26/01/2004 ARRÊT N°44 N°RG: 02/04916 HM/EKM Décision déférée du 30 Avril 2002 - Tribunal de Grande Instance TOULOUSE - 200102870 M. X...
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
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COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ère Chambre Section 1
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ARRÊT DU VINGT SIX JANVIER DEUX MILLE QUATRE
*** APPELANTS Epoux Y... représentée par la SCP RIVES PODESTA, avoués à la Cour assistée de la SCP CATUGIER, DUSAN, avocats au barreau de TOULOUSE INTIMEE SCI B représentée par la SCP B. CHATEAU - O. PASSERA, avoués à la Cour assistée de la SELARL COTEG,, avocats au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 15 Décembre 2003 en audience publique, devant la Cour composée de : H. MAS, président R. METTAS, conseiller M. ZAVARO, conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par H. MAS - signé par H. MAS, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier présent lors du prononcé. ***
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FAITS ET PROCEDURE :
Les époux Y... ont conlu le 8 juillet 1991 une promesse de vente portant sur une parcelle à usage de passage (cadastrée AH n° 84 depuis bornage réalisé en 1992) à prélever sur un terrain sis à Toulouse et cadastré AH n° 73, appartenant à la SA C pour un prix de 3O.OOO francs sous condition suspensive de l'obtention par le vendeur d'un permis de construire purgé de tout recours des tiers.
Z... 22 octobre 1991, la SA GC devenue D, était déclarée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux. Cette juridiction autorisait le 23 janvier 1992 la vente du terrain entier à la société E, vente reçue le 27 janvier 1992 en l'étude de M° FIGEROU ; la société E acquérait ledit terrain et reprenait l'engagement de la SA C à l'égard des époux Y... Z... même jour, la société E revendait notamment la parcelle AH n° 73 à la SCI F.
Par acte reçu le 11 novembre 1997 en l'étude de M° LAPORTE, la SCI F vendait un ensemble de terres dont la parcelle litigieuse à la SARL G qui la revendait dès le lendemain à la SCI B.
Les époux Y... ont fait assigner la SCI B devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de voir dire la vente parfaite dès le 8 juillet 1991 et condamner la SCI B à passer l'acte authentique.
Z... tribunal de grande instance de Toulouse, par son jugement en date du 3O avril 2OO2, a débouté les époux Y... de leurs demandes et les a condamnés aux dépens.
Les époux Y... ont relevé appel de ce jugement dont ils sollicitent la réformation.
Ils demandent à la cour de dire et juger que le compromis de vente du 8 juillet 1991 constitue une vente parfaite conformément à l'article 1583 du code civil et de condamner en conséquence la SCI B à signer l'acte authentique dans un délai de deux mois à compter de l'arrêt à intervenir et que faute de ce faire, l'arrêt à intervenir vaudra vente de la parcelle cadastrée section AH n° 84, les époux Y... offrant de régler le solde du prix convenu déduction faite de l'acompte de 762,25 ä détenu par M° GILLODE. Les époux Y... demandent également que soit ordonnée la publication de l'arrêt à intervenir à la conservation des hypothèques de Toulouse. En outre, ils demandent la condamnation de la SCI B à leur payer la somme de 2.3OO ä au titre de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile outre les dépens.
Par ailleurs, pour le cas où la cour estimerait que l'acte du 8 juillet 1991 n'est pas opposable à la SCI B, les époux Y... demandent à la cour de les dire recevables à se prévaloir de la prescription acquisitive abrégée de l'article 2265 du code civil et qu'ils sont de fait devenus propriétaires de la parcelle AH n° 84; en conséquence d'ordonner la publication de l'arrêt à intervenir à la conservation des hypothèques de Toulouse et de condamner la SCI B à verser aux époux Y... la somme de 2.3OO ä au titre de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile.
Très subsidiairement, les époux Y... demandent à la cour de rejeter la demande d'indemnité d'occupation formulée par la SCI B pour être d'un montant prohibitif au regard de l'utilité du terrain dont s'agit et d'autre part pour ne pouvoir être due qu'à compter du jour où une décision de justice définitive constaterait l'inefficacité de l'acte de vente du 8 juillet 1991.
Enfin, les époux Y... demandent la condamnation de la SCI B à payer les dépens.
La SCI B conclut à la confirmation du jugement entrepris et au rejet des prétentions des époux Y...
Elle demande à la cour, au visa des articles 1175, 1176, 128, 1165, 2265 et 2229 du code civil de condamner les appelants à remettre la parcelle litigieuse en état en enlevant à leurs frais la clôture existante sous astreinte de 5OO ä par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir. En outre, la SCI sollicite la condamnation des époux Y... à lui verser la somme de 23O ä par mois à compter de juillet 2OO2 et jusqu'à cessation dfinitive de l'occupation illicite à titre d'indemnité d'occupation. Enfin, la SCI B demande la condamnation des mêmes à lui verser la somme de 2.3OO ä au titre de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile outre les dépens.
Y... l'appui de ses prétentions, la SCI B soutient que l'acte sous seing privé du 8 juillet 1991 conclu sous condition suspensive est devenu caduque à compter du 31 décembre 1991. Elle affirme que les actes de vente successifs entre la SCI F et la SARL G et entre la SARL G et la SCI B ne font aucune référence à cet acte sous seing privé ; qu'en outre, l'acte du 8 juillet 1991 n'a jamais été enregistré, publié ni retranscrit dans un acte authentique, qu'il est donc inopposable à la SCI B en vertu de l'article 1328 du code civil.
Par ailleurs, la SCI B soutient que les époux Y... n'ont pas exercé une possession de bonne foi et qu'ils ne possèdent pas de juste titre ; qu'ainsi ils occupent indument un terrain ne leur appartenant pas depuis décembre 2OO2 ; qu'en conséquence les époux Y... ne peuvent se prévaloir de la prescription acquisitive de l'article 2265 du code civil.
MOTIFS DE LA DECISION :
Attendu que la clôture prévue pour le 3 décembre 2OO3 a été reportée au 15 décembre 2OO3 pour permettre à la SCI B de répondre aux écritures déposées par les époux Y... le 1er décembre 2OO3 ; que la SCI B a déposé des écritures et communiqué des pièces qui ne modifient pas les données du litige et ne nécessitent pas de réplique le 11 décembre 2OO3 ; que la demande de rejet de ces conclusions et pièces n'est donc pas justifiée ;
Attendu que la vente de la partie de la parcelle AH 74 revendiquée par les époux Y... a été constatée par acte sous seing privé du 8 juillet 1991 ;
Attendu que cet acte a acquis date certaine au 27 janvier 1992 date à laquelle il a été rappelé dans l'acte autnentique par lequel la société E qui tenait ses droits de la venderesse initiale C a vendu la parcelle litigieuse à la SCI F ;
Attendu que la vente ainsi relatée dans l'acte susvisé est
incontestablement opposable à la SCI F qui avait accepté de reprendre les engagements de son auteur à l'égard des époux Y... ;
Mais attendu que la vente n'a pas été concrétisée entre la SCI F et les époux Y... et que les engagements acceptés par la SCI F n'ont pas été repris dans le cadre de la revente de la parcelle litigieuse par cette SCI à la SARL G concrétisée le 11 novembre 1997 ;
Attendu que les consorts Y... ne peuvent pas prétendre que leurs droits résultant de l'acte sous seing privé de 1991 non publié sont opposables aux tiers à cet acte possédant sur le bien litigieux des droits concurrents régulièrement publiés au seul motif que l'acte du 27 janvier 1992 rapportant l'existence du sous seing privé a été antérieurement publié, dans la mesure où cet acte de 1992 ne porte pas en lui-même concrétisation authentique de la vente mais rappelle seulement l'engagement de la SCI F à en respecter les termes;
Attendu que cet engagement n'ayant pas été repris en 1997 par la SARL G à l'occasion de la cession par la SCI F, les époux Y... ne sont pas fondés à opposer l'acte sous seing privé de 1991 à la SCI B qui tient ses droits de la SARL G et qui a fait publier son titre de propriété ;
Attendu que les époux Y... invoquent subsidiairement la prescription acquisitive abrégée ;
Attendu qu'ils soutiennent que la SCI F a réalisé elle-même en 1992 la clôture excluant la bande de terrain litigieuse de la parcelle qu'elle possédait, que cette clôture est toujours restée en l'état et qu'ils ont régulièrement utilisé et entretenu le terrain en y semant du gazon et en plantant des arbres ;
Attendu que la SCI B conteste l'existence même d'une clôture avant qu'elle ne soit mise en place en 2OO2 par les époux Y... ;
Attendu que la mise en place d'une clôture ne suffit pas à caractériser la possession de celui qui n'a pas procédé à la clôture,
qu'il appartient donc en toute hypothèse aux époux Y... de démontrer qu'ils ont fait des actes effectifs de possession utile sur la bande de terrain litigieuse à titre de propriétaire pendant plus de 1O ans; Attendu que les époux Y... écrivaient eux-mêmes à la SCI B en 1998 que des négociations avaient été engagées mais n'étaient pas finalisées en 1991 et le 1er août 1999 que le projet de cession de terrain "datait de décembre 1992" ;
Attendu qu'au mois de novembre 1999 la SCI B indiquait aux époux Y... en réponse à une demande d'acquisition incluant la parcelle litigieuse qu'à défaut d'accord elle entamerait les aménagements de clôture correspondant à son assiette foncière ;
Attendu qu'ainsi la SCI B a contesté les droits des époux Y..., qu'eux-mêmes n'avaient d'ailleurs pas présentés comme des droits de propriété exclusifs avant l'expiration du délai de 1O ans courant à compter de décembre 1992 ;
Attendu en outre que si les témoignages produits montrent qu'effectivement la SCI F et après elle les propriétaires successifs n'ont pas utilisé la bande de terrain litigieuse, les éléments fournis par les époux Y... ne démontrent pas que dès le mois de décembre 1992 ils ont effectivement occupé et possédé de manière utile et à titre de propriétaire la parcelle litigieuse ;
Attendu en effet qu'outre le fait que les époux Y... ont reconnu en 1998 et en 1999 que la cession n'était qu'à l'état de projet en décembre 1992, ce qui exclut qu'ils aient pu à cette date posséder à titre de propriétaire ; les témoignages qu'ils produisent (attestations A-X-Y) attestation Z établissent l'existence d'un débroussaillage ponctuel en 1992 et durant les années suivantes (prêt d'une faux par les consorts A...) mais ne démontrent pas une utilisation réelle et continue de l'espace dès le début 1993, les jeux des enfants sur le terrain et
les plantations n'apparaissant avoir débutés que bien après cette période selon les dires mêmes de Mme Y... mère et les attestations produites pa la SCI B ;
Attendu dès lors que même si l'on devait considérer que l'acte sous seing privé de juillet 1991 constitue un juste titre susceptible de permettre aux époux Y... d'invoquer l'usucapion abrégé, ce qui ne peut être dès lors que le titre invoqué émane de celui qui était propriétaire au moment de sa signature, force est de constater qu'ils ne rapportent pas la preuve qui leur incombe d'une possession suffisante à titre de propriétaire pendant plus de 1O ans à compter des conclusions par lesquelles la SCI B a contesté leurs prétentions (3O septembre 2OO3) ;
Attendu que la décision déférée qui a rejeté leurs prétentions doit donc être confirmée ;
Attendu que la demande reconventionnelle en dommages-intérêts formée par la SCI B qui ne justifie pas d'un préjudice résultant de l'occupation d'une parcelle qu'elle n'a jamais entretenue n'est pas fondée ;
Attendu qu'il appartient par ailleurs à la SCI B de se clore sur ses limites, rien ne démontrant que la clôture existante a été posée par les époux Y... ; que la demande d'indemnité d'occupation n'est pas justifiée en l'état de la clôture susvisée ;
Attendu qu'il apparaît enfin équitable d'allouer à la SCI B la somme de 1.OOO ä par application de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS :
LA COUR :
Déclare l'appel recevable ;
Confirme la décision déférée en ce qu'elle a débouté les époux Y... de leurs prétentions ;
Rejette les demandes reconventionnelles de la SCI B ;
Les condamne à payer à la SCI B la somme de 1.OOO ä par application de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile ;
Les condamne aux dépens de première instance et d'appel distraits au profit de la SCP CHATEAU-PASSERA. Z... présent arrêt a été signé par H. MAS, président et E. KAIM-MARTIN, greffier. Z... GREFFIER :
Z... PRESIDENT : E. KAIM-MARTIN
H. MAS
