DU 26 MARS 2001 ARRET N°182 Répertoire N° 2000/01587 Première Chambre Première Section RM/CD 07/02/2000 TGI TOULOUSE RG : 199704040 (CH1) (Mme BLANQUE X...) Y... Christian S.C.P RIVES PODESTA C/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES S.C.P SOREL DESSART SOREL REFORMATION GROSSE DELIVREE LE A
COUR D'APPEL DE TOULOUSE REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Arrêt de la Première Chambre, Première Section Prononcé: A l'audience publique du Vingt six mars deux mille un, par H. MAS, président, assisté de E. KAIM MARTIN, greffier. Composition de la cour lors des débats et du délibéré: Président :
H. MAS Conseillers :
R. METTAS
M. ZAVARO Z... lors des débats: E. KAIM MARTIN Débats: A l'audience publique du 27 Février 2001. La date à laquelle l'arrêt serait rendu a été communiquée. Avant l'ouverture des débats, les parties ont été informées des noms des magistrats composant la cour. Nature de l'arrêt : contradictoire APPELANT Monsieur Y... Christian A... pour avoué la S.C.P RIVES PODESTA A... pour avocat la SCP CATUGIER,DUSAN, du barreau de Toulouse INTIME SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES pris en la personne de son syndic bénévole Mme C. B..., A... pour avoué la S.C.P SOREL DESSART SOREL A... pour avocat la SCP DE CAUNES, FORGET du barreau de Toulouse FAITS ET PROCEDURE - MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Le 21 décembre 1968 l'état descriptif de division d'un immeuble sis à Toulouse a été dressé. Il était publié le 13 mars 1969.
Le même jour était établie une donation partage des biens appartenant à Mme C... dont faisait partie ledit immeuble dont les lots étaient répartis entre ses trois enfants et deux petits-enfants. Ce document était publié à Toulouse le 13 mars 1969.
L'un des petits-enfants, M. Christian Y... recevait le lot n° 1 défini comme un garage pour quatre voitures comprenant les huit/millièmes de la propriété du sol et des parties communes.
Seuls deux lots demeuraient indivis : les lots 7 (chambre) et 16 (galetas) (comprenant 2, 9 et 0,un millièmes) à intégrer dans les parties communes lors du règlement de copropriété comportant modification de l'état de division.
Après le décès de la donatrice, un premier acte modificatif de l'état descriptif de division était dressé ayant pour objet de créer trois emplacements auto qui avaient été omis dans l'état descriptif originaire, et d'établir le règlement de copropriété.
Le lot n° 1 était annulé et remplacé par les lots 18-19-20-21, définis chacun comme partie du lot n° 1 et correspondant pour cinq millièmes à un garage et pour un millième chacun à trois emplacements auto dans la cour n° 1-n° 2-n° 3.
Le règlement de copropriété du 6 octobre 1975 était publié le 8 décembre, il portait sur l'immeuble divisé en 20 lots numérotés de 2 à 21. Il était annexé à un acte authentique, l'annexe comprenait l'acte modificatif du règlement et son tableau suivi du règlement.
Les trois emplacements auto étaient occupés soit par des locataires, soit par des copropriétaires mais des difficultés surgissaient à la suite de mutations de propriété.
M. Y... assignait le 17 octobre 1997 le syndicat des copropriétaires pour faire juger qu'il était propriétaire des lots 18-19-20 et 21.
Le syndicat demandait que soit opposable aux copropriétaires un acte modificatif établi pour la création de trois emplacements automobiles adopté par l'assemblée générale du 18 janvier 1979.
Par jugement du 7 février 2000 le tribunal de grande instance de Toulouse disait que la décision du 28 avril 1975 réitérée le 6 octobre 1975 devant Me AYMARD et publiée le 8 décembre 1975 n'avait
pas valablement modifié le règlement de copropriété ; que M. Y... n'était pas propriétaire des lots 19-20 et 21 ; qu'il n'était plus propriétaire du lot 18 et le déboutait de l'ensemble de ses prétentions.
Le tribunal disait aussi que M. Y... était fondé à contester les délibérations de l'assemblée générale du 18 avril 1979 ; que la délibération relative à la création de trois emplacements de parking dans la cour n'était pas une décision au sens de la loi du 10 juillet 1965 et que le syndicat ne pouvait s'en prévaloir ; il déboutait par conséquent le syndicat de sa demande tendant à voir déclarer opposable à l'ensemble des copropriétaires l'acte modificatif établi par M. D... portant création de trois emplacements automobiles dans la cour de l'immeuble, adopté par l'assemblée générale du 18 janvier 1979.
Les dépens étaient supportés par moitié entre les parties.
M. Y... qui a relevé appel, demande dans ses dernières écritures du 12 janvier 2001 de dire que M. Y... doit librement disposer des trois emplacements constituant les lots 19-20-21 tant en raison du titre que constitue l'acte du 6 octobre 1975 que de la prescription acquisitive liée à une occupation paisible et publique pendant dix ans ou que du droit reconnu par les assemblées générales des 6 avril 1994 et 23 janvier 1997 qui ont implicitement ou explicitement reconnu ses droits en se bornant à rappeler la nécessité de matérialiser les emplacements de parking.
Il demande donc que le syndic prenne toutes dispositions pour assurer le libre accès aux emplacements avec versement par le syndicat d'une astreinte de 1.000 Frs par infraction constatée.
Il fait valoir qu'il n'y a pas eu modification du règlement de copropriété : que c'est dans sa rédaction initiale du 6 octobre 1975 approuvant à l'unanimité la modification de l'état descriptif de division qu'ont été créés les trois emplacements de parking.
Il affirme que s'est bien tenue une assemblée générale en avril 1975 et dit que seuls les copropriétaires défaillants ou opposants en avril et octobre 1975 auraient eu qualité pour contester les décisions prises, ou ceux irrégulièrement convoqués mais dans le délai de 10 ans ouvert par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Il prétend que le syndic actuel, copropriétaire récent, directement intéressé à la solution du litige, retient des éléments de preuve qui lui ont été remis par M. Alain DE E..., précédent syndic.
Il ajoute que le droit de jouissance exclusif et privatif sur une fraction de la cour, partie commune attribuée par le règlement de copropriété à certains lots dont il constitue l'accessoire, a un caractère réel et perpétuel qui ne peut être remis en cause sans le consentement du bénéficiaire.
Il conclut à la confirmation quant au débouté du syndicat.
Il demande 50.000 Frs de dommages intérêts et 12.000 Frs au titre de l'article 700 du NCPC.
Le syndicat des copropriétaires , intimé, dans ses dernières conclusions du 7 février 2001, conclut à la confirmation et sollicite 5.000 Frs au titre de l'article 700 du NCPC.
Il fait valoir qu'aucune inégalité entre les héritiers n'existait et ne justifiait par conséquent une modification des lots ; que celle-ci, prévue au cours d'une simple réunion familiale le 28 avril 1975, n'a jamais reçu application ainsi que l'établissent la location de ces emplacements et les comptes des copropriétaires, crédités, pour trois d'entre eux, autres que M. Y..., d'un tantième supplémentaire
chacun ; qu'il n'y avait donc pas accord des copropriétaires.
Il ajoute que les modifications relatives à une partie commune, comme la cour, doivent être adoptées par l'unanimité des voix de tous les copropriétaires réunis en assemblée générale et qu'il n'y a pas eu d'assemblée générale régulière au sens de la loi du 10 juillet 1965 ; il en déduit qu'un acte notarié même publié ne peut suppléer à une décision d'assemblée générale.
Il soutient qu'un projet d'acte modificatif conforme à la réalité, a été adopté à l'unanimité des copropriétaires au cours de l'assemblée générale du 18 janvier 1979 et que les demandes de M. Y... sont juridiquement infondées ; que seules des attributions en jouissance au profit d'autres copropriétaires que M. Y... ont été envisagées par le syndicat.
Il dit que seules des erreurs lors des fonctions de M. DE E..., syndic, expliquent les variations dans les millièmes attribués à M. Y... F...
ATTENDU que le litige a trait à la revendication de la propriété de trois emplacements de stationnement dans la cour commune de l'immeuble par l'un des copropriétaires d'origine M. Y... ;
ATTENDU que le règlement de copropriété établi, ainsi que prévu lors de l'établissement de l'état descriptif de division de 1968, "ultérieurement" soit le 6 octobre 1975, a été publié le 8 décembre 1975 ;
Qu'il est, depuis cette date, opposable aux tiers : copropriétaires "inexistants" à ce moment ; qu'il ne peut être remis en cause par le syndicat des copropriétaires auquel les prescriptions du règlement de copropriété s'imposent ;
ATTENDU que ce règlement de copropriété d'origine, qui n'a pas été depuis modifié, est l'expression de la volonté commune des copropriétaires du moment, tous membres de la même famille et qui
ont, conformément à une décision prise en réunion familiale en avril 1975, ainsi qu'ils en attestent, procédé, avant que soit établi le règlement de copropriété, à une modification de l'état descriptif de division de 1968, pour tenir compte d'une réalité : l'oubli de trois emplacements auto, donnés en location, au moins pour partie, par la donatrice avant son décès et à intégrer dans le lot n° 1 attribué à l'appelant qui a effectivement disparu de l'état descriptif pour devenir les lots 18-19-20-21, pour le même nombre de millièmes ;
Qu'ils ont réitéré leur accord en disant dans le procès verbal de l'assemblée générale du 7 octobre 1975 avoir pris connaissance de l'état de division de l'immeuble, de son rectificatif n° 1 et du règlement de copropriété ;
ATTENDU que les considérations tirées des variations dans les millièmes attribués à trois autres copropriétaires, ou à M. Y... (étant observé que le règlement de copropriété n'a pas réglé le sort des lots 7 et 16) sont sans incidence sur la solution du litige et ne peuvent permettre de mettre en doute la réalité de l'accord unanime des cinq copropriétaires qui ont tous comparu devant le notaire le 6 octobre 1975 pour faire mettre au rang de ses minutes le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, l'ensemble étant signé des cinq copropriétaires ;
ATTENDU que le fait de la perception de loyers par d'autres copropriétaires pour ces emplacements de stationnement n'est pas davantage de nature à faire échec au droit de propriété de M. Y... qui prétend que ses tantes étaient ses mandataires ; que ce fait va à l'encontre, en tout cas, de la thèse du syndicat qui prétend que la cour (et donc ces emplacements) est partie commune ;
ATTENDU que la loi de 1965 et le règlement de copropriété qui qualifie "la cour" de partie commune n'interdisent pas d'attribuer à un copropriétaire un lot constitué par le droit de jouissance
privative d'emplacements de parcage dans une cour par ailleurs qualifiée de commune ;
ATTENDU en effet que les critères de répartition fixés par la loi du 10 juillet 1965 en ses articles 2 et 3 entre les parties privatives et les parties communes sont supplétifs de la volonté des parties ;
ATTENDU ensuite que la volonté des copropriétaires d'intégrer dans le lot initialement attribué à M. Y... à titre privatif trois emplacements auto ressort suffisamment des éléments ci-dessus analysés et de la définition de l'article 4 du règlement de copropriété qui tout en décidant que "la cour" est partie commune déclare que "les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé" (la loi définissant comme privatives "les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un propriétaire déterminé" et le terme de lot étant réservé aux parties privatives et ne pouvant concerner les parties communes) ;
ATTENDU que ni le syndicat des copropriétaires ni les copropriétaires qui n'ont acquis de lots que postérieurement à l'assemblée générale "constitutive" du 6 octobre 1975 et à l'assemblée générale du 7 octobre 1975 n'ont qualité pour contester la validité de ces ou cette assemblée générale ;
ATTENDU que le projet d'acte modificatif, proposé le 28 décembre 1978 par le syndic, également copropriétaire, de la "création de trois parkings dans la cour" qui sont donnés en jouissance aux lots 5-6 et 9 n'a jamais été suivi d'effet par une décision d'assemblée générale ainsi qu'il en a été décidé par le tribunal en des motifs que la cour adopte ;
ATTENDU qu'en réalité cet acte modificatif n'avait été envisagé par le syndic du moment, ainsi qu'il l'explique dans sa lettre du 28 décembre 1978, que parce qu'il avait cru qu'il n'était pas
juridiquement possible d'attribuer dans une cour partie commune des emplacements à des propriétaires bien définis mais que l'existence de ces emplacements eux-mêmes n'était pas contestée et qu'il ne peut être tiré aucune conséquence de cette proposition quant au droit de propriété que détient M. Y... sur les lots 19-20-21 ;
ATTENDU qu'il n'appartient pas à la cour d'ordonner au syndic (qui n'est d'ailleurs pas dans l'instance) de prendre toutes dispositions pour assurer le libre accès de M. Y... ou de ses ayants droit aux trois emplacements de parking ; qu'il revient à M. Y..., titulaire d'un droit, de prendre toute mesure pour reprendre possession de ces emplacements et d'agir contre ceux qui occuperaient ces lots sans droit ni titre ; ATTENDU que M. Y... qui n'explicite pas sa demande indemnitaire en sera débouté ;
ATTENDU que le syndicat qui succombe doit les entiers dépens et 6.000 Frs au titre de l'article 700 du NCPC ;
PAR CES F...
LA COUR,
déclare l'appel recevable en la forme,
réformant le jugement et statuant à nouveau,
déclare le syndicat des copropriétaires irrecevable à contester les décisions de l'assemblée du 6 octobre 1975 et le contenu de l'acte reçu par Me AYMARD le 6 octobre 1975 et publié le 8 décembre 1975,
dit que M. Y... doit librement disposer des trois emplacements auto sis dans la cour de l'immeuble à Toulouse constituant les lots 19-20 et 21 du règlement de copropriété,
donnant acte à M. Y... de ce qu'il n'est plus propriétaire du lot 18, le déboute de ses prétentions relatives à ce lot,
dit que M. Y... est fondé à contester les décisions de l'assemblée générale du 18 avril 1979,
dit que l'assemblée générale n'a pas délibéré sur la création et l'affectation en jouissance de trois emplacements de parking lors de cette assemblée générale,
déboute le syndicat de sa demande d'opposabilité de l'acte modificatif établi par M. D...,
déboute M. Y... de sa demande indemnitaire,
condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP RIVES PODESTA et au paiement de 6.000 Frs à M. Y... LE PRESIDENT ET LE Z... ONT SIGNE LA MINUTE. LE Z...
LE PRESIDENT
