27/12/2005 ARRÊT No567 NoRG: 05/00672 HM/EKM Décision déférée du 14 Décembre 2004 - Tribunal de Grande Instance de MONTAUBAN - 03/1291 H. FILHOUSE Société CIVILE IMMOBILIERE SALOMON représentée par la SCP MALET Jean Paul X... représenté par la SCP MALET Suzanne Y... épouse X... représentée par la SCP MALET C/ BANQUE COURTOIS représentée par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT Société UNION DE CREDIT POUR LE BATIMENT INTERVENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE ABBEY NATIONAL FRANCE représentée par la SCP SOREL-DESSART-SOREL
CONFIRMATION Grosse délivrée le à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
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COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ère Chambre Section 1
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ARRÊT DU VINGT SEPT DECEMBRE DEUX MILLE CINQ
*** APPELANTS Société CIVILE IMMOBILIERE SALOMON 11 boulevard des Récollets Cabinet de Me J.P X... 31000 TOULOUSE représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour assistée de Me Jean-Marie BEDRY, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur Jean Paul X... 11 boulevard des Récollets 31078 TOULOUSE représenté par la SCP MALET, avoués à la Cour assisté de Me Jean-Marie BEDRY, avocat au barreau de TOULOUSE Madame Suzanne Y... épouse X... 36 avenue Jean Brunhes 31000 TOULOUSE représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour assistée de Me Jean-Marie BEDRY, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMEES BANQUE COURTOIS 33 rue de Rémusat BP 615 31000 TOULOUSE représentée par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT, avoués à la Cour assistée de la SCP
CAMBRIEL, GOURINCHAS, DE MALAFOSSE, STREMOOUHOFF, avocats au barreau de TARN ET GARONNE Société UNION DE CREDIT POUR LE BATIMENT INTERVENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE ABBEY NATIONAL FRANCE 5 avenue Kléber 75116 PARIS représentée par la SCP SOREL-DESSART-SOREL, avoués à la Cour assistée de la SCP KOHN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 28 Novembre 2005 en audience publique, devant la Cour composée de : H. MAS, président O. COLENO, conseiller C. FOURNIEL, conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition après avis aux parties - signé par H. MAS, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre.
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FAITS ET PROCEDURE :
Le Crédit Lyonnais a consenti à la SCI SALOMON un prêt de 1.652.000 frs destiné à financer l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation à Verfeil.
Jean-Paul X... gérant et porteur de part majoritaire de cette SCI s'est porté caution personnelle et solidaire de ce prêt.
Par acte dressé le 13 juin 1997 la Banque Courtois a consenti à la SCI SALOMON un prêt de 455.699,29 ç (2.858.000 frs) remboursable en 180 mensualités de 3.652,81 ç destiné notamment à financer le rachat du prêt consenti par le Crédit Lyonnais et des travaux.
Jean-Paul X... s'est porté caution solidaire et personnelle de ce prêt.
Le 3 février 2000 la Banque Courtois a prononcé la résiliation du contrat avec déchéance du terme et exigibilité immédiate des sommes restant dues fixées à 2.772.350,88 frs au 15 avril 2000.
Après réalisation de l'immeuble appartenant à la SCI SALOMON, le 15 juin 2001 pour le prix de 358.255,19 ç sur lequel la Banque Courtois
a reçu la somme de 345.986,04 ç ladite banque a par acte des 5 et 10 juin 2003 fait assigner Jean-Paul X... et sa mère Suzanne X... née Y... au visa des articles 815 et suivants et 1166 du code civil en liquidation partage de l'indivision existante entre eux et en licitation préalable des 3 immeubles dépendant de cette indivision en invoquant la créance détenue à l'encontre de Jean-Paul X... au titre de son engagement de caution sur le solde restant dû par la SCI SALOMON.
La SCI SALOMON est intervenue volontairement aux débats ainsi que la société ABBEY NATIONAL BANQUE au motif qu'elle était également créancière de Jean-Paul X...
Les consorts X... et la SCI SALOMON ont conclu à l'irrecevabilité de l'action au motif qu'il n'y a pas d'indivision entre Jean-Paul X... nu propriétaire et sa mère usufruitière de l'ensemble des immeubles et pleine propriétaire pour la moitié.
Ils ont également conclu au rejet en invoquant la nullité du prêt pour erreur sur la nature du contrat provoquée par le manquement de la banque à son obligation de conseil et d'information tant à l'égard de la SCI que de Jean-Paul X... caution et soutenu que la banque avait géré de fait la SCI SALOMON en exigeant la vente de son patrimoine immobilier à un prix inférieur au prix du marché.
Ils ont sollicité la condamnation de la banque à régler une somme de 29.326,11 ç au titre des frais inutilement engagés lors de la souscription du prêt ainsi qu'à payer une somme de 100.000 ç au titre de l'insuffisance du prix de vente de l'immeuble et 18.000 ç à Madame X... au titre d'un préjudice moral.
La société ABBEY NATIONAL FRANCE s'est associée à la demande en partage et licitation préalable.
La Banque Courtois a conclu à la recevabilité de son action, à l'absence de tromperie ou de faute dans son obligation de conseil et
d'information tant de la SCI SALOMON que de Jean-Paul X..., caution, et a soutenu que le bien immobilier avait été vendu volontairement de gré à gré par la SCI qui voulait éviter la procédure de saisie immobilière qu'elle avait accepté de différer.
Par jugement du 14 décembre 2004, le tribunal de grande instance de Montauban a débouté la SCI SALOMON et les consorts X... de leurs demandes et ordonné la liquidation de l'indivision existant entre Jean-Paul X... et sa mère sur la nue-propriété de 3 immeubles dont il a ordonné la licitation préalable sur les mises à prix qu'il a fixées.
La SCI SALOMON, Jean-Paul X... et Suzanne X... née Y... ont régulièrement fait appel de cette décision.
Ils reprennent devant la cour le moyen d'irrecevabilité tiré d'une absence d'indivision entre Jean-Paul X... nu propriétaire et sa mère pleine propriétaire pour moitié des immeubles et usufruitière de l'ensemble et sur le fond soutiennent au principal la nullité du prêt pour "erreur obstacle" en soutenant que tant la SCI SALOMON que Jean-Paul X... caution ont cru s'engager dans le cadre d'un prêt immobilier alors que l'acte en vertu duquel la Banque Courtois prétend poursuivre est un contrat "sui generis".
Ils demandent également la résolution du contrat et la condamnation de la Banque Courtois à payer 450.000 ç à la SCI SALOMON et 1 euro à Jean-Paul X... au titre de "la remise en état en nature".
La société SALOMON réclame le remboursement d'une somme de 29.326,11 ç avec intérêts à compter de l'assignation introductive d'instance au titre de frais inutilement engagés dans le cadre du prêt pour obtenir un cautionnement inutile d'une société ICD et pour régler au Crédit Lyonnais (indemnité de remboursement anticipé).
La SCI SALOMON réclame en outre une somme de 150.000 ç en réparation du préjudice financier résultant pour elle de la vente précipitée à
bas prix de l'immeuble dont elle était propriétaire.
Enfin Jean-Paul X... soutient que la Banque Courtois et la société U.C.B. venant aux droits D'ABBEY NATIONAL FRANCE doivent être déchues du droit aux intérêts en raison du défaut d'information annuelle de la caution en violation de l'article L 313-22 du code monétaire et financier.
Ils soutiennent que le montage financier proposé par la Banque Courtois était très défavorable pour la SCI SALOMON et pour Jean-Paul X... qui ne pouvait malgré sa qualité d'avocat appréhender les conséquences de l'engagement souscrit dans le cadre du prêt faussement qualifié de prêt immobilier et qu'ainsi ils sont fondés à invoquer l'erreur obstacle de l'article 1110 du code civil justifiant l'octroi à la SCI SALOMON de 450.000 ç.
Ils ajoutent que l'attitude de la banque a entraîné une augmentation de 35 % de l'endettement de la SCI alors que ni celle-ci ni Jean-Paul X... ne pouvait supporter un tel endettement.
Jean-Paul X... soutient n'avoir jamais reçu l'information annuelle légalement prévue et expose que sans l'acharnement abusif de la banque à vouloir réaliser la vente de l'immeuble, celui-ci aurait été vendu à un prix supérieur.
La Banque Courtois conclut à la confirmation de la décision déférée et à l'octroi de la somme supplémentaire de 2.000 ç par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Elle expose que sa demande en partage est bien recevable dès lors qu'il existe une indivision en nue propriété entre Jean-Paul X... et sa mère.
Elle soutient que ni la SCI ni Jean-Paul X... caution ne peuvent contester la nature du financement consenti à leur demande d'autant que le gérant de la SCI écrivait le 24 juillet 1997 pour faire le point sur le déblocage du prêt et l'affectation des fonds d'une part
au remboursement du Crédit Lyonnais, d'autre part, aux travaux effectués.
Elle ajoute que les appelants étaient parfaitement informés, qu'elle ne pouvait avoir d'autres renseignements que ceux qu'ils avaient fournis sur leur situation financière ; que la vente de l'immeuble a été faite de gré à gré à la demande de M. X... et qu'elle a régulièrement adressé les informations prévues par l'article 48 de la loi du 1er mars 1984 à Jean-Paul X... bien qu'elle n'ait pas été tenue de le faire dans la mesure où la SCI SALOMON était une SCI familiale, comme en témoignent les listings informatiques.
La société U.C.B. venant aux droits de la société ABBEY NATIONAL FRANCE conclut également à la confirmation et sollicite 3.000 ç par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en soutenant qu'elle a régulièrement adressé l'information légale due à la caution comme le application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en soutenant qu'elle a régulièrement adressé l'information légale due à la caution comme le prouvent un certain nombre de lettres adressées à Jean-Paul X... ; et qu'elle a bien déduit de sa créance les loyers encaissés ainsi que la somme provisionnelle sur le prix de vente de l'immeuble saisi qu'elle a perçu le 9 novembre 2005 pour 483.260,33 ç.
MOTIFS DE LA DECISION : - Sur la recevabilité de la demande en partage :
Attendu que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont admis la recevabilité de la demande en partage dès lors qu'il existe à l'évidence une indivision entre Jean-Paul X... et sa mère portant sur la nue propriété des immeubles objets de la demande de licitation ; - Sur le fonds :
Attendu qu'il importe d'apprécier le bien fondé de la demande en partage qui est soumis à l'existence actuelle d'une créance de la
Banque Courtois et de l'U.C.B. à l'encontre de Jean-Paul X... caution de la SCI SALOMON d'une part, et de la SCI La TEMPERANCE, d'autre part ;
Attendu que la SCI SALOMON invoque une erreur pour solliciter la résolution du prêt et l'octroi de dommages-intérêts qui, venant en compensation des sommes dues en remboursement de celles versées par la banque anéantiraient la créance de celle-ci, que la SCI et Jean-Paul X... invoquent par ailleurs une attitude fautive de la banque au stade de l'exécution du contrat ;
Attendu que Jean-Paul X... gérant et caution de la SCI SALOMON ne peut sérieusement soutenir qu'il n'a pas eu conscience de la portée des engagements souscrits auprès de la Banque Courtois dès lors qu'il résulte clairement des documents produits que le concours financier de la Banque Courtois, constaté par acte authentique, avait expressément pour objet la reprise des engagements souscrits par la SCI auprès du Crédit Lyonnais en vertu d'un prêt immobilier et le financement de travaux sur l'immeuble acquis à l'aide du prêt initial ;
Attendu que Jean-Paul X... a négocié l'intervention de la Banque Courtois pour le compte de la SCI SALOMON et a lui-même proposé sa caution personnelle en toute connaissance de cause ;
Attendu que la Banque Courtois a accepté de prêter son concours au vu des éléments financiers qui lui ont été transmis par la SCI SALOMON et la société A.G.R. et notamment en raison des revenus tirés par Jean-Paul X... dans le cadre de son activité professionnelle au sein d'une société d'avocat et de son patrimoine immobilier ;
Attendu que ni Jean-Paul X... ni la SCI SALOMON ne démontre que la Banque Courtois aurait été en possession d'éléments qu'ils ne connaissaient pas ;
Attendu qu'ils ne peuvent donc soutenir que la Banque Courtois a
commis une faute en leur faisant une offre de financement excédant manifestement leurs capacités financières ; alors que le prêt consenti n'entraînait pas en lui-même une augmentation de l'endettement mais permettait d'apurer des dettes déjà constatées en étalant leur remboursement ;
Attendu qu'il n'y a pas plus de faute à avoir prévu la souscription d'un cautionnement auprès de la société I.C.D. couvrant la moitié des sommes empruntées même si cette caution n'a pas apparemment été mise en oeuvre dès lors que la SCI SALOMON était parfaitement informée de cette condition ; qu'elle a réglé la commission de cautionnement et qu'elle a été informée dès le 23 novembre 1998 de l'intention de la Banque Courtois de mettre en oeuvre cette caution en cas de non paiement d'un arriéré alors constaté ;
Attendu que la SCI SALOMON qui a reçu les tableaux d'amortissement relatifs au prêt consenti portant la mention "prêt d'équipement" ne peut soutenir qu'elle a été tenue dans l'ignorance de la nature du concours financier qui lui était consenti et qui ne constituait pas une simple renégociation d'un prêt d'ailleurs consenti en l'espèce par une autre banque ;
Attendu qu'elle ne critique donc pas utilement les décomptes fournis après constat de sa carence et résiliation du prêt ;
Attendu que la SCI SALOMON et Jean-Paul X... reprochent encore à la Banque Courtois de les avoir mis dans une situation difficile en contraignant la SCI à vendre son immeuble précipitamment et dans des conditions financières désastreuses ;
Attendu cependant qu'il résulte clairement des courriers échangés entre les parties que la Banque Courtois qui pouvait légitimement engager des poursuites pour réaliser l'immeuble donné en garantie hypothécaire dès la constatation de la carence avérée de la SCI SALOMON a accepté de différer la mise en oeuvre d'une procédure de
saisie immobilière, sur l'insistance de la SCI SALOMON et de Jean-Paul X... qui soutenaient pouvoir réaliser l'immeuble à un prix suffisant pour couvrir l'intégralité des sommes restant dues ;
Attendu que force est de constater que l'immeuble pour lequel la SCI SALOMON avait donné des mandats de négociation pour un prix de 3 millions de francs en 1995 ; puis à un prix de 3.800.000 frs en 1998 après agrandissement du terrain entourant la maison, ensuite à 3. 740.000 frs en 1999, ramené au mois de septembre de la même année à 3.350.000 frs puis à 3.200.000 frs en octobre 1999, et à 2.800.000 frs en janvier 2000, n'a pas trouvé d'acquéreur à ces prix ;
Attendu que la Banque Courtois a alors relancé la SCI SALOMON et Jean-Paul X... leur laissant encore un délai pour réaliser une vente amiable avant mise en oeuvre de la procédure de saisie immobilière ;
Attendu que la SCI SALOMON qui avait envisagé une vente aux enchères amiable devant notaire, ce qui avait été accepté par la Banque Courtois, a renoncé à cette hypothèse et proposé elle-même à la Banque Courtois de procéder immédiatement à la vente au prix de 2.350.000 frs proposé par un acquéreur jugé sérieux plutôt que d'attendre l'engagement ferme d'un autre acquéreur qui aurait fait une proposition conditionnelle supérieure comme le montre la lettre adressée à la Banque Courtois le 15 mars 2001 ;
Attendu que la SCI SALOMON et Jean-Paul X... ne peuvent donc utilement reprocher à la Banque Courtois d'avoir donné son aval à cette dernière proposition, faite sans qu'aucune contrainte illicite puisse être invoquée, puisque même à ce jour ni la SCI SALOMON ni Jean-Paul X... ne démontrent que l'immeuble aurait pu être vendu à bref délai pour une somme supérieure et qu'il ne pouvait être raisonnablement demandé à la banque de surseoir encore au recouvrement de sa créance qui, à défaut de paiement, ne cessait
d'augmenter ;
Attendu que la Banque Courtois n'a jamais indiqué ou fait croire à la SCI SALOMON et à Jean-Paul X... qu'elle s'estimerait remplie de ses droits après perception des sommes résultant de la vente envisagée de l'immeuble ;
Attendu que les demandes de dommages-intérêts formées à l'encontre de la Banque Courtois du fait d'une prétendue faute dont la preuve n'est pas rapportée sont donc infondées ; - Sur la poursuite de la caution :
Attendu qu'il est incontestable qu'après réalisation de l'immeuble la SCI reste redevable de sommes importantes, que Jean-Paul X... ne conteste pas sérieusement la validité de son engagement de caution dès lors qu'il était parfaitement informé des conditions du prêt consenti pour l'essentiel au vu de sa situation personnelle et qu'il n'a pas offert de régler l'intégralité des sommes dont il est redevable à ce titre à l'égard de la Banque Courtois ;
Attendu que c'est donc à bon droit que la Banque Courtois poursuit le partage de l'indivision existant entre Jean-Paul X... et sa mère et la licitation préalable des biens immobiliers dépendant de cette indivision sur les mises à prix retenues par le premier juge et qui ne sont pas utilement contestées ;
Attendu toutefois que la Banque Courtois ne rapporte pas par les seuls documents qu'elle produit la preuve de ce qu'elle a effectivement adressé à Jean-Paul X... en sa qualité de caution l'information annuelle légale sur la situation de la SCI SALOMON, qu'elle devait lui fournir dès lors que, si cette SCI revêt un caractère familial, elle avait néanmoins pour objet l'achat, la vente et la gestion de tous biens immobiliers et revêtait à ce titre le caractère d'une entreprise distincte du patrimoine des porteurs de parts ;
Attendu que c'est donc à bon droit que Jean-Paul X... demande à la cour de dire que la Banque Courtois est déchue à son égard du droit aux intérêts contractuels ;
Attendu que seuls les intérêts au taux légal sur les sommes restant dues par la SCI SALOMON seront dues par Jean-Paul X... à compter de la mise en demeure de régler en sa qualité de caution ;
Attendu que cette déchéance est cependant sans effet sur le bien fondé de la demande en partage et licitation préalables ; - Sur les demandes de l'U.C.B. :
Attendu que c'est à bon droit que le premier juge a déclaré recevable et bien fondée l'intervention de l'U.C.B. venant aux droits de la société ABBEY NATIONAL FRANCE dès lors que cet établissement démontre qu'il est bien créancier de Jean-Paul X... et qu'elle dispose en outre d'hypothèques sur les biens indivis objets de la demande en partage sur laquelle elle est intervenue ;
Attendu que Jean-Paul X... ne conteste pas l'existence d'une créance mais soutient que L'U.C.B. est déchue du droit aux intérêts faute d'établir la réalité de la communication de l'information annuelle sur la situation du débiteur cautionné à savoir, pour ce qui concerne L'U.C.B., une SCI LA TEMPERANCE ;
Attendu que L'U.C.B. prétend avoir satisfait à ses obligations sur ce point en fournissant "un certain nombre de lettres qui ont été adressées à M. Jean-Paul X..." ;
Attendu que les éléments ainsi communiqués sont manifestement insuffisants pour rapporter la preuve de la régularité des informations que la société prêteuse devait fournir annuellement à Jean-Paul X... pris en sa qualité de caution ; que c'est donc à juste titre que celui-ci demande à la cour de constater la déchéance pour L'U.C.B. du droit aux intérêts conventionnels ;
Attendu que cette déchéance du droit aux intérêts n'est pas de nature
à faire disparaître l'existence d'une créance de la société U.C.B. dont le décompte dernièrement produit prend en considération les paiements des loyers qu'elle a perçus ;
Attendu que Jean-Paul X... ne démontre pas plus la réalité d'une négligence fautive de L'U.C.B. dans la perception de la provision qu'elle était en droit de solliciter à la suite de la vente sur saisie d'un bien immobilier ayant appartenu à la SCI LA TEMPERANCE ; - Sur les mesures accessoires :
Attendu qu'il n'apparaît pas équitable de faire en l'espèce une application complémentaire de l'article 700 du nouveau code de procédure civile au stade de l'appel ; que les dépens seront à la charge in solidum des appelants qui succombent sur l'essentiel ;
PAR CES MOTIFS :
LA COUR,
Confirme la décision déférée ;
Y ajoutant :
Rejette les demandes en dommages-intérêts formées par la SCI SALOMON, Jean-Paul X... et Suzanne Y... ;
Déclare la Banque Courtois et l'U.C.B. déchues du droit aux intérêts conventionnels à l'égard de Jean-Paul X... pris en sa qualité de caution des SCI SALOMON et LA TEMPERANCE ;
Dit n'y avoir lieu à application complémentaire de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Condamne les appelants in solidum aux dépens distraits au profit des SCP SOREL DESSART SOREL et NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT. Le présent arrêt a été signé par H. MAS, président, et E. KAIM-MARTIN, greffier. LE GREFFIER :
LE PRESIDENT : E. KAIM-MARTIN
H. MAS
