29/05/2007
ARRÊT No
No RG: 06/02292
MM/VA
Décision déférée du 28 Mars 2006 - Tribunal d'Instance de CASTRES ( 05/246)
J. CASTELLE
Antoine X...
représenté par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE
Henriqueta DA CONCEICAU épouse X...
représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE
C/
Nicole Y...
représentée par la SCP B. CHATEAU - O. PASSERA
René Z...
représenté par la SCP B. CHATEAU - O. PASSERA
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT NEUF MAI DEUX MILLE SEPT
***
APPELANT(E/S)
Monsieur Antoine X...
...
81200 MAZAMET
représenté par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour
assisté de Me Jean Philippe A..., avocat au barreau de CASTRES
Madame B... épouse X...
...
81200 MAZAMET
représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour
assistée de Me Jean Philippe A..., avocat au barreau de CASTRES
INTIME(E/S)
Madame Nicole Y...
...
81200 MAZAMET
représentée par la SCP B. CHATEAU - O. PASSERA, avoués à la Cour
assistée de la SCP MARCOU - ICHARD - DARMAIS - MOURLAN, avocats au barreau de CASTRES
Monsieur René Z...
...
81200 MAZAMET
représenté par la SCP B. CHATEAU - O. PASSERA, avoués à la Cour
assisté de la SCP MARCOU - ICHARD - DARMAIS - MOURLAN, avocats au barreau de CASTRES
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Mars 2007, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. MOULIS, conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. DREUILHE, président
F. HELIP, conseiller
M. MOULIS, conseiller
Greffier, lors des débats : C. COQUEBLIN
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties.
- signé par C. DREUILHE, président, et par C. COQUEBLIN, greffier de chambre
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant contrat en date du 1/07/1997, Nelly C... a donné à bail aux époux X... un local à usage d'habitation situé ..., pour une durée de trois ans à compter du 1/08/1997 moyennant un loyer mensuel de 1.200 F, révisable chaque année.
Nelly C... a cédé son immeuble à Nicole Y... et René Z... .
Suivant exploit d'huissier en date du 2/08/2005, les époux X... ont fait citer Nicole Y... et René Z..., la société Reberga Immobilier et Chantal D... devant le tribunal d'instance de Castres pour :
* voir dire et juger que Nicole Y..., René Z... et la société Reberga n'ont pas respecté leurs obligations de bailleur
* les voir condamner solidairement à cesser et faire cesser les nuisances subies par eux sous astreinte de 100 € par infraction constatée
* les voir condamner solidairement à leur verser la somme de 7.500 € à titre de réparation pour le préjudice subi depuis plusieurs mois
* les voir condamner solidairement à leur verser la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par jugement du 28/03/2006, le tribunal d'instance de Castres a :
* donné acte à Christian E... de son intervention volontaire aux débats
* déclaré les époux X... mal fondés en leurs demandes introduites à l'encontre de Nicole Y..., René Z..., la société Reberga Immobilier et Chantal D... et les en a déboutés
* déclaré Nicole Y... et René Z... fondés en leur demande reconventionnelle
* prononcé la résiliation du bail
* ordonné l'expulsion des époux X...
* fixé l'indemnité d'occupation due par eux au montant du loyer et des charges
* condamné les époux X... à payer à Nicole Y... et René Z... la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts
* déclaré Chantal D... et Christian E... bien fondés en leur demande reconventionnelle formée à l'encontre des époux X...
* condamné les époux X... à payer 800 € à titre de dommages et intérêts à Chantal D... et 200 € à titre de dommages et intérêts à Christian E...
* ordonné l'exécution provisoire en ce qui concerne la résiliation du bail et l'expulsion
* condamné les époux X... à payer sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile :
- la somme de 500 € à Nicole Y... et René Z...
- la somme de 500 € à Chantal D... et Christian E...
- la somme de 500 € à la société Reberga Immobilier.
Les époux X... ont relevé appel de cette décision à l'encontre de Nicole Y... et de René Z... seulement le 11/05/2006 dans des conditions de forme et de délai qui ne sont pas contestées.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 12/03/2007.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Les époux X... ont signifié des pièces aux intimés les 7/03 et 12/03/2007 et signifié des conclusions les 12/03 et 13/03/2007.
Les intimés ont signifié leurs conclusions en réponse le 23/03/2007, l'ordonnance de clôture ayant été rendue le 12/03/2007. Ils sollicitent son rabat et son report au jour de l'audience.
Dans leurs dernières conclusions rectificatives du 13/03/2007, les époux X... demandent la réformation du jugement et réclament la condamnation de Nicole Y... et de René Z... à leur payer :
* 2.000 € par mois à titre de dommages et intérêts à compter du mois d'avril 2003 et jusqu'au mois d'avril 2007 en réparation du préjudice lié aux diverses nuisances subies
* 2.000 € en réparation du préjudice matériel consécutif au dégât des eaux survenu en octobre 2004
* 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Ils font valoir que depuis le changement de propriétaire, début 2003, ils subissent des nuisances insupportables dues aux travaux importants effectués dans l'immeuble et au comportement de leurs voisins.
Ils fournissent une liste détaillée de ces nuisances dont ils affirment rapporter la preuve par les pièces produites.
Ils font valoir qu'en application de la loi du 6/07/1989 le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement, le garantir contre les vices et défauts qui empêchent l'usage, entretenir les locaux en état de service à l'usage prévu et y faire les réparations nécessaires autres que locatives.
Ils estiment qu'aucune de ces obligations n'a été respectée.
Aux termes de leurs conclusions responsives et récapitulatives no 2, du 23/03/2007, Nicole Y... et René Z... sollicitent la confirmation du jugement sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts qu'ils souhaitent voir fixer à 10.000 €.
Par ailleurs ils demandent que l'expulsion des époux X... soit ordonnée sous astreinte de 100 € par jour de retard.
Ils réclament une somme supplémentaire de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Pour répondre aux demandes formées par les époux X..., les bailleurs font valoir que les travaux de restauration effectués en 2003, relèvent du trouble normal de voisinage et que, contrairement à ce que prétendent les appelants, c'est le comportement constamment agressif de ces derniers qui est à l'origine des mauvais rapports de voisinage, certains locataires ayant préféré donner congé que de rester dans les lieux.
Ils ajoutent que les autres griefs allégués, soit concernent des faits qui ne sont pas établis, soit sont relatifs à des désordres qui sont dérisoires.
Ils précisent que les quelques témoignages directs de prétendues agressions versés aux débats récemment par les époux X... sont vagues et ils réfutent formellement leur contenu.
A l'appui de leur demande reconventionnelle, ils font valoir que le comportement des époux X... est intolérable et que la preuve résulte de nombreuses pièces produites.
Ils ajoutent que depuis le jugement rendu ils n'ont pas changé d'attitude de telle sorte que dernièrement c'est la locataire du rez-de-chaussée qui a donné congé.
Ils expliquent que cette attitude leur cause préjudice (manque à gagner s'agissant des loyers, agressions constantes, impossibilité d'effectuer des travaux et perte des subventions prévues).
Ils estiment que les demandes des époux X... ne sont pas sérieuses, qu'ils ont appelé en cause en première instance des parties contre qui ils n'ont pas interjeté appel ce qui signifie qu'ils admettent implicitement au moins partiellement la décision de débouté prononcée à leur encontre.
Ils relèvent qu'en outre leur demande de dommages et intérêts a considérablement grossi depuis le début de la procédure, passant de 10.000 € à 96.000 €, cette démesure étant à leur image.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la procédure
Les appelants ne s'opposent pas à la demande de révocation de l'ordonnance de clôture.
En outre les conclusions déposées postérieurement à l'ordonnance de clôture par les deux parties ne contiennent pas de moyens nouveaux et se contentent de développer les moyens articulés par les conclusions antérieures.
Pour permettre à la cour de pouvoir apprécier le litige dans son intégralité il convient de révoquer l'ordonnance de clôture et de la rabattre au jour de l'audience des plaidoiries.
Sur le fond
Sur la demande des époux X...
L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.
Ces dispositions sont reprises et précisées par les articles 6 b) et 6 c) de la loi du 6/07/1989.
Cependant aux termes de l'article 7c) de cette même loi le locataire est obligé de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Les dispositions de l'article 1724 alinéa 2 et 3 du code civil sont applicables à ces travaux.
Il est constant ainsi qu'il ressort des constats d'huissier produits par les époux X... que des travaux ont été effectués dans les autres appartements de l'immeuble et dans les parties communes au cours des mois d'avril, mai et juillet 2003 et au cours des mois de novembre et décembre 2004.
Ces faits ne sont pas contestés par les bailleurs.
Or les époux X... ne disent pas , conformément à l'article 1724 sus énoncé, pendant combien de temps ces réparations ont duré et ne précisent pas la partie de la chose louée dont ils ont été privés.
Au demeurant, au vu de pièces produites et notamment de lettres d'artisans chargés d'exécuter ces travaux, il apparaît que l'avancement de ceux ci a été retardé par la fille des époux X... qui, présente de façon habituelle dans les lieux, bien que n'y résidant pas, s'opposait régulièrement à l'action des ouvriers en prétendant ne pas supporter les nuisances causées.
En second lieu, à l'appui de leur demande en dommages et intérêts, les époux X... prétendent qu'ils auraient subi les nuisances notamment sonores des co-locataires et versent à l'appui de leurs dires de nombreux témoignages en ce sens.
Il en ressort que les époux X... subissaient des troubles causés par des bruits divers de voisinage (bruits de pas, voix, chutes d'objets etc...).
Cependant ces témoignages qui restent dans l'ensemble vagues sont contredits par ceux de leurs voisins qui attestent pour trois d'entre eux (Mme F..., Mme G... et Mme H...) avoir dû résilier leur bail à cause d'eux et de leur fille et pour un quatrième (M.Vaz de Almeda) avoir beaucoup de mal à les supporter, vivant dans la crainte permanente d'une agression de leur part. Tous disent que les époux X... et surtout leur fille ne tolèrent aucune présence et réagissent très violemment au moindre geste ou au moindre bruit de leur part qu'ils estiment provocateur.
S'il est permis de penser au vu de l'ensemble des pièces produites que les appartements sont mal isolés et sonores il n'est toutefois, compte tenu de cette configuration des lieux, pas établi par les appelants qu'ils subissent des troubles anormaux de voisinage leur permettant de conclure que les bailleurs manquent à leur obligation de leur assurer une jouissance paisible des lieux loués.
Il sera précisé que paradoxalement les époux X... qui se plaignent tant du bruit ont refusé de voir exécuter dans leur appartement des travaux alors que manifestement parmi les travaux entrepris des travaux d'isolation phonique étaient réalisés.
Il convient enfin d'ajouter que le préjudice matériel dont les époux X... demandent réparation ne résulte que d'un constat d'huissier, document insuffisant pour établir d'une part la cause du sinistre et la responsabilité qui en découle et d'autre part l'évaluation du dommage qui en résulterait.
Dans ces conditions les époux X... seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes. Le jugement déféré sera sur ce point confirmé.
Sur la demande reconventionnelle
C'est après avoir fait une juste analyse des pièces du dossier que le premier juge a considéré que les manquements des époux X... à leurs obligations de preneurs étaient suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion des locataires.
En conséquence la cour confirmera sur ces points le jugement déféré.
Le comportement des époux X... et surtout celui de leur fille, occupante de leur chef, cause incontestablement aux preneurs un préjudice puisque plusieurs locataires ont préféré résilier leur bail plutôt que de rester dans les lieux. Il en résulte pour les bailleurs un préjudice lié au manque à gagner.
De plus, tous les travaux prévus n'ayant pu être réalisés du fait de l'attitude des époux X..., les bailleurs n'ont pu percevoir les subventions de l'anah, ce qui leur cause également un préjudice.
Enfin le comportement constamment agressif, tant verbalement que physiquement, des époux X... et de leur fille doit également être pris en compte dans l'évaluation du préjudice.
Il est cependant manifeste que c'est la fille des époux X..., pourtant non partie à la procédure, qui est la plus virulente.
Il serait donc inéquitable, même si les époux X... doivent répondre du comportement des occupants de leur chef, de faire subir à ces derniers les conséquences des divers excès de leur fille.
Pour l'ensemble de ces raisons, s'il est juste d'augmenter les dommages et intérêts alloués, il convient de les limiter à la somme de 2.500 €.
Le jugement déféré était assorti de l'exécution provisoire pour la résiliation du bail et l'expulsion.
Les époux X... n'ont pas encore quitté les lieux.
Il convient dès lors de faire droit à la demande de prononcé d'astreinte présentée par les bailleurs et de dire qu'à défaut de libération des lieux dans le mois qui suit la signification de l'arrêt les époux X... seront condamnés au paiement d'une astreinte de 100 € par jour de retard.
Il paraît inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais irrépétibles exposés pour agir en justice tant devant le tribunal d'instance que devant la cour d'appel et non compris dans les dépens. Il leur sera alloué la somme totale de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Les époux X... qui succombent doivent supporter les dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour
Révoque l'ordonnance de clôture et la reporte au jour de l'audience des plaidoiries ;
Constate que la déclaration d'appel interjeté par les époux X... n'est formée que contre Nicole Y... et René Z... ;
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté les époux X... de l'ensemble de leurs prétentions, en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail à leurs torts, en ce qu'il a ordonné la libération des lieux avec l'assistance le cas échéant de la force publique et en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation ;
Le réforme sur le surplus ;
Dit qu'à défaut d'avoir libéré les lieux dans le mois qui suit la signification de l'arrêt les époux X... seront condamnés au paiement d'une astreinte de 100 € par jour de retard ;
Condamne les époux X... à payer à Nicole Y... et à René Z... :
* la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts ;
* la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Condamne les époux X... aux entiers dépens.
Le Greffier, Le Président,
