DU 25 octobre 1999 ARRET N° Répertoire N° 98/03349 Première Chambre Première Section HM/EKM 14/05/1998 TGI TOULOUSE RG : 9800308 (1CH) (Mme X... ) M. A S.C.P MALET C / Mme B S.C.P BOYER LESCAT MERLE CONFIRMATION PARTIELLE GROSSE DELIVREE LE A COUR D'APPEL DE TOULOUSE REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Arrêt de la Première Chambre, Première Section Prononcé: A l'audience publique du vingt cinq octobre mil neuf cent quatre vingt dix neuf, par H. MAS, président, assisté de E. KAIM-MARTIN, greffier. Composition de la cour lors des débats et du délibéré: Président :
H. MAS Conseillers :
R. METTAS
M. ZAVARO Greffier lors des débats: E. KAIM-MARTIN Débats: A l'audience publique du 27 Septembre 1999 . La date à laquelle l'arrêt serait rendu a été communiquée. Avant l'ouverture des débats, les parties ont été informées des noms des magistrats composant la cour. Nature de l'arrêt : contradictoire APPELANT Monsieur A Ayant pour avoué la S.C.P MALET Ayant pour avocat Maître Y... du barreau de Toulouse INTIMEE Madame B Ayant pour avoué la S.C.P BOYER LESCAT MERLE Ayant pour avocat M° DELAHAIE du barreau de Toulouse
FAITS ET PROCEDURE :
Par acte du 29 janvier 199O, Mme B a vendu à M.A un immeuble sis à Toulouse divisé en trois lots.
L'acte prévoyait la cession de :
* la pleine propriété du lot n° 1 composé de trois pièces en rez-de-chaussée et d'un garage
* la nue propriété du lot n° 2 composé de trois pièces principales au premier étage,
* la nue propriété du lot n° 3 composé du jardin.
La vente a été consentie pour le prix déclaré au fisc de 267.OOO francs payé comptant 18O.OOO francs et le solde converti en une rente annuelle et viagère indexée de neuf cents francs par mois.
Estimant que le prix susvisé était notoirement insuffisant et ne représentait pas un prix réel et sérieux, Mme B a fait assigner M.A en nullité de la vente.
Elle soutenait à cet égard que sur la base de l'évaluation de l'immeuble résultant d'un redressement fiscal qu'elle a subi (53O.OOO francs) et compte tenu du capital prévu la rente aurait dû être au moins de 2.674,61 francs par mois.
Par conclusions ultérieures elle a sollicité la "résiliation" de la vente pour défaut de paiement de la rente et location de la partie vendue en pleine propriété en violation de l'article 7 page 9 du contrat prévoyant l'interdiction pour le débirentier de conférer sur l'immeuble un bail ouvrant droit au renouvellement ou au maintien dans les lieux sous peine de résolution de plein droit.
Elle a par ailleurs demandé au tribunal en vertu de la clause résolutoire de constater l'acquisition définitive des arrérages perçus et des embellissements ou améliorations apportés l'immeuble.
Par jugement du 14 mai 1998 le tribunal de grande instance de Toulouse a rejeté la demande de nullité en retenant que le prix ne pouvait être considéré comme ni réel ni sérieux et a prononcé la "résiliation de la vente" en retenant que si le paiement du capital de 18O.OOO francs ne pouvait être contesté dans la mesure où il était quittancé dans l'acte par la comptabilité du notaire, le débirentier ne prouvait pas s'être acquitté régulièrement de la rente et qu'en outre il avait contrevenu aux dispositions contractuelles en louant la partie acquise en pleine propriété.
M.A a régulièrement fait appel de cette décision en ce qu'elle a prononcé la résiliation de la vente.
Mme B a fait appel incident en demandant à la cour de prononcer la nullité de la vente pour vileté du prix et subsidiairement de confirmer la décision déférée en lui allouant en outre 2O.OOO francs par application de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile. M.A a conclu à l'irrecevabilité des demandes pour défaut de publication au bureau des hypothèques en application des articles 28 4° et 3O-5 du décret du 4 janvier 1955.
Il a subsidiairement sollicité la confirmation du rejet de la nullité et l'infirmation du prononcé de la résiliation en faisant valoir qu'il a réglé le capital comme en fait foi l'acte authentique, que s'agissant du défaut de paiement de la rente il n'a jamais été mis en demeure de payer ce qui exclu le jeu de la clause résolutoire ; qu'il ne peut lui être reproché d'avoir consenti des baux d'habitation à durée déterminée n'entraînant aucun droit au renouvellement ou au maintien dans les lieux et qu'enfin il n'a pas enfreint les obligations fiscales figurant à la page 23 de l'acte de vente.
Il a dans l'hypothèse où la nullité serait prononcée demandé que lui soient remboursés le capital versé, les arrérages versés et 15O.OOO francs au titre des travaux effectués.
Il a enfin sollicité 2O.OOO francs par application de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile.
Mme B a conclu à la recevabilité de ses demandes en faisant valoir qu'elle a publié l'assignation en nullité tendant comme la résolution au retour du bien vendu dans son patrimoine.
Elle soutient en reprenant les arguments développés devant les premiers juges que le prix retenu est dérisoire si l'on prend en compte l'évaluation fiscale et qu'en toute hypothèse la résolution a été à bon droit prononcée par les premiers juges en raison de l'inexécution par le débirentier de ses obligations de paiement de la
rente et de non location de l'immeuble.
MOTIFS DE LA DECISION : - Sur la demande de nullité :
Attendu que Mme B justifie de la publication de l'assignation introductive d'instance tendant au prononcé de la nullité de la vente, délivrée le 4 juin 1996, le 17 décembre 1998 au 1er bureau des hypothèques de Toulouse ;
Attendu qu'en application de l'article 126 du nouveau code de procédure civile l'irrecevabilité est écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue ;
Attendu que la demande en nullité ayant fait l'objet d'une publication régulière avant la clôture des débats devant la cour la cause d'irrecevabilité a disparu ; que cette demande est donc recevable ;
Mais attendu que c'est par une exacte appréciation des faits qui leur étaient soumis, une juste application de la règle de droit et en des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont écarté cette demande ;
Attendu en effet que Mme B ne peut se baser sur une évaluation de l'immeuble par l'administration fiscale à un prix de 53O.OOO francs alors que le prix de la vente consentie à M.A n'est que de 267.OOO francs dès lors que l'évaluation retenue par le fisc a été donnée pour la pleine propriété d'un immeuble libre de toute occupation alors que la vente consentie à M.A ne concerne que le rez-de-chaussée de l'immeuble en pleine propriété et la seule nue propriété du premier étage et du jardin dont l'usufruit est réservé à la venderesse ;
Attendu que le prix ainsi retenu dans l'acte de vente pour les seuls droits acquis n'apparaît nullement dérisoire alors surtout que si M.A a loué le rez-de-chaussée dont il est propriétaire pour une somme près de trois fois supérieure à la rente viagère il faut tenir compte
du capital dont le versement ne peut être sérieusement contesté en l'état de la quittance figurant à l'acte et du fait qu'il a réalisé des travaux d'aménagement ;
Attendu que la décision déférée sera confirmée de ce chef ; - Sur la demande de résolution :
Attendu qu'en application de l'article 3O.5 du décret du 4 janvier 1955 doivent être publiés à peine d'irrecevabilité les demandes tendant à faire prononcer notamment la résolution, l'annulation ou la réscision de droits résultant d'actes soumis eux-mêmes à publicité ; Attendu que la vente immobilière est soumise à publicité ;
Attendu que si la demande de résolution tend comme la demande d'annulation à la réintégration dans le patrimoine du vendeur de l'immeuble vendu, elle en est cependant distincte ;
Attendu que la publicité foncière est destinée à la protection des tiers ; que ceux-ci peuvent avoir une vision différente des chances de succès d'une demande d'annulation pour défaut de prix ou vice du consentement de celle d'une demande de résolution pour inexécution qui peuvent être plus difficilement vérifiées ;
Attendu qu'ayant une cause et un fondement distinct de la demande d'annulation, la demande subsidiaire en résolution doit faire l'objet d'une publicité distincte dès lors qu'elle n'a pas été formée dans l'assignation introductive d'instance visant la seule demande principale mais dans des conclusions ultérieures;
Attendu que Mme B ne rapporte pas la preuve dans les conditions prévues par l'article 28-4 c du décret du 4 janvier 1955 qu'elle a régulièrement publié la demande de résolution formée pour la première fois par conclusions distinctes devant les premiers juges ;
Attendu que sa demande tendant à la résolution de la vente doit donc être déclarée irrecevable ; - Sur les mesures annexes :
Attendu que M.A n'a soulevé qu'en cause d'appel l'irrecevabilité de la demande en résolution ; que rien ne justifie l'application en l'espèce de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Que Mme B supportera les dépens de première instance et M.A les dépens d'appel;
PAR CES MOTIFS :
LA COUR :
Déclare l'appel recevable ;
Déclare la demande aux fins d'annulation de la vente recevable ;
Confirme la décision déférée en ce qu'elle a rejeté la demande d'annulation formée par Mme B ;
La réformant pour le surplus :
Déclare irrecevable pour défaut de publication la demande en résolution de la vente formée par Mme B ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile ;
Condamne Mme B aux dépens de première instance ;
Condamne M. A aux dépens d'appel avec distraction pour ceux d'appel au profit de la SCP MALET. Le présent arrêt a été signé par le président et le greffier. LE GREFFIER :
LE PRESIDENT :
