03/12/2007
ARRÊT No
NoRG: 06/03832
OC/CD
Décision déférée du 31 Mai 2006 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 04/2841
M. X...
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE "HOTEL DE MANSENCAL"
représentée par la SCP MALET
C/
Gérard Y...
représenté par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE
Dominique Z... épouse Y...
représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE
Bienvenuto A...
représenté par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE
Suzanne B... épouse A...
représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE
INFIRMATION
Grosse délivrée
le
à REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ère Chambre Section 1
***
ARRÊT DU TROIS DECEMBRE DEUX MILLE SEPT
***
APPELANTE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE "HOTEL DE MANSENCAL" représenté par son syndic la Société COGIMMO ...
...
31000 TOULOUSE
représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour
assistée de Me Patricia C..., avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Monsieur Gérard Y...
...
31000 TOULOUSE
représenté par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour
assisté de Me Cynthia D..., avocat au barreau de TOULOUSE
Madame Dominique Z... épouse Y...
...
31000 TOULOUSE
représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour
assistée de Me Cynthia D..., avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur Bienvenuto A...
...
31000 TOULOUSE
représenté par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour
assisté de Me Cynthia D..., avocat au barreau de TOULOUSE
Madame Suzanne B... épouse A...
...
31000 TOULOUSE
représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour
assistée de Me Cynthia D..., avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 08 Octobre 2007 en audience publique, devant la Cour composée de :
A. MILHET, président
O. COLENO, conseiller
C. FOURNIEL, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par A. MILHET, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre.
FAITS ET PROCÉDURE
L'ensemble immobilier dénommé Hôtel de Mansencal à Toulouse est constitué de cinq bâtiments B, C, D, E et F. accolés mais de hauteurs inégales dont les sous-sols sont reliés entre eux et ont été aménagés en caves, garages et parkings. Les toitures de quatre d'entre eux sont en terrasses, dont certaines accessibles sont affectées à l'usage exclusif de quelques copropriétaires.
En 1992, la copropriété confrontée à l'obligation de refaire l'étanchéité des terrasses de deux bâtiments a mandaté un expert pour donner son avis sur une ambiguïté de rédaction du règlement de copropriété concernant leur nature de parties communes générales à l'ensemble de la copropriété ou spéciales à chaque bâtiment.
Le 22 avril 1993, l'assemblée générale des copropriétaires a délibéré à la majorité de considérer les terrasses comme parties communes générales, suivant ainsi l'avis de l'expert, avec pour conséquence la répartition en charges communes générales du coût des travaux de leur réfection.
Ce n'est qu'en 2004, qu'un acte modificatif du règlement de copropriété enregistrant cette décision a été déposé, le 24 mars, et publié le 22 juin.
Le 2 avril 2004, puis le 1er juillet 2004, enfin le 3 mai 2005, les assemblées générales de la copropriété ont voté des travaux de réfection des terrasses accessibles et non accessibles des bâtiments B, C, D et E ainsi que leurs budgets.
Par actes d'huissier successivement délivrés les 28 mai 2004, 6 septembre 2004 et 19 juillet 2005, les époux Y... et les époux A..., copropriétaires, ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Hôtel de Mansencal devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins d'annulation des délibérations votées au cours de ces trois assemblées générales sur les travaux, et en nullité du modificatif au règlement de copropriété.
Par le jugement déféré du 31 mai 2006 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal a jugé que si l'assemblée générale du 22 avril 1993 ne pouvait plus être contestée, en revanche une simple acceptation de principe d'une modification de la répartition des charges est inefficace tant qu'un nouveau règlement de copropriété n'a pas été établi et soumis à l'approbation des copropriétaires, que celui du 23 mars 2004 ne leur ayant pas été soumis est nul et non avenu, de sorte que les résolutions critiquées étaient toutes nulles pour avoir prévu une répartition des travaux en tantièmes généraux sur cette base. Le tribunal a renvoyé le syndic à soumettre à un vote à l'unanimité le projet de modification du règlement de copropriété. Il a par ailleurs rejeté le moyen supplémentaire selon lequel les travaux auraient dû être votés à la majorité de l'article 26 et non de l'article 24, considérant qu'ils revêtaient bien le caractère de travaux d'entretien.
Aux termes de ses dernières conclusions du 7 septembre 2007, le syndicat des copropriétaires de la résidence hôtel Mansencal, régulièrement appelant, conclut à la réformation de cette décision en toutes ses dispositions et demande à la Cour de juger que la résolution no1 de l'assemblée générale du 22 avril 1993 est légale et définitivement adoptée, que le règlement de copropriété est applicable en l'état, que son troisième modificatif ne pouvait être annulé et doit être jugé valable, de rejeter les demandes en annulation, et, statuant sur sa demande reconventionnelle, de condamner les époux Y... au paiement de la somme de 22.201,39 € et les époux A... celle de 13.421,13 € au titre des appels de fonds sur travaux avec intérêts au taux légal.
Il soutient que la résolution de l'assemblée générale du 22 avril 1993 n'a pas modifié le règlement de copropriété initial mais seulement interprété la lettre de celui-ci en présence d'une contradiction dans sa rédaction, qu'elle n'avait pas pour objet de modifier la répartition des charges de copropriété et n'avait donc pas à être votée à l'unanimité, que faute d'avoir été contestée en justice dans les délais de l'article 42 comme d'avoir été rétractée par une autre décision d' assemblée générale, elle persiste à faire la loi des parties, que le modificatif au règlement de copropriété ne pouvait donner lieu à un vote contraire, qu'il ne constitue qu'une mesure de publicité destinée à rendre la délibération opposable aux tiers et que le juge ne pouvait donc en prononcer l'annulation, que le syndic n'a pas été mandaté et n'a pas le pouvoir de se saisir pour convoquer une assemblée générale, que les résolutions mises en cause ont régulièrement observé la répartition des charges-travaux en fonction des millièmes généraux et ne pouvaient être annulées.
Aux termes de leurs dernières conclusions du 5 octobre 2007, les époux Y... et les époux A... concluent à la réformation du jugement entrepris seulement en ce qu'il a validé la résolution no1 de l'assemblée générale du 22 avril 1993, à l'annulation de celle-ci et pour le surplus à la confirmation du jugement dont appel.
Ils soutiennent que la résolution n'a aucunement pour but de lever une quelconque ambiguïté sur la répartition des charges mais bien de modifier celle-ci, qu'elle devait donc être votée à l'unanimité en vertu des dispositions de l'article 11 de la loi no65-557 du 10 juillet 1965 qui sont d'ordre public, ce dont il résulte que la résolution no1 du 22 avril 1993 est nulle et non avenue, toute disposition du règlement de copropriété contraire aux règles d'ordre public étant réputée non écrite, ce dont il résulte que l'article 42 est inopérant, que les énonciations de l'acte portant modification du règlement de copropriété sont inexactes et par conséquent irrégulières, qu'en l'absence de vote en contradiction avec la résolution no2 du 22 avril 1993 aucune modification de la répartition des charges n'a été opérée dans le règlement de copropriété. Ils reprennent le moyen tendant à voir jugé que les travaux votés sont de transformation et amélioration et devaient donc être votés à la majorité de l'article 26.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu qu'il résulte des termes du règlement de copropriété initial l'existence manifeste d'une contradiction interne irréductible que le syndicat des copropriétaires a décidé de corriger purement et simplement par ses délibérations du 22 avril 1993 ;
Attendu en effet qu'en son article 5, et après une introduction sur les parties communes annonçant la distinction entre parties communes générales et parties communes spéciales en les définissant, le règlement de copropriété précise qu'en raison de la structure particulière de l'ensemble immobilier et de l'impossibilité qui en résulte de constituer chacun des bâtiments en unité technique distincte, "l'ensemble du gros-oeuvre est propriété commune générale", mais énumère pourtant à la suite en deux rubriques les diverses composantes des parties communes de l'immeuble selon qu'elles doivent être considérées comme générales ou spéciales, et classe dans ces dernières l'ensemble du gros-oeuvre des bâtiments, des fondations à la couverture, à l'inverse de ce qu'annonçait le préambule ;
Attendu que l'intérêt essentiel de la création de parties communes spéciales est d'en conférer la maîtrise mais également la charge à ceux qu'elles concernent exclusivement, et dans le cas de bâtiments distincts, aux occupants de chacun d'eux, mais cela ne peut en principe être légalement institué que suivant le degré d'autonomie de chaque unité ;
que le règlement de copropriété de l'Hôtel Mansencal prévoit à la suite l'existence de charges communes générales et spéciales en se référant aux deux rubriques de l'article 5, et également le principe de votes partiels ;
Attendu qu'il fallait donc, face à l'apparition d'un besoin concret, en l'occurrence la nécessité de refaire les étanchéités, résoudre la contradiction ;
que l'assemblée générale du 22 avril 1993 l'a fait en décidant de confirmer le principe général posé en préambule de l'article 5, considérant que l'ensemble immobilier composé de cinq bâtiments de différents niveaux formait un tout indivisible pour le gros-oeuvre, y compris nécessairement les terrasses, et en précisant que les dépenses inhérentes à celui-ci, dont l'étanchéité des terrasses, constituaient des charges communes générales devant être réparties suivant les millièmes généraux de la copropriété ;
Attendu que le jugement déféré ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a retenu que la validité de cette décision ne peut plus être discutée faute d'avoir été déférée en justice dans le délai légal ;
qu'il ne peut manquer d'être observé à cet égard, et à l'examen du procès-verbal de l'assemblée générale du 22 avril 1993, non seulement que les époux A... avaient fait inscrire un ordre du jour complémentaire protestant des projets de résolution concernant les terrasses, mais également qu'ils se sont abstenus lors du vote, tandis que les époux Y... étaient portés absents ;
Attendu que la forclusion de l'article 42 s'applique également en cas de violation d'une règle d'ordre public, et que c'est donc en vain, faute d'avoir contesté la décision en temps utiles, que les époux Y... et A... invoquent le caractère d'ordre public de l'article 11 concernant la règle de l'unanimité pour les décisions de modification de la répartition des charges ;
que l'article 43 de la loi no65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas plus utilement invoqué à cet égard, dont la portée n'est que de réputer non écrites les clauses du règlement de copropriété contraires aux dispositions légales qu'il énumère -parmi lesquels l'article 11-, ce qui ne s'applique pas aux conditions de vote d'une résolution d'assemblée générale, et alors que l'assemblée générale du 22 avril 1993 n'a pas eu pour objet ni pour effet d'introduire dans le règlement de copropriété une stipulation qui serait illicite ;
Attendu en revanche que les copropriétaires avaient prévu, dans une deuxième résolution -mal rédigée mais qui selon la discussion des parties ne peut avoir d'autre acception- qu'un projet d'acte modificatif -et non de résolution- devrait être élaboré et soumis à une prochaine assemblée générale, ce qui n'a pas été fait ;
que la Cour ne peut que constater que le modificatif déposé le 24 mars 2004 entre les mains de Maître E..., notaire, n'a en effet pas été soumis à l'assemblée générale des copropriétaires, alors que le syndic en avait de la sorte reçu mandat ;
mais attendu que cette omission n'a aucune conséquence pour tous ceux qui étaient à l'époque copropriétaires, ce qui est le cas des intimés, ce n'est pas discuté ;
que cette résolution, qui revêt bien les caractères d'une décision, et qui n'a pas été déférée au tribunal dans le délai de l'article 42, est directement exécutoire à leur égard, quand bien même la modification du règlement de copropriété qu'elle impliquait n'a pas été élaborée ;
qu'en effet, il ne s'agit pas d'une simple décision de principe dès lors qu'elle se suffit à elle-même pour la seule question en l'espèce considérée du gros-oeuvre et plus spécialement des toitures terrasses et de leur étanchéité qu'elle tranche explicitement en tous ses aspects, de sorte qu'elle est applicable directement tant pour le syndic qui est chargé de l'exécution des délibérations de l'assemblée générale au même titre que de l'application du règlement de copropriété, qu'aux copropriétaires eux-mêmes dont elle fait la loi, sans qu'il soit besoin de la compléter ou la préciser et qu'à ce titre le modificatif au règlement de copropriété qu'elle implique s'imposât comme un préalable indispensable à sa mise en oeuvre pratique ;
Attendu que la publication du modificatif au règlement de copropriété ne concerne que l'opposabilité aux tiers, et qu'aucune discussion n'est soumise à la Cour dans ce registre ;
Attendu qu'il s'ensuit qu'il était sans intérêt pour la solution du litige de prononcer sur la validité du modificatif au règlement de copropriété déposé le 24 mars 2004, mais que les deux parties demandant de prononcer sur la validité de celui-ci, la Cour est tenue de statuer sur ce point ;
Attendu que quand bien même il est vrai qu'une assemblée générale appelée à délibérer sur le projet de modification du règlement de copropriété ne pouvait remettre en cause le principe définitivement acquis de sa correction au fond, il n'en reste pas moins que l'examen du modificatif déposé et publié fait apparaître qu'il contient un ré-aménagement des définitions des parties communes spéciales et générales qui n'est pas la transcription pure et simple de la décision de l'assemblée générale ;
qu'ainsi, certains éléments dont l'énumération se trouve dans le règlement de copropriété n'ont pas été repris dans le modificatif, lequel a par ailleurs ajouté des notions qui ne figuraient pas dans le premier ;
que le règlement de copropriété étant un document à valeur contractuelle, son modificatif est en l'occurrence nul comme n'émanant pas des copropriétaires eux-mêmes qui ont seuls qualité pour en établir le contenu, ne l'ont pas voté contrairement à ce qu'ils avaient prévu et n'y ont donc pas consenti, aucun mandat en ce sens n'ayant été confié au syndic ;
qu'il convient toutefois de préciser que cette nullité n'affecte que le modificatif du règlement de copropriété en son point II, pages 3 à 5, concernant l'énumération des parties communes, générales et spéciales, et non l'acte en son entier qui contient d'autres modifications étrangères au présent litige, ni non plus l'acte de dépôt en lui-même qui inclut d'autres pièces, régulières quant à elles ;
Attendu que c'est au syndicat des copropriétaires qu'il incombe de prendre les initiatives qu'il croit convenable en ce qui concerne ce modificatif à son règlement de copropriété, la Cour ne pouvant que prononcer la nullité de l'acte irrégulier ;
Attendu que les intimés ne discutent pas utilement les motifs complets et pertinents par lesquels le premier juge a rejeté leur prétention à annulation des délibérations au motif qu'il se serait agi de travaux d'amélioration ou de transformation relevant de la majorité de l'article 26 ;
Attendu qu'il suit des motifs qui précèdent que la validité des résolutions des assemblées générales attaquées n'est pas utilement mise en cause, que le jugement doit être réformé de ce chef et l'action rejetée ;
Attendu qu'il sera fait droit à la demande reconventionnelle de condamnation des copropriétaires intimés au paiement des charges de travaux, dont ils ne discutent pas autrement les montants ;
qu'à défaut de plus ample justification, le point de départ des intérêts au taux légal réclamés sera fixé au jour de la clôture des débats devant le premier juge, soit le 16 février 2006 ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Infirme la décision déférée et, statuant à nouveau,
Déclare les époux Y... et les époux A... mal fondés en leurs actions en nullité des délibérations des résolutions no1, 2, 3 et 4 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Hôtel Mansencal du 2 avril 2004, no9, 10, 11 et 12 de l'assemblée générale du 1er juillet 2004 et no8 de l'assemblée générale du 3 mai 2005 et les en déboute,
Les déboute pareillement de leur demande en nullité de la résolution no1 de l'assemblée générale du 22 avril 1993,
Condamne les époux A... à payer au syndicat des copropriétaires de l'Hôtel Mansencal la somme de 13.421,13 € au titre des charges de travaux augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 février 2006,
Condamne les époux Y... à payer au syndicat des copropriétaires de l'Hôtel Mansencal la somme de 22.201,39 € au titre des charges de travaux augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 février 2006,
Prononce la nullité du troisième modificatif du règlement de copropriété déposé le 24 mars 2004 entre les mains de Maître E..., notaire à Bouloc, en son point II, pages 3 à 5, concernant l'énumération des parties communes générales et spéciales de la copropriété Hôtel Mansencal,
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Rejette la demande formée par les époux Y... et les époux A...,
Condamne les époux Y... et les époux A... conjointement à payer au syndicat des copropriétaires de l'Hôtel Mansencal la somme de 2.000 €,
Déboute les parties de leurs demandes autres ou plus amples,
Condamne les époux Y... et les époux A... conjointement aux entiers dépens de l'instance, en ce compris ceux exposés tant en premier ressort qu'en appel, et reconnaît pour ceux d'appel, à la SCP MALET, avoué qui en a fait la demande, le droit de recouvrement direct prévu à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
