03/09/2007
ARRÊT No
NoRG: 06/01931
OC/EKM
Décision déférée du 24 Février 2006 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 98/2966
Mme STIENNE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES IMMEUBLE 19 RUE CLAIRE PAUILHAC
représentée par la SCP RIVES-PODESTA
C/
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES IMMEUBLE 72 BOULEVARD DE STRASBOURG
représenté par la SCP DESSART-SOREL-DESSART
Henri Y... (décédé)
cts Y...
représentés par Me Bernard DE LAMY
Jacques Simon Z...
sans avoué constitué
Z...
sans avoué constitué
Richard A...
représenté par Me Bernard DE LAMY
François B...
représenté par Me Bernard DE LAMY
Sylvie C... épouse B...
représentée par Me Bernard DE LAMY
Pierre D...
représenté par Me Bernard DE LAMY
Nicole D... (décédée)
CONFIRMATION
PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ère Chambre Section 1
***
ARRÊT DU TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE SEPT
***
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES IMMEUBLE 19 RUE CLAIRE PAUILHAC représenté par son syndic la SARL CGPI-SOGAB
représenté par la SCP RIVES-PODESTA, avoués à la Cour
assistée de la SCP SAINT GENIEST-GUEROT, avocats au barreau de TOULOUSE
INTIMES
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES IMMEUBLE 72 BOULEVARD DE STRASBOURG représenté par son syndic la SOCIETE ALAIN CAZES IMMOBILIER
représentée par la SCP DESSART-SOREL-DESSART, avoués à la Cour
assistée de Me Jean-Paul E..., avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur Henri Y..., (décédé le 2 mai 2006)
Monsieur Jacques Simon Z...
Chemin de la Garenne
Route de Seilh
31700 CORNEBARRIEU
sans avoué constitué
Madame Z...
Chemin de la Garenne
Route de Seilh
31700 CORNEBARRIEU
sans avoué constitué
Monsieur Richard A...
...
31000 TOULOUSE
représenté par Me Bernard DE LAMY, avoué à la Cour
assisté de Me Patricia F..., avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur François B...
Chemin de L'Oppidum
31320 VIEILLE TOULOUSE
représenté par Me Bernard DE LAMY, avoué à la Cour
assisté de Me Patricia F..., avocat au barreau de TOULOUSE
Madame Sylvie C... épouse B...
Chemin de L'Oppidum
31320 VIEILLE TOULOUSE
représentée par Me Bernard DE LAMY, avoué à la Cour
assistée de Me Patricia F..., avocat au barreau de TOULOUSE
Madame Nicole D... (décédée)
Monsieur Pierre D...
Melle Alice D...
agissant en qualité d'héritiers héritier de Mme Nicole D...
née ANDRE, décédée le 29 août 2001
...
31000 TOULOUSE
représenté par Me Bernard DE LAMY, avoué à la Cour
assisté de Me Patricia F..., avocat au barreau de TOULOUSE
INTERVENANTS VOLONTAIRES
- Madame Y... née G... Anne-Marie
agissant en qualité d'héritière de son époux Henri Y... décédé le 2 mai 2006
...
représentée par Me Bernard DE LAMY, avoué à la Cour
assistée de Me Patricia F..., avocat au barreau de TOULOUSE
- Madame Colette H... née Y...
agissant en qualité d'héritière de son père Henri Y... décédé
...
représentée par Me Bernard DE LAMY, avoué à la Cour
assistée de Me Patricia F..., avocat au barreau de TOULOUSE
- Madame Joselyne I... née Y...
agissant en qualité d'héritière de son père Henri Y... décédé
"Les Guillaumets" 81300 LABESSIERE CANDEIL
représentée par Me Bernard DE LAMY, avoué à la Cour
assistée de Me Patricia F..., avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 22 Mai 2007 en audience publique, devant la Cour composée de :
A. MILHET, président
O. COLENO, conseiller
C. FOURNIEL, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN
ARRET :
- par défaut
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par A. MILHET, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre.
FAITS ET PROCÉDURE :
Les deux immeubles sis respectivement au ... et au ... sont séparés par une vaste cour à usage de parkings dépendant du premier qui estime qu'elle pourrait recevoir une construction nouvelle.
Par acte d'huissier du 29 juillet 1998, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... devant le tribunal de grande instance de Toulouse pour voir juger illicites comme contraires à l'article 675 du code civil les ouvertures, vues droites et ouvrages en saillie créés dans le mur arrière de celui-ci confrontant la cour qui lui appartient et ordonner leur fermeture.
Le 21 mai 2001, le syndicat des copropriétaires du ... a appelé en cause les copropriétaires concernés par les ouvertures ou vues contestées, ci-après les consorts Y....
Par le jugement déféré du 24 février 2006 rendu après expertise, complément d'expertise et transport sur les lieux, le tribunal a rejeté la demande, jugeant que le mur litigieux est mitoyen entre les deux fonds et que, celui du ... bénéficiant d'une servitude de passage grevant le fonds du ... pour accéder à pied aux parkings en sous-sol, les ouvertures sont licites en vertu de l'article 678 du code civil.
Pour ce faire, le tribunal a retenu que les deux fonds étaient issus d'une suite de divisions d'une propriété à l'origine unique, que l'ancienne usine JOB qui occupait l'emplacement du parking avait appuyé sa toiture contre le mur litigieux pendant plus de trente ans ce qui avait eu pour effet de faire acquérir à son propriétaire la mitoyenneté du mur, fait qui est corroboré par d'autres indices secondaires, qu'une servitude de passage avait été créée par acte du 24 novembre 1972 sur le fonds du ... comprenant une stipulation pour autrui au bénéfice du propriétaire du fonds ..., matérialisée par une porte qui existe toujours et continue d'être utilisée.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ..., régulièrement appelant, a conclu le 30 janvier 2007 à la réformation de cette décision et à la condamnation sous astreinte des copropriétaires à procéder fermeture des fenêtres à titre principal sur le fondement des dispositions de l'article 675 du code civil et subsidiairement de l'article 678, de même à la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à fermer la porte créée au rez-de-chaussée dans la partie mitoyenne de la façade arrière.
Il soutient d'une part en ce qui concerne les ouvertures que l'exception de l'article 678 est sans application dès lors que le mur est mitoyen et que toute ouverture autrement que dans les conditions de l'article 675 est illicite, que la servitude invoquée pour un passage à pied limité à un trajet déterminé n'était qu'un droit personnel et ne constitue pas une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de construction au sens de l'article 678 du code civil, d'autre part pour ce qui est de la porte, l'acte retenu par le premier juge comme constitutif de servitude exclut par la précision de son objet la servitude par destination du père de famille, que son bénéficiaire la société JOB n'est plus propriétaire d'aucun lot dans l'immeuble ... et que les parkings auxquels elle permettait d'accéder ont tous été vendus à des acquéreurs extérieurs à celle-ci, de sorte que plus personne ne peut en user conformément au titre au sens de l'article 702 du code civil.
Le syndicat des copropriétaires du ... a conclu le 26 décembre 2006 à la confirmation du jugement sur le bénéfice d'une servitude de passage mais à sa réformation sur le caractère mitoyen du mur, qui lui appartient exclusivement, au rejet des prétentions adverses, subsidiairement à la garantie des appelés en cause de toute condamnation.
Il soutient qu'il est établi qu'entre 1938 et 1972, il existait entre les deux fonds une servitude de passage continue et apparente acquise par prescription trentenaire puisque matérialisée par la présence de deux portes ensuite remplacées par une seule, d'où il résulte par application de l'article 678 que les ouvertures sont licites, ce que ne contredirait pas le caractère mitoyen du mur, lequel doit être exclu par l'effet de l'acte de partage du 25 novembre 1909 qui attribuait la propriété exclusive de cet immeuble et de ce mur à son auteur et ce, alors même qu'existaient déjà des constructions appuyées de sorte qu'aucun appui aussi long soit-il n'a pu ensuite permettre l'acquisition de la mitoyenneté, d'autant que les bâtiments abritant la société JOB étaient simplement accolés. Il ajoute enfin que les ouvertures litigieuses ont été pratiquées par les copropriétaires sans son autorisation.
Les consorts Y... ont conclu pareillement en dernier lieu le 30 avril 2007 à la confirmation du jugement sur l'existence d'une servitude de passage et, au bénéfice d'un appel incident, en demandant à la Cour de juger que le mur est privatif.
Ils font valoir la gravité du dommage que leur occasionnerait la fermeture demandée et soutiennent qu'il a toujours existé un passage aménagé entre les deux fonds qui caractérise une servitude par destination du père de famille au sens de l'article 693 du code civil, discutent la portée et l'existence même de certaines vues, le caractère illicite des pavés translucides et soutiennent l'absence de préjudice.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Attendu, sur les ouvertures, qu'aux termes de l'article 675 du code civil l'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant;
qu'est seulement admise l'installation de briques de construction en verre translucide, laquelle ne confère aucun droit et ne peut servir à fonder une prescription, ce qui n'est pas discuté par l'appelante;
Attendu que la règle de l'article 678 qui concerne les distances pour ouvrir des vues entre propriétés contiguës est étrangère à celle résultant de l'article 675 concernant l'exigence de l'accord du voisin pour le percement d'un mur mitoyen, et l'exception que comporte la première en référence à l'existence d'une servitude ne peut être étendue au-delà des prévisions de la loi à l'absence de consentement du voisin du mur mitoyen;
Attendu qu'il y a donc lieu de statuer sur le caractère mitoyen ou non du mur, identifié par l'expert par les lettres XY;
Attendu, sur la mitoyenneté, que l'examen de l'acte de partage du 25 novembre 1909 fait apparaître qu'il ne détermine rien de précis à cet égard;
qu'il en ressort qu'une partie du mur XY séparatif des deux fonds en litige séparait le ... d'une propriété Courrélongue;
que l'autre partie le séparait de l'immeuble du ... laissé par les co-partageants dans l'indivision, précision faite toutefois qu'à l'étage du bâtiment qui fait l'aile litigieuse du ..., se trouvait "une salle dépendant du musée", expressément incorporée à ce bâtiment tandis que le musée lui-même se trouvait annexé au bâtiment du ... dans l'indivision, que c'est précisément sur cette partie du mur XY qu'ont été pratiquées la plupart des ouvertures litigieuses et que l'acte de partage ne dit rien sur la séparation de cette pièce d'avec le musée, avec lequel elle communiquait jusqu'alors;
que l'immeuble rue Claire J... était également laissé dans l'indivision;
Attendu que les stipulations de cet acte de partage concernant l'indépendance des lots et les murs mitoyens ne visent explicitement que les lots constitués entre les trois co-partageants sur les seuls cinq immeubles donnant sur le boulevard de Strasbourg et situés au Sud-Ouest du mur XY et ses prolongements vers l'Ouest et le Sud-Est, et donc en fait les deux murs grisés perpendiculaires au mur XY en litige tels qu'ils figurent sur l'annexe no29 de la deuxième expertise, ce qui ne détermine donc rien en ce qui concerne le mur XY lui-même ici en litige qui n'est pas séparatif des lots considérés par la stipulation;
que cette interprétation du paragraphe "jouissance" qui suit les attributions du partage est d'autant plus certaine que la totale indépendance des lots stipulée, qui est expressément définie comme excluant pour l'avenir toute servitude de passage entre eux, est atténuée par la prévision d'un droit de passage entre eux qui est exclusivement organisé au profit de la société J... "tant (qu'elle) existera et aura son siège boulevard de Strasbourg, numéro 72" et que les ouvertures qui sont prévues pour assurer les communications entre les responsables de la société et les bureaux de celle-ci ne concernent que les trois lots en façade sur le boulevard de Strasbourg, alors qu'il est constant qu'à l'époque, il existait deux portes percées dans le mur XY pour permettre cette même communication avec l'usine elle-même, ce que l'acte de partage n'évoque en rien;
Attendu donc que le syndicat des copropriétaires du ... et les consorts Y... ne trouvent dans l'acte de partage aucun support à leur prétention au caractère privatif du mur litigieux;
qu'ils ne sont en mesure de se prévaloir d'aucun indice d'usage privatif de ce mur, et que l'expert a au contraire relevé la présence sur celui-ci d'une console au niveau du premier étage portant un lampadaire éclairant le parking, et donc destiné à la seule utilité du syndicat des copropriétaires du ...;
Attendu que c'est par des motifs pertinents qui ne sont pas utilement discutés que le premier juge a admis la mitoyenneté du mur litigieux, qui par son caractère séparatif est présumé mitoyen, mais qui surtout, n'offrant aucune homogénéité de bâti, porte au contraire la trace de toutes les anciennes constructions dont il séparait les corps de bâtiment du ..., qui s'y étaient appuyées sur lui et dont certains des supports restent encore ancrés dans le mur, notamment quatre consoles métalliques, malgré la disparition de ces constructions;
qu'il faut ici ajouter aux motifs pertinents du premier juge que les pilastres sur lesquels était appuyée la structure du musée précédemment évoqué, ensuite devenu théâtre et incorporé par l'acte de partage à l'immeuble du ..., sont toujours présents aujourd'hui, incorporés dans le mur litigieux;
que c'est donc sans fondement, au vu de ces indices précis et dépourvus d'équivoque sur un plan technique, qu'il est prétendu que les bâtiments voisins du ... auraient été simplement accolés;
Attendu qu'il est constant que ces appuis ont existé pendant plus de trente ans avant 1972, et que c'est donc par une exacte application de la loi aux faits de la cause justement appréciés que le premier juge a admis le caractère mitoyen du mur par accomplissement de la prescription trentenaire, au moyen d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et en qualité de propriétaire;
Attendu qu'il est constant qu'aucun accord n'a été sollicité du voisin pour pratiquer les ouvertures que présente le mur mitoyen, et qu'aucune d'elles n'a plus de trente ans d'âge;
que la demande en suppression formée par le syndicat des copropriétaires du ... est donc fondée en son principe, sans qu'il y ait lieu d'envisager le dommage que les copropriétaires allèguent subir, ce dont ils ne sont pas recevables à se prévaloir contre le voisin;
Attendu qu'il sera donc fait droit à la demande en suppression pour les ouvertures portant les numéros suivants du plan de l'expert: no2 correspondant à la porte de communication, no 6 et 7 appartenant à Monsieur Y..., no3, 24 et 25 appartenant aux époux K..., no 15 et 16 appartenant à Monsieur A..., no8, 9 et 10 appartenant à Monsieur L..., 12 et 13 appartenant à Monsieur D...,
Attendu que les écritures du syndicat des copropriétaires du ..., qui admettent explicitement la licéité, au regard de l'article 675 du code civil, des ouvertures en pavés névada scellés conduiront à écarter la prétention à leur fermeture figurant pourtant en dispositif de ces écritures, soit les numéros 4 et 5 appartenant à Monsieur Y..., 11 et 14 appartenant à Monsieur L...;
qu'il sera néanmoins jugé en dispositif, comme le demande l'appelante, que ces ouvrages ne confèrent aucun droit et ne peuvent servir à asseoir aucune prescription;
Attendu que la demande en suppression s'étend également à la porte no2 du plan de l'expert, sur le même fondement, mais également en considération des motifs qui suivent concernant la prétendue servitude de passage entre les deux fonds, sur l'existence de laquelle il y a lieu de statuer;
Attendu, sur l'existence d'une servitude de passage, qu'aux termes de l'acte de vente du 24 novembre 1972, l'acquéreur du ... s'engageait, à titre de paiement partiel, à construire et livrer à la société JOB, venderesse, dix parkings en sous-sol et, "pour permettre à la société venderesse et à ses ayants-droits d'accéder à pied aux locaux dépendants de l'immeuble contigu aux parkings", à aménager une ouverture avec porte au niveau du rez-de-chaussée en fond de parcelle, un escalier et une ouverture avec porte faisant communiquer ledit escalier avec le sous-sol;
Attendu qu'il est constant que les portes de communication qui existaient anciennement dans ce même mur entre le ... et les locaux de l'usine JOB avaient été murées, ce qui concorde d'une part avec le fait que l'usine disparaissait à l'occasion de cette vente, d'autre part avec la stipulation ci-dessus prévoyant l'ouverture d'une nouvelle porte -en fait percée entre les deux anciennes- destinée à un accès d'une autre nature spécialement déterminé, vers des parkings souterrains et suivant un tracé qui déterminé par l'implantation des ouvrages, portes et escalier, et non plus vers le terrain où se trouvait l'usine;
que cette situation à tous égards nouvelle, créée sans se référer à celle qui avait existé antérieurement, depuis disparue, exclut les notions de servitude par destination du père de famille et de rétablissement d'une servitude disparue depuis moins de trente ans ainsi que le soutient à juste titre le syndicat des copropriétaires du ...;
Attendu que comme l'a exactement relevé l'expert qui n'en est pas critiqué, la stipulation ci-dessus insérée dans l'acte de 1972 définit un droit qui est expressément conféré à une personne et non à un fonds qui n'est pas évoqué à l'acte autrement que par la formule "les locaux dépendant de l'immeuble contigu aux parkings", qui est en fait l'immeuble ... dans lequel la société JOB, venderesse, domicilie encore son siège social mais où elle n'est que locataire de bureaux selon les termes de l'acte de partage de 1909, ce qui n'est pas discuté;
que faute de qualité pour ce faire au sens de l'article 686 du code civil, cette société ne pouvait établir une servitude entre un fonds lui appartenant qu'elle vendait à l'auteur de l'appelante, fonds servant, et un autre fonds dont elle n'était pas propriétaire, fonds dominant;
qu'en réalité, la société rétablissait ainsi un passage que le propriétaire du ... lui avait toujours consenti, pour un autre usage mais toujours pour la commodité de ses bureaux, et qui ne différait pas dans la nature qui était alors la sienne, qui ne pouvait être que celle d'un droit personnel et tant qu'elle aurait son siège social au ... ainsi que l'avait exprimé l'acte de partage de 1909 pour des communications intérieures;
qu'il n'est pas discuté que cette commodité personnelle a disparu, et qu'il résulte au demeurant de l'expertise que l'édicule dans lequel se trouvait l'escalier permettant l'accès aux parkings en sous-sol a été muré;
qu'il n'est pas allégué que quiconque se trouverait en situation d'ayant-droit de la société JOB;
Attendu que le syndicat des copropriétaires du ... ne trouve donc aucun fondement à prétendre bénéficier d'une servitude de passage, par surcroît pour un usage différent vers les parkings aériens, et que c'est à bon droit que la suppression de la porte est sollicitée;
Attendu qu'il n'y a pas lieu à prononcé d'une astreinte ab initio;
Attendu que le syndicat des copropriétaires du ... qui est lui-même condamné à titre personnel n'est pas fondé en sa demande en garantie contre les copropriétaires personnellement mis en cause;
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme la décision déférée en ce qu'elle a dit que le mur XY séparatif des fonds du ... et ... est mitoyen;
L'infirmant pour le surplus et statuant à nouveau,
Condamne Anne-Marie Y..., Richard A..., les époux Serre, Pierre et Alice D..., Colette H... et Jocelyne I... à procéder chacun pour son propre compte à la fermeture des ouvertures percées dans le mur mitoyen no 6 et 7, no3, 24 et 25, no 15 et 16, no8, 9 et 10, no 12 et 13 du plan de l'expert;
Rejette la demande tendant à la fermeture des ouvrages en pavés névada scellés portant les numéros 4 et 5, 11 et 14 du plan de l'expert;
Juge toutefois que ces ouvrages qui ne constituent ni des fenêtres ni des jours ne confèrent aucun droit et ne peuvent servir à fonder une prescription;
Juge que le fonds du ... ne bénéficie pas d'une servitude de passage grevant le fonds du ...;
Condamne le syndicat des copropriétaires du ... à procéder à la fermeture de la porte créée au rez-de-chaussée dans la partie mitoyenne de la façade arrière de son immeuble;
Déboute le syndicat des copropriétaires du ... de sa demande de garantie contre les copropriétaires;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Rejette les demandes du syndicat des copropriétaires du ... et des consorts Y...;
Condamne le syndicat des copropriétaires du ... et les consorts Y... à payer au syndicat des copropriétaires du ... la somme de 3.500 €;
Condamne le syndicat des copropriétaires du ... et les consorts Y... aux entiers dépens de l'instance, en ce compris ceux exposés tant en premier ressort qu'en appel, y compris les honoraires de l'expert, et reconnaît pour ceux d'appel, à la SCP RIVES-PODESTA, avoué qui en a fait la demande, le droit de recouvrement direct prévu à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.
LE GREFFIER : LE PRESIDENT :
