24/09/2007
ARRÊT No
NoRG: 06/04098
CF/EKM
Décision déférée du 21 Juin 2006 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 04/3260
Mme X...
SA AGF
représentée par la SCP DESSART-SOREL-DESSART
SCI L'ALOUETTE
représentée par Me DE LAMY
C/
Bernard Y...
représenté par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE
Jérome Z...
sans avoué constitué
INFIRMATION
Grosse délivrée
le
à REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ère Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE SEPT
***
APPELANTES
SA AGF
1, cours Michelet
Case Postale 7C6 TOUR ATHENA
92076 PARIS LA DEFENSE
représentée par la SCP DESSART-SOREL-DESSART, avoués à la Cour
assistée de Me Guy A..., avocat au barreau de TOULOUSE
SCI L'ALOUETTE
...
31500 TOULOUSE
représentée par Me Bernard DE LAMY, avoué à la Cour
assistée de Me Nicole B..., avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Monsieur Bernard Y...
...
11170 CENNE MONESTIES
représenté par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour
assisté de Me Florence C... D..., avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur Jérôme Z...
...
31660 BESSIERES
assigné le 19 janvier 2007 et réassigné le 7 juin 2007 sans avoué constitué
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 03 Juillet 2007 en audience publique, devant la Cour composée de :
A. MILHET, président
O. COLENO, conseiller
C. FOURNIEL, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN
ARRET :
- par défaut
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par A. MILHET, président, et par C. DUBARRY, greffier de chambre.
EXPOSE DU LITIGE :
Selon acte authentique en date du 28 novembre 2001, la SCI L'ALOUETTE a vendu à monsieur Bernard Y... le lot no3 de l'immeuble en copropriété situé ....
Avant la vente, la SCI venderesse avait fait réaliser par monsieur Jérôme Z... des travaux d'aménagement de ce local.
A la demande de la copropriété, monsieur E..., architecte, a donné son avis sur la qualité de ces travaux et a conclu à leur défaut de conformité aux normes en vigueur.
Monsieur Y... a sollicité et obtenu en référé l'organisation d'une expertise confiée à monsieur F..., au contradictoire notamment de la SCI L'ALOUETTE et de monsieur Z....
En lecture du rapport d'expertise déposé le 8 juin 2004 , monsieur Y... a fait assigner la SCI L'ALOUETTE, laquelle a appelé en cause monsieur Jérôme Z... et son assureur la compagnie AGF ASSURANCES.
Monsieur Y... a demandé la condamnation in solidum de la SCI L'ALOUETTE, de monsieur Z... et de sa compagnie d'assurances au paiement de diverses sommes en réparation de son préjudice.
Suivant jugement en date du 21 juin 2006, le tribunal de grande instance de TOULOUSE a :
-déclaré la SCI L'ALOUETTE et monsieur Z... garanti par la compagnie AGF ASSURANCES, responsables en solidum du préjudice subi par monsieur Y... ;
-condamné in solidum la SCI L'ALOUETTE, monsieur Z... et la compagnie AGF ASSURANCES à payer à monsieur Y... les sommes suivantes :
* travaux de reprise : 6.858,21 euros ;
*moins-value : 68.423,71 euros ;
-dit que ces sommes produiraient intérêts au taux légal à compter du jugement ;
-dit que dans les rapports entre la SCI L'ALOUETTE d'une part, monsieur Jérôme Z... et la compagnie AGF ASSURANCES d'autre part, monsieur Z... et la compagnie AGF ASSURANCES devraient relever et garantir la SCI L'ALOUETTE à hauteur de 6.858,21 euros, outre les intérêts sur cette somme ;
-dit que la charge définitive du préjudice de moins-value, soit 68.423,71 euros outre intérêts, serait supportée par la SCI L'ALOUETTE ;
-dit que la compagnie AGF ASSURANCES devrait garantir monsieur Z... de la présente condamnation ;
-débouté monsieur Y... du surplus de ses demandes ;
-condamné la SCI L'ALOUETTE à payer à monsieur Y... la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
-débouté monsieur Z... et la compagnie AGF ASSURANCES de leurs demandes au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
-condamné la SCI L'ALOUETTE aux dépens, et ordonné l'exécution provisoire.
La SA AGF et la SCI L'ALOUETTE ont relevé appel de ce jugement respectivement les 22 août et 21 septembre 2006.
Ces deux procédures ont été jointes par ordonnance du 9 mars 2007.
La SA AGF ASSURANCES demande à la cour :
-au principal, de dire et juger que monsieur Y... n'a pas commis une erreur sur la qualité de la chose vendue, et de le débouter de ses demandes, fins et conclusions ;
-sur les travaux réalisés par monsieur Z..., dire et juger que les seules réparations qui peuvent donner lieu à des dommages et intérêts de la part de ce dernier et de sa compagnie d'assurance doivent être limités au montant des travaux tel que chiffrés par l'expert pour rendre les locaux utilisables à usage commercial ou professionnel, de réformer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné in solidum monsieur Z..., son assureur et la SCI L'ALOUETTE au paiement d'une somme de 68.423,71 euros, et de dire et juger qu'aucune condamnation de ce chef ne saurait être prononcée à son encontre ;
-en toute hypothèse, de condamner les succombants aux entiers dépens, dont distraction pour ceux d'appel au profit de la SCP SOREL-DESSART-SOREL, ainsi qu'au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
La compagnie d'assurance appelante fait valoir que monsieur Y... connaissait la nature d'usage commercial ou professionnel du local acquis tel qu'il était décrit dans la copropriété dont il connaissait en outre les réticences à approuver le changement de destination, qu'il a admis avoir pris le risque d'une refus de ratification, et ne peut donc prétendre aujourd'hui avoir commis une erreur.
S'il était jugé que les travaux réalisés par son assuré relèvent de la garantie décennale et sont affectés de désordres rendant le bien impropre à sa destination, elle ne conteste pas devoir sa garantie à monsieur Z... pour les condamnations prononcées au titre de la mise en conformité du bien litigieux, mais prétend qu'il n'existe pas de lien de causalité directe entre les travaux réalisés par monsieur Z..., qui est resté totalement extérieur aux négociations intervenues entre monsieur Y... et la SCI L'ALOUETTE, et le préjudice de moins value subi par monsieur Y....
La SCI L'ALOUETTE demande à la cour de dire et juger que monsieur Y... n'a pas commis une erreur sur la qualité de la chose vendue, qu'elle n'a commis aucune faute en relation directe avec le préjudice allégué par monsieur Y..., et de condamner ce dernier aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Subsidiairement, dans le cas où la cour estimerait que les travaux de rénovation réalisés par elle relèvent de la garantie décennale, elle conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné l'entreprise Z... et la compagnie AGF à la relever et garantir des éventuelles condamnations qui pourraient être mises à sa charge du fait des travaux réalisés par cette entreprise et l'origine des désordres, avec toutes conséquences de droit ainsi que de toutes autres condamnations accessoires, sans préjudice des dépens, ceux d'appel pouvant être recouvrés directement par maître DE LAMY.
La société appelante soutient que les travaux réalisés consistant seulement en des travaux de plomberie pour une facture modeste ne relèvent pas de la garantie décennale, que le jugement est entaché d'une contradiction de motifs, qu'elle ne peut être comptable que de l'impropriété du local à usage commercial ou professionnel et en aucune manière de l'impropriété du local à usage d'habitation compte tenu d'une part des intentions des parties, et d'autre part de la connaissance par monsieur Y... de la destination autorisée au jour de l'acte, que la différence entre le prix d'acquisition d'un immeuble et son prix de revente ne constitue pas un désordre susceptible d'être couvert par la garantie décennale , et qu'une telle moins value ne pourrait ouvrir droit à indemnisation que s'il était établi qu'elle est la conséquence directe et exclusive du prétendu changement de destination du local.
La SCI L'ALOUETTE ajoute que monsieur Y... doit être débouté de ses demandes fondées sur l'erreur substantielle sur les qualités de la chose vendue et sur la garantie des vices cachés, qu'il ne saurait lui être reproché d'avoir commis une faute, d'avoir agi de mauvaise foi et d'avoir réalisé une opération purement spéculative puisque la vente a été effectuée dans des conditions de totale transparence quant aux contraintes qui grevaient l'immeuble, et alors que tant elle même que monsieur Y... ne pouvaient qu'ignorer jusqu'à ce qu'un expert professionnel le constate que l'immeuble était impropre à usage d'habitation comme à usage commercial.
Monsieur Y... conclut à la confirmation du jugement, et à la condamnation in solidum de la SCI L'ALOUETTE, de la compagnie AGF et de monsieur Z... au paiement de la somme complémentaire de 2.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile , ainsi qu'aux entiers dépens, avec distraction des dépens d'appel au profit de la SCP BOYER-LESCAT-MERLE.
L'intimé affirme que de l'intention commune des parties, l'immeuble vendu était à usage d'habitation, que le tribunal a parfaitement caractérisé les conditions de mise en oeuvre des articles 1792 et suivants du code civil pour les travaux litigieux, et que l'expert a mis en évidence le défaut d'exécution et le manquement à l'obligation de conseil de l'entrepreneur , que le lien de causalité entre les travaux d'aménagement défectueux du bien à usage d'habitation et la perte patrimoniale qu'il a subie est établi , et que cette perte constitue un préjudice direct et certain justifiant que soit retenue la responsabilité in solidum du vendeur, de l'entrepreneur et de son assureur.
A titre subsidiaire monsieur Y... dit qu'une action lui est ouverte sur le fondement des vices du consentement , notamment de l'erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, mais aussi sur celui de la garantie des vices cachés.
Monsieur Z... régulièrement assigné et réassigné conformément à l'article 656 du nouveau code de procédure civile, n'a pas constitué avoué.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 19 juin 2007.
MOTIFS DE LA DECISION :
- Sur le rapport d'expertise :
L'expert judiciaire a constaté l'existence de désordres consistant dans la non conformité du dispositif réalisé par l'entrepreneur Z... aux textes réglementaires concernant la ventilation permanente de locaux à usage d'habitation, mais aussi la ventilation permanente de locaux autres que ceux d'habitation.
Il indique que monsieur Z... a exécuté la mise en place de ventilations haute et basse sans se préoccuper de déboucher sur une partie commune de l'immeuble et a surtout pratiqué des prises d'air dans un garage souterrain duquel émanent des gaz nocifs , directement branchées dans les locaux sanitaires du rez de chaussée ;
qu'il n'a pas pratiqué d'entrées d'air frais dans la façade sur rue tel qu'il est prévu par l'arrêté du 23 mars 1983 sur la ventilation permanente des locaux, ni obturé les entrées d'air pollué provenant du garage en sous sol et débouchant dans deux locaux du rez de chaussée.
Il précise enfin que la ventilation primaire des eaux vannes (wc) est inexistante et que le raccordement des tuyauteries sanitaires en plafond du garage n'est pas étanché selon les règles de l'art.
Monsieur F... déduit de ses constatations que l'ouvrage est impropre tant à la destination d'habitation qu'à la destination à usage professionnel ou commercial.
Il précise que la date d'apparition de ces désordres apparents est confirmée par la facture en date du 17 avril 2001 de l'entreprise Z..., et qu'ils sont donc antérieurs à la date de le vente intervenue le 28 novembre 2001.
Il conclut que la mise en conformité de l'ouvrage à sa destination d'habitat est impossible, compte tenu des caractéristiques techniques et réglementaires du local, et que moyennant certains travaux qu'il évalue à la somme de 6.858,21 euros TTC, ces locaux pourraient être mis en conformité à un usage professionnel ou commercial.
- Sur les responsabilités encourues :
Monsieur Y... fonde ses demandes à titre principal sur les dispositions des articles 1792 et 1792-1 du code civil .
Selon l'article 1792, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage , des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
L'article 1792-1 précise qu'est réputé constructeur de l'ouvrage, notamment toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.
En l'espèce la facture datée du 17 avril 2001 établie par monsieur Jérôme Z... fait apparaître qu'il a procédé dans le local constituant le lot no3 vendu à monsieur Y..., à la mise en place de l'alimentation en eau froide et chaude de l'ensemble des points d'eau, à la réfection de l'installation de chauffage avec installation d'un circulateur et déplacement des radiateurs, ainsi qu'à la ventilation de la salle de bains et du WC.
Ces prestations facturées au prix de 21.511,45 francs, soit 3.279,39 euros, ne correspondent pas en elles-mêmes à des travaux de construction d'un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil , et s'inscrivent dans le cadre de travaux d'aménagement intérieur dont en l'état des pièces produites la consistance précise et l'importance ne sont pas établies.
De plus l'expert indique clairement que les désordres qu'il a relevés étaient apparents à la date d'établissement par l'entrepreneur de sa facture, et il ne distingue pas entre professionnel et profane.
Cet avis n'est pas utilement contredit par des appréciations objectives techniquement motivées.
Par conséquent il convient en toute hypothèse de considérer que ces désordres étaient apparents à l'achèvement des travaux pour la SCI L'ALOUETTE, maître de l'ouvrage.
La garantie décennale ne peut donc recevoir application.
Monsieur Y... invoque subsidiairement les dispositions des articles 1109 et 1641 du code civil.
L'acte notarié du 28 novembre 2001, à la rubrique destination du bien, mentionne qu'il s'agit d'un "local" tel qu'il est désigné et décrit dans l'état descriptif de division de l'immeuble.
Le règlement de copropriété, qui est antérieur aux travaux réalisés par la SCI L'ALOUETTE et à la vente intervenue entre celle-ci et monsieur Y..., décrit le lot no3 comme un local à usage commercial ou professionnel.
Aux termes de cet acte le nouveau propriétaire reconnaît être en possession des deux derniers procès verbaux de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 4 décembre 2000 et le 20 février 2001, dont copie lui est remise.
Or selon le procès verbal du 20 février 2001 l'autorisation sollicitée par la précédente propriétaire du lot no3 d'étendre la destination actuelle de ce lot à celle d'habitation n'avait pas été accordée, la majorité nécessaire n'ayant pas été réunie.
Monsieur Y... ne conteste d'ailleurs pas avoir eu connaissance de ce que la copropriété n'avait pas encore approuvé le changement de destination du lot, et admet avoir pris le risque d'un refus de ratification par la copropriété.
Il connaissait donc parfaitement la destination du local au moment de la vente.
Certes certains éléments peuvent laisser penser que la cession litigieuse portait sur un bien considéré par les parties à l'acte comme potentiellement habitable :
-l'attestation de remise de l'acte sous seing privé délivrée par le notaire en application de l'article L 271-1 du code de la construction, ouvrant droit au délai de rétractation ;
-l'attestation de contrôle parasitaire, décrivant le bien concerné comme un appartement composé d'une cuisine, d'un séjour, de deux chambres, d'une salle d'eau et d'un WC ;
-la description du mobilier vendu avec le bien, correspondant à des éléments traditionnellement transmis dans le cadre de la vente de logements (four, hotte, meubles de cuisine, placards de rangement).
Le prix de vente de 129.581,66 euros, alors que ce local avait été acquis par la SCI L'ALOUETTE huit mois plus tôt en mars 2001, pour le prix de 56.406 euros, suscite des interrogations, toutefois il n'est pas vraiment significatif au regard des prix de vente de locaux à usage de bureaux de superficies équivalentes pratiqués dans le même secteur géographique antérieurement et postérieurement à l'acquisition faite par monsieur Y....
Ce dernier, qui avait connaissance de la destination à usage commercial ou professionnel du local acheté et du refus opposé par la copropriété à un changement de destination de ce lot, a pris le risque de conclure la vente dans ces conditions, sans avoir la certitude que ce bien pourrait se voir reconnaître la qualification de logement, de sorte qu'il n'est pas fondé à se prévaloir d'un vice du consentement.
Par ailleurs dans la mesure où les désordres relevés étaient aux dires de l'expert qui ne sont pas techniquement contredits, des désordres apparents antérieurs à la vente intervenue le 28 novembre 2001, la garantie des vices cachés ne peut davantage jouer en l'espèce.
Monsieur Y... sera donc débouté de l'ensemble de ses demandes tant à l'égard de la SCI L'ALOUETTE que de monsieur Z... et de la compagnie AGF.
- Sur les demandes annexes :
Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du
nouveau code de procédure civile au profit de quiconque.
- Sur les dépens :
Monsieur Y... qui succombe en ses prétentions sera condamné aux dépens de première instance et d'appel.
* * *
PAR CES MOTIFS
La cour
En la forme, déclare les appels réguliers ;
Au fond, infirme le jugement ;
Déboute monsieur Bernard Y... de l'ensemble de ses demandes ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Condamne monsieur Y... aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de maître DE LAMY et de la SCP SOREL-DESSART-SOREL, avoués à la cour.
LE GREFFIER : LE PRESIDENT :
