07/06/2005 ARRÊT No No RG: 04/03796 JBC/CC Décision déférée du 16 Juin 2004 - Tribunal d'Instance de MONTAUBAN ( 03/634) H. BARRIE X... Y... représenté par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT C/ Z... A... épouse B... représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE C... B... représenté par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE D... B... représenté par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE
confirmation Grosse délivrée le à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème Chambre Section 1
ARRÊT DU SEPT JUIN DEUX MILLE CINQ
APPELANT(E/S) Monsieur X... Y... 7, rue Guillaume Bigourdan 82000 MONTAUBAN représenté par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT, avoués à la Cour assisté de la SCP ASSOC BEAUTE,LÉVI,LÉVI, avocats au barreau de TARN ET GARONNE (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 31555/2004/015279 du 15/12/2004 accordée par le bureau de TOULOUSE) INTIME(E/S) Madame Z... A... épouse B... SAINT E... 82220 MOLIERES Monsieur C... B... 12, avenue du Lauragais 31400 TOULOUSE Monsieur D... B... 33, Impasse Barthe 31000 TOULOUSE représentés par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour assistés de Me Jean Louis PUJOL, avocat au barreau de TARN ET GARONNE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 786 et 910 du
nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 mai 2005 en audience publique devant J. BOYER-CAMPOURCY, conseiller chargé d'instruire l'affaire, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : C. DREUILHE, président F. HELIP, conseiller J. BOYER-CAMPOURCY, conseiller Greffier, lors des débats : C. COQUEBLIN ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. DREUILHE, président, et par C. COQUEBLIN, greffier de chambre
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant bail verbal à effet au 1er mai 1967, les époux B... ont loué à M. Y... X... une maison située à Montauban, 7 rue Guillaume Bigourdan.
Par acte authentique en date du 15 février 1992, les époux B... ont fait donation à titre de partage anticipé à leurs deux fils, M. B... C... et M. B... D..., de la nue-propriété de cette habitation dont Mme A... Z... veuve B... a reçu seule l'usufruit suite au décès de son mari.
Le 13 octobre 2002, Mme A... Z... veuve B... et ses deux enfants, M. B... C... et M. B... D..., ci-après les consorts B..., ont délivré à M. Y... X... un congé pour
vendre pour le 30 avril 2003.
Par acte du 9 décembre 2002, M. Y... X... a fait assigner les consorts B... pour voir ordonner une expertise afin de constater les dégradations de l'immeuble loué et voir suspendre le paiement des loyers.
Par ordonnance en date du 18 décembre 2002, le juge des référés du tribunal d'instance de Montauban a ordonné l'expertise et a désigné en qualité d'expert M. F... ; cette décision a également ordonné la consignation des loyers.
Par acte d'huissier en date du 1er octobre 2003, les consorts B... ont fait assigner M. Y... X... devant le tribunal d'instance de Montauban en validation du congé et en expulsion.
Par acte du 9 décembre 2003, M. Y... X... a assigné les consorts B... pour les entendre condamner sous astreinte à effectuer les travaux de remise en état du logement, voir juger qu'il ne doit aucun loyer à compter du 9 décembre 2002, et se voir allouer la somme de 15.000 ç à titre de dommages intérêts.
Après jonction des deux instances, par jugement en 16 juin 2004 le tribunal d'instance de Montauban a : - débouté M. Y... X... de l'ensemble de ses demandes - déclaré M. Y... X... occupant sans droit ni titre - ordonné son expulsion du local loué - fixé au montant du loyer charges comprises le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Par déclaration en date du 1er juillet 2004 dont la régularité et la recevabilité ne font pas l'objet de contestation, M. Y... X... a fait appel de cette décision. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
* Par conclusions du 29 octobre 2004 auxquelles la cour se réfère par application de l'article 455 du nouveau code de procédure civile, M. Y... X... demande à la cour de : - réformer en toutes ses dispositions la décision entreprise - condamner les consorts B... conjointement et solidairement entre eux sous astreinte de 1.000 ç par jour de retard à exécuter les travaux prescrits par M. F... dans le corps du rapport - dire et juger qu'il ne devra aucun loyer à compter du 9 décembre 2002 jusqu'à la date de réalisation effective des travaux - condamner conjointement et solidairement entre eux les consorts B... à lui payer la somme de 15.000 ç à titre de dommages intérêts - débouter les consorts B... de leur demande tendant à voir valider le congé délivré - les condamner à lui payer la somme de 2.000 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Au soutien de son appel, M. Y... X... fait valoir qu'au moment du congé il avait plus de 70 ans et des ressources inférieures à une fois et demi le montant annuel du salaire minimum de croissance.
Mme A... Z... veuve B... n'a quant à elle versé aux débats aucun élément permettant d'apprécier sa qualité et son âge et ne peut prétendre être âgée de plus de 70 ans.
Par ailleurs, il estime que tous les bailleurs en indivision doivent être âgés de plus de 70 ans, ce dont ne justifient pas M. B... C... et M. B... D...
Il en déduit que c'est à tort que le congé a été déclaré valable.
De plus, il prétend que les dispositions de l'article 15 n'ont pas été reproduites.
Notamment il invoque le fait que les conditions essentielles de vente
n'ont pas été mentionnées.
En ce qui concerne les demandes qu'il a faites, il rappelle que le rapport d'expertise de M. F... démontre que les lieux n'ont jamais respecté les dispositions relatives au respect des normes d'habitabilité qui sont d'ordre public.
Il ajoute qu'il est en droit de demander la remise en état des lieux et des dommages intérêts pour trouble de jouissance.
Il conteste s'être opposé à l'exécution des travaux, ayant simplement demandé le report d'une semaine de la date de commencement des travaux de remise en état.
En toute hypothèse, il affirme que les devis ne comprenaient pas l'intégralité des travaux de remise en état.
Il demande, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1134, de condamner les consorts B... à exécuter les travaux préconisés par M. F... dans son rapport, rien ne l'empêchant de demander la remise en état aux normes qui s'imposent. Par ailleurs, il demande la suspension du prix du loyer depuis l'assignation du 9 décembre 2002 du fait que les lieux ne satisfaisaient pas aux normes d'habitabilité.
Par ailleurs il a subi un préjudice de jouissance indiscutable, ayant vécu dans un immeuble insalubre depuis de nombreuses années et devant subir trois mois de travaux de remise en état. Il chiffre son préjudice à la somme de 15.000 ç.
* Par conclusions du 21 janvier 2005 auxquelles la cour se réfère par application de l'article 455 du nouveau code de procédure civile, les consorts B... demandent de : - constater que l'obligation d'offrir à M. Y... X... un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités n'existe pas en l'espèce au regard précisément de l'âge de la bailleresse, Mme A... Z... veuve B... étant née
le 17 novembre 1928 - constater que le congé notifié le 13 octobre 2002 comporte l'ensemble des mentions exigées par la loi et vise expressément la copie du paragraphe 2 de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 - débouter en conséquence M. Y... X... de ses demandes fins et conclusions - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il valide le congé de vente notifié le 13 octobre 2002, déclare M. Y... X... occupant sans droit ni titre à compter du 1er mai 2003, ordonne son expulsion et fixe au montant du loyer, charges comprises, le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux loués - confirmer le jugement en ce qu'il déboute M. Y... X... de sa demande d'exécution de travaux et au paiement de dommages intérêts. - condamner M. Y... X... au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
A cette fin, les consorts B... présentent les observations suivantes : - lors de la location en 1967 les lieux étaient en parfait état d'habitabilité et depuis plus de 30 ans le locataire y a habité sans la moindre difficulté avec un loyer d'un faible montant - suite aux réclamations faites en mai ou juin 2000 par leur locataire, ils ont contacté les entreprises afin qu'elles établissent des devis de remise en état qu'ils ont acceptés - c'est le locataire qui a demandé que les travaux soient différés à l'automne 2001 puis au printemps 2002 - sans l'obstruction du locataire les travaux auraient été faits avant toute procédure - la mauvaise foi du locataire est caractérisée, celui-ci ayant, semble t-il, exercé un recours contre l'arrêté d'insalubrité du 19 mars 2003 alors qu'il avait lui-même provoqué la procédure - ils ont, quant à eux, toujours agi avec esprit de conciliation, ayant dispensé le locataire du paiement du loyer par lettre recommandée du 31 octobre 2002 - le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. Y... X... de sa demande
d'exécution de travaux et au paiement de dommages intérêts - s'agissant du congé, l'obligation de relogement n'existe pas car Mme A... Z... veuve B..., usufruitière de ce bien et bailleresse aux côtés de ses- s'agissant du congé, l'obligation de relogement n'existe pas car Mme A... Z... veuve B..., usufruitière de ce bien et bailleresse aux côtés de ses deux fils nus-propriétaires, est elle-même âgée de 74 ans lors de la notification du congé - Mme A... Z... veuve B... étant usufruitière et ayant seule qualité pour délivrer congé, la condition tenant à l'âge ne s'applique qu'à elle-même - en tout état de cause il est admis qu'il suffit que l'un des co-bailleurs remplisse les conditions légales pour s'opposer au relogement - le congé notifié à M. Y... X... est motivé et mentionne toutes les indications utiles s'agissant de vente, notamment les conditions de prix, et fait mention expresse de la copie jointe du paragraphe II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 - le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a validé ce congé et prononcé l'expulsion du locataire avec fixation d'une indemnité d'occupation. MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la validité du congé
Vu l'article 15-III- de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l'articles 15-III susvisé, le bailleur personne physique qui a lui-même plus de 60 ans aux terme du bail peut congédier son locataire quels que soient l'âge et les ressources de ce dernier.
Si le bailleur est usufruitier de la totalité de l'immeuble, c'est à son égard uniquement que la condition de l'âge doit s'apprécier.
En effet, si l'immeuble est grevé d'un usufruit, c'est l'usufruitier qui en tant que bailleur a qualité pour donner congé, même si, s'agissant d'un congé avec offre de vente, l'intervention du nu-propriétaire est par ailleurs requise dans la mesure où l'acte
s'analyse en un acte de disposition.
En l'espèce il est établi que Mme A... Z... veuve B..., qui a la qualité de seule usufruitière de l'immeuble suite au décès de son mari, a plus de 60 ans pour être née le 17 novembre 1928.
Mme A... Z... vve B... remplissant personnellement l'une des conditions prévues à l'article 15-III susvisée, elle était en droit de délivrer congé à M. Y... X... dont l'âge et les ressources importent peu dès lors que c'est le bailleur auteur du congé qui est visé par la condition d'âge et qu'il s'agit d'une condition objective lui rendant inopposable la protection légale du locataire.
Le jugement du tribunal d'instance de Montauban doit donc être confirmé en ce qu'il a validé le congé donné par Mme A... Z... veuve B... avec l'intervention des nus-propriétaires, ce congé ayant bien par ailleurs mentionné toutes les indications utiles s'agissant de la vente, à savoir notamment les conditions de prix (170.000 ç avec un paiement comptant) et ayant fait mention expresse de la copie jointe du paragraphe II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dont M. Y... X... n'a jamais prétendu qu'il n'était pas annexé au congé reçu par lui.
Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion de M. Y... X... devenu occupant sans droit ni titre à compter du 1er mai 2003 avec toutes ses conséquences comme la fixation d'une indemnité d'occupation dont le montant ne donne lieu à aucune contestation de la part de l'appelant qui sur ce point n'a pas conclu. - Sur la demande d'exécution des travaux de remise en état
Le bail ayant pris fin du fait du congé, la demande faite par Monsieur Y... X... en exécution des travaux de remise en état se trouve sans objet, le bail expiré excluant toute responsabilité du bailleur qui n'est plus tenu à assurer l'entretien de la chose louée dans ses rapports avec l'occupant sans droit ni titre. - Sur la
demande de suspension du paiement des loyers et de paiement de dommages intérêts pour troubles de jouissance
Le premier juge a débouté M. Y... X... de sa demande de dommages intérêts en relevant l'absence de mise en demeure des bailleurs préalablement à la procédure.
Au vu des pièces justificatives produites, il apparaît que le premier juge a exactement analysé et apprécié les faits de l'espèce.
Dès lors, adoptant les motifs du jugement entrepris, il convient de confirmer celui-ci en ses dispositions relatives à la demande de dommages intérêts, sauf à ajouter que : - M. Y... X..., qui semble invoquer les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et les dispositions du décret du 30 janvier 2002, ne justifie d'aucune demande de mise en conformité des lieux faite au bailleur conformément à l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 13 décembre 2000 avant l'assignation devant le tribunal d'instance de Montauban et ne peut donc se prévaloir avant cette date de l'inexécution de travaux de mise en conformité incombant au bailleur, pas plus qu'il ne peut prétendre à une indemnité correspondant à une réduction du loyer qui n'est prévue par l'article 20 susvisé qu'après que le juge ait déterminé, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et les délais de leur exécution ; - pas davantage sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil il ne pouvait solliciter des dommages intérêts faute pour lui d'avoir mis en demeure sa bailleresse de remplir ses obligations par application de l'article 1146 du code civil ; - de plus les consorts B... n'ont à aucun moment refusé de faire les travaux nécessaires, n'ayant reçu aucune mise en demeure avant l'assignation délivrée en décembre 2002 suite au congé donné en octobre 2002 alors qu'ils avaient, dès l'année 2000, accepté les devis des entreprises nécessaires à la remise en état des lieux et
que c'est M. Y... X... qui a demandé que les travaux soient différés ainsi que l'atteste l'un des entrepreneurs, M. G... ; l'expert M. F... a, quant à lui, confirmé que les travaux offerts par le bailleur en 2000 étaient bien de nature à mettre en état d'habitabilité conforme aux normes en vigueur le logement, sauf à rajouter des travaux de peinture.
C'est donc justement que le tribunal d'instance de Montauban a débouté M. Y... X... de sa demande de dommages intérêts, ce dernier se contentant également de simples affirmations pour prétendre avoir subi un préjudice dès lors qu'il ne conteste pas avoir exercé un recours devant le tribunal administratif à l'encontre de l'arrêté d'insalubrité dont il est pourtant à l'origine.
La demande de suspension du paiement des loyers est, quant à elle, sans objet dès lors que, par lettre recommandée avec accusé réception du 31 octobre 2002, Mme A... Z... veuve B... a dispensé M. Y... X... du paiement du loyer et qu'aucune demande en paiement n'est faite par les bailleurs à ce titre, ceux-ci n'ayant pas conclu sur ce point.
La décision de première instance doit être confirmée pour le surplus puisque si la dévolution s'est opérée pour le tout en vertu de l'alinéa 2 de l'article 562 du nouveau code de procédure civile aucune critique n'est formulée par l'une ou l'autre des parties sur l'ensemble de ses autres dispositions. - Sur les demandes annexes
M. Y... X... qui succombe doit les dépens d'appel.
Pour les mêmes raisons, il ne saurait prétendre à l'application de l'article 700 du nouveau de procédure civile en cause d'appel.
Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge des consorts B... la totalité des frais exposés pour agir, se défendre et assurer leur représentation en justice et non compris dans les dépens, ce qui
commande l'octroi de la somme de 800 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour Confirme le jugement du tribunal d'instance de Montauban en date du 16 juin 2004 ; Y ajoutant, Déboute M. Y... X... de sa demande au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Condamne M. Y... X... à payer aux consorts B... la somme globale de 800 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Condamne M. Y... X... aux dépens, avec distraction au profit de la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT.
