DU 17 AVRIL 2001 ARRET N° 206 Répertoire N° 2000/01690 Première Chambre Première Section RM/CD 16/03/2000 TGI TOULOUSE RG : 199800379 (CH1) (Mme BLANQUE X...) Epx Y... Me DE LAMY C/ Z... Ebagnyni A... X... B... S.C.P CANTALOUBE FERRIEU CERRI CABINET D'EXPERTISE S. Y... X S.C.P BOYER LESCAT MERLE REFORMATION GROSSE DELIVREE LE A
COUR D'APPEL DE TOULOUSE REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Arrêt de la Première Chambre, Première Section Prononcé : A l'audience publique du Dix sept avril deux mille un, par H. MAS, président, assisté de E. KAIM MARTIN, greffier. Composition de la cour lors des débats et du délibéré : Président :
H. MAS Conseillers :
R. METTAS
M. ZAVARO C... lors des débats: E. KAIM MARTIN Débats : A l'audience publique du 13 Mars 2001. La date à laquelle l'arrêt serait rendu a été communiquée. Avant l'ouverture des débats, les parties ont été informées des noms des magistrats composant la cour. Nature de l'arrêt : contradictoire APPELANTS Monsieur et Madame Y... 29, Rue Pouzonville 31000 TOULOUSE Ayant pour avoué Maître DE LAMY Ayant pour avocat la SCP DARNET, GENDRE du barreau de Toulouse INTIMES Monsieur Ebagnyni Z... "Le Crozet" D... 305 ABIDJAN PLATEAU COTE D'IVOIRE Ayant pour avoué la S.C.P CANTALOUBE FERRIEU CERRI Ayant pour avocat Maître THEVENOT du barreau de Toulouse Monsieur A... X... B... 22, Quai de Tounis 31000 TOULOUSE Ayant pour avoué la S.C.P CANTALOUBE FERRIEU CERRI Ayant pour avocat Maître THEVENOT du barreau de Toulouse SA CABINET D'EXPERTISES S. 15, Rue Flandre Dunkerque 81990 PUYGOUZON Ayant pour avoué la S.C.P BOYER LESCAT MERLE Ayant pour avocat Maître BARTHET Marc du barreau de Toulouse Y... X 48, Place X... Jaurès 81004 ALBI CEDEX Ayant pour avoué la S.C.P BOYER LESCAT MERLE Ayant pour avocat Maître BARTHET Marc du
barreau de Toulouse FAITS - PROCEDURE - MOYENS ET PRETENTIONS
M. et Mme Y... ont acquis le 28 juin 1995 un immeuble de M.V. représenté par M. E..., situé à Toulouse.
L'acte reprenait dans un paragraphe intitulé : "sur les arrêtés municipaux pris par la mairie de Toulouse les 22 avril et 18 juin 1993 relatifs à la lutte contre les insectes xylophages" les conclusions du rapport d'expertise de M. F... précisant que "ses recherches n'avaient pas permis de déceler la présente de termites ou d'indices caractéristiques à la présence de termites".
Ayant découvert, en cours de travaux, une attaque parasitaire, les époux G..., après des courriers, obtenaient la désignation d'un expert en référé le 9 octobre 1996.
Par jugement du 16 mars 2000 le tribunal de grande instance de Toulouse les a déboutés de leurs demandes indemnitaires dirigées contre le vendeur et son mandataire et contre le cabinet S, les condamnant à payer à MM. Z... et E... la somme de 8.000 Frs au titre de l'article 700 du NCPC.
M. et Mme Y... qui ont relevé appel, demandent, in solidum, au visa des articles 1641 et suivants quant au vendeur et à son mandataire, de l'article 1382 quant au Cabinet S, la somme de 121.219,14 Frs au titre des travaux de réfection avec les intérêts au taux légal depuis le 27 août 1997, celle de 171.000 Frs quant au retard apporté à la prise de possession de l'immeuble, 30.000 Frs pour résistance abusive, 25.000 Frs au titre de l'article 700 du NCPC.
Ils disent que les arrêtés municipaux, en leur article 6, ne limitent pas les investigations à effectuer à la seule recherche des termites ; qu'en limitant la mission confiée au cabinet S, M. Z... et son mandataire ne leur ont pas permis d'avoir toute connaissance pour l'appréciation du bien ; que le cabinet S n'a pas respecté la partie
de sa mission relative aussi à l'article 6 et qu'il les a privés, en ne formulant pas de réserve sur l'état de l'immeuble attaqué visiblement par des insectes xylophages, de toute libre appréciation sur l'état de l'immeuble.
M. Z... et M. A..., intimés, concluent à la confirmation et, en subsidiaire, à la garantie du cabinet S.
Ils sollicitent 10.000 Frs au titre de l'article 700 du NCPC.
Ils dénient avoir commis une faute en confiant au cabinet S une mission se référant expressément à l'arrêté de la ville qui s'intitule d'ailleurs "arrêté municipal contre les termites" et disent qu'en réalité le débat concerne la portée de cet arrêté.
Ils considèrent les demandes indemnitaires injustifiées en remarquant que l'expert a chiffré les travaux à 19.801,20 Frs.
La SA cabinet d'expertise Daniel S et Y... X, établissement du Tarn, intimés, concluent à la confirmation et à l'octroi de 20.000 Frs au titre de l'article 700 du NCPC en arguant de l'intitulé de l'arrêté visant exclusivement la lutte contre les termites, en relevant que la notice explicative de la mairie précise bien qu'il ne s'agit que de termites.
Elles ajoutent que seul est requis un examen visuel ; qu'il a contractuellement accompli sa mission puisqu'aucun termite n'a été trouvé.
Elles remarquent que le faible coût des réparations de cet immeuble acquis pour 1.200.000 Frs n'aurait pas modifié le choix des acquéreurs ; qu'il n'y a ni moins value ni préjudice de jouissance.
Elles considèrent les demandes des époux Y... abusives dès lors qu'il n'y a que des attaques ponctuelles.
MOTIFS
ATTENDU que M. Z... et M. A... ont confié au cabinet S "la mission d'expertiser le bien immobilier conformément aux articles 1 et 6 de
l'arrêté municipal de la ville de Toulouse, suivant modification du 18 juin 1993 contre les termites, l'expertise ne portant que sur l'état visuel et sans aucune dégradation" ;
ATTENDU que l'article 6 des arrêtés municipaux des 22 avril et 18 juin 1993 impose que soit jointe à tout acte portant sur une transaction immobilière une attestation décrivant sommairement l'état sanitaire et parasitaire de l'immeuble ;
ATTENDU que la notice explicative émanant de la mairie en date du 1° février 1994 explicite que l'attestation prévue à l'article 6 doit indiquer que les recherches n'ont pas permis de déceler la présence de termites ou d'indices caractéristiques de la présence de termites, ce qui correspond à l'intitulé des arrêtés pris par la municipalité "arrêté municipal contre les termites" mais ce qui restreint l'objet des constatations dans un sens contraire à la lettre de l'article 6 et aux motifs mêmes qui ont présidé à la publication de ces arrêtés pris en considération des "ravages très importants provoqués par les termites et autres insectes xylophages sur le territoire communal" ; ATTENDU que l'expert judiciaire a constaté qu'il n'y avait pas d'attaques de termites mais des atteintes localisées d'insectes xylophages limitées ;
Qu'elles concernaient trois solives et une pièce de bois en bas de l'escalier en vide sanitaire, attaques nécessitant un bûchage léger pour être décelées ; le champ d'une pièce de bois en cave et une autre pièce dans son encastrement, atteintes visibles ; une attaque des parquets à l'étage par des capricornes ou vrillettes, phénomène courant dans les maisons anciennes ; l'attaque d'une poutre qui ne pouvait être découverte que par la dépose des lattes du plancher ;
ATTENDU qu'une pièce de bois pourri a été en outre trouvée au sol dans le vide sanitaire mais que l'expert n'a pu déterminer si cet
élément était dans les lieux au moment de la venue du cabinet F... et qu'il a dénié qu'elle ait pu appartenir à cet immeuble ;
ATTENDU que l'attestation délivrée par le cabinet S sur l'absence de termites était conforme à la situation ; que cependant il doit être relevé à la charge de ce cabinet d'expertise, un manquement à ses obligations en tant que professionnel tenu à un devoir de conseil et qui, à le supposer investi contractuellement d'une seule mission de détection de termites, se devait de signaler l'existence d'attaques d'autres insectes xylophages pour transmettre un avis éclairé sur le réel état parasitaire de l'immeuble ;
Que l'ambigu'té des arrêtés non seulement ne saurait le décharger de cette obligation mais encore aurait dû entraîner de sa part une prudence accrue dans la rédaction de son avis ;
Qu'il doit être par conséquent retenu qu'en n'éclairant pas le vendeur sur la réelle situation parasitaire de l'immeuble le cabinet S a commis une faute qui légitime l'exercice de l'action délictuelle exercée par les acquéreurs contre lui ;
ATTENDU que par contre aucun manquement ne peut être retenu à l'encontre du vendeur et de son mandataire, dont la mauvaise foi n'a pas été retenue par les premiers juges en des motifs que la cour adopte, et qui, profanes en la matière, ne pouvaient pas appréhender l'ambigu'té des arrêtés municipaux mais pouvaient s'attendre en revanche à être parfaitement éclairés par l'expertise sollicitée ;
ATTENDU que la faute commise par le cabinet S n'entraine réparation qu'à la condition qu'un préjudice en causalité avec cette faute soit démontré ;
ATTENDU que l'expert judiciaire a chiffré les travaux à faire pour les désordres visibles lors de l'expertise aux sommes de 12.301,20 Frs TTC et de 7.500 Frs TTC (pour le confortement des solives dans le vide sanitaire) ;
Qu'il a, à plusieurs reprises, nettement indiqué que les travaux, dont il est demandé paiement par les époux Y... ne sont pas nécessités par l'état de l'immeuble tel qu'il aurait dû être vu et signalé par le cabinet S ;
ATTENDU sur le préjudice de jouissance qu'il est inexistant dans la mesure où d'abord les travaux en cave n'obèrent pas la poursuite des travaux de second oeuvre et dans la mesure ensuite où les désordres du parquet qui auraient dû être décelés et pris en compte au démarrage des travaux, ne l'ont été qu'au stade du second oeuvre et que le retard pris dans l'exécution des travaux, à le supposer établi, n'est pas en relation directe de causalité avec le manquement au devoir de conseil du cabinet S;
ATTENDU qu'en définitive les époux Y... , malgré le prix d'achat de l'immeuble (1.200.000 Frs) et le coût des travaux supplémentaires (19.800 Frs TTC) subissent un préjudice consistant en la perte de la chance d'avoir pu apprécier pleinement la nature des travaux à faire et d'avoir négocié le prix et sera réparé par l'octroi de la somme de 20.000 Frs ; la remise sur le prix qui aurait pu leur être consenti ne pouvant raisonnablement avoir dépassé 35.000 francs ;
ATTENDU que M. Z... et M. A... sont fondés à obtenir 12.000 Frs pour leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel de la part de M. et Mme Y... ;
ATTENDU que les époux Y... qui ont obtenu l'expertise en référé pour une "attaque généralisée" de leur immeuble qui s'est révélée n'être que ponctuelle ; qui ne subissent de cet état de fait qu'un préjudice très limité ne peuvent prétendre à des dommages intérêts pour résistance abusive et qu'ils supporteront les 2/3 des dépens de première instance et d'appel et des frais d'expertise, l'autre tiers étant à la charge de la SA cabinet S et de son assureur qui devra aux époux Y..., partiellement fondés en leurs réclamations à leur égard
5.000 Frs au titre de l'article 700 du NCPC et qui doit les garantir à concurrence de 8.000 Frs pour les frais irrépétibles alloués à MM. Z... et A...;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
déclare les appels recevables en la forme,
réformant le jugement et statuant à nouveau,
déboute M. et Mme Y... de leurs demandes à l'égard de M. Z... et de M. A...,
condamne M. et Mme Y... à payer à ceux ci ensembles une somme de 12.000 Frs au titre de l'article 700 du NCPC,
dit que la SA cabinet S a manqué à son devoir de conseil,
condamne in solidum la SA cabinet S et la compagnie Y... X à payer à M. et Mme Y... : 1°/ en réparation du préjudice subi la somme de 20.000 Frs, 2°/ pour leurs frais irrépétibles la somme de 5.000 Frs,
condamne in solidum la SA cabinet S et la compagnie Y... X à relever et garantir les époux Y... à hauteur de 8.000 Frs au titre de l'indemnité de l'article 700 du NCPC allouée à MM. Z... et A...,
fait masse des dépens comprenant les frais d'expertise,
condamne M. et Mme Y... à en payer les 2/3, la SA cabinet Set la Y... X à en payer le 1/3 dont distraction au profit des SCP CANTALOUBE FERRIEU CERRI, BOYER LESCAT MERLE et Me DE LAMY. LE PRESIDENT ET LE C... ONT SIGNE LA MINUTE. LE C...
LE PRESIDENT
