26/06/2006 ARRÊT No No RG: 05/04875HM/EKM Décision déférée du 28 Juillet 2005 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 05/1737 Mme X... Société CBP2 représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE C/ Société SEM DE COLOMIER Sreprésentée par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT
RECTIFICATIION JUGEMENT CONFIRMATION Grosse délivréele à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
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COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ère Chambre Section 1
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ARRÊT DU VINGT-SIX JUIN DEUX MILLE SIX
***APPELANTE Société CBP 22930 chemin de L'Enseigure 31840 AUSSONNE représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour assistée de la SELARL EYMOND-WAWRZYNKIEWICZ, avocats au barreau de TOULOUSE INTIMEE Société SEM DE COLOMIERS 1 place de L'Hotel de Ville 31770 COLOMIERS représentée par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT avoués à la Cour assistée de Me Jean COURRECH, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mai 2006, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. FOURNIEL, conseiller rapporteur et O. COLENO, conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :H. MAS, président O. COLENO conseiller C. FOURNIEL, conseiller Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTINARRET : - contradictoire- prononcé par mise à disposition
au greffe après avis aux parties signé par , président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte authentique des 27 et 28 octobre 1993, faisant suite à un acte sous seing privé du 16 décembre 1992, la SEM de COLOMIERS a vendu à la SCI DU RITOURET , ou à toute autre personne morale à elle substituée, un terrain cadastré section AN no22, 133 à 138, 230 et 231, lieudit Juncassa , d'une contenance de 1 ha 5 a 86 ca situé dans la ZAC de la commune de BEAUZELLE .
Il était stipulé que l'acquéreur devait déposer une demande de permis de construire dans un délai de 30 mois à compter de la signature de l'acte authentique, avoir terminé les travaux et déposé une déclaration d'achèvement de ceux ci dans un délai de quinze mois suivant la délivrance du permis de construire.
Le non respect de ces délais était sanctionné par une faculté de résolution de la vente et l'attribution au vendeur de 20 % du prix à titre de dommages et intérêts .
Le délai de dépôt du permis de construire a été prorogé d'un commun accord des parties au 15 mars 1999 .
Une première demande faite le 11 mai a été refusée le 3 juin .
Après menace de mise en oeuvre de la clause résolutoire, les parties se sont rapprochées , l'acquéreur a déposé le 12 juillet 1999 une nouvelle demande de permis de construire qui a été acceptée le 7
décembre suivant.
En l'absence de commencement des travaux, la SEM DE COLOMIERS a initié une procédure judiciaire .
Aux termes d'une transaction du 26 novembre 2003, la SCI CPB2 , substituée à la SCI DU RITOURET , a rétrocédé à la SEM DE COLOMIERS la parcelle d'une contenance de 67 a 73 ca pour un prix de 132 412, 15 euros , avec renonciation corrélative de la venderesse à la pénalité forfaitaire et engagement de la SCI CBP2 de solliciter dans un délai de deux mois un permis de construire sur une SHON minimale de 1500 m2 sur le terrain demeuré sa propriété, de nouveaux délais de dépôt du permis de construire et d'achèvement des travaux étant fixés .
Une ordonnance de radiation a été rendue le 4 mars 2004 .
Selon acte authentique du 29 juillet 2004, rappelant les termes du protocole d'accord intervenu le 26 novembre 2003, la SCI CBP2 a rétrocédé à la SEM DE COLOMIERS une partie des terrains vendus le 28 octobre 1993 , au prix convenu dans le protocole .
La SEM DE COLOMIERS, considérant que la SCBP2 n'avait pas respectés les nouveaux délais consentis, l'a fait assigner à jour fixe par acte du 13 mai 2005 afin de voir constater l'inexécution du protocole et prononcer la résolution de la vente .
Suivant jugement en date du 28 juillet 2005 , le tribunal de grande instance de TOULOUSE a :-rejeté les moyens d'irrecevabilité et le moyen tiré de la péremption ;-constaté l'inexécution du protocole du 26 novembre 2003 et prononcé la résolution de ce protocole ;-prononcé la résolution de la vente des 27 et 28 octobre 1993 comme conséquence nécessaire de l'inexécution du dit protocole ;-débouté la SEM de COLOMIERS de l'ensemble de ses demandes;-restitué à la SEM DE COLOMIERS la propriété des immeubles litigieux transmise à la SCI CBP2 en exécution des deux actes anéantis non déjà rétrocédés en
exécution de l'acte du 26 novembre 2003 ;-ordonné la restitution par la SEM du prix pour son montant nominal appliqué aux parcelles non déjà rétrocédées , calculé en tant que de besoin en fonction du rapport des surfaces à restituer par rapport à la totalité de la surface initialement vendue ;-renvoyé les parties à faire dresser, en exécution du jugement de résolution, un acte notarié satisfaisant aux exigences de la publicité foncière et tenant compte de toutes modifications cadastrales intervenues depuis ;-dit n"y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;-laissé les dépens à la charge de la SEM DE COLOMIERS .
Par déclaration en date du 31 août 2005 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas discutées, la société civile immobilière CBP2 a relevé appel de ce jugement .
Elle demande à la cour de déclarer la SEM DE COLOMIERS irrecevable en ses demandes , et au fond, de la débouter de sa demande de résolution du protocole du 26 novembre 2003, de la vente du 22 juillet 2004 et de la vente des 27 et 28 octobre 1993 .
Subsidiairement elle sollicite les plus larges délais, et plus subsidiairement , s'il était fait droit à la demande de résolution de la vente des 27 et 28 octobre 1993, et donc de la vente du 29 juillet 2004, que soit ordonnée la restitution des parcelles contre le paiement de leur valeur de rachat , déduction faite de 20 % du prix initial , après compensation avec le prix déjà versé par la SCI CBP2 en juillet 2004 .
Elle demande enfin que la SEM DE COLOMIERS soit condamnée au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile , ainsi qu'aux entiers dépens , dont distraction pour ceux d'appel au profit de la SCP BOYER-LESCAT-MERLE .
Sur la recevabilité des demandes de la SEM, l'appelante fait valoir que la procédure initiée par assignation du 27 novembre 2002 était
toujours en cours , pendante devant la même juridiction, pour les mêmes faits, les mêmes demandes , et concernant les mêmes parties , lors de la saisine du tribunal par la SEM DE COLOMIERS ;
que c'est à tort que le tribunal constatant que l'instance n'était pas périmée s'est déclaré compétent ;
que le moyen tiré de la péremption peut être soulevé par voie d'exception, s'il ne l'est pas d'office, et qu'en invoquant une urgence qui n'était pas , ainsi qu' un prétendu caractère illicite la SEM DE COLOMIERS a tenté de faire échec à la procédure écrite usuelle.
Sur le fond, la SCI CBP2 fait grief au jugement d'avoir retenu le non respect de ses engagements sans aucune analyse du consentement réel des parties aux clauses de l'acte, et sans même répondre à ses demandes de délais et de révision de la clause pénale .
Elle affirme qu'initialement le protocole d'accord signé le 26 novembre 2003 ne comportait aucune clause relative aux délais de dépôt de demande de permis de construire ou même de commencement de travaux, que le lendemain la SEM lui a adressé un nouvel acte modificatif que monsieur Y... a signé sans en mesurer les conséquences, et que le délai de 24 mois à compter du 29 juillet 2004 doit être retenu comme étant celui qui importait effectivement et concrètement aux parties engagées à l'acte, les dates antérieures ayant été arrêtées à titre indicatif comme des étapes devant permettre d'atteindre l'objectif fixé par la SEM, soit un achèvement effectif des constructions au 29 juillet 2006 .
Elle précise qu'elle a déposé sa demande de permis de construire le 15 juin 2005, ce qui lui laissait le temps de commencer et d'achever les travaux dans le délai, et que l'engagement contenu dans l'acte notarié du 29 juillet 2004 était toujours valide au moment où la SEM a engagé sa nouvelle action .
La SCI CBP2 dit ensuite que le nouveau cahier des charges afférent à l'acte de juillet 2004 ne lui a jamais été remis, et qu'il lui aurait été impossible d'obtenir un permis de construire sans ce document.
A titre subsidiaire elle demande un délai de 24 mois à compter de la remise du cahier des charges ou de la décision à intervenir pour achever ses constructions, en faisant observer que son gérant justifie d'événements permettant d'expliquer la non exécution des travaux envisagés pour l'année 2000 suite au permis de décembre 1999, et que faire droit à la demande de la SEM serait participer à un enrichissement sans cause .
Elle prétend enfin que la clause pénale dont la SEM demande application est excessive , et qu'en respectant le plus possible la convention initiale, la SEM pourrait se voir octroyer à titre de dommages et intérêts une somme correspondant à 20 % du prix , et devrait payer le prix à la valeur actuelle moins cette somme .
La SEM DE COLOMIERS demande tout d'abord à la cour de rectifier le dispositif du jugement en remplaçant les mots " déboute la SEM DE COLOMIERS de l'ensemble de ses demandes" par les mots " déboute la SCBP2 de l'ensemble de ses demandes ".
Elle conclut à la réformation du jugement en ce qu'il a prononcé la résolution du protocole transactionnel du 26 novembre 2003, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et laissé les dépens à sa charge .
Elle demande à la cour de condamner la SCI CBP2 en la personne de son gérant , à se présenter dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir en l'étude de maître Z... , notaire , titulaire d'un office notarial ..., afin que soit signé entre les parties l'acte de rétrocession, et de dire et juger qu'à défaut, l'arrêt à intervenir vaudra acte de rétrocession et sera publié par ses soins à la
conservation des hypothèques de TOULOUSE, 2ème bureau .
Elle conclut au débouté de la demande de délai, et de celle visant à la restitution des parcelles contre paiement de leur valeur de rachat, déduction faite de 20 % de cette valeur et de la somme déjà versée en exécution de l'acte de juillet 2004, soit moyennant paiement à la SCI CBP2 de la somme de 390 345, 36 euros HT, TVA en sus .
La SEM sollicite la condamnation de la SCI appelante au paiement d'une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile au titre de la première instance et de 3.000 euros au titre de l'instance d'appel , ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction pour ces derniers au profit de la SCP NIDECKERetPRIEU-PHILIPPOT .
L'intimée , appelante à titre incident, soutient qu'en application de l'article 56 du nouveau code de procédure civile, l'assignation vaut conclusions , et que c'est à juste titre que le tribunal a estimé que l'assignation du 13 mai 2005 devait être analysée comme un acte de reprise de l'instance suspendue ;
que le premier juge a répondu aux conclusions de la SCI CBP2 tant sur la question des délais que sur l'application de la clause pénale .
Sur le fond la SEM fait observer que la SCI CBP2 n'a pas respecté les conditions mises à sa charge par l'acte authentique de vente du 28 octobre 1993, ni les obligations prévues par le protocole transactionnel du 26 novembre 2003, qu'à la date de l'assignation à jour fixe elle n'avait toujours pas déposé la demande de permis de construire , et qu'elle n'a entrepris aucun travail .
Elle précise que le défaut d'exécution de son obligation par la SCI empêche la finalisation de l'opération d'aménagement, et qu'elle a fait preuve de suffisamment de patience en accordant à de multiples
reprises des délais à sa co contractante .
La SEM ajoute que les arguments tirés du défaut de nouveau cahier des charges sont inopérants dès lors que ce document a été réclamé à la SCI par l'administration à une date où la violation de ses obligations était déjà consommée .
A l'appui de son appel incident, elle dit qu'aucune demande de résolution du protocole du 26 novembre 2003 n'a été présentée au tribunal, que le tribunal a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile sans faire ressortir de considérations d'équité au demeurant inexistantes, et que les dépens ont été laissés à tort à sa charge alors qu'elle n'est pas la partie perdante .
La procédure a été clôturée par ordonnance du 10 mai 2006 .* * *
MOTIFS DE LA DECISION :- Sur la demande de rectification d'erreur matérielle :
Il résulte de la lecture des motifs et de la première partie du dispositif du jugement que le tribunal a fait droit à l'essentiel des demandes de la SEM, et a rejeté celles de la SCI CBP2 .
C'est donc manifestement par suite d'une erreur matérielle qu'il est indiqué dans le dispositif : " déboute la SEM DE COLOMIERS de ses demandes ", et qu'il faut lire " Déboute la SCI CBP2 de ses demandes ."
Le jugement sera rectifié en ce sens .- Sur la recevabilité des demandes de la SEM DE COLOMIERS :
Les moyens d'irrecevabilité tirés de l'erreur de destinataire de l'assignation, de l'absence d'ordonnance jointe à l'assignation et de communication de pièces ne sont pas repris devant la cour .
Sur l'absence d'urgence et de trouble, il a été exactement répondu par le tribunal qu'il ne lui appartenait pas de l'apprécier, cette appréciation relevant du magistrat ayant autorisé l'assignation à
jour fixe, et l'ordonnance rendue, mesure d'administration judiciaire, n'étant susceptible d'aucun recours .
La décision n'est pas remise en cause en ce qu'elle a rejeté le moyen tiré de la péremption .
La SCI CBP2 prétend au contraire que l'instance engagée le 27 novembre 2002 était toujours en cours lors de la saisine du tribunal en mai 2005, et que cette juridiction n'aurait pas dû déclarer la nouvelle demande de la SEM recevable .
Il résulte des pièces produites que par acte du 27 novembre 2002 , enrôlé sous le no 02/ 4063, la SEM DE COLOMIERS a formé une demande en résolution de la vente intervenue les 27 et 28 octobre 1993 ;
que cette instance a été retirée du rôle par ordonnance du 4 mars 2004 à la demande commune des parties, au motif qu'une transaction était en cours .
Or en vertu de l'article 377 du nouveau code de procédure civile, le retrait du rôle emporte suspension et non extinction de l'instance .
Le protocole signé par les parties le 26 novembre 2003 comporte en son article 3 les dispositions suivantes :" Les conseils des parties solliciteront la radiation administrative de l'instance introduite devant le tribunal de grande instance de TOULOUSE .En cas de respect par la SCI de ses engagements, la SEM dès achèvement des travaux se désistera de sa demande en résiliation de la vente .En cas de non respect par la SCI de ses engagements, la SEM pourra poursuivre la résiliation de la vente initiale pour le solde des terrains restant appartenir à la SCI ".
Les termes clairs et précis de cette transaction, ayant en application de l'article 2052 du code civil force de chose jugée en dernier ressort , et s'imposant donc tant aux parties qu' à la juridiction , démontrent la commune volonté des parties de ne pas mettre fin à l'instance pendante sous le no 02 / 4063 .
C'est donc à bon droit que les premiers juges ont analysé l'action introduite par assignation du 13 mai 2005 comme une reprise de l'instance suspendue, étant observé que l'objet et les parties sont identiques , et que selon l'article 56 du nouveau code de procédure civile , l'assignation vaut conclusions .
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les moyens d'irrecevabilité soulevés par la SCI CBP2 . - Sur le fond :
Il est constant que la SCI CBP2, substituée à la SCI DU RITOURET, n'a pas respecté les délais prescrits dans l'acte de vente des 27 et 28 octobre 1993, et qu'elle a bénéficié à deux reprises à des prorogations de délai en 1999 .
L'article 2 du protocole transactionnel signé le 26 novembre 2003 est ainsi rédigé : " Sur le solde du terrain restant sa propriété, la SCI s'oblige à solliciter un permis de construire portant sur la création d'une SHON minimale de 1500 m2 et maximale de 2000 m2, dans les deux mois de la signature des présentes .La SCI s'oblige à engager les travaux dans les six mois de la signature des présentes et à les achever dans les vingt quatre mois au plus tard ."
La SCI devait donc déposer une demande de permis de construire avant le 26 janvier 2004, engager les travaux avant le 26 mai 2004, et les achever avant le 26 novembre 2005 .
Force est de constater que lorsque l'acte notarié du 29 juillet 2004 est intervenu, la SCI n'avait fait aucune demande de permis de construire .
Cet acte rappelle les termes du protocole et ne prévoit pas de nouveaux délais .
En toute hypothèse , même si l'on admet , comme l'ont fait les premiers juges, que la demande de permis de construire devait être déposée dans les deux mois de la signature de cet acte, soit avant le 29 septembre 2004, que les travaux devaient être engagés avant le 29
janvier 2004 et achevés avant le 29 juillet ( et non janvier ) 2006, il demeure que la SCI ne justifie que d'une demande de permis de construire à la date du 15 juin 2005, soit après l'assignation à jour fixe, et largement postérieure au 29 septembre 2004 , et d'aucun commencement de travaux .
La SCI ne démontre nullement que son consentement a été vicié lors de la signature du protocole transactionnel , et les problèmes d'ordre familial et professionnel rencontrés par son gérant ne constituent pas un cas de force majeure .
L'argument selon lequel l'appelante n'aurait pas pu obtenir de la SEM le nouveau cahier des charges afférent à l'acte de juillet 2004 est inopérant dans la mesure où ce document lui a été réclamé par la DDE suite au dépôt tardif de sa demande de permis de construire en juin 2005
Il apparaît donc que la SCI CBP2 n'a pas respecté les obligations mises à sa charge par ce protocole, de sorte que la SEM est fondée , en application de l'article 3 de cette transaction, à poursuivre la résiliation de la vente initiale pour le solde des terrains restant appartenir à la SCI.
La SCI CBP2, qui avait bénéficié antérieurement de plusieurs prorogations de délais et n'y a pas satisfait, ne fournit pas d'élément concrets de nature à démontrer qu'elle serait à présent davantage en mesure d'assumer ses engagements .
La demande de nouveaux délais sera donc rejetée .
Il convient par conséquent de constater l'inexécution par la SCI des obligations prévues au protocole transactionnel du 26 novembre 2003, et de confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente des 27 et 28 octobre 1993 comme conséquence nécessaire de l'inexécution du dit protocole .
Cette résolution implique, ainsi que l'a ordonné le tribunal , la
restitution à la SEM DE COLOMIERS de la propriété des immeubles litigieux transmise à la SCI CBP2 en exécution des deux actes anéantis non déjà rétrocédés en application de l'acte du 26 novembre 2003 , et la restitution par la SEM du prix pour son montant nominal appliqué aux parcelles non rétrocédées .
Le prix que le vendeur est tenu de restituer ne peut s'entendre que de la somme qu'il a reçue, sauf à allouer des dommages et intérêts .
La SCI CBP2 ne peut donc prétendre au paiement d'un prix correspondant à la valeur actuelle des parcelles en contrepartie de leur restitution .
Les premiers juges, écartant de ce fait l'application de la clause pénale prévue par l'article I. 4 de l'acte authentique des 27 et 28 septembre 1993, ont dit à juste titre que la restitution se ferait au prix de l'acte de 1993 sans abattement forfaitaire, l'évolution des prix n'étant pas de nature à laisser supposer l'existence d'un préjudice économique lié à cette résolution.- Sur les autres demandes :
Il convient de dire que la SCI devra se présenter en l'étude d'un notaire pour faire dresser l'acte de rétrocession dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt .
Il ressort de l'acte du 29 juillet 2004 que certaines des parcelles objet de la vente des 27 et 28 octobre 1993 ont fait l'objet de division et de modifications de leurs références cadastrales .
En l'absence de précisions suffisantes sur les références cadastrales actuelles des parcelles non déjà rétrocédées à restituer , qui permettraient une désignation exacte de ces parcelles, il n'y a pas lieu de dire qu'à défaut pour la SCI de se présenter en l'étude notariale l'arrêt vaudra acte de rétrocession et sera publié à la conservation des hypothèques .
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des
parties les frais non compris dans les dépens exposés en première instance.
L'équité commande d'allouer à la société intimée la somme de 1.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû engager pour faire assurer sa défense devant la cour .- Sur les dépens :
La SCI CBP2, partie qui succombe, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel .
PAR CES MOTIFS :La cour ,En la forme, déclare les appels principal et incident réguliers Dit que dans le dispositif du jugement rendu le 28 juillet 2005 la phrase : " Déboute la SEM de COLOMIERS de l'ensemble de ses demandes " est remplacée par " Déboute la SCI CBP2 de l'ensemble de ses demandes".Dit que la présente décision rectificative sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement rectifié et notifiée comme ledit jugement . Au fond, confirme le jugement , sauf en ce qu'il a prononcé la résolution du protocole transactionnel , et a condamné la SEM DE COLOMIERS aux dépens .Condamne la SCI CBP2 aux dépens de première instance .Ajoutant au jugement :Dit que la SCI CBP2 devra se présenter en la personne de son gérant dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir en l'étude de maître Z..., notaire à COLOMIERS , aux fins de signature par les parties de l'acte de rétrocession des immeubles sis sur la commune de BEAUZELLE visés dans l'acte des 27 et 28 octobre 2003 non déjà rétrocédés .Rejette toute autre demande .Condamne la SCI CBP2 à payer à la SEM DE COLOMIERS la somme de 1.000 euros (mille euros) au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel .Condamne la SCI CBP2 aux dépens de la présente procédure, dont distraction au profit de la SCP NIDECKERetPRIEU-PHILIPPOT , avoué .Le présent arrêt a été signé par H. MAS, président et E. KAIM-MARTIN, greffier.LE GREFFIER
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LE PRESIDENT :E. KAIM-MARTIN
H. MAS
