France, Cour d'appel de Grenoble, Chambre commerciale, 30 mai 2024, 22/00695

N° RG 22/00695 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LHV7

Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

la SCP LSC AVOCATS

la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 30 MAI 2024

Appel d'une décision (N° RG 18/00063)

rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Grenoble

en date du 15 novembre 2021

suivant déclaration d'appel du 16 février 2022

APPELANT :

M. [Z] [H] artisan ébéniste,inscrit au répertoire des métiers sous le n° SIREN 324 197 771

né le 16 janvier 1953 à [Localité 5] (Eure et Loir)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par Me Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

S.A. VICAT au capital de 179.600.000 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VIENNE sous le numéro 057 505 539, représentée par ses dirigeants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Me Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par Me PASQUALINI, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Mme Raphaële FAIVRE, Conseillère,

DÉBATS :

A l'audience publique du 22 mars 2024, M. BRUNO, Conseiller, qui a fait rapport assisté de Alice RICHET, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions et Me PASQUALINI en sa plaidoirie, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour.

Faits et procédure :

1. Par acte sous seing privé du 1er juillet 1980, la société Vicat a donné à bail à [Z] [H], ébéniste, des locaux situés à [Localité 6] (38) au [Adresse 7], anciennement à usage de cimenterie, afin que le preneur puisse y installer son atelier. Il a également été prévu que le preneur aura la jouissance en commun avec les autres occupants actuels et futurs de la cour et des WC, ainsi que la jouissance de la portion de cour située en face desdits locaux d'une surface d'environ 435 m2. Cette dernière surface a été portée par avenants à 469 m2.

2. Par bail emphytéotique du 21 septembre 2017, la société Vicat a autorisé le [3] ([3]) à réaliser des travaux de réhabilitation de la zone avec démolition d'anciens bâtiments et constructions. Cette opération s'est faite en concertation avec la commune de [Localité 6]. Les travaux ont été engagés fin 2018.

3. Par exploit d'huissier délivré le 28 décembre 2017, [Z] [H] a fait assigner la société Vicat devant le tribunal de grande instance de Grenoble, afin de voir notamment condamner la société Vicat à entreprendre divers travaux, à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de préjudice de jouissance. Dans ses dernières conclusions, monsieur [H] a demandé au tribunal notamment de condamner la société Vicat à mettre les WC communs en conformité, de remplacer le portail d'entrée, de drainer et aplanir la cour de la zone artisanale totalement défoncée depuis 1993, de sécuriser les abords de la zone, de procéder à l'étanchéité et au captage des eaux des toits de l'usine afin de stopper les infiltrations dans l'atelier, de reconstruire le mur permettant l'accès à la cour qui est devenu accessible ensuite de la démolition par le bailleur du mur situé sur le [Adresse 4], de murer le dessous de l'usine contre la voie ferrée, de raccorder la zone au réseau municipal des eaux usées et pluviales, de procéder au ravalement de l'ensemble des façades du bâtiment, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, de condamner la société Vicat à payer la somme de 30.000 euros en réparation des planches de bois enlevées sans autorisation, de condamner la société Vicat à payer la somme de 50.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi suite aux travaux, de lui payer la somme de 50.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi suite à la modification de l'assiette du bail, ainsi que la somme de 100.000 euros en réparation du préjudice économique subi, et celle de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

4. Par jugement du 15 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

- déclaré la demande de travaux de [Z] [H] portant sur le murage du dessous de l'usine irrecevable car frappée de l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt de la Cour d'appel de Grenoble de 2007 et au surplus prescrite;

- déclaré les demandes de travaux relatives à la cour et au WC communs, au portail, à l'étanchéité de la toiture, à la reconstruction du mur d'enceinte, à la remise en état ou à la destruction des ruines du site, et au ravalement de façade du bâtiment occupé par le preneur, non prescrites et recevables ;

- condamné la société Vicat à effectuer les travaux suivants dans les quatre mois suivant la signification du jugement :

* remplacer le portail d'entrée donnant accès aux lieux loués à [Z] [H],

* remettre en place une clôture côté [Adresse 4] suite à la destruction du mur et fermer ainsi l'accès aux lieux loués à [Z] [H],

* remettre la cour en état de planéité et de circulation pour la partie constitutive du chemin d'accès qui était auparavant carrossable,

* installer un nouveau WC en état de fonctionnement,

* procéder au ravalement de la façade des bâtiments dont monsieur [H] a la jouissance privative ;

- débouté [Z] [H] pour le surplus de ses demandes d'exécution de travaux;

- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;

- débouté [Z] [H] de toutes ses demandes de dommages et intérêts ;

- débouté la société Vicat de sa demande de nettoyage et remise en état de la cour commune, à la charge de monsieur [H] et sous astreinte ;

- condamné la société Vicat à payer à [Z] [H] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Vicat aux entiers dépens de l'instance ;

- accordé à la Scp Lenuzza, Saul Guibert, Capdeville, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire de la présence décision.

5. [Z] [H] a interjeté appel de cette décision le 16 février 2022, en ce qu'elle a :

- débouté [Z] [H] pour le surplus de ses demandes d'exécution de travaux;

- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte;

- débouté [Z] [H] de toutes ses demandes de dommages et intérêts;

- en ce que ce jugement n'a pas condamné la société Vicat à entreprendre les travaux suivants :

* procéder à l'étanchéité et au captage des eaux des toits de l'usine afin de stopper les infiltrations dans l'atelier,

* reconstruire le mur permettant l'accès à la cour qui est devenu accessible ensuite de la démolition par le bailleur du mur situé sur le [Adresse 4],

* murer le dessous de l'usine contre la voie ferrée,

* raccorder la zone au réseau municipal des eaux usées et de pluie,

* le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- en ce que ce jugement n'a pas condamné la société Vicat à payer la somme de 30.000 euros (60m3 à concurrence de 500 euros par m3) à monsieur [H] en réparation des planches de bois enlevées sans l'autorisation de ce dernier et jamais restituées ;

- en ce qu'il n'a pas condamné la société Vicat à payer la somme de 50.000 euros à monsieur [H] en réparation du préjudice de jouissance subi suite aux travaux ;

- en ce qu'il n'a pas condamné la société Vicat à payer la somme de 50.000 euros à monsieur [H] en réparation du préjudice de jouissance subi suite à la modification de l'assiette du bail ;

- en ce qu'il n'a pas condamné la société Vicat à payer la somme de 100.000 euros à monsieur [H] en réparation du préjudice économique subi.

L'instruction de cette procédure a été clôturée le 14 mars 2024.

Prétentions et moyens de [Z] [H]:

6. Selon ses conclusions n°5 remises par voie électronique le 6 mars 2024, il demande à la cour, au visa des articles 145-1 et suivants du code de commerce, des articles 1134, 1147, 1719, 1720 et 1723 du code civil, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

- condamné la société Vicat à effectuer les travaux suivants dans les quatre mois suivant la signification du jugement :

* remplacer le portail d'entrée donnant accès aux lieux loués à [Z] [H],

* remettre en place une clôture côté [Adresse 4] suite à la destruction du mur et fermer ainsi l'accès aux lieux loués à [Z] [H],

* remettre la cour en état de planéité et de circulation pour la partie constitutive du chemin d'accès qui était auparavant carrossable,

* installer un nouveau WC en état de fonctionnement,

* procéder au ravalement de la façade des bâtiments dont monsieur [H] a la jouissance privative ;

- débouté la société Vicat de l'ensemble de ses prétentions.

7. [Z] [H] demande à la cour de réformer ce jugement, pour avoir :

- débouté le concluant du surplus de ses demandes d'exécution de travaux ;

- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;

- débouté le concluant de toutes ses demandes de dommages et intérêts.

8. L'appelant demande à la cour, statuant à nouveau :

- de condamner la société Vicat à procéder à l'étanchéité et au captage des eaux des toits de l'usine afin de stopper les infiltrations dans l'atelier, à reconstruire le mur permettant l'accès à la cour qui est devenu accessible ensuite de la démolition par le bailleur du mur situé sur le [Adresse 4], à raccorder la zone au réseau municipal des eaux usées et de pluie, le tout, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- de condamner la société Vicat à payer la somme de 30.000 euros (60m3 à concurrence de 500 euros par m3) au concluant en réparation des planches de bois enlevées sans l'autorisation de ce dernier et jamais restituées ;

- de condamner la société Vicat à payer la somme de 50.000 euros au concluant en réparation du préjudice de jouissance subi suite aux travaux ;

- de condamner la société Vicat à payer la somme de 50.000 euros au concluant en réparation du préjudice de jouissance subi suite à la modification de l'assiette du bail ;

- de condamner la société Vicat à payer la somme de 100.000 euros au concluant en réparation du préjudice économique subi ;

- de débouter la société Vicat de l'ensemble de ses prétentions ;

- de condamner la société Vicat à payer la somme de 10.000 euros au concluant en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Monsieur [H] expose :

9. - concernant la recevabilité des demandes du concluant retenue par le tribunal, qu'il n'existe pas d'autorité de la chose jugée les concernant suite à la décision rendue plus de 15 ans auparavant, puisque la chose jugée ne peut être opposée lorsque la demande est fondée sur une cause différente de celle qui a donné lieu au jugement ou lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice ; qu'en l'espèce, si lors de son entrée dans les lieux, le concluant devait les prendre dans leur état, il avait alors bénéficié d'une remise de loyers, ce qui n'est plus le cas actuellement ; que les travaux sollicités ne concernent pas ceux visés dans le bail initial, mais la remise en état de parties communes accessoires et concernant l'obligation du bailleur d'assurer le clos et le couvert ; que le bail est désormais soumis à la loi Pinel de sorte que le bailleur doit assurer les travaux relevant de l'article 606 du code civil, ce que le tribunal a retenu ; qu'il a justement dit qu'il ne peut être opposé au preneur l'autorité de la chose jugée en matière de vétusté dès lors que le temps écoulé n'a pu que la faire réapparaître et faire renaître l'obligation du bailleur ;

10. - s'agissant de la prescription des demandes du concluant, que le dommage et le préjudice sont persistants ;

11. - que concernant la cour et les WC communs, si le bailleur estime que la demande est prescrite au motif que cela fait plus de 10 ans que les WC sont en mauvais état, il reconnaît avoir cependant proposé au concluant de changer les toilettes, ce qui constitue une interruption de la prescription prévue par l'article 2240 du code civil ; que le tribunal a exactement retenu la dégradation des lieux par l'effet du temps et l'absence d'entretien par le bailleur, outre les travaux réalisés par le [3] voisin, et que le délai de prescription a ainsi recommencé à courir à l'occasion de ces travaux en 2019 qui ont accentué la dégradation des lieux ;

12. - s'agissant du portail d'entrée, que si l'intimée soutient qu'il ne serait plus installé depuis le départ de l'entreprise Poisat en 2000, ce fait est erroné, puisqu'il y a toujours eu un portail en place, mais en mauvais état ; que lors du départ de cette entreprise, un autre portail a été installé par le concluant pour tenter de fermer la zone ; que l'existence d'un portail commun lors de la prise à bail impose au bailleur de le changer, au regard du principe de l'intangibilité du bail; que le tribunal a justement retenu que si la dégradation de ce portail semble remonter à plus de cinq ans, l'entretien de la clôture des lieux depuis 2014 incombe au bailleur, alors que s'agissant d'une obligation à exécution successive, le délai de prescription repart chaque fois que la corrosion réapparaît, de sorte que la demande n'est pas prescrite; qu'un nouveau portail est désormais installé suite à l'intervention de l'intimée;

13. - concernant la toiture, que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a retenu que la demande formée en 2017 porte sur une obligation dont le bailleur ne peut plus se décharger sur le preneur, alors qu'il s'est écoulé plus de trente ans depuis la signature du bail, ce qui implique une dégradation inéluctable ; que le bailleur est tenu depuis 2014 de procéder à son entretien ;

14. - pour le mur d'enceinte, que le tribunal a justement statué dans le même sens en ajoutant que l'intimée ne démontre pas que sa destruction datait de plus de cinq ans au moment de l'assignation ;

15. - pour les ruines entourant la cour, que le tribunal a indiqué que le trouble dont se plaint le concluant n'est pas continu mais qu'il se produit à chaque intrusion de squatters ; ainsi, que le délai de prescription part à compter de chaque trouble de jouissance, alors que le bailleur doit assurer une jouissance paisible ;

16. - s'agissant du ravalement de façade, que le premier juge a indiqué que cette obligation incombe désormais au bailleur ;

17. - concernant le bien fondé des demandes de travaux, que selon les articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer la chose louée, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur, en réalisant les réparations devenant nécessaires autres que locatives ; que l'article R145-35 du code de commerce mentionne que les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ne peuvent être imputées au preneur, ni celles résultant de la vétusté ; que l'obligation de délivrance est d'ordre public ;

18. - qu'en l'espèce, le concluant exploite les trois niveaux d'un vaste bâtiment principal, les deux niveaux d'un petit bâtiment annexe et trois cours à usage privatif ; que l'ensemble des travaux demandés ne concernent que les parties communes ; que l'intimée ne produit aucun élément venant confirmer que les travaux demandés seraient la conséquence de l'absence d'entretien imputable au concluant, alors que seul ce bailleur a la charge d'entretenir les parties communes ;

19. - que s'agissant ainsi des WC, aucun document ne met leur entretien à la charge du preneur, puisqu'ils sont communs à tous les locataires ; qu'il ne s'agit pas d'un seul problème d'entretien, mais également de conformité puisque l'installation existante empêche un fonctionnement conforme ; que suite à l'intervention du [3], le preneur a seulement souhaité changer les toilettes de place sans procéder à leur remplacement, ce que le concluant n'a pas accepté ; que comme retenu par le tribunal, lors des travaux du centre hospitalier, les WC communs ont été démolis ; que peu importe en conséquence de savoir pour quelle raison ils se trouvaient en mauvais état, alors que le bailleur, au titre de son obligation de délivrance, doit maintenir à la disposition du preneur l'intégralité du bien ;

20. - pour le portail d'entrée, que la rouille l'affectant constitue une vétusté incombant au bailleur, puisqu'il s'agit d'un élément concernant les parties communes ; que si l'intimée indique que le changement de ce portail excède ses obligations dès lors que n'a pas été mise à sa charge l'obligation de clore les lieux, elle doit cependant respecter le bail et les éléments qui en font l'accessoire ; que le bail initial a ainsi prévu l'existence d'un portail commun, lequel n'est plus en état de fonctionnement ; que l'intimée a désormais procédé au changement de ce portail ;

21. - s'agissant de l'entretien des parties communes de la zone artisanale, que le bailleur n'a procédé à aucun entretien depuis que le concluant occupe seul les lieux, alors que jusqu'en 1993, un jardinier venait entretenir la cour ; que celle-ci est désormais envahie par la végétation ; que l'intimée a l'obligation de procéder à son entretien ;

22. - pour le drainage et la planéité de la cour de la zone artisanale, défoncée par les camions de l'entreprise Laffond avant 1993, que le bailleur ne peut contester la véracité des désordres ; que le tribunal a exactement indiqué qu'aucun défaut d'entretien n'est imputable au concluant, alors que le centre hospitalier a manifestement empiété sur la cour pendant la réalisation des travaux pour y faire passer des engins de chantier ;

23. - s'agissant de l'étanchéité et du captage des eaux pluviales sur le toit de l'usine, afin de stopper les infiltrations, que l'atelier du concluant est inondé en cas de fortes pluies, ce qui lui occasionne un préjudice puisque le bois stocké gonfle et devient inutilisable ; que le tribunal a cependant retenu que le concluant ne rapporte pas la preuve de la réalité des fuites et des infiltrations ; que le jugement déféré doit être infirmé sur ce point puisque le concluant a fait intervenir en cause d'appel un expert en bâtiment, dont le constat indique que les toitures présentent des non-conformités aux règles de l'art, une grande dangerosité et une absence totale d'entretien depuis des décennies alors que les infiltrations sont constatées en sous-face ; que l'expert a également retenu que le dispositif de collecte des eaux pluviales est soit inexistant, soit est totalement défaillant, de sorte que la périphérie immédiate des locaux est noyée sous les eaux en cas de fortes intempéries avec pénétration à l'intérieur des locaux ; que les travaux nécessaires incombent ainsi à l'intimée ;

24. - pour la sécurisation des abords de la cour artisanale et les ruines, qu'il appartient au bailleur d'assurer la jouissance paisible des lieux; que si le tribunal a retenu qu'il existe une incertitude quant à l'existence même des bâtiments qui ne seraient plus occupés et qui seraient laissés à l'abandon, puisque l'intimée affirme qu'ils ont été démolis lors de l'agrandissement de l'hôpital, l'expert commis par le concluant a visité les lieux en 2022 et a indiqué que plusieurs locaux sont restés en l'état depuis des décennies sans entretien, avec des risques d'effondrement; qu'il a également noté que rien n'interdit l'accès aux étages supérieurs qui ne sont pas sécurisés; qu'il existe des risques compte tenu des dépôts existants; que cet expert relate que le clos

n'est pas assuré car de nombreuses ouvertures sont dépourvues de fenêtres ; que l'intimée doit ainsi être condamnée à démolir ces ruines et à sécuriser la zone ;

25. - concernant la reconstruction du mur situé [Adresse 4], qui empêchait l'accès à la cour qui est devenue désormais accessible suite à sa démolition par le bailleur, que si l'intimée indique que le concluant ne peut formuler de demande sur une parcelle qui n'a pas été donnée à bail, il s'agit cependant d'un accessoire de la chose louée que le bailleur doit entretenir, d'autant qu'il l'a dégradé lui-même ; que le tribunal a justement retenu que ce mur préservait l'espace clos donné à bail et que le preneur est ainsi fondé à solliciter que les lieux bénéficient à nouveau d'une clôture ; que si le bailleur a fait installer une clôture, sa hauteur de 1,5m n'empêche pas les effractions ;

26. - pour le raccordement de la zone au réseau municipal des eaux usées et pluviales, qu'il s'agit du respect de l'obligation de délivrer des lieux conformes à leur occupation ;

27. - s'agissant du ravalement de façade, que le bailleur n'en a procédé à aucun depuis le début du bail; que désormais la loi Pinel le met à la charge de l'intimée; que la façade est en très mauvais état comme retenu par le tribunal et nécessite de grosses réparations sur la totalité du bâtiment, dont les deux niveaux ont été loués ;

28. - qu'une astreinte doit être ordonnée, puisque suite au prononcé du jugement déféré, tous les travaux n'ont pas débuté ;

29. - que si l'intimée invoque des manquements du concluant, en estimant qu'il s'emploie à demeurer seul sur le site, et qu'il ne respecte pas ses obligations, notamment concernant l'évacuation des déchets provenant de son atelier, la demande concernant la condamnation du concluant à se mettre en conformité sous astreinte journalière est imprécise et non étayée; que le concluant n'a pas la charge de l'entretien des communs; qu'il n'existe dans la cour aucun déchet ni ordure; que la demande de la société Vicat doit ainsi être rejetée ;

30. - concernant la modification de l'assiette du bail sans l'accord préalable du concluant, qu'elle résulte de la réalisation par l'intimée de travaux de valorisation du site, alors que l'article 1723 du code civil dispose que le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée ; qu'en la cause, l'intimée a consenti des droits au [3] au mépris de ceux du concluant, lors de la conclusion du bail emphytéotique portant sur la même assiette; que ce trouble manifestement illicite entraîne une difficulté d'accès aux locaux outre la destruction des WC ; que du bois appartenant au concluant a été évacué sans son autorisation; que le concluant est recevable et bien fondé à demander la cessation de ce trouble en tant que bénéficiaire d'un droit de jouissance commun sur la cour ;

31. - s'agissant du préjudice résultant de l'absence d'entretien des lieux, que le concluant subit un trouble de jouissance puisque ses conditions d'exploitation se sont dégradées ; que le bailleur laisse les lieux se dégrader volontairement, menant une politique systématique d'abandon de l'ensemble des locaux qu'il considère comme étant une friche industrielle ; que le bailleur n'a ainsi jamais remplacé les artisans qui ont quitté la zone depuis 1993, de sorte que le concluant reste le seul exploitant en place; que le bailleur envisage une opération de démolition à laquelle le concluant s'est opposé afin de préserver ses droits; que le concluant est la victime de cambriolage, de dégradations et d'incendie concernant ses véhicules; qu'il existe ainsi un préjudice manifeste que le tribunal n'a pas pris en compte ;

32. - pour le préjudice lié aux travaux et à la modification de l'assiette du bail, que pendant la durée des travaux entrepris par l'intimée, le concluant a subi un trouble de jouissance puisque l'accès à son local a été rendu difficile par la présence d'engins de chantiers, outre la suppression des WC ; que les réseaux électriques et internet ont été régulièrement coupés, outre la disparition de bois ;

33. - que le concluant a également subi un préjudice économique, puisqu'il était en discussion avec un repreneur pour le droit au bail, qui, en raison des travaux, n'a pas souhaité donner suite ; qu'en raison des procédures en cours, le concluant ne peut céder son fonds de commerce ;

34. - en réponse à l'argumentation de l'intimée soutenant que le concluant n'exploiterait plus les lieux, justifiant la communication de ses bilans, que la société Vicat ne peut former une sommation de communiquer pour pallier sa carence dans la démonstration de la preuve ; qu'elle n'apporte aucune pièce pour étayer ses dires; que le concluant n'a pas à communiquer ses bilans puisqu'il invoque un préjudice de jouissance indépendant de son activité, laquelle est nécessairement réduite puisqu'il ne peut avoir de salariés faute de pouvoir assurer leur sécurité ; qu'il produit cependant les éléments comptables attestant du maintien de son activité.

Prétentions et moyens de la société Vicat :

35. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 12 mars 2024, elle demande à la cour, au visa des articles 480 et 125 du code de procédure civile, des articles 1719 et 1720 et 1355, 2224, de l'ancien article 1147 et du nouvel article 1231-1 du code civil, de confirmer le jugement considéré en ce qu'il a :

- déclaré la demande de travaux de [Z] [H] portant sur le murage du dessous de l'usine irrecevable car frappée de l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt de la cour d'appel de Grenoble de 2007 et au surplus prescrite ;

- débouté [Z] [H] pour le surplus de ses demandes d'exécution de travaux ;

- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;

- débouté [Z] [H] de toutes ses demandes de dommages et intérêts.

36. Elle demande à la cour de l'accueillir en son appel incident, et ainsi de réformer pour le surplus le jugement déféré en ce qu'il a :

- condamné la concluante à effectuer les travaux suivants dans les quatre mois suivant la signification du jugement :

' remplacer le portail d'entrée donnant accès aux lieux loués à [Z] [H] ;

' remettre en place une clôture côté [Adresse 4] suite à la destruction du mur et fermer ainsi l'accès aux lieux loués à [Z] [H] ;

' remettre la cour en état de planéité et de circulation pour la partie constitutive du chemin d'accès qui était auparavant carrossable ;

' installer un nouveau WC en état de fonctionnement ;

' procéder au ravalement de la façade des bâtiments dont monsieur [H] a la jouissance privative ;

- débouté la concluante de sa demande de nettoyage et de remise en état de la cour commune, à la charge de monsieur [H] et sous astreinte ;

- condamné la concluante à payer à [Z] [H] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la concluante aux entiers dépens de l'instance.

37. La société Vicat demande à la cour, statuant à nouveau :

- de déclarer irrecevable, car révélatrice d'une tentative de tromperie, assortie de man'uvres frauduleuses, l'intégralité des prétentions émises par [Z] [H] ;

- de déclarer irrecevables, au regard de l'autorité de la chose jugée et de la prescription acquise, les prétentions formulées par monsieur [H] ;

- de déclarer mal fondées au regard des stipulations du bail, l'intégralité des prétentions émises par [Z] [H] au titre tant des travaux que des indemnités et du préjudice dont il allègue ;

- en conséquence, de les rejeter ;

- de constater les manquements de [Z] [H] à son obligation d'évacuer les ordures et déchets provenant de son atelier ;

- en conséquence, de condamner [Z] [H] à remettre la cour en état, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- de condamner [Z] [H] au paiement d'une somme de 10.000 euros par réciprocité de forme et en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- de condamner [Z] [H] aux entiers dépens distraits au profit de la Selarl Dauphin & Mihajlovic, avocats, sur son affirmation de droit.

La société Vicat soutient :

38. - que le bail initial a concerné d'anciens bâtiments industriels, destinés à un usage exclusif d'atelier et de stockage de matériels d'ébénisterie ; qu'il avait convenu que le preneur prendrait les locaux en l'état et assurerait à ses frais les travaux de transformation et d'amélioration en contrepartie d'un loyer modique, de 91,47 euros HT par mois, avec une franchise de loyers de six mois ; que des avenants conclus en 1982 et 1984 ont étendu la surface louée lorsque plusieurs artisans ont quitté les locaux, le preneur bénéficiant ainsi d'une surface de 469 m² sans revalorisation du loyer ; que cependant, l'appelant n'a pas exécuté son obligation de remise en état y compris concernant les abords ; que le bail a été renouvelé en 2008, avec une fixation du loyer à 3.996 euros HT / an par arrêt de la cour d'appel de Grenoble du 3 septembre 2015 ; que ce bail a été également renouvelé en 2016 ; que le preneur occupe désormais une surface de 750 m² avec un loyer mensuel de 350 euros HT ;

39. - que l'action de l'appelant s'inscrit dans une tentative de tromperie, puisqu'il n'exerce plus d'activité sur le site, ce que confirme l'état de la végétation qui a envahit les façades et la cour, ainsi que les déchets et encombrant s'y trouvant, ainsi que le constat dressé par commissaire de justice qui n'a pu, à plusieurs reprises, rencontrer l'appelant et le refus initial de monsieur [H] de communiquer ses bilans, lesquels démontrent qu'il n'a aucun salarié, qu'il ne perçoit aucun salaire alors que la société Aménagement [H] Concept dont il est le gérant et l'associé est en liquidation judiciaire; que lors de l'installation du nouveau portail en exécution du jugement déféré, personne n'était présent alors que la végétation n'avait pas été enlevée; que le comportement de l'appelant s'opposant à toute proposition de travaux traduit sa volonté d'obtenir des sommes indues au titre d'une indemnité de départ ;

40. - concernant la recevabilité des demandes de monsieur [H], qu'il tente de tirer profit de l'extension du centre hospitalier afin de former des demandes de remise en état qui ont été rejetées par le tribunal en 2007, de sorte qu'elles se heurtent à l'autorité de la chose jugée, puisque l'appelant avait alors demandé le murage du dessous de l'usine, des travaux concernant l'entretien de la cour, le portail commun, les WC et l'étanchéité de la dalle faisant office de toiture, ce que le tribunal avait rejeté puisqu'il avait été convenu que monsieur [H] prenait les lieux en l'état et s'engageait à réaliser à ses frais les travaux de remise en état en contrepartie d'une gratuité de loyers importante ; que ce jugement est devenu définitif et ne peut plus être remis en cause par de nouvelles demandes identiques ;

41. - que si l'appelant indique que les demandes ne sont pas les mêmes, puisqu'il sollicite désormais l'exécution d'une liste définie de travaux, que ces demandes tendent cependant aux mêmes fins ; que s'il invoque des circonstances nouvelles, aucune circonstance autre que l'écoulement du temps n'est invoquée; que l'appelant ne peut invoquer la loi Pinel puisque la situation résulte de sa propre carence ;

42. - que les demandes de l'appelant sont également prescrites, au regard de l'article 2224 du code civil, puisqu'elles se réfèrent à des éléments antérieurs de plus de cinq ans, certaines demandes étant présentées depuis les années 1990 (sécurisation, étanchéité, raccordement aux réseaux), alors qu'il indique que les WC sont en mauvais état depuis plus de dix ans, que le portail n'est plus installé depuis 2000 alors que la cour commune aurait été endommagée depuis 1993 ; que l'existence de prétendues nouvelles manifestations de ces dommages ne peut avoir pour effet d'interrompre la prescription ou de constituer un nouveau point de départ ;

43. - subsidiairement, que l'action de l'appelant est irrecevable en raison des stipulations du bail, puisque si la loi Pinel a pour effet de revoir les obligations du bailleur, elle n'a pas eu pour effet de remettre en cause les stipulations du bail dont la concluante était fondée à solliciter l'application jusqu'à son entrée en vigueur, ni à exonérer le preneur des obligations lui incombant jusqu'à cette date; qu'en la cause, si le bien est dans l'état indiqué, c'est parce que l'appelant n'a pas procédé aux réparations lui incombant; qu'il ne peut en conséquence invoquer un manquement à l'obligation de délivrance ;

44. - plus subsidiairement, que les demandes de l'appelant sont mal fondées, au regard du bail, puisqu'il ne bénéficie que d'un simple droit de jouissance sur la cour et les WC communs alors qu'il doit entretenir les lieux et ne peut ainsi invoquer sa propre carence ;

45. - s'agissant des WC, que l'appelant s'est opposé aux propositions de reconstruction faites par le centre hospitalier et par la concluante ;

46. - pour l'installation du portail à l'entrée de la cour commune, qu'aucune stipulation ne met à la charge du bailleur l'obligation de clore cette cour ; que la concluante a cependant accepté d'installer un portail d'une hauteur de 2,5 mètres de hauteur, alors que l'appelant prétend qu'il devrait être de 4 mètres ;

47. - pour le drainage et l'aplanissement de la zone artisanale, que les photographies prises démontrent que cette voie est carrossable; que l'appelant invoque des inondations dont on ignore l'origine réelle et les moyens d'y remédier alors qu'il devait faire son affaire de l'étanchéité de la toiture et du sol lors de la prise de possession des lieux ;

48. - s'agissant de la sécurisation de la zone, que les locaux ayant été pris en l'état, il appartient au preneur de prendre les dispositions nécessaires, alors que les lieux sont isolés ;

49. - pour l'étanchéité et le captage des eaux des toits de l'usine afin de stopper des infiltrations, que le bail a prévu que le preneur déclarait faire son affaire de l'étanchéité de la dalle existante contre une remise de loyers ; que ce grief n'est en outre pas justifié ;

50. - pour la reconstruction du mur permettant l'accès à la cour, que cette demande porte sur une parcelle qui n'a pas été donnée à bail et dont l'appelant a la simple jouissance, de sorte qu'il ne peut solliciter un aménagement concernant un espace commun ;

51. - pour le murage du dessous de l'usine contre la voie ferrée, que l'appelant n'a sollicité aucune demande pendant trente ans alors qu'il a pris les lieux en l'état ;

52. - concernant le raccordement de la zone au réseau municipal des eaux usées et pluviales, que le bail a prévu qu'aucun raccordement n'était réalisé et que l'occupant devait en assumer la charge ;

53. - pour le ravalement de la façade, que rien ne justifie l'intervention de la concluante, alors que l'appelant a apposé une simple couche de peinture volontairement tapageuse afin de donner l'illusion d'un bon état général et du respect de ses obligations, sans reprise des fissures ou pertes d'enduit ;

54. - concernant les demandes indemnitaires, que l'appelant conteste des travaux qui ont été réalisés sur une zone non exploitée et sur laquelle il ne dispose pas d'un droit de jouissance; qu'il a en outre été consulté préalablement à ces travaux afin qu'il ne subisse pas un trouble de voisinage; que l'appelant tente en réalité de faire échec à tout aménagement puisqu'il s'est opposé au permis de démolir de la concluante auprès des autorités administratives et à obtenir des indemnités financières; que l'aménagement réalisé par le centre hospitalier ne lui porte pas de préjudice, mais créée un environnement plus sécurisé; que l'appelant ne peut s'opposer à la réalisation de travaux concernant une zone dont il n'a pas d'usage privatif et alors que la construction réalisée par son voisin ne lui occasionne aucun trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, d'autant qu'il s'est opposé à des travaux pouvant lui bénéficier comme la réalisation de nouveaux WC;

55. - que la concluante est étrangère à l'enlèvement de bois dont la réalité n'est pas établie ; qu'elle est également étrangère à des coupures d'électricité et d'internet ;

56. - que la demande financière concernant une modification de l'assiette du bail concerne un préjudice théorique, puisqu'au regard de la taille de la cour commune, l'appelant bénéficie des espaces suffisants pour circuler et décharger son matériel ;

57. - que la demande concernant un préjudice économique résultant d'une impossibilité pour l'appelant de céder son fonds de commerce n'est pas justifiée, en l'absence de tout élément de valorisation ; que la lettre se rapportant au désistement d'un acquéreur potentiel est imprécise et apparaît présentée pour les besoins de la cause ;

58. - reconventionnellement, que le preneur a manqué à son obligation d'entretien en laissant les lieux à l'abandon, alors qu'il devait prendre les dispositions utiles pour l'évacuation des ordures et déchets provenant de son exploitation.

*****

59. Il convient en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur la recevabilité des demandes de l'appelant au regard de la chose jugée :

60. Selon le tribunal judiciaire, l'article 1355 du code civil dispose que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. Il a énoncé qu'en l'espèce, le jugement du 25 juin 2007 a concerné les mêmes parties en leurs mêmes qualités de bailleur et de preneur et que monsieur [H] formait déjà une demande reconventionnelle tendant à la remise en état par le bailleur des locaux donnés à bail, notamment la cour, le portail commun et le WC commun, demande fondée sur les articles 1719 et 1729 du code civil. A l'époque, ces demandes ont été rejetées aux motifs que ces articles ne sont pas d'ordre public s'agissant de tels travaux, que le bail du 1er juillet 1980 prévoyait que le preneur devait, selon les conditions générales, prendre les lieux dans l'état où ils se trouvaient au jour de la signature et, selon les conditions particulières, pouvait faire exécuter à ses frais des travaux (étanchéité de la dalle faisant office de toiture, cheminée, procéder à toute installation intérieures, modifier les ouvertures) en contrepartie d'une participation du bailleur sous forme de la gratuité du loyer pour une durée de six mois, outre l'absence de dépôt de garantie. Le jugement précisait aussi que les deux avenants à ce contrat avaient également stipulé, en 1982 et 1984, une réduction de 50 % des loyers pendant onze mois pour le premier et de 50 % de la majoration résultant de la revalorisation, soit 150 Francs, durant un an pour le second, en contrepartie de la participation à la remise en état des locaux par le preneur.

61. Pour le tribunal, si les demandes de monsieur [H] quant à la remise en état de la cour, du WC et l'étanchéité de la toiture sont bien identiques à celles formulées en 2007, d'autres demandes n'apparaissent pas clairement dans ce jugement, notamment celles liées à la sécurité des abords, à la démolition des ruines alentour, à la reconstruction du mur permettant l'accès à la cour, qui est devenue accessible ensuite de la démolition par le bailleur du mur situé sur le [Adresse 4], au murage du dessous de l'usine, au ravalement de façade, au raccordement au réseau des eaux usées ou de pluie. Trois de ces points pouvaient parfaitement entrer dans le cadre de la remise en état complète des locaux de l'époque prévue par le bail et visée par le jugement de 2007, qui évoquait tant la remise en état que la sécurisation des locaux pour laquelle la société Vicat produisait des factures s'agissant de la clôture. Ainsi, la sécurisation des abords, le murage du dessous et le ravalement sont bien des demandes identiques. Les bâtiments alentours étaient à l'époque du bail initial occupés et rien ne permet de dire que le mur [Adresse 4] était déjà détruit au moment de la procédure de 2007, le jugement évoquant seulement « les locaux '', ou des éléments précis des communs.

62. Le tribunal a indiqué que pour autant, la cause des demandes peut être différente de celle des demandes présentées dans la précédente procédure, du fait en particulier de l'existence de dégradations postérieures à la première assignation et dont la réparation relèverait désormais du bailleur suite à la loi Pinel, ou même de la vétusté prévue dans le cadre de l'obligation d'entretien du bailleur aux articles 1719 et suivants du code civil, puisque le bail conclu entre les parties n'y déroge pas et ne met pas expressément à la charge du preneur les réparations résultant de la vétusté.

63. Le tribunal a relevé qu'en effet, en vertu de l'article R145-35 du code de commerce applicable aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, sont obligatoirement à la charge du bailleur les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations de l'article 606 du code civil. Il a noté qu'il est constant qu'un bail renouvelé, comme dans le cas présent, constitue un nouveau bail même s'il soumet les parties aux clauses initiales. Dès lors, ce nouveau bail est régi par la nouvelle législation, notamment l'interdiction pour le bailleur de mettre à la charge du locataire les grosses réparations, telles que prévues à l'article 606 du code civil, ainsi que les travaux résultant de la vétusté s'ils sont liés à de grosses réparations, à charge pour monsieur [H] de démontrer la survenue de nouveaux désordres.

64. Ainsi, le tribunal a considéré que la convention d'exonération des loyers contre remise en état des locaux prévue dans le bail de 1980 et les avenants de 1982 et 1984, ne saurait dispenser le bailleur de son obligation d'entretien et des réparations liées à la vétusté indéfiniment, alors même que ces accords datent d'environ 30 ans, d'autant que monsieur [H] justifie avoir entretenu les bâtiments, tandis que la société Vicat n'a jamais estimé devoir saisir le juge de l'exécution pour l'obliger à de plus amples travaux, d'ailleurs explicités de manière très peu précise dans le contrat, en sorte qu'elle s'est donc satisfait de ce que le preneur avait réalisé. Si la décision de 2007 avait débouté monsieur [H] de ses demandes au motif des accords passés avec le bailleur, encore récents au jour de son assignation, celles formulées à ce jour portent sur une obligation à exécution successive du bailleur s'agissant de la vétusté, et sur de nouvelles obligations, auxquelles les parties ne peuvent plus déroger s'agissant des grosses réparations. Partant, il ne peut être opposé au preneur l'autorité de la chose jugée en matière de vétusté dès lors que le temps écoulé n'a pu que la faire réapparaître et faire renaître l'obligation du bailleur.

65. Le tribunal en a retiré que monsieur [H] fait bien état de difficultés liées à la vétusté ou à la nécessité de grosses réparations, concernant en particulier les murs d'enceinte démolis et la clôture des lieux en ce compris le portail atteint de vétusté, ainsi que la sécurisation des lieux, notamment du fait de la constitution de ruines aux alentours des locaux dont il a la jouissance qui, si elle est antérieure à 2014, ne faisait pas l'objet du jugement de 2007 relativement à la remise en état des locaux loués par monsieur [H]. Il justifie avoir déjà procédé à un ravalement de la façade et sa dégradation n'est donc pas liée à un défaut d'entretien de sa part, à supposer que cette réparation relevait de sa responsabilité. La demande relative à l'étanchéité de la toiture devra également être prise en considération, 20 ans après la conclusion du bail initial mettant à la charge de monsieur [H] sa prise en charge contre déduction de loyers, l'écoulement du temps contribuant nécessairement à la dégradation du toit, qui fait indéniablement partie des éléments de structure du bâtiment, entrant ainsi dans le champ des grosses réparations au sens de la nouvelle législation et dans le cadre du bail renouvelé. Enfin, il ne peut être reproché à monsieur [H] le défaut d'entretien des communs (cour et WC) s'agissant de la structure même de la cour et du local WC, ce d'autant qu'il résulte du dossier que des travaux effectués par un preneur voisin ont conduit à ce que des engins de chantier passent régulièrement par cette voie et à la destruction des toilettes. La société Vicat ne saurait invoquer la clause du bail selon laquelle le preneur devait se charger d'entretenir les abords des locaux loués ou se retrancher derrière les travaux prévus en 1980 pour se soustraire à ses obligations découlant des articles précités s'agissant de désordres apparus ou réapparus très postérieurement. S'agissant du raccordement au réseau des eaux usées, il ne peut se déduire de la lecture du bail initial que le local n'était pas raccordé au réseau d'eau usée, qui relève de la structure des immeubles et de l'obligation du bailleur, sauf dérogation dans le bail encore possible à l'époque de la signature du contrat en cause. En tout état de cause, une telle viabilisation relève depuis 2014 de la responsabilité du bailleur, et le jugement de 2007 a seulement renvoyé monsieur [H] à ses engagements tenant à la remise en état des locaux, non à la création d'installations qui n'ont pas été mises expressément à sa charge dans le bail.

66. La cour constate que par arrêt du 3 septembre 2015, elle a dit que le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 6 mars 2008, aux conditions et clauses du bail expiré, soit moyennant un loyer annuel de 3.996 euros HT, soit conforme au loyer alors actuel. Par acte extra-judiciaire du 5 septembre 2016, monsieur [H] a sollicité le renouvellement de ce bail, pour une nouvelle durée de neuf ans, soit jusqu'au 5 mars 2026, sur la base du loyer fixé par la cour l'année précédente, mais avec une minoration de 25 % en raison de la dégradation des lieux. Par acte du 22 novembre 2016, la société Vicat a accepté le principe du renouvellement du bail, mais avec le loyer arrêté par la cour, en raison de la décision rendue seulement un an auparavant. Il est ainsi établi qu'à compter du 6 mars 2017, un nouveau bail a pris effet, au même prix que le précédent bail, aucune des parties n'ayant saisi le juge des loyers commerciaux dans le délai de deux ans.

67. Il en résulte, comme retenu par le tribunal, que ce bail a été reconduit après l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 dite Pinel, et du décret du 3 novembre 2014, modifiant notamment l'article R145-35 du code de commerce, mettant désormais à la charge du bailleur, à compter du 5 novembre 2014, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil, et celles relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent.

68. En conséquence, ces textes étant applicables aux baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014, il en résulte que les stipulations du bail initial et des baux renouvelés jusqu'au 6 mars 2017, mettant à la charge du preneur les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil et celles relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou à mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations, sont désormais réputées non écrites. Il en est de même de la stipulation imposant au preneur de prendre les lieux dans l'état dans lequel ils se trouvent.

69. La cour ne peut ainsi que confirmer les motifs pris par le tribunal concernant la modification du régime juridique applicable au dernier bail renouvelé, d'autant que monsieur [H] ne bénéficie plus des exonérations ou réduction de loyers prévues antérieurement. Les obligations des parties sont désormais différentes, et l'obligation pour le bailleur de réaliser les grosses réparations et d'assumer les conséquences de la vétusté est désormais d'ordre public, alors que les demandes de monsieur [H] formulées en 2004 ont été rejetées par le jugement définitif du 25 juin 2007 au motif justement que les articles 1719 et 1720 du code civil invoqués par le preneur concernant l'obligation du bailleur concernant l'entretien de la cour, du portail commun et du bon fonctionnement du WC ne sont pas d'ordre public, et que le bail initial imposait au preneur de prendre les lieux en l'état et d'assumer notamment les grosses réparations affectant la toiture.

70. La cour ne peut également que reprendre la motivation du jugement déféré concernant la vétusté inéluctable des locaux compte tenu de la durée écoulée depuis la conclusion du bail initial, et le jugement rendu en 2007, alors qu'aucuns travaux n'ont été réalisés par le bailleur depuis l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 et le renouvellement du bail entraînant l'application des nouvelles dispositions de l'article R145-35 du code de commerce. L'obligation d'entretien du bailleur est à exécution successive comme retenue par le tribunal.

71. Enfin, la cour relève que le jugement du 25 juin 2007, déboutant monsieur [H] de ses demandes de réalisation de travaux, ne vise précisément que l'entretien de la cour, du portail commun et le bon fonctionnement des WC. Les autres demandes formées par l'appelant dans le cadre de la présente instance n'ont pas ainsi été soumises au juge à l'époque, et ne peuvent ainsi se heurter à l'autorité de la chose jugée, alors que l'irrecevabilité de la demande concernant le murage du dessous de l'usine retenue dans le jugement déféré n'est pas contestée par l'appelant.

72. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déclaré recevable les demandes de monsieur [H] au regard de l'autorité de la chose jugée, en dehors du problème du murage du dessous de l'usine.

2) Concernant la prescription des demandes de monsieur [H] :

73. Le tribunal a retenu l'application de l'article 2224 du code civil. Il a justement indiqué que la loi Pinel a prévu diverses dispositions d'ordre public, applicables aux baux dès lors que ceux-ci font l'objet d'un renouvellement et qu'en conséquence, les contractants auraient dû mettre leur bail en conformité à l'occasion de son renouvellement, les clauses initiales du bail venant en contradiction de ces nouvelles règles n'étant plus applicables.

74. Il en résulte que le tribunal a ainsi exactement retenu qu'il convient d'examiner les demandes de monsieur [H] à l'aune de la date d'apparition des désordres, mais également de leur nature et de ces nouvelles dispositions, afin de déterminer s'il peut se prévaloir d'obligations nouvelles de son bailleur, lesquelles rendraient son action recevable puisque l'obligation est née de la loi de 2014, ce dont il ne pouvait avoir connaissance avant qu'elle n'entre en vigueur, ou de dégradations liées à la vétusté datant de moins de 5 ans lors de son assignation.

75. Pour la cour et le WC communs, le jugement entrepris a justement précisé que si monsieur [H] se plaint depuis les années du mauvais état de la cour et du dysfonctionnement des WC, cependant ces demandes sont liées à la vétusté et le délai de prescription repart à chaque réapparition des dégâts résultant du temps. Ainsi que constaté par le tribunal, les documents récents démontrent que l'état de ces lieux s'est considérablement dégradé, qu'ils sont cassés et envahis depuis des années par la végétation, état aggravé par le passage des engins de chantier lié aux travaux du centre hospitalier voisin selon le bail emphytéotique conclu avec la société Vicat, lesquels ont également conduit à la destruction des toilettes.

76. Il en résulte que le tribunal a exactement constaté que l'obligation d'entretien du bailleur pour cause de vétusté est bien applicable à ces biens communs, nonobstant la décision déjà ancienne de 2007 et considération faite de l'absence de dérogation expresse dans le bail sur ce point. Comme ainsi retenu, la cour confirme que le délai de prescription a nécessairement recommencé à courir à l'occasion des travaux du centre hospitalier en 2019 qui ont accentué la dégradation des lieux et la demande, qui n'avait pas été purgée à cette date, n'est donc pas prescrite.

77. Concernant le portail d'entrée, la cour constate que l'appelant confirme qu'il l'a remplacé, alors même qu'il s'agissait d'un bien commun puisque clôturant la cour commune. Comme retenu par le tribunal, ce portail est atteint par la corrosion, et si cette dégradation est ancienne, sa reprise fait désormais partie intégrante de l'obligation du bailleur dans le cadre du nouveau bail d'assurer l'entretien de la clôture des lieux au titre des gros travaux et de la vétusté. S'agissant d'une obligation à exécution successive, le délai de prescription repart effectivement chaque fois que la corrosion réapparaît. Cette demande n'est donc pas prescrite.

78. Pour la toiture, la cour indique que la demande de l'appelant porte sur une obligation dont le bailleur ne peut plus se décharger sur lui en raison du nouveau régime juridique applicable, alors que comme retenu par le tribunal, il s'est écoulé près de 30 ans depuis la signature du bail initial au jour de l'assignation, ce qui implique une dégradation inéluctable du fait non seulement de l'écoulement du temps, mais surtout des intempéries. Cette demande n'est donc pas prescrite.

79. S'agissant du mur d'enceinte situé [Adresse 4], comme retenu par le tribunal, la société Vicat ne démontre pas que sa destruction datait de plus de 5 ans au moment de l'assignation. Cette demande n'est pas non plus prescrite.

80. Pour les ruines entourant la cour, le tribunal a justement relevé que le trouble dont se plaint monsieur [H] n'est pas continu dès lors qu'il se produit à chaque intrusion de squatteurs suscitée par leur existence, lesquels ont alors accès au site, à la cour commune et potentiellement à ses locaux. Par suite, le délai de prescription part à compter de chaque trouble de jouissance. Les demandes de travaux qui seraient rendus nécessaires par la situation ne sont pas prescrites s'agissant des troubles subis dans les 5 dernières années précédant l'assignation, le bailleur devant assurer une jouissance paisible à son preneur.

81. Concernant le ravalement de façade, si monsieur [H] justifie avoir par le passé effectué un ravalement de façade, ainsi qu'indiqué par le tribunal, il apparaît que de tels travaux relèvent aujourd'hui de la responsabilité du bailleur au regard de la loi Pinel et de son décret d'application. L'état dégradé de cette façade constitue un trouble de jouissance répétée. La demande de réfection ne se heurte pas ainsi à la prescription.

82. Le jugement entrepris sera ainsi confirmé en ce qu'il a déclaré ces prétentions recevables.

3) Sur la demande d'irrecevabilité de l'action de monsieur [H] au regard d'une tentative de tromperie :

83. La cour observe que si la société Vicat soutient que l'appelant n'exerce plus aucune activité sur le site, et qu'il tente en réalité d'obtenir une indemnité de départ, et si les constats d'huissier récents produits par l'intimée confirment que les abords des locaux donnés à bail ne sont pas régulièrement entretenus, avec la présence d'ordures et d'encombrants, alors qu'un commissaire de justice n'a pu rencontrer l'appelant à plusieurs reprises, il résulte néanmoins des comptes produits par monsieur [H] concernant l'exercice de l'année 2022 qu'il a poursuivi son activité, avec un chiffre d'affaires de 54.571 euros, en progression par rapport à celui réalisé l'année précédente. Le fait qu'une société Aménagement [H] Concept soit en liquidation judiciaire est sans objet, aucun élément ne permettant de relever qu'elle soit intéressée par le bail en cours. La cour relève en outre que le contentieux actuel s'inscrit dans la lignée d'autres actions antérieures. Il n'y a pas ainsi lieu de déclarer l'action de monsieur [H] irrecevable pour ce motif.

4) Sur le fond, concernant les travaux sollicités par l'appelant :

84. Ainsi qu'énoncé par le tribunal, selon l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. L'article 1723 du code civil dispose que le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.

85. Suite au renouvellement du bail à partir du 6 mars 2017, ainsi qu'indiqué par le tribunal, l'article R145-35 du code de commerce interdit au bailleur de se décharger de certaines réparations, quand bien même les articles du code civil ne sont pas d'ordre public. Le jugement déféré ne peut qu'être approuvé en ce qu'il a retenu qu'il importe peu que le preneur ait accepté le bien dans l'état où il se trouvait lorsque les travaux relèvent désormais obligatoirement du bailleur, dans le cadre du bail renouvelé. Il en est de même des réparations relevant de la vétusté. Les dispositions du code de commerce concernant les baux commerciaux sont à ce sujet d'ordre public.

86. Ainsi que précisé par le jugement entrepris, ni le bail ni les avenants n'ont mis à la charge du preneur les travaux d'entretien rendus nécessaires par la vétusté. Il a été seulement stipulé dans le bail de 1980 que le preneur devra entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives et qu'il entretiendra en état de propreté les abords des locaux.

87. Il en résulte que depuis le renouvellement du bail, la société Vicat est tenue, sans pouvoir reporter ces obligations sur le preneur, d'assumer les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil, ainsi que celles relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'article 606.

88. Le bailleur doit en outre, au titre de son obligation de délivrance, assurer une jouissance paisible à son locataire, et en application de l'article 1723 du code civil, il ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.

89. Concernant l'assiette du bail, le contrat signé en 1980 a prévu la location d'un local de 140 m² donnant sur une cour de 24,5 mètres en façade et de 5,80 mètres en profondeur, la jouissance en commun avec les autres occupants de la cour et des WC, la jouissance de la portion de la cour située en face de ces locaux, d'une surface de 435 m². L'avenant signé en 1982 a porté sur trois pièces supplémentaires de 55 m², et celui signé en 1984 sur une surface couverte de 250 m² à l'intérieur de l'usine de ciment jouxtant l'atelier de monsieur [H], outre des surfaces de cour de 150 m² et 80 m² situées en angle et à l'arrière, ainsi que la partie supérieure du bâtiment dont le preneur a déjà la jouissance pour trois pièces du rez-de-chaussée selon l'avenant de 1982. La cour note que pour les cours faisant l'objet du dernier avenant, il est stipulé qu'elles sont données à bail, et qu'il ne s'agit pas d'une jouissance en commun de cours communes avec d'autres occupants. Enfin, aucune précision n'a été fournie concernant l'évacuation des eaux pluviales et usées. Il a été seulement indiqué qu'il n'existe pas de raccordement au réseau électrique ni au réseau de distribution d'eau.

90. Les différents biens donnés à bail ont fait l'objet d'un rapport d'expertise en 1993, à la demande du juge des référés du tribunal de grande instance de Grenoble, afin de fixer le montant de l'indemnité d'éviction et d'occupation en cas de refus de renouvellement du bail. L'expert a agrémenté son rapport de plans concernant les surfaces données à bail et de photographies démontrant un état correct des lieux et des abords. Il n'a pas intégré la cour commune dont la jouissance a été conférée à monsieur [H] avec les autres occupants du site industriel, puisque ce rapport a été réalisé afin notamment de pondérer seulement les surfaces données à bail.

91. Concernant les WC, ainsi qu'indiqué par les parties, cet élément a été détruit lors des travaux réalisés par le centre hospitalier limitrophe, et il n'est pas contesté que l'appelant en avait la jouissance au titre des parties communes à tous les artisans présents sur le site. Il en résulte que, sans qu'il soit nécessaire de plus amplement statuer, le jugement déféré ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a condamné l'intimée à installer de nouveaux sanitaires en état de fonctionnement.

92. Concernant le portail situé à l'entrée du site industriel et donnant sur la voie publique, le bail et ses avenants ne contiennent aucune mention relative à cet élément. Si le jugement déféré indique que la société Vicat admet que ce portail faisait partie de la clôture des lieux initialement, la cour constate que la présence de cet élément est induite par la configuration des lieux, que le bailleur ne peut modifier pendant toute la durée du bail, puisqu'il est constant que jusqu'à la réalisation des travaux d'aménagement du centre hospitalier voisin, l'espace était clos par des murs (sauf du côté de la voie ferrée). Dans un courrier du 8 janvier 2023, monsieur [H] a demandé le changement du portail existant, complètement rouillé et risquant de finir par écraser un passant. Dans un courrier du 5 mai 2017, la société gérant cette location n'a pas contesté l'existence d'un portail, mais en indiquant que son entretien est à la charge du locataire. Il doit en être retiré qu'un portail a bien clos initialement le site et ainsi qu'indiqué par le tribunal, son remplacement revient désormais au bailleur, au titre des grosses réparations et de la vétusté. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

93. Concernant l'entretien des parties communes de la zone artisanale, le bail conclu en 1980 et ses avenants ont non seulement concerné la location privative des locaux et de portions de cour, mais également la jouissance commune avec les autres occupants des autres portions de cour se trouvant devant les bâtiments. Ainsi que retenu par le tribunal, il n'est pas contesté par la société Vicat que la cour soit en mauvais état, celle-ci considérant simplement à l'appui du constat d'huissier que le défaut d'entretien relevait de monsieur [H] et qu'il a contribué ainsi à sa dégradation. Cependant, ainsi qu'il l'a indiqué, le fait d'avoir entreposé des palettes et planches de bois ou laisser traîner des détritus n'est pas de nature à engendrer des dégradations atteignant la structure de la cour, notamment dans sa partie carrossable qui apparaît libre de tout entreposage sur les différentes photos. La cour confirme, comme le tribunal, que les photos prises durant les travaux du centre hospitalier indiquent que des engins de chantier sont passés par cette voie d'accès, ce qui a contribué à une dégradation déjà amorcée par l'effet du temps. Ainsi qu'énoncé dans le jugement déféré, la responsabilité de monsieur [H] ne peut être engagée et la société Vicat doit être tenue de remettre la cour en état.

94. S'agissant de l'étanchéité et du captage des eaux pluviales sur le toit de l'usine, l'appelant justifie, par diverses photographies, d'infiltrations. Il avait été noté par l'expert judiciaire en 1993 que les locaux destinés au type d'activité exercée par monsieur [H] étaient rarement aussi vétustes, que les lieux n'avaient pas été occupés pendant de nombreuses années avant son arrivée. La vétusté générale de l'ensemble immobilier n'est pas contestable au vu des différentes photographies prises pendant plusieurs années, et ce poste de travaux incombe désormais au bailleur. Il en résulte que le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. Statuant à nouveau, la cour condamnera le bailleur à procéder à l'étanchéité et au captage des eaux des toits de l'usine afin de stopper les infiltrations dans l'atelier de monsieur [H].

95. S'agissant de la sécurisation des abords de la cour et les ruines, le tribunal a justement mentionné que le constat du 23 janvier 2019 relate que les autres bâtiments de la zone sont à l'état d'abandon, vitres cassées, bâtiments envahis par la végétation, ne permettant l'exercice d'aucune activité, mais qu'il existe une incertitude quant à l'existence même de ces bâtiments désormais, puisque la société Vicat affirme qu'ils ont été démolis au bénéfice de l'agrandissement de l'hôpital et que la demande serait désormais sans objet. Le tribunal a retenu que le constat d'huissier en date du 8 mars 2019 indique que le centre hospitalier a fait procéder à la destruction de différents locaux de cette zone qui se situe, au regard des différents plans fournis, du côté de la rue de la Priola, ce que confirment les photos versées par la société Vicat postérieurement aux travaux du centre hospitalier. Le

tribunal a en conséquence dit qu'il ne pourra être fait droit à une quelconque demande de sécurisation de ces bâtiments dans la mesure où la preuve n'est pas rapportée de la persistance du trouble.

96. Sur ce point, la cour constate l'exactitude de ces motifs, confirmés par le plan de division de parcelles produit par l'appelant, suite au bail emphytéotique conclu avec le centre hospitalier, puisque les bâtiments inoccupés ont été détruits, afin de permettre notamment la création d'un parking, fait confirmé par des photographies prises par satellite avant et après la réalisation des travaux du [3]. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette prétention.

97. Concernant la reconstruction du mur situé [Adresse 4], le tribunal a exactement retenu que le constat d'huissier du 8 mars 2019 confirme la destruction de ce mur, alors qu'il préservait l'espace clos donné à bail, tant pour les parties privatives ou les parties communes accessoires sur lesquelles monsieur [H] dispose d'un droit de jouissance. Ainsi qu'énoncé par le jugement déféré, la cour ne peut que constater que le bailleur a modifié la physionomie des lieux contrevenant à son obligation d'assurer le clos. Cette décision sera ainsi confirmée en ce qu'elle a fait obligation à la société Vicat de remettre une clôture, cette disposition n'étant pas remise en cause par l'appelant qui en a demandé expressément la confirmation dans le dispositif de ses conclusions, ne pouvant ainsi demander à la cour, statuant à nouveau, de condamner le bailleur à reconstruire l'ancien mur situé [Adresse 4].

98. S'agissant du raccordement au réseau communal d'évacuation des eaux usées et pluviales, la cour constate que le bail n'a pas prévu de disposition particulière à ce titre, précisant seulement l'absence de raccordement au réseau électrique et de distribution d'eau. Ce raccordement s'inscrit dans le cadre de l'obligation du bailleur de délivrer des lieux conformes à leur occupation, en l'espèce à usage artisanal, et le jugement ne peut qu'être infirmé en ce qu'il n'a pas fait droit à cette prétention en rejetant les autres demandes de l'appelant. Statuant à nouveau, la cour condamnera la société Vicat à procéder à ce raccordement.

99. Concernant le ravalement de la façade, il résulte du rapport de l'expert judiciaire réalisé en 1993 que son état était déjà médiocre. Les travaux incombent désormais au bailleur, s'agissant de grosses réparations destinées notamment à assurer l'étanchéité des locaux compte tenu de l'état désormais très dégradé attesté par les différentes photographies récemment prises. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Vicat à procéder à ce ravalement.

100. S'agissant de l'astreinte sollicitée par monsieur [H], comme retenu par le tribunal, rien n'indique que la société Vicat ne respectera pas la condamnation, l'absence de réalisation de travaux étant jusque-là liée aux décisions précédentes et à sa position quant aux obligations de chacun. En outre, la cour confirme que le juge de l'exécution pourra être saisi en cas de difficulté. Il n'y a pas ainsi lieu d'infirmer le jugement déféré sur ce point.

5) Sur les demandes indemnitaires de monsieur [H] :

101. Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, lié à la modification de l'assiette du bail, il n'est pas contestable que les travaux réalisés par le [3] ont entraîné la suppression des WC communs, la présence d'engins sur le site, outre les travaux liés à la destruction de bâtiments, générant ainsi nécessairement des nuisances. Il n'est par contre pas justifié qu'une partie de la cour commune ait été supprimée, ce que contredisent d'ailleurs les photos satellitaires produites par l'intimée. Les bâtiments détruits ne rentraient pas dans l'assiette du bail ainsi que retenu par le tribunal. En outre, la cour ne peut que constater, comme soutenu par la société Vicat, que les aménagements effectués par le [3] sont de nature à améliorer l'environnement, et que le [3] a proposé d'installer un nouveau lieu d'aisance, raccordé à des canalisations d'eaux, ce qui ne pouvait être qu'à l'avantage de monsieur [H], mais ce qu'il a refusé. La cour ajoute que ce dernier avait été avisé de la réalisation des travaux, visant la destruction de cette friche industrielle, et qu'il n'apporte aucun élément concernant l'évaluation du préjudice qu'il invoque. Le jugement déféré sera ainsi confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes d'indemnité formées à hauteur de 50.000 euros au titre du préjudice subi du fait de la réalisation des travaux par le [3] et de 50.000 euros au titre du préjudice subi par une modification de l'assiette du bail.

102. Pour la demande liée à la disparition des planches de bois enlevées et non restituées, la cour ne peut que confirmer le jugement déféré, en ce qu'il a mentionné que monsieur [H] ne rapporte pas la preuve que le [3] et encore moins la société Vicat soit responsable de l'enlèvement de ces planches. La décision entreprise sera confirmée sur ce point.

103. Concernant la demande liée à un préjudice économique et formée à hauteur de 100.000 euros, ainsi que retenu par le tribunal, la cour sur laquelle monsieur [H] avait une jouissance privative n'était pas concernée par les travaux. La cour ajoute que la fin des travaux réalisés par le [3] a mis fin à toute réduction de l'usage de la cour commune, alors qu'une partie de l'ancienne friche industrielle a été supprimée, avec l'implantation d'un parking et d'espaces verts, ne pouvant que valoriser la valeur de ce fonds de commerce. Comme indiqué par le tribunal, l'appelant ne démontre pas l'impossibilité de procéder à la cession de son fonds de commerce et ne produit d'ailleurs devant la cour aucune pièce à ce titre. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.

6) Sur la demande reconventionnelle de la société Vicat tendant à la condamnation de monsieur [H] à procéder à l'enlèvement des ordures et déchets provenant de son atelier et à remettre la cour en état:

104. Le bail a stipulé que le preneur devra entretenir, pendant tout le cours du bail, les lieux constamment en état de réparations locatives et qu'il entretiendra en état de propreté les abords des locaux. Ces obligations n'ont pas été remises en cause lors de l'entrée en vigueur de la loi Pinel et de son décret d'application.

105. En application de ces stipulations, le bailleur est en droit, en cours de bail, de solliciter du preneur, ce que l'appelant ne conteste pas, le nettoyage des abords des locaux et l'enlèvement des ordures et déchets provenant de son atelier.

106. La cour constate que dès le 25 février 2016, l'intimée a demandé à monsieur [H] de cesser d'entreposer des détritus dans l'ensemble de la cour commune, et a joint différentes photographies à ce courrier, démontrant que les abords ne sont pas entretenus, avec la présence de déchets et encombrants. Le constat dressé le 11 janvier 2018 a fait état des mêmes problèmes, le tènement immobilier étant en très mauvais état apparent, la végétation ayant envahi une partie du sol, outre la présence de divers déchets, énonciations confirmées par les clichés pris par l'huissier de justice. Les photographies prises au mois de février 2019 confirment ce constat, avec notamment la présence d'épaves sur le terrain, alors que monsieur [H] est le seul exploitant du site. Le 4 avril 2019, l'intimée a mis en demeure l'appelant de déplacer des caravanes installées dans la cour commune. Les clichés réalisés en novembre 2020, après la réalisation des travaux effectués par le [3], confirment que de nombreux encombrants sont présents sur les

bords du chemin menant aux lieux donnés à bail, que les abords ne sont pas entretenus, que l'arrière des locaux occupés par monsieur [H] sert visiblement de décharge. Entre les mois de janvier et mars 2023, la société Vicat a fait intervenir un commissaire de justice, dont le constat indique que les abords ne sont pas entretenus, avec la présence constante d'encombrants et de déchets.

107. Il en résulte, contrairement à l'appréciation du tribunal, que la société Vicat rapporte la preuve d'un manquement de l'appelant à son obligation de maintenir les abords en état de propreté, et aucun élément ne permet d'indiquer que la présence des encombrants et des déchets est imputable à l'intimée, à d'autres entreprises anciennement présentes sur le site ou aux travaux réalisés par le centre hospitalier. Les photographies réalisées en 1993 par l'expert judiciaire montrent que les abords étaient alors propres et qu'aucun encombrant n'y figurait.

108. En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a débouté la société Vicat de sa demande de nettoyage et de remise en état de la cour commune sous astreinte. Statuant à nouveau, la cour fera droit à cette prétention, l'astreinte étant nécessaire à l'exécution de l'obligation de l'appelant. Monsieur [H] est en effet mal fondé à soutenir que la demande du bailleur est imprécise et non étayée, puisqu'elle repose sur divers constats et photographies démontrant l'absence d'entretien des abords et le dépôt d'ordures et d'encombrants. La demande reconventionnelle de la société Vicat tend à l'enlèvement de ces objets, et à l'entretien normal des abords incluant l'entretien de la végétation.

109. Le sens du présent arrêt impose de laisser à la charge de chacune des parties ses frais et dépens exposés à l'occasion de l'instance. En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné la société Vicat au paiement des frais irrépétibles exposés par monsieur [H] ainsi qu'aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles 1355, 1719 et suivants, 2224, 1147 (ancien) et 1231-1 du code civil, les articles L145-1 et suivants, R145- 35 du code de commerce ;

Infirme le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de monsieur [H] concernant l'étanchéité et le captage des eaux des toits de l'usine afin de stopper les infiltrations dans l'atelier de monsieur [H], ainsi que sa demande visant au raccordement au réseau communal pour l'évacuation des eaux usées et pluviales ;

Infirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société Vicat de sa demande de nettoyage et de remise en état de la cour commune sous astreinte ;

Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Vicat à payer à [Z] [H] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la société Vicat aux entiers dépens de l'instance, et en ce qu'il a accordé à la Scp Lenuzza, Saul Guibert, Capdeville, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions soumises à la cour ;

statuant à nouveau ;

Condamne la société Vicat à procéder à l'étanchéité et au captage des eaux des toits de l'usine afin de stopper les infiltrations dans l'atelier de monsieur [H] ;

Condamne la société Vicat à raccorder la zone au réseau municipal des eaux usées et pluviales ;

Condamne [Z] [H] à remettre en état la cour, dans un délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt, et ensuite sous astreinte journalière de 100 euros par jour de retard ;

y ajoutant ;

Laisse à chacune des parties la charge des frais qu'elle a exposés par application de l'article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu'en cause d'appel ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens exposés tant en première instance qu'en cause d'appel ;

SIGNÉ par Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par Mme Alice RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente

| France, Cour d'appel de Grenoble, Chambre commerciale, 30 mai 2024, 22/00695

Synthèse

Origine de la décision