la SCP RIVES- PODESTA
Christian BB...
représenté par la SCP MALET
Marie France D... épouse BB...
représentée par la SCP MALET
David BB...
représenté par la SCP MALET
confirmation partielle
Grosse délivrée
le
àREPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème Chambre Section 1
***
ARRÊT DU QUINZE JANVIER DEUX MILLE HUIT
***
APPELANT (E / S)
Monsieur Francis Y...
...
31000 TOULOUSE
représenté par la SCP B. CHATEAU- O. PASSERA, avoués à la Cour
assisté de Me F..., SENTENAC, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame Geneviève Z...
...
31000 TOULOUSE
représentée par la SCP B. CHATEAU- O. PASSERA, avoués à la Cour
assistée de Me F..., SENTENAC, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIME (E / S)
Madame Claude Fernande A... épouse B...
décédée
...
09400 CAPOULET ET JUNAC
représentée par la SCP RIVES- PODESTA, avoués à la Cour
assistée de la SELARL MBS, avocats au barreau de TOULOUSE
Monsieur Christian BB...
...
09190 ST LIZIER
représenté par la SCP MALET, avoués à la Cour
assisté de Me Françoise H..., avocat au barreau de BORDEAUX
Madame Marie France D... épouse BB...
...
09190 ST LIZIER
représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour
assistée de Me Françoise H..., avocat au barreau de BORDEAUX
Monsieur David BB...
...
09190 ST LIZIER
représenté par la SCP MALET, avoués à la Cour
assisté de Me Françoise H..., avocat au barreau de BORDEAUX
INTERVENANT (S)
René B...
venant aux droits de Madame Claude A... décédée
...
09400 CAPOULET et JUNAC
représenté par la SCP RIVES PODESTA, avoué à la cour
assisté de la SELARL MBS, avocats au barreau de Toulouse
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 13 novembre 2007 en audience publique devant la cour composée de :
C. DREUILHE, président
J. L. LAMANT, conseiller
M. O. POQUE, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : C. COQUEBLIN
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. DREUILHE, président, et par C. COQUEBLIN, greffier de chambre
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Madame Claude A... épouse B... était propriétaire d'un ensemble immobilier situé à Toulouse,... et... figurant au cadastre de Toulouse section 824 numéro 187.
Par acte sous seing privé du 12 septembre 1994, Madame A... a donné à bail à Francis I... un local à usage mixte d'habitation et professionnel dans cet immeuble.
Monsieur I... y habite avec Geneviève Z....
Par acte reçu par Maître J..., notaire à Toulouse, le 26 mars 2002, Madame A... a procédé à la division de l'immeuble en lots de copropriété numérotés de 1 à 9.
Le procès- verbal descriptif de division indique que l'ensemble immobilier se compose de deux bâtiments :
- un bâtiment A donnant sur la place Saint Sernin portant le numéro 8 desservi par un escalier et comportant les lots 1, 2, 3, 6 et 8
- un bâtiment B donnant sur la rue Bellegarde portant le numéro 3 desservi par un escalier et comprenant les lots 4, 5, 7 et 9.
Suivant le procès- verbal descriptif de division, les lieux loués à Monsieur Y... constituent le lot numéro 6.
Le 26 mars 2002, par acte reçu par Maître J..., les lots 2, 3, 6 et 8 ont été vendu aux époux De Lapasse- Sanchez.
Le même jour, les lots numéros 1, 4, 5 et 7 ont été vendus par Madame A... à la SARL De Lapasse.
Le même jour, le lot numéro 9 a été vendu par Madame A... à Gilbert K... et Aline L... son épouse.
Le 24 juin 2003, les époux De Lapasse ont délivré un congé pour reprise aux consorts Y... Z... afin de récupérer le logement pour leur fils.
La recherche des éléments du procès
Par exploit en date du 16 octobre 2003, les consorts Z... Y... ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse afin d'obtenir de Madame A..., sous astreinte, la communication de l'acte authentique reçu par Maître J... et le cas échéant tous éléments justifiant qu'il s'agit d'une vente entre parents alliés jusqu'au quatrième degré inclus ou d'une vente portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation ou professionnel.
Suivant acte du palais du 8 décembre 2003, Madame A... a communiqué les trois actes notariés du 26 mars 2002.
Le procès
Par exploit des 5 et 15 janvier 2004, les consorts Y... Z... ont fait assigner Madame A... et les époux De Lapasse devant le tribunal de grande instance de Toulouse :
- en nullité de la vente intervenue le 26 mars 2003 portant sur le lot numéro 6 de l'ensemble immobilier dont s'agit
- en annulation du congé pour reprise signifié le 24 juin 2003
- en paiement d'une indemnité de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Ils ont fait valoir notamment que la vente projetée aurait dû leur être notifiée en vertu de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ; qu'elle aurait dû être précédée de la notification par lettre recommandée avec accusé de réception du prix et des conditions de la vente projetée.
Selon eux, l'exception prévue à l'article 10 III selon laquelle cette disposition ne s'applique pas aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte et professionnel dudit bâtiment n'aurait pu s'appliquer que si Madame A... avait vendu la totalité de son immeuble à un seul acquéreur, sans procéder à la division par lots.
Ils entendent démontrer que l'immeuble n'a pas été vendu dans son entier.
Ils ajoutent que le congé est nul de plein droit en raison de la nullité de la vente intervenue.
David de Lapasse est intervenu volontairement dans l'instance le 14 juin 2005.
Le jugement du 14 avril 2005 du tribunal de grande instance de Toulouse
Le tribunal de grande instance de Toulouse a dit :
1)
- que la distinction opérée par Maître J... entre bâtiment A et bâtiment B n'est pas pertinente au sens de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975
- que pour l'application de son article 10 il faut considérer que la totalité de l'immeuble forme un seul bâtiment ; or l'immeuble a fait l'objet de plusieurs ventes le 26 mars 2006 : aux époux De Lapasse, aux époux K..., à la SARL De Lapasse
- que chacun des acquéreurs a acquis une partie du bâtiment
- que la discussion sur les combles situés au- dessus du lot numéro 9 est sans intérêt puisqu'en tout état de cause aucun des trois acquéreurs n'a acquis l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel au sens de la loi
- qu'ainsi l'exception tirée de la vente de la totalité du bâtiment ou de l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation ne peut être évoquée et retenue.
2)
Cependant, le tribunal de grande instance de Toulouse, au visa de l'article 1 du décret du 30 juin 1977 et de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 qui exige la notification au locataire ou occupant de bonne foi, a retenu la mauvaise foi du locataire Monsieur Y..., celui- ci n'étant pas à jour de ses loyers en mars 2002 au moment de la vente.
Le tribunal de grande instance a donc débouté les consorts Z... Y... de leurs demandes et les a condamnés au paiement de diverses sommes, notamment
- à titre de dommages intérêts pour David De Lapasse
- au titre des arriérés de charges et de loyers au profit des époux De Lapasse.
Les consort Z... Y... ont interjeté appel de cette décision le14 juin 2005.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 29 octobre 2007.
Sur la procédure
Les consorts Z... Y... ont déposé des conclusions responsives et récapitulatives le 15 octobre 2007.
Monsieur René B..., qui vient aux droits de Madame A... décédée en cours d'instance, a déposé des conclusions responsives et récapitulatives le 26 octobre 2007.
Les consorts De Lapasse ont déposé des conclusions responsives et récapitulatives le 22 octobre 2007.
Les consorts Z... Y... ont le 8 novembre 2007déposé de nouvelles conclusions responsives et récapitulatives qui contiennent de nouvelles demandes portant notamment sur une proposition d'acquérir les locaux litigieux pour la somme de 250. 000 €.
Les intimés concluent au rejet de ces conclusions déposées après l'ordonnance de clôture sans qu'aucun motif grave soit allégué pour justifier leur dépôt.
Il est fait droit à cette demande au visa de l'article 783 du nouveau code de procédure civile.
Ces conclusions, irrecevables, sont écartées du débat.
PRETENTIONS DES PARTIES
Par conclusions responsives et récapitulatives déposées le 12 octobre 2007, les consorts Z... Y... demandent à la cour,
au visa de la loi du 31 décembre 1975, et en particulier de son article 10, de la loi du 6 juillet 1989, et en particulier ses articles 14 et 15
- de réformer le jugement dont s'agit
- de constater la violation des dispositions d'ordre public relatives à la protection des locataires
- de prononcer la nullité de la vente intervenue le 26 mars 2003 entre Madame A... et les consorts De Lapasse portant sur le lot numéro 6 de l'ensemble immobilier
- de les substituer dans l'acte de vente
- de façon subséquente d'annuler le congé pour reprise délivrée le 24 juin 2003
- d'ordonner la restitution de sommes perçues par les consorts De Lapasse en principal et intérêts à compter du 1er avril 2003
- de condamner solidairement les intimés à leur verser la somme de 10. 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par conclusions déposées le 26 octobre 2007, René B..., qui vient aux droits de Madame A... épouse B..., demande à la cour, au visa des mêmes dispositions du code civil :
- de réformer le jugement et de dire qu'en l'état d'une vente concernant l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel d'un même bâtiment les consorts Z... Y... n'avaient pas à se voir notifier le prix et les conditions de la vente de l'appartement correspondant au lot numéro 6
- de condamner in solidum les appelants à lui payer la somme de 15. 000 € à titre de dommages intérêts
- pour le surplus de confirmer le jugement appelé
- de débouter les consorts De Lapasse de leur demande reconventionnelle formulée à titre subsidiaire
- de condamner les appelantes à lui payer la somme de 2. 500 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile
- à titre infiniment subsidiaire de dire que s'il devait y avoir nullité de la vente celle- ci devra se limiter au lot numéro 6 correspondant au lot occupé par les consorts Z... Y..., seuls bénéficiaires de l'action en nullité de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975
- de dire qu'en cas de nullité partielle ou totale de la vente la demande de remboursement du prix de vente des consorts De Lapasse sera amputée de la totalité des loyers qui leur étaient dus postérieurement à l'acte notarié sans intérêts et de leurs demandes de remboursement des frais qu'ils disent avoir exposés dans la suite de la vente
- de les condamner in solidum à lui payer la somme de 2. 500 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par conclusions responsives et récapitulatives déposées devant la cour le 22 octobre 2007, les consorts De Lapasse, toujours au visa des mêmes dispositions légales, demandent à la cour :
au principal
- de réformer le jugement en ce qu'il a rejeté l'exception au droit de préemption du locataire
- de dire qu'ils se sont rendus acquéreurs de la totalité des lots du bâtiment A de la copropriété sise...
- de dire qu'ils peuvent en conséquence se prévaloir de l'exception au droit de préemption du locataire prévue par le paragraphe 3 de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975
- de débouter en conséquence les appelantes de toutes leurs demandes
- de confirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés à leur payer la somme principale de 2. 806, 81 € au titre des arriérées de charges et de loyers ainsi qu'une indemnité de 1. 000 € par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile
à titre subsidiaire
- de constater que Monsieur Y..., seul locataire de l'appartement, n'était pas de bonne foi lors de la vente et ne peut donc se prévaloir du droit de préemption
à titre infiniment subsidiaire
- de déclarer nulle la vente intervenue entre Madame A... et les consorts De Lapasse
- de condamner Monsieur B..., venant aux droits de Madame A..., à leur restituer et à payer la somme de 342. 095, 59 € avec intérêts de droit à compter de la date de la vente le 26 mars 2002 et celle de 320. 847, 38 € avec intérêts de droit et capitalisation au titre des frais exposés depuis la vente.
Pour le détail des moyens et arguments exposés, il convient de se référer aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l'article 455 du nouveau code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la qualité de locataire du seul Monsieur Y...
Le lot numéro 6 a été donné à bail à Monsieur Y.... Madame Z... est entrée dans les lieux du chef de Monsieur Y.... Elle n'est pas co- titulaire du bail. En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a dit que seul Monsieur Y... peut se prévaloir du bail.
Sur l'exception tirée de la vente de la totalité du bâtiment ou de l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte prévue à l'article 10- III de la loi de 1975
Le premier juge a fait aux éléments de la cause, par des motifs pertinents que la cour adopte expressément, une juste application de la loi du 31 décembre 1975.
C'est à juste titre qu'il a relevé, comme il a été dit ci- dessus, que la distinction entre les bâtiments A et B effectuée par Maître J... n'était pas pertinente au regard de la loi puisque ceux- ci n'étaient manifestement pas indépendants l'un de l'autre.
La disposition du jugement portant que l'exception tirée de la vente de la totalité du bâtiment ou de l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation n'était pas pertinente et ne pouvait prospérer est donc confirmée, la thèse de la vente en bloc n'étant qu'une manoeuvre visant à évincer le locataire et tous occupants de son chef.
Sur la bonne foi du locataire ou de l'occupant au sens du décret du 30 juin 1977
L'article 10- 1 alinéa 1 de la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation prescrit d'effectuer une notification en vue de l'exercice du droit de préemption " aux locataires et occupants de bonne foi ".
Par ailleurs, l'article 1 du décret du 30 juin 1977 pris pour l'application de ce texte indique que la vente doit être notifiée au locataire ou occupant de bonne foi au sens de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 et occupant effectivement les lieux.
Ces textes opèrent donc en fait une distinction entre les locataires d'une part et les occupants de bonne foi d'autre part. L'article 1 du décret du 30 juin 1977 prend soin de préciser que la notion d'occupant de bonne foi doit s'entendre au sens de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948.
Ce renvoi à l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 est toujours valable même si le texte de l'article 10- 1 de la loi du 31 décembre 1975 modifié par l'article 81 de la loi du 22 juin 1982 n'y fait plus référence.
Dans un commentaire de ce texte publié à la revue loyer 1982 en page 494, Messieurs M... et Berthot observent que les mots occupant de bonne foi doivent être compris au sens de locataire dont le bail est expiré et qui remplit toutes ses obligations. Madame N... dans la revue rd imm. 1983 distingue, en ce qui la concerne, très clairement :
- les locataires bénéficiaires d'un titre locatif toujours en cours et pour lesquels il n'y a pas lieu de savoir s'ils sont ou non de bonne foi
- les occupants, ce qui vise principalement les locataires soumis à la loi du 1er septembre 1948 qui, ayant reçu un congé, se trouvent maintenus dans les lieux et ne bénéficient du droit de préemption qu'à la condition d'être de bonne foi.
Monsieur Y..., titulaire d'un bail régulier, fait incontestablement partie de la première catégorie. Il n'y a donc pas à rechercher s'il est ou non de bonne foi, cette qualification étant en ce qui le concerne inopérante.
En ce qui concerne Madame Z..., elle est pour le moins occupante de bonne foi, étant rappelé que cette bonne foi est présumée et que rien dans le dossier ne permet d'articuler le contraire.
Il s'ensuit que la discussion portant sur les comptes entre parties pendant la période de location antérieure à la vente litigieuse et depuis
la prise de possession des lieux par les locataires n'a plus de pertinence juridique ; elle est donc écartée des débats alors même que la discussion entre parties a pris fin le 22 mars 2002, Monsieur B... écrivant à Monsieur Y... que le futur acquéreur le conserve comme locataire, aucun litige ne subsistant sur le paiement des loyers.
La décision est donc réformée dans toutes ses dispositions.
Sur le droit de préemption
La violation des dispositions d'ordre public relatives à la protection du locataire étant acquise, il y a lieu, par application de l'article 10- 1 de l loi du 31 décembre 1975
- de prononcer la nullité de la vente intervenue le 26 mars 2003 entre Madame A... et les époux De Lapasse en ce qu'elle concerne le lot numéro 6 de l'ensemble immobilier cadastré section 824 numéro 187...
- d'ordonner les restitutions correspondantes
- de prononcer la substitution de Monsieur Y... dans l'acte de vente aux époux De Lapasse pour le lot numéro 6, aux mêmes conditions notamment de prix que l'acquéreur évincé
- de dire que le congé délivré de manière subséquente est annulé
- de dire que les sommes perçues au titre des loyers par les époux De Lapasse doivent être restituées avec intérêts au taux légal à compter pour chacun d'eux de la perception.
Monsieur René B... doit être condamné à restituer aux époux De Lapasse le prix de vente du lot numéro 6 qu'il a perçu, l'acquéreur étant désormais le seul Monsieur Y... tenu au paiement du prix.
Les loyers indûment perçus par les époux De Lapasse ne peuvent venir en déduction de ce prix de vente puisqu'ils doivent être restitués à Monsieur Y... propriétaire, par substitution, du lot numéro 6 à compter du 26 mars 2003 et qui les a donc indûment payés.
Les époux De Lapasse ne sont pas fondés
- à solliciter des arriérés de loyer et de charges auprès de Monsieur Y..., ces sommes ayant été indûment réclamées et perçues
- à réclamer l'annulation totale de la vente dans la mesure où ils ne démontrent pas en quoi l'acquisition des autres lots dans cet ensemble est dépourvue de cause du fait de l'annulation de la vente du lot numéro 6
- pour le même motif le remboursement des sommes qu'ils disent avoir exposées en raison de la vente n'est pas fondée et cette demande est également rejetée
- le congé donné étant annulé, la disposition allouant à David De Lapasse une somme de 1. 500 € à titre de dommages intérêts est infirmée.
Les dépens de la procédure seront supportés in solidum par les intimés qui succombent dans l'ensemble de leurs demandes.
L'équité commande l'application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile au profit des appelants contraints d'ester en justice pour défendre leurs intérêts.
PAR CES MOTIFS
La cour
Sur la procédure
Ecarte des débats comme tardives les conclusions déposées par les consorts Y... Z... après l'ordonnance de clôture le 8 novembre 2007 ;
Et au fond
Rejetant toutes autres demandes comme mal fondées,
Vu l'article 10- 1 de la loi du 31 décembre 1975
Constate la violation par les intimés des dispositions d'ordre public relatives à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation ;
Confirme la décision en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à application de l'exception prévue à l'article 10 III de cette loi ;
Et réformant pour le surplus la décision déférée dans toutes ses autres dispositions,
Prononce la nullité de la vente intervenue le 26 mars 2003 entre Madame A... et les époux De Lapasse portant sur le lot numéro 6 de l'ensemble immobilier cadastré section 824 numéro 187, lieu- dit... d'une surface de 3a 70 ca ;
Substitue Monsieur Y... aux époux De Lapasse dans l'acte de vente du 26 mars 2003 avec toutes les conséquences légales attachées à cette substitution, à savoir notamment au prix et aux mêmes conditions de la vente ;
Annule le congé pour reprise que les époux De Lapasse ont fait signifier à Madame Z... et à Monsieur Y... le 24 juin 2003 ;
Ordonne la restitution à Monsieur Y... des sommes perçues à titre de loyers par les époux De Lapasse à compter du 1er avril 2003 avec intérêts aux taux légal à compter pour chacun d'eux du terme ;
Condamne in solidum René B..., venant aux droits de Madame A..., les époux De Lapasse et David De Lapasse à payer à Monsieur Y... la somme de 6. 000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Les condamne sous la même solidarité aux dépens, avec distraction au profit de la SCP CHATEAU PASSERA, avoué, aux formes de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
