20/04/2004 ARRÊT N° N° RG: 03/01663 MC/JBC Décision déférée du 18 Février 2003 - Tribunal d'Instance LAVAUR ( ) CROISILLE CABROL
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
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COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème Chambre Section 1
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ARRÊT DU VINGT AVRIL DEUX MILLE QUATRE
*** APPELANT(E/S) Monsieur X... représenté par la SCP NIDECKER PRIEU, avoués à la Cour assisté de la SCP SCHEUER-VERNHET-JONQUET, avocats au barreau de MONTPELLIER Madame Y... épouse X... représentée par la SCP NIDECKER PRIEU, avoués à la Cour assistée de la SCP SCHEUER-VERNHET-JONQUET, avocats au barreau de MONTPELLIER INTIME(E/S) Monsieur Z... représenté par la SCP Y... CHATEAU - O. PASSERA, avoués à la Cour assisté de la SCP OLIVE PRUEDE, avocats au barreau d'ALBI Madame A... épouse Z... représentée par la SCP Y... CHATEAU - O. PASSERA, avoués à la Cour assistée de la SCP OLIVE PRUEDE, avocats au barreau d'ALBI COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Mars 2004, en audience publique, devant J. BOYER-CAMPOURCY, conseiller, chargé d'instruire l'affaire, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : F. GIROT, président J. BOYER-CAMPOURCY, conseiller J.C. BARDOUT, conseiller Ordonnance du Premier président du 09.03.2004 Greffier, lors des débats : Z... COQUEBLIN ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par F. GIROT - signé par F. GIROT, président, et par Z... COQUEBLIN, greffier présent lors du prononcé.
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé en
date du 20 juillet 1983 M. Z... et son, épouse, Mme A... ont loué à M. X... un immeuble d'habitation situé à Giroussens. B... 17 décembre 1983 M. X... s'est marié avec Mme Y...
B... 23 juin 2000 M. Z... et Mme A... ont donné congé pour vendre à M. X..., seul. Par ordonnance de référé en date du 4 juillet 2001, confirmée par un arrêt de la cour d'appel de Toulouse du 25 juin 2002, le juge des référés du tribunal de grande instance de Castres a :
- débouté M. X... de sa demande d'inopposabilité du congé à son épouse au motif qu'il ne rapportait pas la preuve d'avoir informé M. Z... de manière certaine de son mariage intervenu postérieurement au bail.
- constaté que le congé du 23 juin 2000 était opposable à Mme Y... et que du fait du congé les époux X... étaient occupants sans droit ni titre du logement en cause depuis le 1° janvier 2001.
- ordonné l'expulsion de M. X... et de tous occupants de son fait, y compris son épouse, et cela sous astreinte. Par exploit du 12 août 2002 M. X... et Mme Y... ont fait assigner les époux Z... devant le Tribunal d'instance de Lavaur statuant au fond en nullité ou à défaut en inopposabilité du congé pour vendre. Par jugement du 18 février 2003 cette juridiction a débouté les époux X... de l'ensemble de leurs demandes, a validé le congé pour vendre et ordonné l'expulsion des locataires qui ont été condamnés à payer la somme de 1.500 Euros à titre de dommages intérêts et 750 Euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. L'exécution provisoire a été prononcée. Par déclaration en date du 24 mars 2003 dont la régularité ne fait l'objet d'aucune contestation, M. X... et Mme Y... ont fait appel de cette décision.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
* Par conclusions du 18 avril 2003 auxquelles la cour se réfère par application de l'article 455 du nouveau de procédure civile M. X... et Mme Y... demandent à la cour de :
- prononcer la nullité du congé du 23 juin 2000 avec toutes les conséquences de droit.
- constater en tout état de cause que ledit congé pour vendre, en dehors même de sa nullité, est inopposable à Mme X..., tenant la connaissance qu'avaient les époux Z... de la situation matrimoniale des époux X...
- condamner en toute hypothèse M. Z... et Mme A... au paiement de la somme de 2.000 Euros à titre de dommages intérêts et celle de 1.500 Euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Au soutien de son appel M. X... et Mme Y... font principalement valoir que :
- le congé est nul car ne sont visés ni les numéros de lots, ni le règlement de copropriété, objet du congé pour vente envisagée, ni les parties communes ni les charges afférentes.
- pas plus le congé ne fait état du nombre des millièmes des parties communes générales.
- seules sont indiquées les références cadastrales de la totalité de l'immeuble qui inclut des parcelles de terres et de vignes qui font l'objet par ailleurs d'un bail à ferme entre les époux Z... et M. X...
- il en résulte à l'évidence que figurent dans le congé pour vendre des parcelles de terres et de vignes non comprises dans le bail d'habitation et qui figurent pourtant sous les mêmes références cadastrales que celles figurant dans le bail d'habitation, ce qui rend le congé nul puisque l'offre de vente doit être limitée aux seuls locaux occupés par le locataire en cas de vente de la totalité de l'immeuble dont le logement n'est qu'une partie.
- par ailleurs contrairement à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété aucune surface permettant de vérifier le périmètre de l'offre de vente n'a été notifiée.
- le congé délivré est inopposable à l'épouse à qui il n'a pas été
adressé personnellement.
- en effet le courrier du conseil de M. Z... ainsi que l'ensemble des reçus voir des demandes de paiement de loyers ont été régularisés par M. Z... et Mme A... à M. et Mme Y... ce qui permet de constater que les époux Z... connaissaient la situation matrimoniale des époux et que le congé devait être délivré à chacun des deux époux par deux procédures distinctes.
- la décision pour vendre est frauduleuse et ne tendait qu'à éluder les dispositions conventionnelles arrêtées entre M. Z... et M. X... dans un sous seing privé du 23 septembre 1982portant sur la vente des terrains, bâtiments et maison qui fait l'objet par ailleurs du bail en cause.
- d'ailleurs le bailleur n'a jamais pris les dispositions nécessaires pour vendre et les époux Z... vont être sommés d'avoir à régulariser l'acte authentique de vente conformément aux accords intervenus le 23 septembre 1982.
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*] Par conclusions du 16 décembre 2003 auxquelles la cour se réfère par application de l'article 455 du nouveau de procédure civile M. Z... et son épouse, Mme A... demandent de confirmer le jugement du 18 février 2003 en toutes ses dispositions et de condamner M. X... et Mme Y... à leur payer la somme de 3.000 Euros de dommages intérêts et 1.000 Euros à M. Z... au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
X... cette fin M. Z... et Mme A... présentent les observations suivantes :
- l'action en nullité du congé est irrecevable et se heurte de plus à l'autorité de la chose jugée.
- le congé n'est pas nul car ni l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ni l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 n'exigent l'indication de mention relative à la copropriété.
- l'immeuble vendu a été parfaitement décrit tant dans le congé que dans le bail du 20 juillet 1983.
- de surcroît les locataires ne justifient pas l'existence du grief que leur aurait causé cette irrégularité.
- l'article 9-1 de la loi du 6/7/1989 est applicable et le locataire doit faire la preuve qu'il a porté à la connaissance du bailleur l'existence de son conjoint.
- la cour d'appel par une décision qui a autorité de la chose jugée a jugé que ce congé était valable.
- de plus le contrat de bail contenait une clause de solidarité de sorte que la notification d'un congé à l'un des preneurs solidaires est opposable à l'autre.
- les époux X... sont irrecevables à agir en leurs demandes à titre personnel au titre du sous seing privé du 23 septembre 1982 car tant M. X... que M. C... ont entendu substituer le GAEC de Rocheville.
- les époux X... ont d'ailleurs été déboutés par le juge des référés du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de Castres de leur demande tendant à obtenir la réalisation de la vente par une ordonnance du 6 novembre 2001 dont ils ont accepté les termes.
- la demande de réitération du compromis de vente signé en 1982 de même que la sommation d'avoir à régulariser l'acte authentique n'est qu'un moyen de faire échec à leur expulsion de l'immeuble.
- ils subissent un dommage car non seulement ils sont privés de la disposition de leur bien mais se voient dans l'impossibilité matérielle de faire visiter leur bien.
- ils chiffrent à 3.000 Euros ce préjudice.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- I - Sur la nullité du congé :
En droit aux termes de l'article 15-II alinéa 1° de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.
Les époux X... invoquent la nullité du congé pour vendre délivré par exploit d'huissier du 23 juin 2000.
Un tel acte est soumis aux dispositions générales des actes de procédure et notamment au régime général des nullités formelles des actes d'huissier prévues aux articles 649 et 114 du nouveau de procédure civile.
La nullité du congé ne peut donc être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
* I-1°) Sur la recevabilité de la demande :
En l'espèce il résulte que l'exception de nullité du congé a été présentée par les époux X... avant toute défense au fond tant en première instance devant le Tribunal d'instance de Lavaur que devant dans la cour d'appel dans leurs conclusions du 18 avril 2003.
Cette exception est recevable, les seules conclusions au fond étant celles déposées devant le Tribunal d'instance de Lavaur et non celles déposées devant le juge des référés de sorte qu'il importe peu que les époux X... n'aient pas fait état d'une quelconque nullité du congé devant le juge des référés, ce qui en toute hypothèse aurait excéder ses pouvoirs.
Pas plus les époux Z... ne peuvent opposer la fin de non recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée, car en application de l'article 488 du nouveau de procédure civile l'ordonnance de référé comme l'arrêt rendu sur appel d'une telle décision n'a pas autorité de la chose jugée au principal.
* I-2° ) Sur le bien fondé de la demande :
I-2-a) Sur l'indication du prix et des conditions de la vente :
Il résulte du contrat signé le 20 juillet 1983 que la location portait sur :
- " des locaux et leurs accessoires :
Dans un immeuble soumis au régime de la copropriété ainsi qu'il résulte du règlement de copropriété et de l'état descriptif et de division contenus dans un acte reçu par Maître CAMINADE, notaire associé à Gaillac, le 1° mars 1983.
Ledit immeuble figurant au cadastre de la commune de Giroussens sous le n° 845,846,850 et 1305 de la section A..., le lot numéro UN du règlement de copropriété consistant en un bâtiment d'habitation de trois niveaux.
Et les 230/1.000 èmes des parties communes générales."
B... congé pour vendre du 23 juin 2000 a été donné pour:
- "des locaux sis à GIROUSSENS consistant en un bâtiment d'habitation de trois niveaux dépendant d'un immeuble en copropriété, n° 845.846,850 & 1305 de la section A... du cadastre de ladite commune dont vous êtes locataire suivant acte du 20 juillet 1993.
B... présent acte vaut offre de vente à votre profit pour l'immeuble que vous occupez moyennant le prix de huit cent mille FRS, augmenté des frais, le tout payable comptant."
Un tel congé n'est pas nul étant conforme à l'article 15-II sus visé
car l'offre de vente comprise dans le congé correspondait aux locaux loués.
En effet le congé litigieux vise de manière claire et précise le seul bien loué à savoir " le bâtiment d'habitation de trois niveaux" sis à GIROUSSENS, et non l'immeuble entier auquel il n'est fait référence que pour indiquer que le bâtiment loué dépend lui-même d'un immeuble en copropriété dont il est précisé par ailleurs les références cadastrales.
B... prix de 800.000F mentionné dans l'offre de vente autorisant le congé porte , sans contestation possible, sur ce seul bâtiment d'habitation de trois niveaux et non sur la totalité de l'immeuble en copropriété appartenant aux époux Z...
Les propriétaires n'avaient donc pas d'obligation de ventilation du prix.
De même la vente portant sur un lot dépendant d'un immeuble déjà soumis au statut de copropriété lors de l'établissement du bail, le congé n'avait pas à être accompagné du règlement de copropriété et/ou de l'état descriptif de division dont la teneur n'avait pas être rappelée au locataire qui en avait une parfaite connaissance pour avoir été visé dans le bail de sorte que la consistance des biens à acquérir était suffisamment déterminée pour permettre au locataire de donner son consentement en pleine connaissance de cause.
D'ailleurs les époux X... n'établissent ni n'allèguent pas l'existence du moindre grief que leur aurait causé l'absence de la mention dans le congé du n° du lot et du nombre de tantièmes affectés au logement mis en vente dont ils avaient par ailleurs une parfaite connaissance par le bail, l'objet de la vente étant parfaitement déterminé ou à tout le moins facilement déterminable.
I-2-b) Sur l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet
1965.
Les époux X... invoquent le non respect des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose l'obligation de mentionner la superficie des parties privatives de lots ou fraction de lots vendus. En droit l'article 190 de la loi du 13 décembre 2000 a ajouté au 1° alinéa, du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, la phrase selon laquelle les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables au congé fondé sur une décision de vendre le logement et précisé, que sous réserve des décisions de justice passées en force de chose jugée, sont validés de tels congés en tant qu'ils n'ont pas satisfait aux dispositions de l'article 46 ci-dessus mentionné.
Les époux X... ne pouvant invoquer aucune décision ayant eu force jugée avant la date d'application de la loi du 13 décembre 2000 le congé litigieux se trouve validé par le texte sus visé.
En tout état de cause et de manière surabondante, l'alinéa 1° de la l'article 46, inséré dans la loi du 10 juillet 1965 par la loi du 18 décembre 1996 ne
En tout état de cause et de manière surabondante, l'alinéa 1° de la l'article 46, inséré dans la loi du 10 juillet 1965 par la loi du 18 décembre 1996 ne s'appliquait pas au congé délivré par les époux Z... , ce texte ne visant que les contrats ce qui n'est pas le cas d'un congé pour vendre qui constitue une offre résultant de la loi et non la rencontre des volontés du bailleur et du locataire.
Il n'était donc pas besoin d'indiquer la surface du lot de copropriété dans le congé pour vendre.
B... congé pour vendre n'est donc pas nul et le jugement sera donc confirmé, les présents motifs étant substitués en tant que de besoin à ceux du premier juge.
- II - Sur l'inopposabilité du congé à Mme Y... :
[* II-1°) Sur la recevabilité de la demande:
Comme précédemment les époux Z... ne peuvent opposer la fin de non recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée, car en application de l'article 488 du nouveau de procédure civile l'ordonnance de référé comme l'arrêt rendu sur appel d'une telle décision n'a pas autorité de la chose jugée au principal.
*] II-2° ) Sur le bien fondé de la demande :
L'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable à partir du 1° janvier 1995 dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 décembre 2000 dispose que " nonobstant les dispositions de l'article 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire si son existence n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur".
Ce texte qui ne concerne que la question des notifications et significations et non le principe de la co-titularité du bail qui demeure, fait peser sur le locataire une obligation d'information.
Il implique clairement une démarche positive du preneur envers son bailleur même si la loi n'apporte aucune précision sur les formes à observer pour porter cette information à la connaissance du bailleur, puisque cette notification du mariage au bailleur emporte des conséquences juridiques que le locataire peut choisir de ne pas mettre en oeuvre en ne notifiant pas son union.
Notamment le terme " connaissance" doit être entendu dans le sens de savoir plutôt que d'apprendre car le bailleur doit connaître de façon certaine la nature du lien qui unit les époux, la connaissance du lien matrimonial ne pouvant résulter de l'apparence parfois trompeuse en la matière.
La preuve que cette information a bien été donnée incombe au preneur.
En l'espèce il est constant que le bail du 20 juillet 1983 a été consenti au seul M. X... et a été signé par lui seul alors qu'il n'était pas encore marié.
Mme Y... ne dit pas de quelle façon son existence a été portée à la connaissance des bailleurs, la simple rumeur ne pouvant suffire.
Pas plus à aucun moment M. X... n'a prétendu dans ses écritures que les bailleurs avaient été informés par lui personnellement de sa situation matrimoniale et partant de l'existence de Mme Y... après le mariage .
Dès lors l'information du bailleur telle qu'exigée par le texte sus visé ne peut se déduire des simples lettres adressées par le bailleur après 1995 à " Monsieur et Madame" et leur notifiant l'augmentation du loyer, dès lors que le contexte dans lequel ces lettres ont été adressées aux deux époux n'est pas suffisamment clair et précis, les parties étant liées par d'autres conventions et notamment par un bail rural et à aucun moment Mme Y... n'ayant prétendu avoir payé le loyer, qui, semble-t-il, a toujours été réglé par des chèques tirés sur le compte personnel de M. X... ou sur le compte d'un GAEC ou même d'une SCI si l'on se reporte aux mentions manuscrites portées sur les courriers produits aux débats.
Mme Y... ne peut davantage invoquer le courrier adressé par le conseil de M. Z... aux deux époux le 12 septembre 1997 et leur réclamant un arriéré de loyers et cela pour les mêmes raisons , les références du courrier concernant une affaire " Z...
Z.../ GAEC DE ROCHEVILLE".
La preuve exigée par l'article 9-1 sus visée n'est donc pas rapportée de manière suffisamment précise et le congé notifié à M. X... seul est opposable à Mme Y...
- III - Sur l'existence d'une fraude :
En principe le juge ne peut contrôler a priori le caractère justifié ou non du congé pour vendre.
Ce principe connaît une exception dans le cas où le congé serait délivré dans une intention de fraude en vertu du principe général selon lequel " la fraude corrompt tout".
C'est au locataire qu'il appartient d'établir le caractère frauduleux du congé.
En l'espèce les époux X... ne font pas cette preuve, rien ne prouvant que le bailleur n'avait pas l'intention réelle de vendre lorsqu'il a délivré le congé en 2000.
En effet l'absence de démarches ou de visites de l'immeuble par d'éventuels acquéreurs ne peut être retenue comme une preuve suffisante puisque le bailleur invoque, dans ses conclusions, sans être contredit sur ce point qu'il se trouve dans l'impossibilité matérielle de visiter le bien en raison du maintien dans les lieux abusif des locataires en dépit des décisions de justice déjà rendues. Il en est de même du refus de signer 18 ans plus tard un compromis de vente intervenue en septembre 1982 et portant sur l'ensemble de la propriété des époux Z... pour une contenance de plus de 6 ha et comprenant outre la maison d'habitation, les vignes, terres agricoles et bâtiments d'exploitation.
En effet d'une part les époux X... ne justifient ni d'une démarche en ce sens ni d'un refus de la part de M. Z... avant la délivrance du congé, n'en ayant pas davantage fait état dans le cadre de la procédure d'expulsion et ayant attendu le 12 avril 2001pour demander la convocation de M. Z... aux fins de signature de l'acte authentique de vente.
D'autre part et surtout ce refus de régularisation du compromis opposé par M. Z... après la délivrance du congé ne peut suffire à établir l'intention réelle du bailleur de ne pas vendre la maison d'habitation alors qu'il existe une contestation sérieuse sur la validité même de ce compromis signé en 1982 et sur son bénéficiaire , difficultés dont le caractère sérieux a été reconnu par le juge des référés du tribunal de grande instance de Castres qui dans un décision du 6 novembre 2001, actuellement définitive a rejeté les demandes des époux X... et du GAEC de X tendant à voir condamner M. Z... à signer l'acte authentique de vente.
Les époux X... ne démontrent donc pas que la décision de vendre affirmée par le bailleur est frauduleuse et ne tendrait qu'à éluder les dispositions conventionnelles arrêtées en 1982.
La fraude n'est donc pas établie et le jugement sera confirmé en substituant en tant que de besoin les présents motifs à ceux du premier juge.
- IV - Sur la demande reconventionnelle de dommages intérêts :
B... premier juge a chiffré à la somme de 60 Euros par mois le préjudice subi par les époux Z... du fait du maintien dans les lieux des locataires après le congé.
Les appelants et les intimés ne formulent dans leurs écritures, même à titre subsidiaire, aucune prétention ou observation particulière sur ce point, les époux Z... sollicitant uniquement l'allocation de la somme de 3.000 Euros à titre de dommages intérêts à ce titre.
B... jugement sera donc confirmé sauf à allouer aux époux Z... la somme supplémentaire de 840 Euros pour la période ayant couru du mois de février 2003 au mois de mars 2004.
- V - Sur les demandes annexes :
M. X... et Mme Y... qui succombent doivent les dépens d'appel.
Pour les mêmes raisons ils ne sauraient prétendre à des dommages intérêts et une somme en l'application de l'article 700 du nouveau de procédure civile en cause d'appel.
Eu égard aux circonstances de la cause et à la positions des parties, il est inéquitable de laisser à la charge de M. Z... la totalité des frais exposés pour agir, se défendre et assurer sa représentation en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande l'octroi de la somme supplémentaire de 1.000 Euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS Substitués en tant que de besoin à ceux du premier juge, La Cour, Confirme le jugement du Tribunal d'instance de Lavaur en date du 18 février 2003. Y ajoutant, Condamne in solidum M. X... et Mme Y... à payer aux époux Z... la somme de 840 Euros à titre de dommages intérêts supplémentaires. Déboute M. X... et Mme Y... de leur demande de dommages intérêts et de leur demande au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Condamne M. X... et Mme Y... in solidum aux dépens avec distraction au profit de la S.C.P. CHATEAU-PASSERA, avoués, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Condamne in solidum M. X... et époux X... à payer aux époux Z... la somme de 1.000 Euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. B... Greffier,
B... Président,
