N° RG 22/03912
N° Portalis DBVM-V-B7G-LSEL
C3
N° Minute :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
la SARL ANAÉ AVOCATS
la SELARL DENIAU AVOCATS GRENOBLE
la SELARL EUROPA AVOCATS
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 14 MAI 2024
Appel d'une décision (N° RG 19/03492)
rendue par le Tribunal Judiciaire de GRENOBLE
en date du 22 septembre 2022
suivant déclaration d'appel du 28 octobre 2022
APPELANTS :
M. [S] [P]
né le 05 mai 1964 à [Localité 12]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 2]
Mme [M] [P]
née le 13 mai 1965 à [Localité 11]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentés par Me Thibault LORIN de la SARL ANAÉ AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par Me Murielle ROLENGA MPAMBA, avocat au barreau de DIJON
INTIMES :
Mme [T] [J]
née le 17 février 1970 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 6]
M. [A] [J]
né le 29 septembre 1970 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 6]
S.C. PRALPE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentés et plaidant par Me Ronald LOCATELLI de la SELARL DENIAU AVOCATS GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE
S.A.R.L. FOCH INVESTISSEMENTS prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Sylvain REBOUL de la SELARL EUROPA AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Catherine CLERC, Présidente,
Mme Joëlle BLATRY, Conseiller,
Mme Véronique LAMOINE, Conseiller,
DÉBATS :
A l'audience publique du 11 mars 2024, Mme CLERC, président de chambre chargé du rapport,en présence de Mme BLATRY, conseiller, assistées de Mme Anne Burel, en présence de M. [B] [C] greffier stagiaire, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.
Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour.
*****
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 14 novembre 2018, la société Foch Investissements a donné mandat sans exclusivité à la société Agence Immobilière La Menandière Alpes Agence (ci-après désignée «société 'Alpes Agence'») de trouver un acquéreur pour son appartement de type 3 situé [Adresse 10] au prix net vendeur de 730.000€, outre 30.000€ de frais d'agence.
Le même mandat de vente a été donné le 28 novembre 2018 à l'agence immobilière Giverdon.
M. [A] [J] et Mme [T] [L] épouse [J] ont visité le bien immobilier le 2 février 2019 avec la société Alpe Agence.
Le 15 février 2019 une offre d'achat, ne comportant que la signature de Mme [P], a été formée au nom de «'M. [S] [P] et de son épouse, Mme [M] [P] ou la SCI familiale'» au prix de 740.000€, frais d'agence inclus, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 640.000€.
Par SMS du même jour, M. [U] [Z], gérant de la société Foch Investissements a dit son accord à la société Alpe Agence pour la vente du bien au prix de 710.000€ net vendeur'; par mail du même jour, la société Alpe Agence a adressé à M. [U] [Z], gérant de la société Foch Investissements, la copie recto-verso de la proposition d'achat et lui demandant de lui en faire retour après signature si accord pour la vente'; par mail du 18 février 2019, M. [Z] a retourné l'offre signée à la société Alpe Agence.
La société Alpe Agence ayant décommandé la seconde visite de M. et Mme [J] prévue le 22 février 2019 au motif qu'une offre aurait été faite par un autre client à un prix inférieur au prix demandé, M. et Mme [J] se sont adressés à l'agence Giverdon et ont formulé une offre d'acquisition au prix demandé par le vendeur afin de mettre un terme à toute négociation et de sécuriser l'achat.
Le 2 mars 2019, la société Foch Investissements a conclu avec M. et Mme [J], un «'compromis de vente'» portant sur ce bien, au prix du mandat, soit 760.000€ frais d'agence compris, sans condition suspensive relative au financement.
Par un courrier recommandé du 12 mars 2019, le conseil de M. et Mme [P] a mis en demeure la société Foch Investissements de régulariser la vente, laquelle a refusé en faisant valoir le caractère parfait de la vente conclue avec M. et Mme [J].
Le 16 mars 2019, ces derniers ont régularisé en la forme notariée leur déclaration d'intention d'acquérir puis, par un acte du 4 juin 2019, la vente a été réitérée en la forme authentique par la société civile Pralpe qu'ils se sont substitués.
Par actes extrajudiciaires des 9 et 13 août 2019, M. et Mme [P] ont assigné devant le tribunal de grande instance de Grenoble la société Foch Investissements, la société Pralpe ainsi que M. et Mme [A] [J] en exécution forcée de la vente, en revendication immobilière et aux 'ns de dommages et intérêts.
Parallèlement à cette instance au fond, des procédures en référé ont été diligentées, à savoir que':
M. et Mme [P] ont assigné le 8 avril 2019 la société Foch Investissements devant le juge des référés aux fins de régularisation forcée de la vente'; par ordonnance du 4 septembre 2019, le juge des référés a renvoyé les parties à se pourvoir au principal , a dit irrcevable l'action de M. [P], dit recevable l'action de Mme [P], condamné la société Foch Immobilier à verser à celle-ci la somme de 5.000€ à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice, rejeté la demande de dommages et intérêts de la société Foch Investissements et condamné celle-ci aux dépens.
Par arrêt du 9 juin 2020, la cour d'appel de céans a constaté que M. [P] n'était pas partie à l'instance d'appel et dit irrecevables les demandes formées par celui-ci ainsi que les demandes formées contre lui par la société Foch Investissements, a infirmé l'ordonnance de référé du 8 avril 2019 et statuant à nouveau, dit n'y avoir lieu à référé, les dépens de première instance et d'appel étant laissés à la charge de Mme [P] et l'application de l'article 700 du code de procédure civile étant rejetée.
Par ordonnance de référé du 9 juillet 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble a débouté la société Alpe Agence de sa demande de provision à valoir sur le préjudice résultant pour elle de n'avoir pas vu l'offre de ses clients [P] régularisée par la société Foch Investissements.
S'agissant de l'instance au fond,
Par jugement contradictoire 22 septembre 2022, le tribunal précité, devenu tribunal judiciaire, a':
jugé M. et Mme [P] recevables en leurs actions mais mal fondés,
débouté M. et Mme [P] de toutes leurs demandes,
débouté la société Foch Investissements de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
débouté la société Alpe Agence de toutes ses demandes,
condamné in solidum M. et Mme [P] à payer à la société Foch Investissements la somme de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné in solidum M. et Mme [P] à payer à M. et Mme [J] et à la société Pralpe, ensemble, la somme de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné in solidum la société Alpe Agence à payer à la société Foch Investissements la somme de 2.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné in solidum M. et Mme [P] ainsi que la société Alpe Agence aux entiers dépens'avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La juridiction a retenu en substance que':
l'action des époux [P] est recevable en ce qu'elle touche à un droit de propriété qu'ils revendiquent, ces derniers ont donc bien qualité et intérêt à agir sans avoir besoin de prouver qu'ils sont titulaires d'un droit réel sur l'appartement litigieux,
la déclaration d'intention d'acquérir et l'acte notarié de vente survenus entre les époux [J] qui se sont substitués la société Pralpe ont fait l'objet d'une publication foncière respectivement le 20 mars et 26 juin 2019, alors qu'à cette date aucun acte n'avait été publié à la diligence des époux [P],
l'acte intitulé «'offre d'achat de biens immobiliers'» du 15 février 2019 est donc inopposable à la société Pralpe, dont le titre de propriété est à l'inverse opposable à tous,
les époux [P] étant déboutés de leur action en vente forcée et de leur action en revendication, leurs demandes indemnitaires y compris pour préjudice moral sont rejetées,
la société Alpe Agence n'est pas fondée dans ses demandes portées contre la société Foch Investissements, dès lors qu'aucune vente n'est intervenue avec les époux [P] de sorte que la société Foch Investissements n'a pas commis de faute en refusant de régulariser un compromis de vente puis un acte authentique de vente avec eux,
Par déclaration déposée le 28 octobre 2022, M. et Mme [P] ont relevé appel limité du jugement en intimant uniquement M. et Mme [J] et la société Foch Investissements.
Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 25 juillet 2023 sur le fondement des articles 1112, 1113, 1114, 1198, 1360, 1583 et suivants du code civil, M. et Mme [P] demandent à la cour de':
réformer'le jugement déféré en ce qu'il :
les a jugés recevables en leurs actions mais mal fondés,
les a déboutés de toutes leurs demandes';
les a condamnés in solidum à payer à la société Foch Investissements la somme de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
les a condamnés in solidum à payer à M. et Mme [J] et à la société Pralpe, ensemble, la somme de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
les a condamnés in solidum ainsi que la société Alpe Agence aux entiers dépens,
et statuant à nouveau,
sur l'exécution forcée de la vente':
dire et juger que la réitération de l'acte de vente devant notaire n'était pas un élément constitutif du consentement des parties,
dire et juger que l'acceptation de leur offre par la société Foch Investissements vaut vente,
dire et juger que la société Foch Investissements a violé ses obligations contractuelles en refusant de procéder à la réitération de la vente,
en conséquence,
dire et juger que la décision à intervenir devra être publiée à leur diligence,
ordonner à la société Foch Investissements de comparaître, dans les quinze jours de la signification du «'jugement à intervenir'» (sic) , en l'étude de Me [D], notaire à [Localité 9], pour signer avec eux, l'acte authentique de vente,
dire et juger que faute pour la société Foch Investissements de comparaître comme ci-dessus indiqué, devant le notaire dès l'expiration du délai imparti, «'le jugement'» (sic) tiendra lieu d'acte de vente entre les parties de l'appartement de type 3 sis à [Adresse 10] (lots n°92, 93 et 104), pour le prix de 740'000€ honoraires de la société Alpes Agence compris,
sur l'action en revendication immobilière':
constater qu'ils sont les véritables propriétaires du bien de l'appartement de type 3 sis à [Adresse 10] (lots n°92, 93 et 104)';
constater que la société Pralpe occupe lesdits lots depuis le 4 juin 2019, en violation de leurs droits,
en conséquence,
ordonner à la SCI Pralpe la restitution dudit bien dans un délai de 90 jours calendaires suivant la notification par courrier recommandé avec accusé de réception de la date de la signature de l'acte authentique entre eux et la société Foch Investissements sous astreinte de 200€ par jour de retard passé ledit délai,
condamner solidairement M. et Mme [J] et les sociétés Pralpe et Foch Investissements à leur verser la somme de 1.500€, multipliée par le nombre de semaines écoulées depuis le 10 juin 2019 jusqu'à la date où elle lui restituera le bien, soit au plus tard 90 jours calendaires suivant la notification par courrier recommandé avec accusé de réception de la date de la signature de l'acte authentique signé entre eux et la société Foch Investissements à titre de dommages et intérêts pour perte locative et préjudice de jouissance (soit par exemple 285.000€ à la date des présentes conclusions) ;
en tout état de cause':
condamner solidairement M. et Mme [J] et les sociétés Pralpe et Foch Investissements à leur verser la somme de 50.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,
débouter la société Foch Investissements de sa demande reconventionnelle visant à obtenir la réparation de son préjudice, sur le fondement de l'abus de leur droit d'ester en justice,
rejeter toutes demandes qui pourraient être formulées à leur encontre,
condamner M. et Mme [J] et les sociétés Pralpe et Foch Investissements à leur verser la somme de 10.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Les appelants font valoir en substance que':
en écartant leur action en revendication au motif que les époux [J] auraient déjà fait publier leur acte auprès des services de la publicité foncière, le premier juge a méconnu les dispositions de l'article 1198 alinéa 2 du code civil puisqu'il s'appuie sur la jurisprudence de la Cour de cassation antérieurement à la réforme du droit des contrats et la promulgation du nouvel article 1198 du code civil selon lequel lorsque deux acquéreurs successifs d'un immeuble tiennent leur droit d'un même auteur celui qui a, le premier, publié son titre d'acquisition passé en la forme authentique au fichier immobilier est préféré, même si son droit est postérieur, à condition qu'il soit de bonne foi,
or, M. et Mme [J] avaient connaissance de la vente de l'immeuble au 20 février 2019 et c'est en toute connaissance de cause qu'ils ont contacté l'agence Giverdon Immobilier puis ont régularisé une déclaration d'intention d'acquérir le 16 mars 2019 qu'ils se sont empressés de faire publier auprès de la publicité foncière,
ayant convenu de la chose et du prix, la vente entre la société Foch Investissements et eux (les appelants) était en effet parfaite depuis le 15 février 2019, date à laquelle ils sont devenus propriétaires du bien,
le vendeur d'un immeuble étant tenu d'une obligation de délivrance conforme, ils sont fondés à exiger réparation de leur préjudice de jouissance et perte locative,
le consentement des parties à une vente n'étant soumis à aucune condition de forme, la vente s'est formée dès la rencontre des volontés des parties'; dès lors, le fait que seule Mme [P] a signé l'offre ne rend pas cette dernière invalide, l'écrit n'étant nécessaire qu'à titre de preuve. Cette offre d'achat constitue d'ailleurs un commencement de preuve écrite corroboré par le comportement de M.[P] qui par ses actes exprime explicitement sa volonté de s'engager en ces termes'; si une nullité devait avoir lieu il s'agirait d'une nullité relative que seul M. [P] pourrait invoquer'; de plus, la preuve d'un écrit n'a pas être rapportée entre eux, Mme [P] étant dans l'impossibilité morale de demander un mandat écrit à son époux,
la société Foch Investissements ayant explicitement accepté deux offres successives au mépris du droit français, a violé son obligation de bonne foi et engage sa responsabilité quasi-délictuelle à leur encontre (les appelants) eu égard à son comportement dilatoire, de même, la mauvaise foi et l'intention de nuire des époux [J] à leur égard étant démontrée'; ils doivent être condamnés à les indemniser au titre du préjudice moral.
Dans leurs dernières conclusions déposées le 27 mars 2023 au visa des articles 711 et suivants, 1599 et suivants, 1231 et 1240 du code civil, M et Mme [J] et la société Pralpe entendent voir la cour':
réformer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré l'action des époux [P] recevable,
confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes des époux [P],
sur la demande principale en revendication de propriété des époux [P],
constater qu'il n'est justifié d'aucune offre d'achat signée de M. [P],
dire et juger en conséquence que M. [P] ne justifie d'aucune offre d'achat de sa part qui aurait pu être acceptée par la société Foch Investissements,
juger M. [P] irrecevable à agir,
rejeter l'intégralité de ses demandes,
juger que leur droit de propriété est protégé par la publicité foncière,
constater l'absence totale de preuve de la prétendue mauvaise foi des époux [J] au moment de la vente,
constater que seule Mme [P] a signé une offre d'achat,
juger cette offre d'achat dépourvue d'effet dès lors qu'elle prévoit l'acquisition par époux [P],
juger que les époux [P]'ne peuvent se prévaloir d'une prétendue vente à leur profit,
rejeter les demandes des époux [P],
sur les demandes indemnitaires des époux [P],
constater qu'aucune faute de leur part en lien de causalité avec un préjudice des époux [P] n'est démontrée,
rejeter les demandes indemnitaires des époux [P],
à titre subsidiaire, sur l'annulation de la vente et l'action récursoire,
annuler la vente conclue entre la société Foch Investissements et la société Pralpe,
condamner la société Foch Investissements à restituer à la société Pralpe le prix d'achat de l'appartement situé dans la copropriété [Adresse 10]), soit 760.000 €, outre intérêts au taux légal à compter du paiement soit le 4 juin 2019, date de l'acte authentique de vente,
condamner la société Foch Investissements à restituer à la société Pralpe les frais de vente soit 47.341,23 €, outre intérêts au taux légal à compter du paiement soit le 4 juin 2019, date de l'acte authentique de vente,
condamner la société Foch Investissements à les relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre tant en principal et intérêts qu'en frais de justice,
condamner la société Foch Investissements à verser à la société Pralpe la somme de 33.863,69 € au titre du coût du crédit contracté pour financer l'achat du bien (IRA),
condamner la société Foch Investissements à verser aux époux [J] 50.000 € de dommages-intérêts,
sur les frais de procédure,
condamner solidairement les époux [P] à leur verser, ensemble la somme de 5.000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner les mêmes aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Deniau Avocats Grenoble sur son affirmation de droit.
Les intimés répondent que':
M. [P] n'étant pas signataire de l'offre d'achat, il n'a pas qualité pour prétendre être devenu propriétaire par l'effet d'une offre qui ne l'engage pas, il ne justifie ni de sa qualité ni de son intérêt pour agir en revendication de propriété dès lors qu'il ne justifie d'aucune offre d'acquisition à son nom,
ils n'ont eu connaissance d'une réclamation des époux [P] que postérieurement à leur proposition d'achat à la société Foch Investissements et même postérieurement à sa formalisation par promesse synallagmatique de vente. Il incombe aux époux [P] de démontrer leur mauvaise foi au moment de la vente,
aucune vente n'a été consentie aux époux [P], Mme [P] ayant signé seule l'offre d'achat et de plus, dans aucune offre elle n'indique vouloir s'engager seule à acquérir le bien litigieux au prix proposé'; au surplus, l'identité de l'acquéreur est une condition substantielle lorsque de celle-ci dépend une condition suspensive d'obtention d'un prêt de 640.000€, il n'apparaît pourtant pas que la société Foch Investissements ait accepté d'être liée en dehors des limites de l'offre, c'est-à-dire en consentant à une offre engageant seule Mme [P]. Les époux [P] succombent dans l'administration de la preuve d'un droit de propriété antérieur et ne peuvent qu'être déboutés de leur action en revendication,
ils ont toujours agi de bonne foi et n'ont commis aucune faute à l'origine des préjudices allégués par les époux [P]'; ceux-ci se prévalent d'un préjudice de perte de chance d'acquérir cet appartement, or, ils ont réservé un appartement dans la copropriété voisine qui est en attente de reconstruction. Si un préjudice était constitué il serait donc très faible.
Dans ses dernières conclusions déposées le 25 avril 2023 au visa des articles 1217 ancien et 1218 ancien du code civil, des articles 1320, 1583, 1589 alinéa 1, 1304, 1304-6 et 1988 du code civil, et l'article 28 du décret du 4 janvier 1955 la société Foch Investissements entend voir la cour':
à titre principal, réformer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré M.et Mme [P] recevables en leurs actions,
et statuant à nouveau,
juger que l'acte litigieux du 15 février 2019 ne constitue tout au plus qu'une invitation à engager des pourparlers à défaut de contenir un engagement d'achat, invitation à laquelle elle s'est bornée à y acquiescer, ne pouvant dès lors induire quelque obligation tant du vendeur que des époux [J], acquéreurs du bien litigieux à l'égard des appelants,
subsidiairement, dans l'hypothèse où la cour jugerait qu'elle est en présence d'une offre de vente,
juger qu'aucun mandat tacite n'a pu être consenti à Mme [P] l'autorisant à engager son conjoint, M. [P] à l'occasion de l'offre d'achat conjointe signée le 15 février 2019 par la seule Mme [P], à défaut de justification soit d'un mandat exprès qui lui est opposable au sens de l'article 1988 du code civil, soit d'une promesse de porte-fort dûment ratifiée par M. [P],
juger que Mme [P] n'a pu être engagée ni pour elle-même et son conjoint, ni pour elle-même seule, l'absence de signature par l'un des deux candidats d'une offre présentée par eux conjointement, déniant quelque effet que ce soit à cet acte dépourvu de la signature de l'un d'entre eux en application du principe d'indivisibilité des actes juridiques à vocation unique, l'offre d'achat conjointe signée le 15 février 2019 n'étant demeuré qu'un projet avorté,
en conséquence,
juger tant M. [P] que Mme [P] dépourvus de toute qualité et d'intérêt à agir et partant les déclarer irrecevables à requérir la vente forcée à leur profit à l'égard de l'appartement litigieux vis-à-vis duquel ils ne sont titulaires d'aucun droit,
juger irrecevable l'action en vente forcée engagée par l'un et l'autre des époux [P],
à titre plus subsidiaire,
juger irrecevable la demande formée par M. et Mme [P] visant à sa condamnation à signer un acte de vente à leur profit sur un appartement qui ne lui appartient plus et qu'elle n'a plus aucune qualité de pouvoir ni revendre ni d'en recevoir le prix à défaut pour les appelants d'avoir requis du tribunal puis de la cour l'inopposabilité de l'acte de vente contesté signé le 6 juin 2019 entre elle, les époux [J] et la société civile Pralpe,
à titre infiniment subsidiaire,
juger irrecevable la demande formée par M. et Mme [P] visant à sa condamnation à signer à leur profit un acte de vente sur un appartement déjà vendu aux époux [J] à défaut d'avoir justifié d'une publication de leur soi-disant titre qui ne pouvait être soumis à publication,
à titre subsidiaire et si la cour devait confirmer la recevabilité des demandes et actions des époux [P],
au principal,
juger que l'acte du 15 février 2019 constitue un acte informel invitant à l'ouverture des pourparlers sans contenir engagement des appelants, ou une offre d'achat susceptible de création d'obligations réciproques, était assorti d'une condition suspensive qui n'a jamais été levée, déniant ce faisant quelque droit et action recevables au profit des époux [P] sur l'appartement litigieux,
subsidiairement,
juger que M. [P] ne justifie d'aucun droit réel ou droit de créance qui l'autoriserait à pouvoir contester ceux acquis par la société civile Pralpe n'ayant pas signé l'offre de vente en date du 15 février 2019, ni justifié de la remise à cette fin d'un mandat de vente confié à Mme [P] qui lui est opposable [à la société Foch Investissements], ni davantage invoqué la ratification par ses soins d'une promesse de porte-fort souscrite par Mme [P],
juger que pas davantage Mme [P] n'a jamais détenu le moindre droit réel ou droit de créance qui lui serait opposable et qui l'autorisait à pouvoir contester ceux acquis par la société civile Pralpe à défaut de justifier soit de son engagement personnel à acquérir seule l'appartement litigieux, soit de la signature par son conjoint M. [P] de l'offre de vente en date du 15 février 2019, soit d'un mandat exprès de vente dûment signé par son conjoint, soit d'une promesse de porte-fort dûment ratifiée par M. [P],
juger que Mme [P] n'a jamais pu détenir tout au plus qu'un potentiel droit de créance sous condition suspensive non levée à l'exclusion d'un droit réel de propriété susceptible d'exécution forcée opposable à son encontre,
juger par voie de conséquence que l'acceptation qu'elle a donnée au principe d'une vente sur les bases financières du projet d'offre d'achat inachevé que lui soumettait la société Alpe Agence pour le compte de ses clients, n'a pu emporter quelque effet que ce soit face à l'absence de prise du moindre effet juridique de l'offre de vente en date du 15 février 2019 proposée par les époux [P],
très subsidiairement,
juger que le mandat de vente signé le 14 novembre 2018, ne l'obligeait pas à ne ratifier qu'un engagement d'achat ferme induisant vente parfaite à l'exclusion d'un engagement d'achat assorti d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire au demeurant jamais obtenu, condition jamais acceptée par le vendeur dans le mandat de vente qu'elle avait consenti,
en conséquence,
confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté les époux [P] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
en tout état de cause,
réformer le jugement dont appel en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
et statuant à nouveau,
juger que la persistance de M. et Mme [P] dans la poursuite d'une procédure dénuée du moindre fondement malgré les mises en garde solennelles résultant de quatre décisions de justice déjà rendues, procède d'une faute dolosive et d'un abus de droit,
condamner solidairement M. et Mme [P] à lui verser une somme de 15.000€ à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice économique et financier que lui cause la présente procédure,
réformer la décision entreprise en ce qu'elle s'est limitée à lui accorder une indemnité de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
et statuant à nouveau,
condamner M. et Mme [P] à lui verser une indemnité de 21.700€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile du chef des frais irrépétibles engagés devant les premiers juges,
condamner M. et Mme [P] à lui verser sur le même fondement de l'article 700 du code de procédure civile une indemnité de 5.000€ du chef de la procédure d'appel et sauf à parfaire,
condamner solidairement M. et Mme [P] en tous les dépens dont distraction au bénéfice du cabinet Europa Avocats dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.
L'intimée fait valoir en défense notamment que':
l'offre d'achat signée par Mme [P] n'a pas valeur d'engagement, cet acte juridique étant indivisible et devant engager les deux époux alors même, en l'absence de mandat tacite, un seul époux l'a signé,
la naissance d'un droit réel de propriété aurait été datée du jour de l'obtention du prêt de 640.000€, si bien que les époux [P] ne pourraient, en tout état de cause, agir sur le fondement d'un droit réel qu'après accomplissement de la condition suspensive'; dès lors, les appelants ne sont pas légitimes dans leur action en justice,
l'offre d'achat signée le 15 février n'a qu'une valeur d'invitation à entrer en pourparlers dénuée d'engagement d'achat,
la demande des époux [P] tendant à la voir condamnée à la signature d'un acte authentique devra être rejetée, l'appartement n'étant plus dans son patrimoine,
les époux [P] ayant acquis un autre immeuble en face du bien litigieux dès qu'ils ont su que l'achat de ce dernier serait impossible ils ne peuvent solliciter le paiement de 300.000€ de dommages-intérêts au titre de pertes locatives, et ne démontrent pas qu'ils auraient pu louer l'appartement litigieux à hauteur de 1.500€ par semaine lors des 52 semaines de l'année'; ces mêmes considérations conduisent au rejet de leur demande de condamnation au versement de la somme de 50.000€ au titre de leur préjudice moral.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 février 2024.
MOTIFS
A titre liminaire, il est utile de rappeler d'une part que les «'demandes'» tendant à voir «'constater'» «'donner acte'» ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour, en étant de même des «'demandes'» tendant à voir «'dire et juger'» lorsque celles-ci développent en réalité des moyens, et d'autre part que la cour n'est pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendent inopérantes.
Sur la recevabilité de la demande
M. [P] se prévaut de 'l'offre d'achat de biens immobiliers identifiant 'le proposant par «'M. et Mme [P] ou toute SCI Familiale'» pour dire sa propriété sur le bien immobilier en cause alors même qu'il n'a pas signé ce document, seule son épouse y ayant porté sa signature.
Sont inopérants les divers moyens opposés par M. [P] pour contrer cette absence de signature dès lors que cet acte ne comprend pas'dans son texte ou en annexe un mandat exprès donné par celui-ci à son épouse de ratifier, sous sa seule signature mais pour le compte des deux époux, cette offre.
En effet, l'acte envisagé étant un acte de disposition, à savoir l'acquisition d'un bien immobilier, les règles édictées à l'article 1988 du code civil exigent l'existence d'un mandat exprès dont les appelants échouent à faire la preuve au moment de la signature par Mme [P] de cette offre le 15 février 2019'; en tout état de cause, il n'est pas excipé d'une promesse de porte-fort régularisée entre M. et Mme [P] pour autoriser la ratification par le mari de l'offre signée par la seule épouse.
M. [P] est donc irrecevable à agir en revendication de propriété à l'égard d'un bien immobilier sur la foi de cette offre d'achat de biens immobiliers' dont il n'est pas le signataire et pour lequel il n'a pas donné mandat exprès à son épouse de le représenter au jour de la signature, ne disposant dès lors d'aucune qualité ni d'intérêt à agir pour en revendiquer le bénéfice ainsi que le conclut à juste titre la société Foch Investissements.
Sans qu'il y ait lieu de statuer plus avant sur la qualification et la nature de l'offre d'achat dont il doit être néanmoins souligné qu'elle n'est pas soumise à la réglementation de la publicité foncière ce qui prive de portée le débat instauré par les appelants sur l'application de l'article 1198 du code civil, il y a lieu de dire Mme [P] également irrecevable à se prévaloir de cette offre d'achat signée de sa seule main sans le pouvoir d'engager son époux.
En effet, outre qu'il n'est pas soutenu ni a fortiori démontré que Mme [P] aurait souscrit distinctement un engagement de bénéficier seule de cette offre d'achat laquelle était rédigée initialement au nom de «'M. et Mme [P] ou toute SCI Familiale'» et qui énonçait que «'M. et Mme [P] déclarent être intéressés par l'acquisition (')'» (soulignement ajouté par la cour) et qu'elle disposerait ainsi, à titre personnel d'une qualité et d'un intérêt à agir contre la société Foch Investissements'; l'offre d'acquisition s'analyse en un acte indivisible en ce qu'elle est rédigée au nom des deux époux'; elle est donc dépourvue de tout effet juridique en l'absence de signature de M. [P] (ou d'un mandat exprès donné par celui-ci à son épouse), celui-ci n'ayant pas non plus ultérieurement validé cette offre en la contresignant ou en produisant tout écrit adressé au vendeur attestant de sa volonté de ratifier ladite offre, et Mme [P] est en conséquence irrecevable à en revendiquer des effets à l'encontre des intimés.
Le jugement est en conséquence infirmé en ce qu'il a dit recevable l'action de M. et Mme [P].
Sur les demandes indemnitaires des appelants
L'irrecevabilité ainsi retenue conduit à confirmer le jugement déféré par substitution de motifs en ce qu'il a rejeté toutes les demandes de dommages et intérêts de M. et Mme [P].
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la société Foch Investissements
Cette prétention doit être également rejetée en appel, à l'instar du premier juge qui a parfaitement motivé ce débouté sur le droit d'ester en justice accompli par M. et Mme [P], étant ajouté d'une part que l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits ne constitue pas en soi une faute caractérisant un'abus'du droit d'agir'en justice et que d'autre part la société Foch Investissements ne démontre pas en avoir subi un préjudice spécifique.
Sur les mesures accessoires
Succombant dans leur recours, M. et Mme [P] sont condamnés aux dépens d'appel et conservent la charge de leurs frais irrépétibles de première instance'; ils sont condamnés à verser d'une part à M. et Mme [J] avec la SCI Pralpe, unis d'intérêt, et d'autre part à la société Foch Investissements, une indemnité de procédure pour l'instance d'appel.
Les mesures accessoires de première instance sont par ailleurs confirmées et la société Foch Investissements déboutée corrélativement de son appel incident tendant à voir porter à 21.700€ le montant de ses frais irrépétibles, le décompte produit ne permettant pas d'imputer distinguement les frais exposés à la seule procédure ayant abouti au prononcé du jugement déféré.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, dans les limites de l'appel, par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement déféré, sauf en ses dispositions ayant débouté la société Foch Investissements de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et celles relatives aux frais irrépétibles et aux dépens,
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
Dit M. [S] [P] et Mme [M] [P] irrecevables en leurs actions et corrélativement en leurs demandes,
Ajoutant,
Condamne in solidum M. [S] [P] et Mme [M] [P] à verser, à titre d'indemnité de procédure d'appel,
la somme de 4.000€ à M. [A] [J], Mme [T] [L] épouse [J] et la société Pralpe, unis d'intérêt,
la somme de 4.000€ à la société Foch Investissements,
Déboute M. [S] [P] et Mme [M] [P] de leur demande présentée en appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. [S] [P] et Mme [M] [P] aux dépens d'appel avec recouvrement selon l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats en ayant fait la demande.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de la procédure civile,
Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
