28/11/2005 ARRÊT No 05/41 No RG : 04/00042 Décision déférée du 12 Octobre 2004 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 03/227 GUILHEM SEM CONSTELLATION ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM DE BLAGNAC CONSTELLATION C/ Flora SANTAGA VEUVE X... Claude X... Joùl X... Luc X... Alain Y... Muriel Y... Nadège Y... Lionel X... SERVICE FISCAUX DE LA HAUTE GARONNE
RÉPUBLIQUE FRANOEAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS
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COUR D'APPEL DE TOULOUSE
Chambre des Expropriations
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ARRÊT DU VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE CINQ
[***] APPELANT(S) SEM CONSTELLATION ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM DE BLAGNAC CONSTELLATION Aéropole 5 BP 109 5, Avenue Albert Durand 31703 BLAGNAC Assistée de Me BOUYSSOU Avocat au barreau de TOULOUSE INTIME(S) Madame Flora SANTAGA VEUVE X...
Z... du Ferradou 31700 BLAGNAC Assistée de Me THALAMAS Avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur Claude X...
Z... de Ferradou 31700 BLAGNAC Assisté de Me THALAMAS Avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur Joùl X... 6, Rue des peupliers 31700 BEAUZELLE Assisté de Me THALAMAS Avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur Luc X...
Z... du Ferradou 31700 BLAGNAC Assisté de Me THALAMAS Avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur Alain Y...
A... de Madame X... Chantal Epouse Y... 19, Rue Carrière 31700 BLAGNAC Assisté de Me THALAMAS Avocat au barreau de TOULOUSE Mademoiselle Muriel Y... héritière de Madame X...
Chantal Epouse Y... 19, Rue Carrière 31700 BLAGNAC Assistée de Me THALAMAS Avocat au barreau de TOULOUSE Mademoiselle Nadège Y... 19, Rue Carrière 31700 BLAGNAC Assistée de Me THALAMAS Avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur Lionel X... 76, Z... de Lapaille 31700 BLAGNAC Non comparant COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT SERVICES FISCAUX DE LA HAUTE GARONNE Hôtel des Impôts de Rangueil 33, Rue Marvig 31404 TOULOUSE CEDEX 04 Représentés par M. MONTARIOL COMPOSITION DE LA COUR B... a été débattue le 26 Septembre 2005, en audience publique, devant la Cour composée de : Président
: C. BABY, Assesseurs
: C. PALERMO CHEVILLARD, juge de l'expropriation pour le département du Tarn, désigné par ordonnance du premier président du 3 décembre 2002
: I. MOLLEMEYER, juge de l'expropriation pour le département de Tarn et Garonne désigné par ordonnance du premier président du 18 septembre 2003 qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : R. GARCIA ARRÊT : - DÉFAUT - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BABY, président, et par R. GARCIA, greffier de Chambre
Vu les mémoires déposés et régulièrement notifiés à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement. Vu les convocations adressées aux parties et au commissaire dugouvernement.
A l'audience, le Commissaire du Gouvernement est entendu à sa demande en ses observations.
FAITS ET PROCÉDURE
La création de la ZAC Andromède, qui représente une emprise de 200 ha environ sur les communes de Blagnac et de Beauzelle, est l'une des conséquences de l'installation à Blagnac des nouveaux ateliers destinés à la construction de l'Airbus A 380. Elle a été décidée par arrêté préfectoral du 27 février 2002, l'enquête parcellaire s'est déroulée du 5 au 28 mai 2003, et les ordonnances d'expropriation sont intervenues les 10 février (cas du présent dossier) et 1er octobre 2004.
L'opération concerne entre autres cinq parcelles sises sur la commune de Blagnac, cadastrées AK 13 (20 280 m ) lieudit Ferradou, AK 10 (9 641 m ), AK 11 (13 768 m ), AK 12 (14 367 m ) et AK 84 (10 044 m ) lieudit Coinays. L'emprise est totale, et concerne donc 68 100 m , appartenant à l'indivision successorale de M. Giuseppe X... et à son épouse, Mme Flora Santagra. C... dans l'indivision les trois enfants survivants du couple, Claude, Joùl et Luc X..., ainsi que Lionel X..., en représentation de leur fils Hubert décédé, et les héritiers de leur fille Chantal X... épouse Y... également décédée, M. Alain Y... et ses filles Nadège et Muriel.
Les propriétaires ayant refusé l'offre qui leur a été faite à 11 ç/m pour l'ensemble de ces parcelles, l'autorité expropriante a saisi le juge de l'expropriation de Toulouse, qui, par jugement du 12 octobre 2004, a retenu une valeur de 15 ç/m , soit une indemnité principale de 1 021 500 ç, ramenée à 817 200 ç après abattement de 20 % pour occupation. L'indemnité de remploi, au taux de 15 % à concurrence de 77 000 ç et 10 % au-delà, ressortait à 77 316,91 ç . Le tout était arrondi à 902 770 ç. Les consorts D... se sont vu allouer en
outre 1 000 ç en indemnisation de leurs frais irrépétibles.
L'expropriante a relevé appel de cette décision par déclaration du 7 janvier 2005.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
L'expropriante précise que les parcelles en cause sont cultivées. Elles sont, à la date de référence, soit le 21 décembre 2001, date à laquelle a été approuvée la modification du plan local d'urbanisme, classées en zone 1 AU-b (parcelles AK 11, 12, 13 et partie de AK 84), ou 1 AU-d (parcelle AK 10 et partie de AK 84), correspondant aux futurs quartiers composés de maisons de ville et d'habitat semi-collectif (1 AU-b), ou à la future base de loisirs de Pinot-Barricou (1 AU-d) prévus dans la ZAC. Dans la zone 1 AU-b sont interdites les constructions de commerces de 300 m et plus de SHON, et les constructions admises ne pourront être autorisées qu'après réalisation des équipements d'infrastructure indispensables (voirie et réseaux divers). Les opérations de construction ou d'aménagement d'ensemble nécessitent une unité foncière de 1 ha minimum, et les constructions individuelles doivent respecter le caractère résidentiel de la zone. Le COS y est fixé à 0,50. Toutes constructions autres qu'à usage sportif et de parkings ou logements de fonction sont interdites en zone 1 AU-d, où il n'est pas fixé de COS.
Elle rappelle que l'article L 13-15 exige qu'un terrain remplisse, pour être qualifié de terrain à bâtir, deux conditions cumulatives :
une desserte suffisante par la voirie et les réseaux électrique, d'eau potable, et, le cas échéant, le réseau d'assainissement, et une situation dans un secteur désigné comme constructible par le document d'urbanisme applicable.ou la décision du conseil municipal et du représentant de l'Etat dans le département en l'absence d'un tel
document. A défaut de remplir ces deux conditions, le terrain doit être évalué en fonction de son usage effectif, agricole en l'espèce. Elle considère que la condition réglementaire est remplie en l'espèce, mais pas la condition de desserte, qui doit être appréciée au regard de l'ensemble de la zone. En l'espèce, le réseau électrique est insuffisant, et il n'y a pas de raccordement au réseau d'eaux usées. Il y a donc lieu de s'en tenir à l'usage effectif.
Son offre de 11 ç tient compte de la plus-value imputable à la situation privilégiée, non contestée, des parcelles en cause, la valeur d'un terrain agricole étant très inférieure. Elle cite de nombreuses cessions amiables à ce prix sur les communes de Blagnac et Beauzelle.
Les parcelles doivent en outre être évaluées occupées, l'exploitation par M. E... ayant été constatée lors du transport sur les lieux, et l'intéressé ayant été indemnisé par ailleurs.
Elle maintient donc son offre, arrondie à 663 060 ç.
Elle maintient donc son offre, arrondie à 663 060 ç.
En réplique au mémoire adverse, elle maintient la pertinence de l'abattement de 20 % la présence d'un fermier ayant été constatée. Elle récuse le raisonnement selon lequel le coût des aménagements à réaliser devrait venir en déduction d'un prix de terrain à bâtir, dès lors qu'en l'espèce la réalisation des constructions est subordonnée à celle des aménagements, d'ores et déjà prévus. Elle conteste la pertinence des termes de comparaison cités par les expropriés, comme trop ancien (achat SEMIB de 1992) inadapté (redressement fiscal Lafage) ou non définitif (jugement Guiol frappé d'appel).
Les expropriés, ont déposé un mémoire commun, à l'exception de M. Lionel X..., qui n'a pas été touché par les courriers recommandés
et n'est pas représenté à l'instance.
Par ce mémoire en date du 31 août 2005, ils soutiennent qu'il n'y pas lieu à abattement pour occupation, M. E... ayant déjà été indemnisé. Le premier juge ne pouvait dans ces conditions retenir un abattement de 20 %, tout au plus cet abattement pouvait être de l'ordre de 5 %.
Ils soutiennent que les parcelles, classées en zone AU à la date de référence, sont d'ores et déjà constructibles. En présence d'une ZAC, toute construction impose que le constructeur conclue au préalable une convention avec la collectivité, aux fins de sa participation financière à l'équipement des terrains en cause. Cette participation financière étant à la charge du constructeur, l'exproprié doit être indemnisé sur la base du prix du terrain à bâtir (150 ç/m à Blagnac) minoré du coût de l'équipement (80,85 ç/m ), soit en l'espèce une indemnité de 4 709 115 ç.
Ils mentionnent, pour le cas où la qualification de terrain à bâtir ne serait pas retenue, la situation privilégiée des parcelles, qui justifie, compte tenu de la pression foncière actuelle, un prix de 30 ç/m . Ils ne formulent cependant aucune demande alternative sur la base de cette valeur.
Appliquant un taux unique de 15 % pour le calcul de l'indemnité de remploi, ils demandent finalement une indemnité totale de 5 415 482,20 ç, et sollicitent l'allocation d'une indemnité de 3 000 ç en indemnisation de leurs frais irrépétibles d'appel.
Ils déposent le vendredi 23 septembre 2005 de nouvelles pièces relatives à des termes de comparaison.
M. le commissaire du gouvernement soutient que le prix de 11 ç est adapté, s'agissant de terrains de réserve : ils sont certes juridiquement constructibles, mais ne pourront être construits qu'après exécution des travaux d'aménagement nécessaires. Ils ne
peuvent donc être indemnisés au prix du terrain à bâtir, et leur proximité avec des zones bâties importe peu à cet égard. Ils ne peuvent davantage l'être au prix du terrain agricole, compte tenu de leur situation privilégiée.
La valeur retenue se trouve confortée par la vente intervenue le 5 février 2003 d'un terrain de 111 855 m à Cornebarrieu au prix de 13,99 ç. Ce terrain est affecté à la construction d'immeubles collectifs réservés pour les 3/4 à l'usage d'habitation et à leurs dessertes, parkings, cours et jardins, la SHON étant de 17 243 m .
Il demande donc à la cour de retenir l'offre, et, l'occupant ayant été indemnisé, d'allouer aux époux X... une indemnité globale de dépossession de 1 047 260 ç.
SUR QUOI
La cour écartera des débats les pièces communiquées le vendredi précédent l'audience fixée au lundi matin, qui n'ont pu être notifiées aux autres parties dans le respect du principe du contradictoire.
Aux termes de l'article L 13-13 du Code de l'expropriation , les indemnités allouées à l'exproprié doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation.
Ni l'usage effectif agricole à la date de référence, ni la fixation de celle-ci au 21 décembre 2001, date de la modification du plan local d'urbanisme aboutissant au classement des parcelles expropriées en zone 1-AU-b ou d ne sont discutés par les parties, non plus que le taux de calcul de l'indemnité de remploi dans la limite de 77 000 ç. Celles-ci s'opposent en revanche sur la qualification de terrain à bâtir des parcelles en cause, la pertinence de l'abattement de 20 % pour occupation, et la dégressivité du taux de calcul de l'indemnité
de remploi.
Sur la qualification de terrain à bâtir
Il convient de rappeler que l'article L 13-15-II du Code de l'expropriation, d'ordre public aux termes de l'article L 13-19 du même Code, et qui contient la définition du terrain à bâtir, la réserve aux terrains qui, à la date de référence,
"sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois :
a) effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent ... un réseu d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée à l'égard de l'ensemble de la zone ;
b) situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ou par un document d'urbanisme en tenant lieu ..."
Il n'est pas discuté en l'espèce que les parcelles sont juridiquement constructibles, comme incluses dans une zone 1AU du POS, seule la nature des constructions autorisées étant différente selon un classement secondaire des parcelles incluses dans la zone.
La discussion porte en revanche sur l'existence et la suffissance de leur desserte et de la possibilité de les raccorder à des réseaux existants et suffisants.
Le texte prévoyant expressément le caractère cumulatif de la condition de desserte et de la condition de constructibilité juridique, le terrain ne peut en effet être qualifié de terrain à
bâtir si l'une de ces deux conditions est défaillante.
Or, il apparaît que les parcelles, qui bénéficient toutes d'un accès à une voie publique, ne sont pas raccordées au réseau d'assainissement. Même lorsque les réseaux électrique et d'eau potable sont à proximité, ils sont insuffisants par rapport à la zone définie au PLU dans son ensemble, que l'article L 13-15 impose de prendre en considération en pareil cas. Cette insuffisance est confirmée par la disposition du document d'urbanisme précisant que, dans les zones 1 AU qu'il détermine, et qui englobent les parcelles présentement en cause, "les constructions et opérations d'aménagement ne pourront être autorisées qu'après réalisation des équipements d'infrastructure indispensables (voirie et réseaux divers) mentionnés à l'article 1 AU 4."
L'insuffisance des réseaux, lorsqu'ils sont à proximité, ainsi que l'absence de raccordement au système d'évacuation des eaux usées interdit de considérer que la condition prévue à l'article L 13-15 - 11 - a) serait remplie.
Dès lors que la qualification de terrain à bâtir ne peut être retenue au sens des textes applicables dans le cadre de la présente instance, force est d'évaluer le terrain en considération de son seul usage effectif, dont il n'est pas discuté qu'il est agricole.
Il ne peut en particulier être retenu un prix qui serait celui du terrain aménagé déduction faite du coût de l'aménagement : la cour doit évaluer le terrain selon sa consistance à une date donnée, date qui se situe pour elle dans le passé, et non se livrer à l'analyse financière du projet d'aménagement ayant justifié la définition de la ZAC, et qui, sous réserve des aléas auxquels sont soumises les opérations de ce type, doit être exécuté sur les parcelles présentement expropriées.
L'expropriante admet que, eu égard à son emplacement dans la périphérie toulousaine et à la pression foncière dont fait l'objet toute l'agglomération, dans un contexte de hausse générale du marché immobilier, il ne peut être retenu une valeur de terrain agricole au sens strict de ce terme. Elle admet donc que l'indemnisation doit tenir compte d'une situation privilégiée, caractérisée par la proximité des zones urbanisées de Blagnac.
Pour offrir dans ce contexte 11 ç/m , l'expropriante se fonde sur les accords amiables qu'elle a obtenus, dans certains cas peu de mois avant la date du jugement à laquelle la cour statue, dans le cadre de la même opération, et qui, s'ils n'atteignent pas les seuils fixés par l'article L 13-16 du Code de l'expropriation, n'en constituent pas moins un terme de comparaison pertinent, d'autant que la rareté de ventes de terrains comparables ne permet pas de disposer d'une grande quantité de termes de comparaison. Il ne peut être question, compte tenu de l'évolution du marché en général et du marché local en particulier, de retenir une vente de 1992, la nécessité de rechercher le prix qu'un acheteur quelconque serait prêt à donner du bien sur le marché libre conduit à considérer avec prudence la valeur retenue par l'administration fiscale dans le cadre d'une succession, tandis qu'une valeur retenue dans un jugement par ailleurs frappé d'appel ne saurait s'imposer à la cour.
En l'absence d'informations pertinentes permettant de considérer qu'elle n'est pas de nature à réparer l'entier préjudice matériel des expropriés, la valeur de 11 ç sera donc retenue pour l'ensemble des parcelles.
Sur l'abattement pour occupation
L'exploitation effective des terrains en cause par un agriculteur qui n'est pas l'un des indivisaires conduit à retenir, comme l'a fait le tribunal, une valeur avec abattement pour occupation, celle-ci étant
certaine à la date de l'ordonnance d'expropriation, à laquelle il y a lieu de se placer pour apprécier la consistance des biens, conformément à l'article L 13-14 du Code de l'expropriation. Il n'est pas établi que le locataire avait été indemnisé et avait libéré les lieux à cette date.
Le taux de l'abattement retenu, soit 20 %, est conforme à l'usage en la matière, et rien ne justifie qu'il soit minoré.
Sur l'indemnité de remploi
Elle n'est pas contestée en son principe, ni en ce qui concerne le taux applicable à concurrence de 77 000 ç, en l'espèce de 15 %. Eu égard à sa nature, la dégressivité des taux s'impose : les frais exposés pour l'acquisition d'un bien de remplacement, composés en grande partie par les frais d'actes, ne sont pas strictement proportionnels à sa valeur. Le taux de 10 % au-delà du seuil précité sera donc appliqué conformément à l'usage.
Sur ces bases, l'indemnité allouée sera donc conforme à l'offre.
En l'état d'une réformation dans un sens favorable à l'appelante principale, l'équité n'impose pas d'indemniser les intimés des frais irrépétibles exposés par eux devant la cour.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Statuant à la date du jugement déféré,
Ecarte des débats les pièces communiquées tardivement par les expropriés,
Fixe l'indemnité globale de dépossession revenant à l'indivision D... à la somme de 663 060 ç (six cent soixante trois mille soixante euros),
Rejette toutes autres demandes des parties,
Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile en cause d'appel,
Condamne les consorts D... aux dépens d'appel en application de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT R. GARCIA
C. BABY
