07/06/2005 ARRÊT No No RG: 04/04548 JBC/CC Décision déférée du 22 Janvier 2004 - Tribunal d'Instance de TOULOUSE ( 2003/1199) T. CABALE El X... Y... représenté par la SCP MALET El Z... A... épouse Y... représentée par la SCP MALET C/ B... C... représenté par Me Bernard DE LAMY D... E... épouse C... représentée par Me Bernard DE LAMY
confirmation Grosse délivrée le à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème Chambre Section 1
ARRÊT DU SEPT JUIN DEUX MILLE CINQ
APPELANT(E/S) Monsieur El X... Y... 3, Place de l'Auvergne, appt 187 31770 COLOMIERS Madame El Z... A... épouse Y... 3, place de l'Auvergne, appt 187 31770 COLOMIERS représentés par la SCP MALET, avoués à la Cour assistés de Me Jean Serge FOTSO, avocat au barreau de TOULOUSE INTIME(E/S) Monsieur B... C... 13 allée de l'Auvergne, appt 54 31770 COLOMIERS Madame D... E... épouse C... 13 allée de l'Auvergne, appt 54 31770 COLOMIERS représentés par Me Bernard DE LAMY, avoué à la Cour assistés de Me Marie Pierre DE MASQUARD, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 mai 2005 en audience publique devant J. BOYER-CAMPOURCY, conseiller chargé d'instruire l'affaire, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce
magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : C. DREUILHE, président F. HELIP, conseiller J. BOYER-CAMPOURCY, conseiller Greffier, lors des débats : C. COQUEBLIN ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. DREUILHE, président, et par C. COQUEBLIN, greffier de chambre
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Selon acte sous seing privé en date du 10 février 2000, M. et Mme C... B... ont donné à bail à M. Y... El X... pour une durée de trois ans un appartement situé Colomiers à compter du 1er mars 2000.
Par acte d'huissier en date du 23 juillet 2002, M. et Mme C... B... ont notifié à M. Y... El X... et à Mme Y... Z... un congé en vue de reprendre les lieux pour les faire habiter par leur fils, M. IAMONDO F...
Les locataires n'ayant pas quitté les lieux à la date du 28 février 2003, M. et Mme C... B... les ont assignés devant le tribunal d'instance de Toulouse en validation dudit congé le 13 mars 2003.
Par jugement en date du 22 janvier 2004, cette juridiction a : - validé le congé pour reprise délivré par M. et Mme C... B... à
effet du 28 février 2003 - constaté que le bail est expiré depuis le 28 février 2003 - ordonné l'expulsion des époux Y... - condamné solidairement les époux Y... au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et provisions sur charges de février 2003 - condamné solidairement M. et Mme C... B... à payer à M. Y... El X... et à Mme Y... Z... la somme de 1.137,00 ç avec intérêt au taux légal à compter du jugement - rejeté le surplus des demandes - ordonné l'exécution provisoire - partagé les dépens par moitié.
Par déclaration en date du 20 février 2004 dont la régularité et la recevabilité ne font pas l'objet de contestation, M. Y... El X... et Mme Y... Z... ont fait appel de cette décision. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
* Par conclusions du 21 octobre 2004 auxquelles la cour se réfère par application de l'article 455 du nouveau code de procédure civile, les époux Y... demandent à la cour de : - dire et juger nul le congé donné par M. et Mme C... B... - les débouter de leurs demandes - reconventionnellement les condamner à une somme de 5.000 ç à titre de dommages intérêts pour les préjudices subis et 650 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile - les condamner aux dépens.
Au soutien de leur appel, les époux Y... font valoir que le congé est nul et de nul effet car il n'indique pas l'adresse du bénéficiaire, de sorte qu'il est impossible de vérifier les affirmations de M. et Mme C... B... qui peuvent être propriétaires de la maison occupée actuellement par le prétendu bénéficiaire.
Ils indiquent également qu'aucun lien de parenté n'est indiqué dans l'acte ni établi.
Ils affirment qu'indépendamment de l'abus de droit exercé par M. et Mme C... B... ils subissent pas ailleurs de graves préjudices du fait de l'absence de réalisation des travaux demandés par eux et confirmés par le rapport de la Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales, étant précisé que les demandes de réalisation des travaux datent de 2001 et que le rapport d'enquête et constat a été fait par un inspecteur assermenté.
Ils sollicitent la somme de 5.000 ç à titre de dommages intérêts et 650 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
* Par conclusions du 8 mars 2005 auxquelles la cour se réfère par application de l'article 455 du nouveau code de procédure civile, M. et Mme C... B... demandent de : - rejeter l'appel interjeté par les époux Y... et d'accueillir leur appel incident - dire et juger que le congé délivré pour reprise délivré le 23 juillet 2002 est valable - débouter M. Y... El X... et Mme Y... Z... de leur demande en annulation - en conséquence constater que les époux Y... occupent l'appartement sans droit ni titre - ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef - condamner solidairement et conjointement M. Y... El X... et Mme Y... Z... au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer et des provisions sur charges jusqu'à la date de leur départ effectif des lieux - condamner solidairement les époux Y... au paiement de la somme de 2.000 ç au titre du préjudice moral - condamner solidairement et conjointement les époux Y... au paiement de la somme de 1.500 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile - dire et juger que les époux C... ne sont pas responsables de la prétendue insalubrité de l'appartement invoquée par les époux Y... - en conséquence débouter les époux Y... de leur demande de dommages intérêts - constater qu'en
exécution du jugement entrepris ils ont réglé la somme de 1.135 ç - en conséquence condamner les époux Y... à leur rembourser la somme de 1.135 ç avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir - condamner solidairement et conjointement les époux Y... au paiement de la somme de 1.500 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
A cette fin, M. et Mme C... B... présentent les observations suivantes : - le congé aux fins de reprise d'un logement qui ne comporte pas l'adresse du bénéficiaire est valable lorsque cette omission n'a causé aucun grief au locataire - les époux Y... n'invoquent aucun grief et cette omission ne leur cause aucun préjudice - le congé indique bien le lien de parenté entre le bénéficiaire de la reprise et les propriétaires - ils versent aux débats les pièces démontrant que M. IAMONDO F... est le fils d'un premier mariage de Mme C... D... - en matière de congé délivré aux fins de reprise, la reproduction de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n'est pas exigée - en tout état de cause le caractère frauduleux du congé ne peut être apprécié avant la date d'effet de celui-ci et le départ du locataire - le congé est valable et le jugement doit être confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion et fixé une indemnité d'occupation - ils sont fondés à demander en outre la somme de 2.000 ç au titre du préjudice moral subi, devant héberger leur fils dans un appartement de 60 m alors qu'ils pourraient disposer de celui occupé par leurs locataires, l'exigu'té de leur appartement ne permettant à leur fils de recevoir convenablement ses enfants - ils contestent être responsables du trouble de jouissance retenu par le premier juge à qui ils reprochent de s'être fondé sur un rapport non contradictoire et de simples lettres émanant des locataires sans tenir compte de l'état des lieux d'entrée et des mauvaises conditions d'occupation de l'appartement par les locataires
- l'état des lieux établi le 7 mars 2000 ne fait aucunement apparaître les désordres mentionnés dans le rapport de la Direction départementale des affaires sanitaires et sociales, l'état de l'appartement étant bon et le contenu du rapport ne faisant que mettre en évidence la propre carence des locataires qui ont systématiquement obstrué les bouches du système de ventilation de l'appartement - le phénomène d'humidité invoqué par les locataires qui ont sept enfants ne peut donc qu'être lié à leur mauvaise occupation des lieux et s'est incontestablement développé par la fermeture systématique des fenêtres et par le manque évident d'aération - les lettres adressées par les locataires ne peuvent suffire à rapporter la preuve de l'origine des désordres invoqués par ces derniers - les préjudices invoqués par les époux Y... ne sont pas liés à leur carence et le jugement doit être réformé, les époux Y... devant être condamnés à leur rembourser la somme de 1.137 ç payée dans le cadre de l'exécution provisoire de la décision - les époux Y... seront également condamnés à une somme au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur la validité du congé
Les époux Y... invoquent la nullité du congé à fin de reprise délivré par exploit d'huissier du 23 juillet 2002 et ainsi libellé :
- "Qu'en conséquence congé vous est donné pour la date du 28 février 2003. ..
Que le présent refus est motivé, en application de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, par le fait que le demandeur entend reprendre le logement pour le faire habiter par M. IAMONDO F..., leur fils."d reprendre le logement pour le faire habiter par M. IAMONDO F..., leur fils."
Un tel acte est soumis aux dispositions générales des actes de
procédure, et notamment au régime général des nullités formelles des actes d'huissier prévues aux articles 649 et 114 du nouveau de procédure civile.
La nullité du congé ne peut donc être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
En droit, aux termes de l'article 15-I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il est délivré à fin de reprise pour habiter, le congé doit, à peine de nullité, indiquer les nom et adresse du bénéficiaire.
Il s'agit de la seule exigence de forme posée par la loi et le congé n'a pas à reproduire les dispositions de l'article 15-I de la loi ni celles de l'article 15-II de la loi, cette dernière obligation ne s'appliquant qu'au congé pour vendre.
En l'espèce il résulte de la lecture de l'acte que le congé mentionne bien le lien de parenté existant entre le bénéficiaire de la reprise et les bailleurs alors que cette précision n'est pas requise par l'article 15-I susvisé.
M. et Mme C... B... justifient par ailleurs par les pièces produites aux débats (extraits d'acte de mariage et de naissance) que M. IAMONDO F... est le fils d'un premier mariage de Mme C... D..., de sorte que la qualité de descendant du repreneur en tant que fils de la bailleresse ne peut être sérieusement discutée et que ce dernier satisfait aux conditions posées par le texte susvisé.
Par contre, le congé ne mentionne pas l'adresse de M. IAMONDO F....
Cela ne saurait toutefois justifier la nullité de l'acte dès lors que
les appelants ne justifient ni n'allèguent d'ailleurs d'aucun grief causé par cette omission de l'adresse du bénéficiaire.
En effet, les époux Y... ne peuvent invoquer comme grief l'impossibilité de vérifier si M. et Mme C... B... sont propriétaires de la maison occupée par leur fils car cela relève du seul contrôle a priori du congé.
Un tel contrôle échappe au juge qui ne peut vérifier les motifs ou les mobiles de la reprise, le bailleur n'étant tenu ni d'exposer les raisons de la reprise ni de justifier d'un besoin de logement du bénéficiaire et étant libre, s'il dispose de plusieurs logements, d'agir sur l'un d'eux.
La demande d'annulation du congé doit être rejetée.
Le jugement du tribunal d'instance de Toulouse sera, en conséquence, confirmé en ce qu'il a validé le congé délivré par M. et Mme C... B....
Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion des locataires devenus occupants sans droit ni titre à compter du 1er mars 2003 avec toutes ses conséquences comme la fixation d'une indemnité d'occupation dont le montant ne donne lieu à aucune contestation de la part des appelants qui sur ce point n'ont pas conclu.
Il sera enfin confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages intérêts supplémentaires formée par M. et Mme C... B... faute pour eux de justifier d'un préjudice supérieur à celui indemnisé par l'allocation de l'indemnité d'occupation fixée par le premier juge, cette indemnité couvrant l'ensemble des préjudices subis liés au maintien indu dans les lieux des locataires depuis le 1er mars 2003 et M. et Mme C... B... ne pouvant se prévaloir d'un préjudice moral non établi, la seule attestation produite émanant d'une seule de leur fille étant insuffisante pour faire la preuve de
l'hébergement effectif de M. IAMONDO F... chez eux du fait du maintien des locataires dans les lieux. - Sur la demande en paiement de dommages intérêts pour trouble de jouissance
Les époux G... ont formé une demande reconventionnelle en paiement de dommages intérêts en raison du préjudice subi du fait du non respect par les bailleurs de leur obligation d'entretien.
1o) Sur la recevabilité de la demande
Les demandes reconventionnelles sont recevables à la condition posée par l'article 70 du nouveau code de procédure civile de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant.
La demande reconventionnelle tendant à obtenir des dommages intérêts pour les préjudices subis du fait du non respect par le bailleur de ses obligations contractuelles a un lien suffisant avec la demande en validation du congé dès lors que les demandes procèdent de la même convention.
2o) Sur le bien fondé de la demande
La validation du congé ne prive pas les locataires de leur droit à dommages intérêts pour les préjudices subis du fait du non respect par le bailleur de ses obligations contractuelles.
Vu l'article 6 b) et c) de la loi du 6 juillet 1989
Le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse.
Il est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Ces obligations ont un caractère impératif et le bailleur ne peut
s'exonérer qu'en cas de force majeure ou si le preneur a commis une faute à l'origine du dommage.
En l'espèce il résulte du rapport établi par l'inspecteur de la Direction départementale des affaires sanitaires et sociales le 7 juin 2002 qui fait preuve des constatations faites par cet agent assermenté et qui a été soumis contradictoirement aux débats que le logement litigieux était affecté d'anomalies graves à savoir : - la présence d'humidité anormale se traduisant par des développements importants de moisissures sur les murs de pratiquement toutes les pièces de l'appartement - une aération du logement non conforme à l'article 40.1 du règlement sanitaire départemental (les bouches d'aération étant bouchées)- le mauvais entretien des fenêtres qui ferment difficilement, voire ne ferment pas - le manque d'étanchéité du réservoir des WC, de l'eau suintant en permanence par le fond de celui-ci.
Les pièces versées aux débats démontrent qu'au moins depuis le mois de juin 2001 l'attention des bailleurs a été attirée sur le mauvais état du logement loué ; ainsi, les locataires ont signalé dès le mois de juin 2001 "que le papier peint ne tenait pas" et qu'il y "avait des fuites d'eau à la cuisine et aux toilettes", puis le 27 décembre 2001 qu'il y avait de "l'humidité importante qui fait décoller les tapisseries malgré l'aération et le chauffage", et enfin le 7 avril 2002 que "les fenêtres ne fermaient pas et qu'il y avait un sérieux problème d'humidité".
Ces anomalies importantes et touchant à l'habitabilité des lieux ainsi énumérées étaient bien source d'un préjudice de jouissance pour les occupants et la responsabilité de M. et Mme C... B... se trouve donc engagée tant au titre des vices cachés qu'au titre de l'entretien des locaux en état de servir à l'usage prévu aux contrat.
En effet, les bailleurs ne justifient pas ni même n'invoquent aucun cas de force majeure.
Pas plus ils ne justifient de l'existence d'une faute des locataires à l'origine du dommage, aucun élément du dossier ne permettant d'affirmer que les locataires n'entretiendraient par l'appartement ou qu'ils y auraient effectué des aménagements empêchant l'aération du logement puisque rien n'établit que la tapisserie de la salle de bains bouchant l'aération a été posée par eux ou qu'ils ont obstrué l'entrée d'air placée derrière les radiateurs de la cuisine.
Contrairement aux affirmations de M. et Mme C... B..., l'état des lieux d'entrée ne l'établit pas, l'état de l'appartement n'étant pas bon lors de la prise de possession.
Ainsi, il a été noté que "certains lés de la tapisserie se décollaient" (cuisine, séjour, dégagement nuit) et qu'il y avait des "traces de condensation sous les fenêtres" du séjour, de la chambre 1, de la salle de bains.
De même l'état des fenêtres en bois n'est pas indiqué mais il est précisé que leur peinture est "écaillée" ou "très écaillée", ou en "état moyen", seuls les carreaux étant en "bon état", ce qui est la démonstration de l'état tout à fait moyen des fermetures dont l'entretien ne relève pas des réparations locatives.
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de M. et Mme C... B...
Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a chiffré le montant du préjudice de jouissance subi à la somme de 1.137 ç au vu des justifications produites par les époux G... qui, en cause d'appel, ne produisent aucune autre pièce de nature à établir l'existence d'un préjudice supplémentaire qui doit être en conséquence rejeté. - Sur les demandes annexes
Les époux G... qui succombent dans leur appel en doivent les
dépens.
Pour les mêmes raisons, ils ne sauraient prétendre à l'application de l'article 700 du nouveau de procédure civile en cause d'appel.
Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme C... B... la totalité des frais exposés pour agir, se défendre et assurer leur représentation en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande l'octroi de la somme de 600 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour Confirme le jugement du tribunal d'instance de Toulouse en date du 22 janvier 2004 ; Y ajoutant, Condamne M. Y... El X... et Mme Y... Z... in solidum à payer à M. et Mme C... B... la somme globale de 600 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Déboute les époux G... de leur demande au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Condamne M. Y... El X... et Mme Y... Z... in solidum aux dépens d'appel, avec distraction au profit de Maître de LAMY, avoué, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT.
