10 / 12 / 2007
ARRÊT No
NoRG : 06 / 05771
OC / CD
Décision déférée du 10 Octobre 2006- Tribunal de Grande Instance de MONTAUBAN- 05 / 01383
H. FILHOUSE
Claude X...
représenté par la SCP BOYER- LESCAT- MERLE
C /
Alain Y...
représenté par la SCP CANTALOUBE- FERRIEU CERRI
Lucie Z... épouse Y...
représentée par la SCP CANTALOUBE- FERRIEU CERRI
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
àREPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ère Chambre Section 1
***
ARRÊT DU DIX DECEMBRE DEUX MILLE SEPT
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APPELANT
Monsieur Claude X...
...
82210 ST NICOLAS DE LA GRAVE
représenté par la SCP BOYER- LESCAT- MERLE, avoués à la Cour
assisté de la SCP DELRIEU, avocats au barreau de TARN ET GARONNE
INTIMES
Monsieur Alain Y...
...
94160 ST MANDE
représenté par la SCP CANTALOUBE- FERRIEU CERRI, avoués à la Cour
assisté de la SCP CAMBRIEL, GOURINCHAS, DE MALAFOSSE, STREMOOUHOFF, avocats au barreau de TARN ET GARONNE
Madame Lucie Z... épouse Y...
...
94160 ST MANDE
représentée par la SCP CANTALOUBE- FERRIEU CERRI, avoués à la Cour
assistée de la SCP CAMBRIEL, GOURINCHAS, DE MALAFOSSE, STREMOOUHOFF, avocats au barreau de TARN ET GARONNE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 16 Octobre 2007 en audience publique, devant la Cour composée de :
O. COLENO, conseiller faisant fonction de président
C. FOURNIEL, conseiller
J. L. MARTIN, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : E. KAIM- MARTIN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par O. COLENO, président, et par E. KAIM- MARTIN, greffier de chambre.
FAITS ET PROCÉDURE
Claude X... et les époux Y... sont copropriétaires dans un ensemble immobilier situé en site classé, place de la Halle à Auvillar (82) et placé le 29 juillet 2003 sous le régime de la copropriété lors de sa vente après division.
Un litige est né entre eux à la suite de travaux exécutés par Claude X... à l'intérieur de son lot à usage de garage, qui ont donné lieu à l'institution d'une expertise en référé le 6 mai 2004.
Par acte d'huissier du 25 avril 2005, les époux Y... ont assigné Claude X... devant le tribunal de grande instance de Montauban pour le voir condamné sous astreinte à exécuter les travaux de mise en conformité décrits par l'expert, à cesser toute activité commerciale dans le lot no2 et rétablir celui- ci dans son affectation contractuelle à usage de garage, outre dédommagement à hauteur de 5. 000 €.
Par le jugement déféré du 10 octobre 2006 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal, rejetant à nouveau l'exception d'irrecevabilité pour défaut de qualité à agir à la place du syndic déjà repoussée par le juge de la mise en état et admettant la qualité à agir d'un copropriétaire pour faire assurer le respect du règlement de copropriété, a d'une part ordonné la cessation de l'activité commerciale sous astreinte jusqu'à autorisation par l'assemblée générale, considérant que le caractère explicitement contractuel de l'affectation du lot à usage de garage exigeait l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour sa transformation en local à usage de commerce, laquelle n'avait pas été obtenue mais seulement l'exécution de travaux, d'autre part condamné Claude X... sous astreinte à exécuter les travaux prescrits par l'expert, et enfin rejeté la demande de dommages et intérêts en retenant que la preuve d'un préjudice n'était pas faite à raison de l'exercice d'un commerce d'antiquité et brocante dans un immeuble à destination mixte d'habitation, professionnelle et commerciale.
Aux termes de ses conclusions du 21 mars 2007, Claude X..., régulièrement appelant, conclut à la réformation de cette décision et demande à la Cour de juger qu'en modifiant l'usage des parties privatives de son lot, il n'a pas porté atteinte à la destination globale de l'immeuble et n'avait pas à obtenir l'accord préalable des autres copropriétaires, subsidiairement qu'il a obtenu l'accord unanime de ceux- ci, et en conséquence de le relever de la condamnation sous astreinte à cesser toute activité commerciale et à rétablir son lot dans son affectation contractuelle.
Il soutient que la condamnation à exécuter des travaux est sans objet puisqu'il justifie, par une facture du 30 juillet 2005, avoir effectué les travaux d'évacuation des eaux préconisés par l'expert, qu'il n'avait pas besoin de l'accord des copropriétaires pour changer l'affectation des parties privatives de son lot, l'immeuble étant destiné à l'usage professionnel, commercial ou d'habitation, que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui sont justifiées par la destination de l'immeuble, que son commerce apporte une plus- value à l'immeuble, qu'il n'en résulte aucune atteinte aux conditions de jouissance des autres copropriétaires, que les clauses du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division restreignant le lot no2 à usage de garage doivent être réputées non écrites, que le procès- verbal de l'assemblée générale fait ressortir que les copropriétaires se sont transportés dans son lot et ont autorisé des travaux dont ils ne pouvaient ignorer la destination qu'ils acceptaient donc sans quoi ils ne les auraient pas permis ainsi que le confirment les attestations produites.
Aux termes de leurs dernières conclusions du 20 septembre 2007, les époux Y... concluent à la confirmation du jugement déféré.
Ils soutiennent que l'appelant ne justifie pas de l'exécution de l'ensemble des travaux préconisés par l'expert, que le lot no2 se trouve dans un groupe de lots affectés à l'habitation, que le seul changement d'affectation envisageable est donc l'habitation, que Claude X... n'a jamais justifié d'une autorisation administrative, que le changement de destination a pour effet de modifier le coefficient d'occupation des sols de l'ensemble de l'immeuble qui constitue un droit accessoire aux parties communes qui ne peut donc être exercé qu'après autorisation de l'assemblée générale, que les travaux envisagés au cours de l'assemblée générale du 15 septembre 2003 ne faisaient l'objet d'aucun point de l'ordre du jour et n'évoquaient que le garage de Claude X..., que l'exercice d'un commerce leur porte préjudice par perte de valeur de leur propriété outre une dégradation des conditions de jouissance. Ils contestent enfin les attestations versées aux débats.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu que le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, s'impose à tous les copropriétaires qui doivent en respecter les stipulations relatives à l'affectation donnée aux différents lots de l'immeuble ;
que cependant l'article 8 alinéa 2 de la loi no65- 557 du 10 juillet 1965 édicte que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation, à quoi l'article 9 ajoute que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, dont il use et jouit librement sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ;
qu'il en résulte que l'intangibilité de la destination des parties privatives résultant du règlement de copropriété n'est pas absolue et que c'est au regard des droits des autres copropriétaires et de la destination de l'immeuble, qui en constituent les limites légales, que doit s'apprécier l'étendue de la liberté d'usage des parties privatives ;
Attendu qu'aux termes de l'article 8 de la loi, la destination que l'on a entendu donner à l'immeuble se définit au travers des actes constitutifs de la copropriété, règlement de copropriété, état descriptif de division, par ses caractères ou sa situation ;
Attendu qu'il résulte explicitement des stipulations du règlement de copropriété sur les conditions d'usage de l'immeuble, en son article 8 que celui- ci est destiné à l'usage professionnel, commercial ou d'habitation, lequel ajoute néanmoins immédiatement que l'affectation donnée à chaque lot est reprise dans l'état descriptif de division, lequel, approuvé par chaque copropriétaire, a valeur contractuelle au même titre que le règlement lui- même ;
qu'il précise en outre en son article 10 que " les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement, (que) l'exercice de professions libérales ou de commerces sera toutefois toléré à la condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l'immeuble ", enfin que " les garages en sous- sol ne pourront servir qu'au stationnement des automobiles particulières appartenant aux copropriétaires ou à leur ayants- droits " ;
Attendu qu'il résulte donc de cet article une disposition restrictive concernant l'usage des garages, qui n'est toutefois pas exprimée sous la forme d'une interdiction formelle ;
Attendu que l'article 10 et l'occupation bourgeoise qu'il exprime, réservant explicitement l'usage de commerce, ne contredit pas les termes de l'article 8 sur la destination mixte de l'ensemble, et que la configuration des lieux, telle qu'elle est présentée par les éléments du débat, n'implique nullement que les époux Y... pourraient se trouver obligés de passer par un local commercial pour accéder à leur appartement comme ils le soutiennent dans leurs écritures, ou que le lot no2 se trouverait dans un niveau affecté à l'habitation ;
que c'est également sans fondement que les consorts Y... prétendent soutenir que la répartition des millièmes de copropriété aurait été fixée en considération de l'affectation contractuelle de chaque lot, ce qui est contraire aux dispositions de l'article 5 de la loi no65- 557 du 10 juillet 1965 aux termes duquel la quote- part des parties communes afférente à chacun des lots est fixée proportionnellement à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs des dites parties telles qu'elles résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, ce que rappelle explicitement le règlement de copropriété, à quoi la loi ajoute que c'est " sans égard à leur utilisation " ;
Attendu que l'état descriptif de division décrit le lot no2 de Claude X... comme un local à usage de garage composé de deux pièces, l'une d'une surface de 14, 65 m ², l'autre de 55, 89 m ², situées en rez- de- chaussée ;
que l'expertise révèle que les deux pièces communiquent entre elles, que le sol de la deuxième, la plus grande que l'expert traite en " remise ", est en contrebas de 1, 10 mètre du sol de la première, elle- même ouvrant sous la cornière à usage de passage affecté au domaine public, sensiblement au même niveau que la place de la halle ;
Attendu que cette description fait à elle seule apparaître que l'usage de garage auquel est affecté le lot no2 n'est pas de nature à s'appliquer à la totalité de son volume, et même à sa plus grande partie puisque seule la première pièce, au niveau de la place, a matériellement vocation à servir à usage de garage, à l'instar du lot no3 son voisin d'une superficie de 15, 02 m ² ;
que ce sont pourtant les termes du règlement de copropriété dressé le 29 juillet 2003, soit peu avant la naissance du litige, par Claude X... lui- même agissant en sa qualité de notaire, qui n'en demande pas moins à la Cour de les réputer non écrits ;
que dans cet ordre de considération qui concerne en fait la qualité de la rédaction du règlement de copropriété, il ne peut être passé sous silence que la stipulation restrictive résultant de l'article 10 précédemment rappelé que les consorts Y... opposent à Claude X... vise les garages " en sous- sol ", précision sur laquelle les parties ne se sont pas attardées mais qui est certainement étrangère à la copropriété ici considérée eu égard à sa configuration, toutes les descriptions de l'immeuble résultant du règlement de copropriété et des débats établissant que, comme le lot no3 son voisin, la partie garage du lot no2 se trouve en rez- de- chaussée de l'immeuble et non en sous- sol ;
Attendu que selon les écritures des intimés, l'immeuble en cause est situé sur la Place de la Halle, site classé, dans le périmètre d'un monument historique, les façades et toitures des immeubles bordant cette place étant inscrits sur l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, ce qui revient à dire l'importance de l'intérêt touristique qui s'y attache ;
que les plans et photographies versés aux débats font apparaître que la plupart sinon la totalité des immeubles bordant la place de la Halle comportent une cornière, qui a vocation à servir à la déambulation piétonne ;
Attendu qu'ainsi, si l'affectation à usage de garage répond aux stipulations du règlement de copropriété, à la taille de la première pièce et à une commodité d'usage certaine compte tenu de son accès direct sur la voie publique, ce dont attestent les photographies produites où apparaissent les parties arrières de voitures automobiles stationnées sous les arcades une par une, et correspond aussi peut- être à un usage ancien mutatis mutandis, Claude X... n'en est pas moins fondé à soutenir que la destination de l'immeuble telle qu'elle résulte du règlement de copropriété qui admet l'usage de commerce, mais également des caractères de l'immeuble et de sa situation spécifique dans un ensemble architectural centré sur un monument à usage originairement commercial, ne s'oppose pas à la modification de l'usage de son lot, d'autant moins tel que celui- ci est physiquement constitué, qui ne peut se réduire à celui de garage ;
Attendu que les époux Y... ne peuvent être fondés à soutenir que par principe l'installation d'un commerce est dommageable dès lors que le règlement de copropriété définit la destination de l'immeuble à l'usage d'habitation, professionnel et de commerce, les risques d'une évolution incontrôlée de la nature des commerces étant en principe préservés par la stipulation du règlement de copropriété tenant à la condition qu'il pose à un tel usage de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l'immeuble ;
qu'à cet égard, les intimés ne critiquent pas les motifs par lesquels le premier a rejeté leur demande de dommages et intérêts, que la Cour approuve et d'où il résulte que l'exercice d'un commerce d'antiquité et brocante dans un tel cadre, et ainsi exclusivement sur la façade naturellement et par vocation animée de l'immeuble, n'est pas de nature à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, à perturber les conditions de leur jouissance ni à dévaloriser l'immeuble ;
Attendu que l'approbation des travaux que Claude X... a sollicitée de l'assemblée générale des copropriétaires ne pouvait pas impliquer par elle- même approbation du changement de destination dès lors que rien ne fait apparaître dans le compte- rendu qui en a été dressé qu'elle aurait d'une manière ou d'une autre spécifiquement et nécessairement révélé la création d'un commerce ;
que des témoignages ne sont pas de nature à suppléer l'absence d'une délibération de l'assemblée générale si celle- ci était nécessaire ;
mais qu'il résulte des motifs qui précèdent que Claude X... est fondé à soutenir que le principe de liberté d'usage des parties privatives lui permettait de transformer son lot pour y installer ce commerce sans avoir à solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires dès lors qu'il ne portait atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble, et ce nonobstant une clause restrictive du règlement de copropriété qui, faute d'être justifiée par la destination de l'immeuble, doit être réputée non écrite ;
Attendu que c'est sans justification suffisante et par conséquent en vain que, par surcroît sans s'expliquer sur les conditions d'application à l'espèce d'une loi ancienne, les époux Y... prétendent que le changement d'affectation effectué aurait constitué l'exercice d'un droit accessoire aux parties communes dont un copropriétaire ne pouvait disposer seul sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires alors que selon leurs propres explications le coefficient d'occupation des sols est déjà dépassé par les seules surfaces de plancher de leurs propres lots ;
que les époux Y... ne démontrent pas l'incidence que pourrait avoir l'obtention ou non d'un permis de construire sur la solution du litige qui ne met en jeu que les relations contractuelles des parties et le statut de la copropriété ;
Attendu que le jugement doit donc être réformé en ses dispositions concernant l'affectation du lot no2 à usage de commerce et l'exercice de cette activité ;
Attendu, sur les travaux, que les justifications que Claude X... prétend apporter de l'exécution des travaux prescrits par l'expert sont imprécises dans la désignation de ceux effectivement réalisés ;
que le jugement n'est donc pas utilement critiqué de ce chef ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Infirme la décision déférée, mais seulement en ce qu'elle a jugé que Claude X... était tenu de solliciter l'accord de la copropriété pour affecter le lot no2 lui appartenant à l'usage de commerce de brocante et antiquité, et l'a condamné sous astreinte à cesser cette activité et à rétablir le lot dans son affectation à usage de garage, et, statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
Juge que l'affectation à usage de commerce de brocante et antiquité du lot no2 par voie de modification de son affectation d'origine à usage de garage est licite et n'exigeait pas l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires,
Déclare en conséquence les époux Y... mal fondés en leur demande tendant à la cessation de l'activité commerciale exercée dans le lot no2 et au rétablissement de celui- ci dans son affectation à usage de garage, et les en déboute,
Confirme le jugement pour le surplus,
Y ajoutant,
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Rejette la demande formée par les époux Y...,
Condamne les époux Y... à payer à Claude X... la somme de 1. 500 €,
Condamne les époux Y... aux entiers dépens de l'instance en appel, et reconnaît à la SCP BOYER- LESCAT- MERLE, avoué qui en a fait la demande, le droit de recouvrement direct prévu à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
