03/09/2007
ARRÊT No
NoRG: 06/03276
OC/EKM
Décision déférée du 18 Avril 2006 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 03/3016
Mme PARANT
Société HOTEL RONCERAY VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE ROULEAU HOTEL HOTELLERIE
représentée par la SCP MALET
C/
Monique Y... épouse Z...
représentée par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ère Chambre Section 1
***
ARRÊT DU TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE SEPT
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APPELANTE
Société HOTEL RONCERAY VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE ROULEAU HOTEL HOTELLERIE
...
75783 PARIS
représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour
assistée de Me Françoise A..., avocat au barreau de LILLE, Me Guy B..., avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
Madame Monique Y... épouse Z...
...
31180 ST GENIES BELLEVUE
représentée par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI, avoués à la Cour
assistée de Me Catherine C..., avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 14 Mai 2007 en audience publique, devant la Cour composée de :
A. MILHET, président
O. COLENO, conseiller
C. FOURNIEL, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par A. MILHET, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre
FAITS ET PROCÉDURE :
Suivant acte sous seing privé du 15 juin 1988, Monique Z... Y... a consenti une promesse de vente d'un immeuble à usage commercial lui appartenant ..., à Philippe D..., gérant de la société GRAND HÔTEL DE L'OPÉRA, preneur à bail, avec faculté de substitution, à échéance du 1er janvier 2003.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 30 septembre 2002, la société ROULEAU HÔTELLERIE substituée dans les droits de Philippe D... a notifié son intention d'acquérir l'immeuble à Monique Z... Y... laquelle, convoquée chez le notaire pour procéder le 31 octobre 2002 à la signature de l'acte authentique, a donné défaut.
Sommée à nouveau de comparaître, elle a persisté, invoquant notamment l'absence des donateurs.
Par acte d'huissier du 16 septembre 2003, la société GRAND HÔTEL DE L'OPÉRA S.A.S. a assigné Monique Z... Y... devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de faire constater la persistance des droits de la société ROULEAU HÔTELLERIE à bénéficier de la promesse de vente, et subsidiairement réparation de son préjudice. La société ROULEAU HÔTELLERIE est intervenue volontairement à l'instance.
Par le jugement déféré du 18 avril 2006, le tribunal a déclaré la société GRAND HÔTEL DE L'OPÉRA irrecevable en son action et rejeté la demande reprise par la société ROULEAU HÔTELLERIE, considérant qu'en l'absence de signature d'un acte authentique dans le délai d'un mois de la levée de l'option prévu à la promesse unilatérale de vente, lequel avait expiré le 30 octobre 2002 en application des dispositions de l'article 641 du nouveau code de procédure civile, la levée de l'option était devenue invalide et la promesse de vente caduque, la convocation pour signature de la partie venderesse pour le 31 octobre 2002 étant inefficace et aucune faute ne pouvant par ailleurs être reprochée à cette dernière.
La société HÔTEL RONCERAY et la société ROULEAU HÔTELLERIE ont interjeté appel de cette décision, la première en tant que venant aux droits de la seconde par l'effet d'une fusion, et ont conclu le 25 avril 2007 à titre principal à l'infirmation du jugement, demandant à la Cour de juger que la société Rouleau n'est pas déchue des droits qu'elle tient de la promesse de vente du 15 juin 1988 , l'accord des parties étant acquis d'enjoindre sous astreinte à Madame Y... de régulariser l'acte authentique, à défaut que la décision vaudra titre de propriété, subsidiairement de condamner Madame Y... au paiement de la somme de 712.000 € en réparation du préjudice causé par sa faute.
Elles soutiennent que la vente est parfaite par le seul exercice de la levée de l'option, que la seule formalité requise pour validité est la convocation de la promettante dans le délai d'un mois de la levée de l'option, qui a été accomplie régulièrement, que c'est la convention qui doit être appliquée de bonne foi et non les dispositions de l'article 641 du nouveau code de procédure civile auxquelles elle ne fait pas référence, que le choix du 31 octobre pour signer l'acte authentique n'a jamais été discuté, que le décompte effectué par les premiers juges est inexact compte tenu de la date d'envoi de la lettre recommandée le 1er octobre, que les arguments invoqués par la suite par la promettante pour ne pas signer ne faisaient pas obstacle à la signature de l'acte et n'étaient que prétextes, que Monique Z... Y... a agi de mauvaise foi en se prétendant titulaire d'un droit de propriété au moins trentenaire qui a dispensé de l'énonciation des origines de propriété, que le droit de retour n'est pas stipulé en l'espèce sous la forme d'une clause d'inaliénabilité et n'a pour sanction que la résolution des droits consentis au seul profit des donateurs de sorte que la donataire n'a aucune qualité pour s'en prévaloir, qu'il n'existe aucun risque réel d'exercice d'une action révocatoire par les donateurs, ni d'exercice d'une action en réduction par un héritier réservataire, tout risque dont elle n'a pas qualité pour se prévaloir.
Monique Z... Y... a conclu le 11 mai 2007 à la confirmation pure et simple du jugement dont appel, à titre principal au motif qu'elle a été convoquée pour signer le projet d'acte authentique à une date postérieure au délai contractuel prévu, que l'acte authentique proposé l'avant-veille de l'expiration du délai était incomplet et ne pouvait donc être signé, que la promesse unilatérale de vente était en conséquence caduque, à titre subsidiaire qu'elle n'a commis aucune faute et que le prétendu préjudice n'est assorti d'aucune justification.
Elle soutient qu'il résulte des stipulations claires de la convention que c'est bien le délai de signature de l'acte authentique qui était une condition de validité de la levée de l'option et non celui de la convocation, qu'il n'est pas justifié d'une date d'envoi de la lettre de levée de l'option postérieure au 30 septembre, que la date prévue du 31 octobre se situait donc hors délai, qu'elle ne pouvait légitimement envisager de signer un acte incomplet ne présentant aucune garantie de sécurité juridique, que l'intervention des donateurs était pareillement nécessaire et que l'acquéreur ne peut prétendre avoir ignoré l'existence de la donation dès lors que celle-ci avait été publiée, qu'il incombait au bénéficiaire de se mettre en état de respecter le bref délai imparti par la convention, que c'est donc pour des raisons indépendantes de sa volonté que l'acte n'a pu être signé.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Attendu que la promesse de vente stipulait exactement que "pour être valable, la levée d'option devra être suivie par la signature de l'acte authentique de vente par le BÉNÉFICIAIRE, et le PROMETTANT, ou ce dernier à défaut dûment convoqué par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, dans un délai maximum de UN MOIS de la levée d'option, avec paiement le même jour de la partie du prix stipulée payable comptant, et de la provision pour frais d'acte";
Attendu que cette stipulation est parfaitement claire en ce qui concerne l'objet du délai d'un mois et ne prête pas à interprétation sur ce point;
qu'elle s'entend de la proposition suivante: "pour être valable, la levée d'option devra être suivie par la signature de l'acte authentique de vente par le BÉNÉFICIAIRE et le PROMETTANT dans un délai maximum de UN MOIS de la levée d'option (...)", l'acte ajoutant seulement par une proposition insérée que la levée d'option sera valable dans le cas où le promettant ne signerait pas l'acte authentique dans le délai à la condition qu'il y ait été
(ou ce dernier à défaut) "dûment convoqué par lettre recommandée avec demande d'avis de réception";
Attendu que l'acte stipule que l'intention d'acquérir, ou levée d'option, doit être notifiée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ce dont il résulte que le point de départ du délai pour signer l'acte authentique est au plus tard la date d'expédition de la lettre recommandée qui confère date certaine au sens de la convention à la levée d'option, laquelle est l'événement qui fait courir le délai;
Attendu que l'avis de réception de l'envoi recommandé de la lettre de levée de l'option datée du 30 septembre 2002, seul versé aux débats, ne mentionne que la date de remise de la lettre à son destinataire et porte le cachet d'envoi de l'avis à l'expéditeur, en l'occurrence l'un et l'autre du 1er octobre 2002, et n'est pas susceptible de faire la preuve de la date d'expédition de la lettre recommandée;
que c'est donc en vain que l'appelante prétend que le point de départ du décompte du délai devrait être reporté au 1er octobre 2002;
que le premier juge n'est donc pas utilement critiqué en ce qu'il a retenu le 30 septembre 2002 comme date de "la levée d'option" dont la convention fait le point de départ du délai;
Attendu que l'interprétation faite par le premier juge de l'expression conventionnelle "dans un délai maximum de UN MOIS" en se référant aux dispositions de l'article 641 du nouveau code de procédure civile, c'est-à-dire suivant un décompte de quantième à quantième, est conforme à ce que dicte le sens ordinaire de la formulation adoptée par la convention des parties;
qu'aucune donnée ou considération de quelque nature que ce soit ne conduit à retenir que la commune intention des parties ait pu être différente, la circonstance que la levée d'option ait été faite en l'occurrence le dernier jour d'un mois de trente jours n'y changeant rien dans une convention exprimant un délai en mois et non en jours, et le mois d'octobre comportant un quantième identique;
que le fait que la convention ait expressément stipulé qu'il s'agissait d'un délai maximum, par surcroît à peine de déchéance, traduit sans ambiguïté la rigueur de l'intention commune des parties sur ce point et interdit toute interprétation extensive;
Attendu que n'y change rien non plus et n'est pas de nature à engager la responsabilité du promettant sur le fondement des dispositions de l'article 1134 du code civil le fait que le destinataire n'ait pas réagi à réception de l'acte unilatéral de levée d'option qui mentionnait que "la vente sera constatée par acte authentique au plus tard le 31 octobre 2002 en l'étude de Maître E... qui vous transmettra préalablement le projet et prendra vos disponibilités", suivant ainsi une interprétation unilatérale du délai dont le promettant n'était pas alors dans l'obligation de contrôler la régularité dans le seul intérêt du bénéficiaire et n'était du reste pas en mesure de le faire;
qu'en effet, l'objet de cette lettre n'était pas de fixer cette date et il résulte de ses termes explicites qu'elle ne le faisait nullement;
que c'est au contraire à juste titre que Monique Y... Z... fait valoir que ce n'est que le 28 octobre 2002 que le projet d'acte a été adressé à son notaire suivant un courrier qui fixait la date de signature au 31 octobre à 11 heures, et le 30 octobre 2002 que sommation lui a été faite personnellement d'y comparaître;
que dans ses circonstances l'appelante ne fait pas la preuve que Monique Y... Z... n'aurait pas invoqué de bonne foi la défaillance de son co-contractant;
Attendu que le fait que la promettante ne se soit pas immédiatement prévalue de celle-ci ne peut être interprétée comme une renonciation tacite à défaut d'être certaine et dépourvue d'équivoque, là où son conseil a par la suite souligné une certain nombre de carences de l'acte proposé à la signature le 28 octobre pour exprimer les motifs qui empêchaient celle-ci, et quand bien même certaines de ces lacunes, mais certaines seulement, avaient vocation à être comblées le jour de l'acte;
que c'est sans justification ni fondement en fait que l'appelante prétend imputer à la promettante une dissimulation, dans l'acte sous seing privé formalisant la promesse unilatérale de vente dont il n'est pas discuté qu'elle n'est pas l'auteur de la rédaction, du droit de retour conventionnel prévu dans la donation à l'origine de sa propriété de l'immeuble;
Attendu que la signature de l'acte authentique dans le délai d'un mois ayant été expressément stipulée pour la validité de la levée de l'option, c'est la formation elle-même de la vente qui est atteinte par le non-respect du délai ainsi qu'il résulte des termes de la convention selon laquelle "à défaut de levée d'option dans les conditions et délais ci-dessus définis, le bénéficiaire sera purement et simplement déchu de tous droits à la présente promesse et le promettant dégagé de toutes obligations résultant des présentes";
Attendu que le jugement n'est donc utilement critiqué en aucune de ses dispositions;
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions;
Y ajoutant,
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Rejette les demandes;
Condamne la société ROULEAU HÔTELLERIE S.A.S. et la société HÔTEL RONCERAY S.A.S. aux entiers dépens de l'instance en appel, et reconnaît à la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI, avoué qui en a fait la demande, le droit de recouvrement direct prévu à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.
LE GREFFIER : LE PRESIDENT :
