02/02/2006 ARRÊT No NoRG: 05/00676 MLA/MFT Décision déférée du 03 Janvier 2005 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 01/1910 Mme PELLARIN Georges X... représenté par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT C/ Jeanne Y... représentée par la SCP MALET
CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ère Chambre Section 2
ARRÊT DU DEUX FEVRIER DEUX MILLE SIX
APPELANT(E/S) Monsieur Georges X... 31 rue de Fleurance 31400 TOULOUSE représenté par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT, avoués à la Cour assisté de la SCP AZAM-SIREYJOL, avocats au barreau de TOULOUSE INTIME(E/S) Madame Jeanne Y... 4, rue Bégué David 31400 TOULOUSE représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour assistée de Me Bernard COTTIN, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 05 Janvier 2006 en audience publique, devant la Cour composée de : M.F. TREMOUREUX, président C. BELIERES, conseiller J.C. BARDOUT, conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : R. Z... ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par M.F. TREMOUREUX, président, et par R. Z..., greffier de chambre..
Georges X... et Jeanne Y... , alors qu'ils étaient encore dans les liens du mariage, contracté sous le régime de la séparation de
biens, ont acquis, selon acte du 21 décembre 1996, en indivision à concurrence chacun de moitié, un immeuble situé 4 rue BEGUE DAVID à TOULOUSE. Leur divorce par consentement mutuel, a été prononcé selon jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE du 21 avril 1998, lequel a homologué leur convention définitive prévoyant simplement à ce sujet "les époux auront leur résidence séparée, Madame Y... résidera au 4 rue BEGUE DAVID à TOULOUSE, les époux étant mariés sous le régime de la séparation de biens il n'y a pas lieu à liquidation, chaque époux a repris ses biens propres".
Par jugement du 12 décembre 2002 dont le caractère définitif n'est pas contesté, le Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE a notamment :
[* ordonné le partage de cet immeuble, commis notaire et juge pour y procéder,
*] attribué préférentiellement ce bien à Madame Y...,
[* dit qu'elle est redevable, à compter du 21 avril 1998, envers l'indivision d'une indemnité d'occupation qui eu égard à la convention des parties doit être fixée aux deux tiers de la valeur locative,
*] ordonné une expertise afin d'évaluer cet immeuble, ainsi que sa valeur locative, et désigné Madame A... pour y procéder.
Après dépôt du rapport de cet expert le 15 décembre 2003, le Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE par jugement du 3 janvier 2005 a :
[* dit que immeuble situé rue Jacques BEGUE à TOULOUSE est attribué à Jeanne Y... pour une valeur de 561 867 euros à charge pour elle de solder seule l'emprunt crédit agricole à compter de cette attribution effective dans le cadre des opérations de
partage ;
*] dit que la liquidation de l'indivision se fera selon les éléments du rapport A... (page 22 et s) sauf à parfaire à compter des dates
d'arrêté de compte de l'expert (1er juillet 2003 ou 1er avril 2004 selon les articles) et avec les deux rectifications suivantes
= au crédit de Madame, il y a lieu d'ajouter au 2 131euros retenus par expert 6 481,08 euros au titre de l'impense pour la chaudière, le tout pour un total de l'article de 8612,08 euros
= au crédit de Monsieur il y a lieu d'ajouter 294,79 euros versés à son profit par assurance prêt crédit agricole le tout avec les 21 641 euros retenus par l'expert pour un total de 21 935,79 euros
* dit que l'indemnité d'occupation due par Jeanne Y... sera réévaluée au premier janvier de chaque année, à compter du 1er janvier 2004 en fonction des variations de l'indice du coût de la construction,
* dit que l' attribution immobilière sera exempte de l'inscription d'hypothèque légale prise par administration fiscale au titre du redressement 1997 à charge pour Georges X... de faire son affaire personnelle du coût des frais de mainlevée,
* à défaut de diligence du demandeur de ce chef, autorisé le notaire liquidateur à les accomplir à sa place avant le partage, les frais de cette mainlevée s'ajoutant au débit du compte d'indivision de Georges X...,
* renvoyé les parties devant notaire liquidateur,
* dit que les dépens y compris les frais d'expertise seront frais de partage.
Georges X... a interjeté appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions du 19 décembre 2005, il demande à la COUR de : * dire que l'immeuble a une valeur de 886 000 euros
* condamner Madame Y... à payer à M. X... à titre provisionnel la somme de 449 380 euros sur la soulte due au titre de l'attribution
préférentielle,
[* dire indemnité d'occupation 2/3 valeur locative sur la base de
4 430 euros par mois valeur 2005,
*] dire que l'indemnité d'occupation continuera à courir tant que Madame Y... n'aura pas effectué règlement complet de la soulte due en contrepartie de l'attribution préférentielle du bien,
subsidiairement, ordonner une mesure d'expertise pour réévaluer l'immeuble et sa valeur locative,
[* renvoyer les parties devant le notaire liquidateur,
*] condamner Madame Y... au paiement de la somme de
3 000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,
[* condamner Madame Y... aux dépens.
Madame Y..., dans ses dernières conclusions du 25 octobre 2005, sollicite la confirmation de la décision et la condamnation de M. X... à supporter les dépens d'appel ainsi qu'à lui verser la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
La COUR, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties fera expressément référence au jugement entrepris et aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS DE LA DECISION :
I - sur la valeur de l'immeuble
Attendu que selon les éléments de la cause et notamment le rapport établi par Madame A... après visite contradictoire de l'immeuble et examen des documents produits par les parties, le bien dont s'agit présente pour l'essentiel les caractéristiques suivantes :
*] c'est une maison à usage d'habitation avec terrain attenant et garage cadastré AC 414 , pour une contenance totale de 764 mètres
carrés, ce bien a été acquis le 21 décembre 1996, pour un prix de 2 350 000 francs, par les parties, celle-ci y ont fait effectuer des travaux,
[* le bien est situé dans le quartier du BUSCA qualifié "d'excellence" par l'expert, puisque proche du centre ville, résidentiel, et recherché,
*] le terrain est de forme régulière avec une surface sur rue de 18 mètres, clos sur trois cotés par des murs de galets et foraines, et d'un grillage avec soubassement sur le dernier coté,
[* le terrain est planté d'arbres de bonne hauteur et "piscinable"
*] le bâti est en recul de 5 mètres par rapport à la voie publique,
[* l'immeuble est une maison bourgeoise construite au début du siècle avec des matériaux traditionnels, il comporte 7 pièces principales soit une surface habitable de 247, 45 m2, ainsi réparties : + au rez de chaussée : après une entrée un séjour (avec cheminée, parquet), un salon, des WC et une cuisine + à l'étage trois chambres dont une de plus de 33 m2 avec à la suite un dressing de 13 m2, une salle de bains (deux vasques, baignoire, salle de douche avec deux douches) de 10 m2 un WC + des combles comportant deux chambres, une salle de bains (lavabo baignoire bidet) et des greniers, + une cave + un garage accolé permet le remisage de deux véhicules.
Attendu que l'expert a recherché des éléments de comparaison dans un rayon de trois cents mètres et a déterminé en les examinant, au regard des caractéristiques du bien litigieux, des coefficients de plus ou moins values selon l'intérêt respectif des biens ainsi comparés,
Attendu qu'ont été ainsi relevé les mutations survenues au cours de l'année 2002 pour :
*] un bien situé allée des demoiselles avec un terrain de 344 m2une maison de 200 m2 habitables , soit de 6 pièces, à l'architecture plus
banale, que l'expert affecte d'un coefficient de -20 % par rapport au bien litigieux
* un bien situé rue sainte Philomène, comprenant un terrain de 218 m2, une maison mitoyenne des deux cotés, de même époque mais d'architecture moins élégante que le bien litigieux de 180 m2 habitable, soit 5 pièces, affecté par l'expert d'un coefficient de moins value de -15 %,
* un bien situé 29 rue DELLIEUX, comprenant un terrain de 760 m2 de proportion équilibrées, une maison sans mitoyenneté de même époque et qualité architecturale que le bien litigieux de 320 m2 habitable plus un bâtiment annexe, que l'expert affecte d'un coefficient de plus value de 5% par rapport au bien litigieux en raison de l'absence de mitoyenneté,
* un bien situé 36 rue DEMOUILLES comprenant un terrain de
301 m2 de proportions relativement équilibrées, avec une maison mitoyenne d'un coté même époque et même qualité architecturale que le bien litigieux, de 160 m2 habitable, que l'expert affecte ce bien d'un élément de moins value pour tenir compte de la petitesse du jardin par rapport à celui du bien litigieux,
Attendu que l'expert déterminant pour chacun de ces biens en fonction du prix de mutation de ces immeubles de leur surface habitable et de celle de leur terrain, a corrigé cette valeur de référence du prix du mètre carré habitable terrain intégré, par les coefficients de plus ou de moins value ci-dessus exposés et a déterminé, une valeur moyenne et une valeur médiane, respectivement de 2 229,47 euros et de 2 193,81 euros le mètre carré habitable terrain intégré, soit si l'on prend la valeur moyenne de 2 200 euros une valeur pour le bien litigieux de 247,45 m2 x 2 200 = 544 390 euros elle même arrondie à 545 000 euros.
Attendu que l'expert a pris en compte deux des éléments de
comparaison cités par M. X... dans ses écritures, à savoir le 29 rue DELLIEUX et le 36 rue DEMOUILLES, que l'expert dans son rapport explique à juste titre au vu des éléments de la cause et notamment du plan du quartier et des photographies des immeubles, qu'ont été écartées des éléments de comparaison proposés par M. X... à savoir : un immeuble situé 45 rue Saint Joseph, maison de ville implantée au ras du trottoir et mitoyenne des deux cotés, un appartement rue des martyrs de la libération, s'agissant précisément d'un appartement et non d'une maison, ainsi que la cession d'un bail emphytéotique rue du Japon, à raison de la spécificité des droits objets de la cession,
Attendu que M. X... a consulté un autre expert Mme B..., laquelle dans le rapport soumis aux débats, reprend le rapport de Madame A..., pour l'essentiel en modifiant les coefficients correcteurs retenus par celle-ci, soit à raison d'inconvénients qu'elleme A..., pour l'essentiel en modifiant les coefficients correcteurs retenus par celle-ci, soit à raison d'inconvénients qu'elle estime non pris en compte par l'expert judiciaire (rue des demoiselles "travaux à prévoir") soit en estimant de façon plus pénalisante ces inconvénients, soit en relevant que le prix de l'immobilier à TOULOUSE a fortement augmenté depuis la date des références relevées par l'expert A..., qu'enfin Madame B... cite de nouvelles références de 2004 et de façon générale conclut à un prix au mètre carré de 3 580 euros, et que "la valeur marchande" de la maison sise à TOULOUSE 4 rue BEGUE DAVID, "sous réserve que son état intérieur soit correct ne peu être inférieur à une valeur de 3 580 euros le mètre carré soit 885 871 euros arrondis à 886 000 euros",
Attendu toutefois que certains des correctifs ainsi proposés sont insuffisamment étayés en fait (ainsi l'existence de "travaux à prévoir" non autrement justifiés et précisés dans leur ampleur) et
les majorations ou minoration excessives par rapport à l'inconvénient retenu comparé à l'intérêt du quartier et des biens décrits,
Attendu que les éléments de comparaison ajoutés par Madame B... sont décrits de façon extrêmement sommaire,
Attendu que M. X... produit de nouveaux éléments de comparaison, ainsi : * une vente rue du Japon en mai 2005 pour un prix de 1 200 000 euros, toutefois selon les documents produits, la surface du terrain apparaît plus importante que celle du bien litigieux, l'architecture de l'immeuble, son environnement montre qu'il s'agit d'un immeuble qui sera plus coté que celui plus ordinaire, propriété des parties, * la vente de l'immeuble du 6 rue BEGUE DAVID pur un prix de 792 734 euros, toutefois la maison selon les photographies produites parait plus importante que le bien litigieux, le jardin et équipé d'une piscine et Madame Y... fait valoir sans être démentie des éléments de confort non existant dans l'immeuble propriété des parties (volets roulants électriques, cuisine intégrée ..) * la vente d'un immeuble 7 rue MONDRAN en juillet 2002 pour 411 612 euros, revendu le 23 juin 2005 pour 792 760 euros, la photographie de ce bien montre qu'il est très différent du bien litigieux, puisqu'il apparaît comme non pas une maison mais un immeuble de 3 étages susceptible de division et d'aménagement en logements indépendants,
Attendu que le travail de Madame A... a été effectué de façon contradictoire, après une visite minutieuse du bien litigieux, un examen suffisamment précis des éléments de comparaison, qu'il repose sur une méthode reconnue pour permettre l'appréciation de la valeur d'un bien, que les éléments produits aux débats ne permettent pas de retenir une méthode qui serait plus adaptée en l'espèce,
Attendu que les coefficients de majoration ou de réduction des biens de comparaison retenus par l'expert judiciaire, sont, au vu des
éléments de la cause, pertinents et équilibrés, que ceux de Madame B... repris par M. X... apparaissent excessifs, en ce qu'ils concernent les inconvénients et avantages comparés des biens tenant à leur structure, les défauts et qualités de l'environnement immédiat, circonstances qui compte tenu du fait que ce quartier est très recherché, ont une incidence moindre que dans d'autres quartiers,
Attendu que par contre la COUR ne peut que constater que tous les éléments de la cause démontrent que les prix du marché immobilier toulousain ont fortement augmenté ces dernières années, qu'il échet d'en tenir compte puisque le rapport de Madame A... a été rédigé en décembre 2003, au vu de valeurs relevées sur des mutations survenues au cours de l'année 2002, et que la COUR apprécie le bien au jour de la présente décision,
Attendu que les éléments de la cause ne justifient donc pas que soit ordonnée une nouvelle expertise, mais simplement qu'au vu du travail et des renseignements de l'expert, du temps écoulé depuis le recueil des éléments d'information par celle-ci et de l'évolution du marché immobilier local, que soit retenu pour ce bien, une valeur de 720 000 euros.
II- sur la demande de provision sur soulte,
Attendu que M. X... sollicite une provision de 449 380 euros sur la soulte qui sera due par Madame Y..., à raison de l'attribution préférentielle de l'immeuble,
Attendu que toutefois il est de jurisprudence que c'est seulement au moment du partage, puisqu'elle compense l'inégalité des lots attribués, que la soulte est due, qu'il n'est donc pas possible, avant l'achèvement des opérations de partage, d'ordonner le versement d'une provision sur soulte,
Attendu que M. X... sera donc pour ces motifs, débouté de sa demande de provision.
III- sur l'indemnité d'occupation,
Attendu que Madame Y... doit une indemnité d'occupation tant que le partage n'a pas été réalisé, que la décision entreprise, a dit qu'il y avait lieu de reprendre la valeur proposée par l'expert judiciaire soit 2 200 euros par mois en 2003, et que cette indemnité serait indexée chaque année, à compter du 1er janvier 2004 sur l'indice du coût de la construction,
Attendu que M. X... sollicite la fixation de la valeur locative en valeur 2005 à 4 430 euros par mois,
Attendu que M. X... ne produit devant la COUR aucun document étayant le montant de sa demande, que le Tribunal a relevé à juste titre qu'il avait produit l'attestation d'un agent immobilier daté de septembre 2003 et exposant qu'une villa de type 7 situé chemin des cotes de Pech David à TOULOUSE se louait 2 446 euros, référence proche de l'estimation de l'expert judiciaire,
Attendu que pour proposer la somme précitée, l'expert s'est là aussi livrée à un travail sérieux, qu'il n'y a pas lieu d'ordonner une nouvelle expertise,
Attendu qu'en conséquence la décision sera confirmée en ce qu'elle a fixé la valeur locative de l'immeuble à 2 200 euros par mois, avec indexation, la première revalorisation intervenant au 1er janvier 2004.
IV- sur les autres demandes ,
Attendu que la résistance de Madame Y... aux prétentions et demandes de M. X..., ne peut, compte tenu de la décision de la COUR au principal, être considérée comme abusive, que M. X... sera en conséquence débouté de sa demande de dommages intérêts de ce chef,
Attendu que les dépens de première instance et les frais d'expertise seront, comme fixé par le premier juge, réglés en frais de partage, que compte tenu des succombances en cause d'appel, chaque partie
conservera la charge des dépens exposés devant la COUR, que l'équité ne justifie pas de faire droit aux demandes formulées au titre de l'article 700 nouveau code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR,
CONFIRME la décision entreprise sauf en ce qu'elle a fixé à 561 867 euros le montant de la valeur de l'immeuble indivis,
REFORMANT, et statuant à nouveau de ce chef, fixe à 720 000 euros la valeur de l'immeuble,
DEBOUTE les parties de leurs autres chefs de demandes,
DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
DIT que chaque partie conservera la charge des dépens qu'elle a exposé devant la COUR.
Le présent arrêt a été signé par Madame TREMOUREUX, président et par Madame Z..., greffier.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
R. Z... M.F. TREMOUREUX
