11/10/2007
ARRÊT No377
NoRG: 06/03596
Décision déférée du 07/10/2003 - TG.I. de TOULOUSE
GUILHEM
Bénédicte X... épouse Y...
représentée par la SCP B. CHATEAU - O. PASSERA
C/
Nicolas Z...
représenté par la SCP DESSART-SOREL-DESSART
SARL CENTRE IMMOBILIER TOULOUSAIN
représentée par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT JEUSSET
confirmation partielle
Grosse délivrée
le
àREPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
2ème Chambre Section 1
***
ARRÊT DU ONZE OCTOBRE DEUX MILLE SEPT
***
DEMANDEUR(S) SUR RENVOI APRES CASSATION
Madame Bénédicte X... épouse Y...
...
69260 SAINTE CONSORCE
représentée par la SCP B. CHATEAU - O. PASSERA, avoués à la Cour
assistée de Me A..., avocat au barreau de PERPIGNAN
DEFENDEUR(S) SUR RENVOI APRES CASSATION
Monsieur Nicolas Z...
1 bis, allées François B...
31000 TOULOUSE
représenté par la SCP DESSART-SOREL-DESSART, avoués à la Cour
assisté de Me Christine C..., avocat au barreau de TOULOUSE
SARL CENTRE IMMOBILIER TOULOUSAIN
...
31000 TOULOUSE
représentée par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT JEUSSET, avoués à la Cour
assistée de Me Sabine D..., avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 13 Septembre 2007 en audience publique, devant la Cour composée de :
Président : J.P. SELMES
Assesseurs: D. VERDE DE LISLE
: C. BELIERES
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : A. THOMAS
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par J.P. SELMES, président et par A. THOMAS, greffier de chambre
Ensuite de différents actes et en dernier lieu d'une donation partage du 14 juin 2000, Mme Bénédicte X... épouse Y... est devenue propriétaire d'un appartement au 1 bis allées F. Verdier à Toulouse. Cet appartement était loué par l'intermédiaire de M. Richard Gestion Immobilière, aux droits duquel se trouve depuis le 25 juin 1999 la société Centre Immobilier Toulousain dite CIT. Le 8 mars 2002 Mme Y... a donné à la société CIT mandat de vendre l'appartement au prix de 246 967 € net vendeur (avec une commission de 12 195,92 € à la charge de l'acquéreur). La société CIT s'est préoccupée de faire donner congé au locataire des lieux M. Z..., le 22 mars 2002, en lui proposant l'acquisition au prix ci-dessus spécifié. M. Z... a décliné cette offre le 24 avril 2002. La veille, le 23 avril, les consorts G... - Pouget avaient proposé d'acquérir au prix de 190 561,27 € avec une commission d'agence de 7 622,45 €. Cette offre a reçu l'agrément de Mme Y.... Le 19 juillet 2002, la société CIT agissant au nom de Mme Y... a notifié à M. Z... le nouveau prix de vente soit la somme de 198 183,72 € comprenant le prix proprement dit augmenté de la commission d'agence. Par acte du 13 août 2002, M. Z... a déclaré accepter ce prix. Mme Y... n'a pas souhaité donner suite à la vente au profit de M. Z... et après procès-verbal de difficultés, M. Z... a saisi le tribunal de grande instance de Toulouse d'une assignation à jour fixe.
Par jugement du 7 octobre 2003 le tribunal a dit :
- que l'assignation diligentée par Mme Y... le 17 mars 2003 était nulle
- qu'il n'était pas nécessaire d'appeler dans la cause d'une part les consorts G... - Pouget acquéreurs évincés d'autre part Mme Françoise X... et Mme Catherine X... précédemment propriétaires indivises avec Mme Y...
- que la société CIT n'avait pas mandat exprès écrit de délivrer congé pour vendre à M. Z...
- que M. Z... avait légitimement exercé son droit de préemption en vertu d'un mandat apparent de la société CIT
- que la vente était parfaite au prix de 190 561,27 € outre la commission d'agence de 7 622,45 € et à charge pour l'acquéreur de régler les droits de mutation
- qu'il fallait déduire du prix de vente à percevoir par Mme Y... le montant des loyers versés par M. Z... à compter du 10 décembre 2002
- qu'après sommation régulière Mme Y... devrait comparaître en l'étude de Me H... notaire à Villefranche de Lauragais pour la régularisation de l'acte authentique et qu'à défaut il serait passé outre à son absence
- que Mme Y... était déboutée de ses demandes
- que toutes les parties étaient déboutées de leurs demandes en dommages et intérêts
- que le jugement était assorti de l'exécution provisoire
- que Mme Y... devait payer à M. Z... 1 500 € pour frais irrépétibles
- que Mme Y... était déboutée de sa demande d'être relevée et garantie de ce chef de condamnation
- que Mme Y... devait supporter les dépens.
Ce jugement a été frappé d'appel par Mme Y.... Cette cour, par arrêt du 6 septembre 2004, a confirmé le jugement en substituant ses propres motifs. En effet elle a considéré que le mandat confié à la société CIT comportait le pouvoir d'aliéner et, par là, de remplir l'obligation légale consistant à donner congé au locataire.
Sur pourvoi de Mme Y..., la Cour de Cassation a rendu un arrêt le 12 juillet 2006. Elle a rappelé, au visa des articles 1 et 6 de la loi no70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 72 du décret no72-678 du 20 juillet 1972, la nécessité pour le professionnel de l'immobilier de détenir un mandat écrit précisant son objet et, au cas d'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, la mention expresse de celle-ci. Elle a jugé que la cour d'appel avait enfreint ces textes en admettant que le mandat de vendre emportait obligation légale de donner congé au locataire alors que le mandat ne contenait aucune mention sur ce point. L'arrêt du 6 septembre 2004 a été cassé et annulé en ses dispositions autres que celles déclarant nulle l'assignation du 17 mars 2003 et disant n'y avoir lieu à appel en cause des consorts G... - Pouget, de Mme Françoise X... et Mme Catherine X.... L'affaire a été renvoyée devant cette cour autrement composée.
Mme Y... déclare en préliminaire que M. Z... est prescrit pour exercer un droit de préemption en vertu de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et en toute hypothèse ce texte serait inapplicable car les lieux qui font actuellement l'assiette de l'appartement ont été vendus à plusieurs reprises. Elle fait valoir que l'exercice du droit de préemption du locataire suppose d'une part qu'il y ait eu un congé pour vendre valable, d'autre part qu'il y ait eu à la date de la notification une vente antérieure plus avantageuse que l'offre initiale et permettant de se substituer à l'acquéreur favorisé. Elle prétend qu'à la date du 19 juillet 2002 il n'existait pas de vente aux consorts I... car ceux-ci avaient renoncé. Elle soutient que la vente du bien n'emporte pas obligation de donner congé au locataire dès lors que le titre de ce dernier n'est pas remis en cause. Elle conteste avoir donné mandat de gestion ou de vente à la société CIT et elle en déduit la nullité du congé délivré le 22 mars 2002. Elle exclut la théorie du mandat apparent. Elle reproche à la société CIT la délivrance du congé puis la notification de l'offre à prix inférieur et elle lui impute une collusion frauduleuse avec M. Z.... Elle prétend que la société CIT n'aurait droit à aucune rémunération puisque l'acquisition par le locataire est de droit. Elle invoque divers préjudices moraux ou financiers. Mme Y... conclut à la prescription et au rejet de la demande de M. Z... fondée sur l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, à la confirmation du jugement en ce qu'il a dit que la société CIT n'avait pas mandat pour délivrer congé et en ce qu'il a alloué à la société CIT une commission de 7 622,45 €, à la réformation pour le surplus, à la nullité du congé du 22 mars 2002, au débouté des demandes de M. Z..., à la condamnation in solidum de M. Z... et de la société CIT à payer 55 000 € pour préjudice financier, 3 800 € pour préjudice moral, 4 500 € pour résistance abusive, 12 000 € pour frais irrépétibles. A titre subsidiaire, si le jugement était confirmé, Mme Y... demande à être relevée et garantie par la société CIT outre paiement par celle-ci de 48 793,28 € pour moins valeur, 55 000 € pour préjudice financier, 3 800 € pour préjudice moral et remboursement par M. Z... des charges de copropriété et des taxes échues depuis le jugement. Par ailleurs Mme Y... demande paiement par la société CIT de 12 000 € pour frais irrépétibles et la condamnation des défendeurs aux dépens avec distraction au profit de la SCP Chateau Passera.
La société CIT invoque le mandat donné par Mme Françoise X... à son prédécesseur M. J..., mandat qui comportait le pouvoir de donner et d'accepter tous congés et qui n'a jamais été résilié. Elle soutient que le 8 mars 2002 Mme Y... lui a donné mandat de vendre l'appartement libre et Mme Y... lui a envoyé la photocopie de sa carte d'identité nécessaire à la délivrance du congé qui a d'ailleurs été facturé sans que Mme Y... élève une protestation. Sur la baisse du prix de vente aux consorts K... - Pouget, baisse immédiatement acceptée par Mme Y..., la société CIT l'impute à une dissimulation pour des raisons fiscales, un chèque ayant été émis par les acquéreurs au profit de Mme Y... hors la comptabilité du notaire. Elle conteste avoir commis la moindre faute, maintient que le mandat lui permettait de vendre et donc de donner congé, que Mme Y... a été parfaitement informée de ce congé, qu'elle-même n'a jamais nié avoir donné ce congé ce qui serait absurde puisque ledit congé a été délivré officiellement et facturé à la bailleresse. Elle réfute que Mme Y... ait subi le moindre préjudice. La société CIT conclut au débouté des prétentions de Mme Y... et à la confirmation du jugement sauf à ce qu'il soit jugé qu'elle a valablement donné congé. Elle sollicite paiement par Mme Y... de 10 000 € pour procédure abusive et 5 000 € pour frais irrépétibles avec distraction des dépens au profit de la SCP Nidecker Prieu Philippot.
M. Z... observe que la longue procédure infligée aux autres parties par Mme Y... a pour origine le seul préjudice inavouable de la dissimulation fiscale entre les deux prix fixés pour la vente de l'appartement. Il déclare se fonder sur l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 modifiée et sur le congé qu'il a reçu. Il invoque le mandat apparent, l'apparence résultant des mentions du congé et la société CIT étant depuis toujours son seul interlocuteur. Il s'indigne des demandes indemnitaires de Mme Y... et il voit dans leur excès des tentatives de pression. Il fait état de différents chefs de préjudice. M. Z... conclut à la confirmation du jugement sauf à lui allouer 20 000 € à titre de dommages et intérêts et à laisser à Mme Y... la charge des frais de copropriété à titre de dommages et intérêts. Il sollicite 5 000 € pour frais irrépétibles et la distraction des dépens au profit de la SCP Dessart Sorel Dessart.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2007. La société CIT demande le rejet des pièces nouvelles communiquées par Mme Y... le 10 septembre 2007.
SUR QUOI
Attendu qu'en vertu de l'article 15 du nouveau Code de procédure civile les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les éléments de preuve qu'elles produisent ;
Attendu que Mme Y... a connu le 8 février 2007 (merci de vérifier) la date du prononcé de l'ordonnance de clôture fixée au 11 septembre 2007 pour l'audience du 13 septembre suivant ; qu'elle a communiqué le 10 septembre une nouvelle attestation de M. G..., un avis d'échéance de la taxe foncière 2004, les taxes foncières 2005 et 2006, un extrait de compte copropriétaire depuis le 1 mars 2006 ; que cette communication n'a pas permis matériellement à la société CIT d'en prendre connaissance et d'y répondre s'agissant particulièrement de l'attestation de M. G... qui apporte des éléments nouveaux quatre ans après les faits ; que ces pièces seront écartées des débats ;
Attendu que la cassation intervenue par arrêt du 12 juillet 2006 est partielle ; que sont définitives les dispositions relatives à la nullité de l'assignation du 17 mars 2003 et celles disant n'y avoir lieu d'appeler en la cause les consorts G... - Pouget, Mme Françoise X... et Mme Catherine X... ;
Attendu que Mme Y... exprime très justement que le droit de préemption du locataire suppose l'existence d'un congé pour vendre et l'existence d'une vente permettant au locataire de se substituer à l'acquéreur ;
Attendu qu'en l'espèce M. Z... a reçu le 22 mars 2002 un congé émanant de la société CIT et délivré à la demande de Mme Y... ; que ce congé, fondé sur l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, vaut offre de vente au prix de 259 163 € ; que cette offre n'a pas reçu l'agrément de M. Z... qui l'a déclinée ; que M. Z... a reçu par la suite, le 19 juillet 2002 , une offre de vente au prix inférieur de 198 183,72 € ; que cette offre valable un mois a été acceptée par M. Z... aux termes d'un acte délivré à Mme Y... le 13 août 2002, étant précisé que M. Z... voulait recourir à un prêt ce qui prolongeait à quatre mois (au lieu de deux) le délai de réalisation de la vente ;
Attendu que Mme Y... conteste la validité de ces offres en ce que la société CIT n'avait pas mandat spécial ; qu'en effet si la société CIT a reçu de Mme Y... le mandat de vendre l'appartement, sans exclusivité, elle n'a pas pour autant reçu le mandat spécial de donner congé au locataire occupant les lieux ; que ni le mandat très général donné le 27 septembre 1997 au prédécesseur de la société CIT, ni le mandat de vente du 8 mars 2002, qui est muet sur ce point, ne peuvent y suppléer ;
Attendu cependant que la société CIT s'est présentée lors de la délivrance de ces actes comme ayant reçu mandat de Mme Y... ; que M. Z... payait les loyers entre les mains de la société CIT et celle-ci s'est rendue sur les lieux pour faire visiter l'appartement à des acquéreurs ; que contrairement aux affirmations de Mme Y..., le congé du 22 mars 2002 et la notification du 19 juillet 2002 mentionnent non seulement le nom de la bailleresse mais aussi celui de la société CIT avec les références d'un numéro de dossier et la précision annexe, pour l'acte du 22 mars 2002, d'une vente d'appartement et d'un congé ;
Attendu par ailleurs que M. Z... pouvait légitimement croire à l'existence des pouvoirs de la société CIT avec laquelle il était régulièrement en relation ; qu'il n'est pas sérieux d'exiger de lui, profane en la matière, qu'il se soir enquis auprès de l'huissier instrumentaire de savoir si Mme Y... avait ou non donné un mandat valable à la société CIT pour délivrer le congé ;
Attendu que pour ces motifs et ceux exposés par le tribunal Mme Y... est engagée par les actes délivrés en son nom ; que la première condition relative à l'existence d'un congé pour vendre est remplie ;
Attendu, sur la deuxième condition relative à l'existence d'une vente permettant au locataire de se substituer à l'acquéreur, que les consorts G... - Pouget ont offert le 23 avril 2002 d'acquérir le bien pour la somme de 190 651,27 € plus la commission d'agence de 5% soit 9 528,06 € ; que sur cette offre d'achat Mme Y... a porté à la même date "Bon pour vente"suivie de sa signature ; que les consorts G... - Pouget et Mme Y... se sont entendus sur la chose et sur le prix ce qui vaut vente ; que Mme Y... prétend que les consorts G... - Pouget ont renoncé à leur volonté d'acquérir avant le 19 juillet 2002 ; que cette affirmation n'est étayée d'aucun élément de preuve, l'attestation de M. G... invoquée par Mme Y... (pièce 55) portant croyance que M. Z... n'était pas intéressé par la vente mais ne portant nullement renonciation à acquérir ; que l'existence de la vente pour laquelle M. Z... s'est substitué à l'acquéreur en vertu de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 est établie ;
Attendu en conséquence que Mme Y... est définitivement engagée à l'égard de M. Z... et le jugement sera confirmé en ce qu'il porte pour Mme Y... obligation de ratifier l'acte de vente de l'appartement litigieux à M. Z... pour le prix de 190 561,27 € étant précisé que la commission d'agence est de 7 622,45 € ;
Attendu, sur le droit à commission de l'agence, que celle-ci a fait les diligences nécessaires pour rechercher un acquéreur ; qu'elle a trouvé les consorts L... qui se sont montrés intéressés et prêts à acquérir ; que la préemption par le locataire ne prive pas l'agence de sa rémunération qui est comprise dans le prix accepté par M. Z..., qu'au demeurant celui-ci ne conteste pas devoir payer le montant de la commission ; que Mme Y... ne percevra en toute hypothèse que la somme de 190 561,27 € et elle n'a aucun intérêt juridique à contester le droit à commission de la société CIT ;
Attendu, sur l'appel en garantie formé par Mme Y... à l'égard de la société CIT, que Mme Y... prétend que non seulement la société CIT n'était pas titulaire d'un mandat valable mais encore qu'elle aurait dissimulé le congé du 22 mars 2002 ainsi que la notification du prix inférieur délivrée le 19 juillet 2002 ;
Attendu qu'il a été précédemment jugé que la société CIT n'avait pas de mandat spécial valable pour donner congé à M. Z... ou pour lui notifier un prix inférieur ; que si la démarche est fautive faute d'écrit, Mme Y... n'en a subi aucun préjudice puisqu'elle a accepté le 23 avril 2002 de vendre au prix de 190 561,27 € offert par les consorts L... et elle ne précise pas en quoi il lui est insupportable de vendre au même prix à M. Z... plutôt qu'aux consorts G... - Pouget sauf, comme le relève le tribunal, une dissimulation du prix dont elle ne peut se prévaloir ; qu'au demeurant la société CIT a rempli une obligation qui s'imposait à Mme Y... et que le notaire Me M... a rappelé aux acquéreurs le 2 mai 2002 puisque l'appartement devait être vendu libre de toute occupation ;
Attendu en effet que selon Mme Y... elle voulait vendre l'appartement occupé et la société CIT aurait dissimulé tant l'existence du congé que celle de la notification ultérieure ; que ces deux dissimulations sont invraisemblables et l'agence n'avait aucun intérêt à agir ainsi puisqu'en toute hypothèse elle percevait sa commission sur le prix prévu ; que Mme Y... a envoyé photocopie de sa carte d'identité et elle a payé les honoraires de l'agence facturés pour la délivrance du congé ce qui est incompatible avec une dissimulation ; que Mme Y... ne peut prétendre sans mauvaise foi qu'elle voulait vendre l'appartement occupé ; qu'ainsi le mandat de vente donné à la société CIT le 8 mars 2002 prévoit que les biens seront libres à la réalisation de l'acte authentique ; que l'offre d'achat acceptée par Mme Y... le 23 avril 2002 fixe l'entrée en jouissance des acquéreurs dès la signature de l'acte authentique et prévoit qu'à cette date le bien sera libre de toute occupation ; que le congé est mentionné au compromis de vente rédigé par Me M... et Mme Y... a donné procuration à son notaire à l'effet de dresser l'acte authentique sur les bases du compromis ; que les allégations de Mme Y... sur la dissimulation de la société CIT et sur une collusion avec M. Z... sont purement fallacieuses ; qu'en-dehors du non respect d'une obligation purement formelle et demeurée sans conséquence, la société CIT n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité à l'égard de Mme Y... ;
Attendu par ailleurs que Mme Y... n'a subi aucun préjudice du fait du congé donné à M. Z..., cet acte étant nécessaire à la vente même si la société CIT n'avait pas mandat écrit de l'accomplir ; que Mme Y... est à l'origine, par son obstination procédurale, du préjudice dont elle se plaint lié au temps écoulé pendant lequel elle n'a pu profiter des produits financiers du prix de vente ; qu'elle n'a subi aucune perte financière sur le prix de vente puisqu'elle a accepté dès le 23 avril 2002 le prix de 190 561,27 € et le retard à percevoir cette somme lui est imputable ; qu'elle s'est mise elle-même en situation de payer les charges et frais liés à la propriété de l'appartement ; qu'elle est également à l'origine de son préjudice moral, défini comme le différé d'une opération immobilière envisagée en Bretagne avec ses enfants, puisqu'elle a refusé de régulariser la vente et de percevoir le prix ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes ;
Attendu, sur la demande en dommages et intérêts de M. Z..., que celui-ci réalise une opération financièrement intéressante compte tenu de l'augmentation des coûts des biens immobiliers depuis 2002 ; que toutefois il n'a pu entreprendre des travaux destinés notamment à lui procurer un meilleur confort et des économies dans le domaine de l'isolation ; qu'il a du payer à la fois le prix de vente et les loyers à échoir ; qu'à titre de dommages et intérêts Mme Y... conservera à sa charges les taxes et les charges de copropriété échues depuis le 10 décembre 2002 date du refus de réitération de la vente devant notaire ;
Attendu, sur la demande de dommages et intérêts de la société CIT, que Mme Y... a accusé sans preuve cette société de dissimulations et de collusion frauduleuse ; que ces accusations gratuites sont fautives et de nature à causer un préjudice professionnel ; que Mme Y... devra payer, à titre de dommages et intérêts la somme de 2 000 € ;
Attendu qu'il convient d'allouer pour frais irrépétibles 5 000 € tant à M. Z... qu'à la société CIT ;
PAR CES MOTIFS
Déclare irrecevables les pièces communiquées par Mme Y... le 10 septembre 2007,
Dit que sont définitives les dispositions du jugement relatives à la nullité de l'assignation du 17 mars 2003 et celles disant n'y avoir lieu d'appeler en la cause les consorts G... - Pouget, Mme Françoise X... et Mme Catherine X...,
Confirme les autres dispositions du jugement déféré à l'exception de celles déboutant Mme Y... et la société Centre Immobilier Toulousain de leurs demandes en dommages et intérêts et de leurs demandes pour frais irrépétibles,
Y ajoutant,
Condamne Mme Y..., à titre de dommages et intérêts envers M. Z..., à garder à sa charge les taxes et les charges de copropriété échues depuis le 10 décembre 2002,
Condamne Mme Y... à payer à la société Centre Immobilier Toulousain deux mille euros (2 000 €) à titre de dommages et intérêts,
Condamne Mme Y... à payer cinq mille euros (5 000 €) pour frais irrépétibles tant à M. Z... qu'à la société Centre Immobilier Toulousain,
Condamne Mme Y... aux dépens,
Autorise la SCP Dessart Sorel Dessart et la SCP Nidecker Prieu Jeusset à faire application de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
Le GreffierLe Président
