17/09/2007
ARRÊT No
NoRG: 06/02860
CF/CD
Décision déférée du 11 Avril 2006 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 03/3111
M. X...
Claude Jean François Z...
représenté par la SCP DESSART-SOREL-DESSART
C/
Monique A... épouse B...
représentée par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT JEUSSET
INFIRMATION
Grosse délivrée
le
à REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
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COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ère Chambre Section 1
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ARRÊT DU DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE SEPT
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APPELANT
Monsieur Claude Jean François Z...
Chemin de Borde Haute
31850 MONTRABE
représenté par la SCP DESSART-SOREL-DESSART, avoués à la Cour
assisté de la SCP DUPUY-PEENE, avocats au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
Madame Monique A... épouse B...
Domaine de Pellepoix
31870 BEAUMONT SUR LEZE
représentée par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT JEUSSET, avoués à la Cour
assistée de la SCP AZAM-SIREYJOL, avocats au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 2 Juillet 2007 en audience publique, devant la Cour composée de :
A. MILHET, président
O. COLENO, conseiller
C. FOURNIEL, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par A. MILHET, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre.
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 11 juin 2002, madame Monique A... épouse B... a vendu à monsieur Claude Jean François Z... les lots 3 et 9 d'un ensemble immobilier sis ... et ..., cadastré section AB no 180 et 181, au prix de 695.167 euros.
A titre de dépôt de garantie l'acquéreur s'obligeait à déposer à la SCP notariale DETHIEUX, C... et MAUBREY une somme de 34.700 euros, sur laquelle il a versé le jour même de l'acte celle de 19.500 euros. Il s'engageait à verser le solde de 15.200 euros dans un délai de quinze jours à compter de la signature du même acte.
Au titre des conditions suspensives figurait dans l'acte l'obtention par l'acheteur d'un prêt de 381.000 euros au taux de 5,50 %.
Il était en outre prévu un calendrier pour la réalisation des conditions suspensives.
Monsieur Z... n'a pas versé la somme de 15.200 euros dans le délai convenu.
Par lettre du 2 septembre 2002 il a fait connaître à maître C..., notaire, qu'il lui adressait par courrier séparé le refus de la BNP de lui accorder le prêt, et a demandé la restitution du chèque de dépôt de garantie.
Maître C... a refusé de restituer cette somme, au motif que les documents produits n'étaient pas suffisants, et l'a consignée à la Caisse des Dépôts et Consignations.
Par acte d'huissier du 1er octobre 2003, madame A... épouse B... a fait assigner monsieur Z... aux fins d'entendre dire et juger que la somme de 19.500 euros lui était acquise, et obtenir la condamnation de monsieur Z... au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance.
Elle a également sollicité des dommages et intérêts pour résistance abusive et une indemnité sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Suivant jugement en date du 11 avril 2006, le tribunal de grande instance de TOULOUSE estimant que la condition suspensive d'obtention d'un prêt devait être considérée comme défaillie du fait de l'acquéreur, et par suite comme s'étant réalisée, a :
-dit que la somme de 19.500 euros versée par Claude Z... à titre de dépôt de garantie était acquise à Monique A... ;
-enjoint au séquestre de s'en défaire à son profit ;
-enjoint à Claude Z... de payer à Monique A... les intérêts au taux légal sur cette somme depuis la date du 1er octobre 2003 et ce jusqu'à la déconsignation effective des fonds ;
-enjoint Claude Z... de payer à Monique A... la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
-condamné Claude Z... aux dépens et ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration en date en date du 15 juin 2006 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas discutées, monsieur Claude Jean François Z... a relevé appel de ce jugement.
Il demande à la cour de :
-condamner madame D... à lui restituer le dépôt de garantie versé lors de la signature du compromis en date du 11 juin 2002, soit la somme de 19.500 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2002 ;
-dire et juger qu'à compter du 17 septembre 2002 le taux d'intérêt sera majoré de moitié ;
-débouter madame D... de l'intégralité de ses demandes, et la condamner au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L'appelant soutient que la lettre de la BNP du 12 septembre 2002 établit que sa demande de prêt a bien été déposée dans les délais, que le courrier de la même banque du 30 août 2002 démontre qu'un dossier a bien été déposé en vue de l'obtention d'un prêt immobilier, qu'il ne peut être tenu pour responsable des carences de cet organisme, que sauf stipulation particulière de l'acte une demande auprès d'un seul établissement bancaire suffit, et que les dispositions contractuelles imposent une obligation de moyen à l'acquéreur, qui ne peut contraindre la banque à motiver son refus.
Monsieur Z... ajoute que madame D... a renoncé à l'application de la clause prévoyant qu'à défaut de consignation par l'acquéreur du solde du dépôt de garantie dans les 15 jours à compter du 11 juin 2002, la somme de 19.500 euros lui était acquise à titre de dommages et intérêts forfaitaires.
Il déduit cette renonciation de la lettre de la clause litigieuse, des échanges de correspondances postérieurs au sous seing privé, et de la présente procédure.
A titre subsidiaire, il dit que madame D... ne peut prétendre au plus qu'aux sommes versées d'avance, soit 19.500 euros.
Madame A... épouse B... conclut à la confirmation du jugement, sauf à condamner monsieur Z... au paiement d'une somme complémentaire de 15.200 euros au titre de la clause pénale, et sollicite le paiement d'une somme de 2.800 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, qui pourront être recouvrés par la SCP NIDECKER etPRIEU.
L'intimée, appelante à titre incident, répond à l'argumentation adverse que monsieur Z... n'a jamais été dispensé du paiement du solde du dépôt de garantie, que de bonne foi elle a considéré qu'il était utile de laisser les relations contractuelles en l'état, nonobstant ce premier manquement de l'acheteur à ses obligations, dans la mesure il avait laissé entendre par la voie de son notaire que l'essentiel de la transaction se réaliserait, et qu'en ce qui concerne le financement les documents produits ne sont nullement justificatifs de la date à laquelle le dossier a été présenté, ni des pièces remises au banquier pour le convaincre d'accorder le prêt sollicité.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 19 juin 2007.
* * *
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes relatives au dépôt de garantie
Pour solliciter l'attribution de la somme de 19.500 euros versée par monsieur Z..., ainsi que le paiement de la somme complémentaire de 15.200 euros, madame A... épouse B... invoque deux manquements de l'acquéreur à ses obligations contractuelles :
1/ le défaut de consignation du solde du dépôt de garantie ;
2/ l'absence de recherche de financement.
Le défaut de consignation du solde du dépôt de garantie
L'acte sous seing privé du 11 juin 2002 prévoit que si le versement de la somme de 15.200 euros n'est pas effectué dans le délai de quinze jours à compter de la signature de cet acte, le vendeur sera dégagé de toute obligation envers l'acquéreur et retrouvera l'entière disposition de son immeuble, sans qu'il soit besoin de formalité quelconque, l'acquéreur étant définitivement déchu de tout droit d'acquérir l'immeuble et perdant en outre la somme déposée ce jour qui sera remise au vendeur à titre de dommages et intérêts forfaitaires (sauf exercice de la faculté de rétractation).
Il est constant que monsieur Z... n'a pas versé cette somme dans le délai convenu.
Cependant il résulte des échanges de correspondances intervenus entre les notaires des parties postérieurement à la signature de l'acte sous seing privé que des discussions ont eu lieu au cours du mois de juillet 2002, donc après l'expiration du délai de quinze jours ci-dessus énoncé, au sujet d'une éventuelle modification du prix prenant en compte le coût de travaux
à réaliser sur la toiture de l'immeuble, que madame A... a persisté dans sa volonté de vendre ses droits immobiliers à monsieur Z..., et ce nonobstant l'absence de versement du solde du dépôt de garantie dont il n'est à aucun moment fait mention.
Le courrier du 28 août 2002 de maître C..., notaire du vendeur, à maître E..., notaire de l'acquéreur, demande exclusivement que monsieur Z... justifie de l'obtention de son prêt.
Il convient donc de considérer que madame A... a renoncé à se prévaloir de la clause susvisée, et elle ne peut donc prétendre que la somme de 19.500 euros lui est acquise à titre de sanction du défaut de consignation, seul montant qu'elle aurait en tout état de cause pu réclamer puisqu'il est simplement prévu que l'acheteur perd la somme qu'il a déposée.
L'absence de preuve d'une recherche de financement
Selon l'article 1178 du code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.
En l'espèce, il est mentionné dans l'acte du 11 juin 2002 que l'acquéreur s'oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt et notamment à déposer le dossier relatif au prêt d'ici la date indiquée ci après, et à en justifier à première demande du vendeur, faute de quoi ce dernier pourrait invoquer la caducité de ces accords ;
qu'il en sera de même si l'acquéreur n'a pas justifié à la SCP DETHIEUX, C... MAUBREY :
-d'une part d'un accord de principe écrit d'obtention du prêt d'ici la date convenue ci après,
-d'autre part au plus tard le jour d'expiration du délai ci-après convenu, de l'obtention de l'offre de prêt dont il sera question ou d'une renonciation au bénéfice de cette conditions.
Il est ajouté que d'une manière générale, il devra faire tout son possible pour faire aboutir la demande de prêt de sorte que la condition suspensive convenue se réalise dans le délai prévu.
Le calendrier fixé dans l'acte pour la réalisation des conditions suspensives est rédigé comme suit :
Date limite de dépôt de la demande de prêt 30 juin 2002
Date limite de réception de l'accord écrit de prêt 15 juillet 2002
Date limite de réception de l'offre de prêt 31 juillet 2002
Date limite de réalisation des autres conditions suspensives 31 août 2002
Date limite de signature de l'acte authentique de vente 14 décembre 2002
Il est précisé que pour le cas où toutes les conditions suspensives ne seraient pas réalisées à la date convenue, les soussignés donnent d'ores et déjà tous pouvoirs à la SCP DETHIEUX, C... et MAUBREY à l'effet de rendre et restituer le dépôt de garantie versé à l'acquéreur.
Monsieur Z... verse aux débats :
-un courrier du 30 août 2002 de la BNP PARIBAS l'informant de ce que après étude de son dossier concernant un financement immobilier pour un appartement sis à TOULOUSE, au prix de vente de 695.167 euros, cet organisme est au regret de ne pouvoir donner une suite favorable à sa demande de prêt immobilier de 381.123 euros sur une durée de 120 mois ;
-un courrier du 12 septembre 2002 émanant du même établissement bancaire, lui confirmant que sa demande de prêt déposée fin juin 2002 n'a pas été recevable comme précisé dans le courrier du 30 août 2002 ;
-une lettre datée du 6 avril 2007 de la BNP PARIBAS confirmant que cet organisme ne délivre d'attestation de refus de prêt telle que celle du 30 août 2002 que lorsque son destinataire a effectivement sollicité la banque en vue de l'obtention d'un financement, qu'une telle décision ne peut être prise qu'à l'issue d'une étude attentive du dossier déposé, et qu'en l'espèce une demande de financement a bien été déposée par les soins de monsieur Z... fin juin 2002, demande qui n'a pu trouver une suite favorable.
Ces documents, dont il n'y a pas lieu de mettre en doute l'authenticité et la sincérité, démontrent que monsieur Z... a présenté une demande de financement conforme aux prévisions du contrat, avant le 30 juin 2002, soit dans le délai contractuellement prescrit, et qu'il a déposé un dossier à l'appui de cette demande.
L'acquéreur ne peut imposer à la banque de justifier des motifs de son refus, et le fait que la BNP n'ait pas déféré à l'injonction du juge de la mise en état de communiquer la copie du dossier de financement déposé par monsieur Z... et des pièces ayant motivé le refus de prêt ne saurait être imputé à faute à ce dernier.
Par ailleurs l'acte sous seing privé du 11 juin 2002 n'oblige nullement l'acquéreur à présenter des demandes auprès de plusieurs établissements de crédit.
Dès lors qu'il est justifié d'une demande d'emprunt faite dans le délai imparti, suivant les caractéristiques convenues, et d'un refus opposé par l'établissement bancaire sollicité, l'acquéreur établit avoir satisfait à ses obligations contractuelles.
Par suite la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ne s'étant pas réalisée, madame A... doit être déboutée des ses prétentions, et monsieur Z... est fondé en revanche à réclamer la restitution de la somme de 19.500 euros.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2002, date à laquelle il en a fait la demande, taux qui sera majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement conformément aux dispositions de l'article L 312-16 du code de la consommation.
Sur les demandes annexes
Il y a lieu d'allouer à monsieur Z... la somme de 2.500 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer en première instance et en cause d'appel.
Sur les dépens
Madame A... épouse B... qui succombe en ses prétentions sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
* * *
PAR CES MOTIFS
La cour
En la forme, déclare l'appel régulier,
Au fond, infirme le jugement,
Déboute madame Monique A... épouse B... de ses demandes,
La condamne à restituer à monsieur Claude Z... la somme de 19.500 euros versée par lui le 11 juin 2002 à titre de dépôt de garantie, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2002,
Précise que ce taux sera majoré de moitié à compter du 17 septembre 2002, par application des dispositions de l'article L 312-16 du code de la consommation,
Condamne madame A... épouse B... à payer à monsieur Z... la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
La condamne aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP DESSART-SOREL-SOREL avoués à la cour.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
