France, Cour d'appel de Grenoble, Chambre commerciale, 04 avril 2024, 22/02119

N° RG 22/02119 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LMOH

Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL LEXWAY AVOCATS

la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC,

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 04 AVRIL 2024

Appel d'une décision (N° RG 19/02074)

rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRENOBLE

en date du 02 mai 2022

suivant déclaration d'appel du 31 mai 2022

APPELANTES :

S.A.S. AROBASE FORMATION au capital de 49.800 €, inscrite au RCS de GRENOBLE sous le numéro 451 876 916, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

CENTRE DE RESSOURCES AROBASE , société coopérative d'intérêts collectifs par actions simplifiées CENTRE RESSOURCES AROBASE, au capital de 8.000,00 €, inscrite au RCS de GRENOBLE à effet du 6 juillet 2021 sous le numéro 423.705.912, prise en la personne de Madame [B] [E] [G] ' [Y], régulièrement domiciliée ès qualité audit siège,

[Adresse 3]

représentées par Me Philippe LAURENT de la SELARL LEXWAY AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉES :

S.E.L.A.R.L. AJ MEYNET es qualité d'administrateur judiciaire de laSCIC CENTRE RESSOURCES AROBASE

[Adresse 1]

non représentée,

S.C.I.SLF au capital social de 15.000 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LYON sous le numéro 450 628 359, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,

[Adresse 6]

représentée par Me Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par Me Pauline ABAD, avocat au barreau de LYON

INTERVENANT VOLONTAIRE :

Maître [R] [P], mandataire judiciaire, pris ès qualité de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire affectant la société CENTRE RESSOURCES AROBASE, inscrite au RCS de GRENOBLE sous le numéro 423 705 912,

[Adresse 4]

représenté par Me Philippe LAURENT de la SELARL LEXWAY AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Mme Raphaële FAIVRE, Conseillère,

DÉBATS :

A l'audience publique du 26 Janvier 2024, M. BRUNO, Conseiller, qui a fait rapport assisté de Alice RICHET, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions et Me ABAD en sa plaidoirie, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour.

Faits et procédure :

1. Suivant acte sous seing privé du 19 septembre 2014, la Sci SLF a donné à bail commercial à la Sas Arobase Formation et à l'association Centre Ressources Arobase, pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2014:

- des locaux situés au [Adresse 2] au loyer annuel de 33.005 euros HT( lot numéro 15),

- six places de parking au loyer annuel de 450 euros HT.

2. Ce bail a prévu que le preneur remboursera, en plus du loyer et à chaque terme, une quote-part des charges comportant toutes les dépenses d'entretien, de travaux et de gardiennage de l'immeuble, à quelque titre que ce soit, et qu'il assumera toutes les taxes et charges liées à l'occupation des lieux. Il remboursera au bailleur l'impôt foncier dont la taxe de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères de façon à ce que le loyer perçu par le bailleur soit net de toutes charges et de tout impôt liés à la propriété et à l'usage de l'immeuble. Il a stipulé que les preneurs sont solidairement tenus.

3. Ce bail a contenu une « clause de refus », par laquelle le bail sera valable en cas de réalisation d'un escalier de secours par le bailleur, et en cas d'acceptation de celui-ci par la commission de sécurité de la ville de [Localité 7] et par dérogation à l'article « durée », le preneur se réserve la faculté de résilier le bail, par anticipation et sans indemnité, par lettre recommandée avec accusé de réception, à défaut de validation des travaux de réalisation de cet escalier par la commission de sécurité compétente.

4. Suivant acte sous seing privé du 14 janvier 2015, la Sci SLF a donné à bail commercial à l'association Centre Ressources Arobase des locaux situés au [Adresse 2] (lot numéro 11), pour une durée de 4 mois et demi, de mi-janvier 2015 à 'n mai 2015, au loyer mensuel de 1.000 euros HT et hors indexation. Ce bail est arrivé à son terme.

5. Suivant acte sous seing privé du 17 septembre 2015, la Sci SLF a donné à bail commercial à l'association Centre Ressources Arobase des locaux situés au [Adresse 2] (lot numéro 16), pour une durée de 9 mois à compter de début octobre 2016, au loyer mensuel de 1.000 euros HT et hors indexation. Ce bail est également arrivé à son terme.

6. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 février 2019, la société SLF a mis en demeure l'association Centre Ressources Arobase de lui payer la somme de 41.857,20 euros et l'a informée de la résiliation du bail signé le 19 septembre 2014 à compter de ce jour. Une seconde lettre recommandée du même jour a visé la résiliation du même bail et pour avoir paiement de 35.720,40 euros.

7. Par ordonnance du 13 mars 2019, le président du tribunal de commerce de Grenoble a enjoint la Sas Arobase Formation de payer à la société SLF la somme de 35.720, 40 euros avec intérêts légaux et 2.540 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le 12 avril 2019, cette ordonnance a été signifiée à la Sas Arobase Formation, qui a formé opposition le 16 avril 2019. Cette ordonnance a été frappée de caducité en l'absence de consignation des frais réclamés par le tribunal de commerce de Grenoble par la Sci SLF.

8. Par ordonnance du 24 avril 2019, la présidente du tribunal de grande instance de Grenoble a enjoint à l'association Centre Ressources Arobase de payer à la société SLF la somme de 41.857, 20 euros en principal avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2019 et 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le 17 mai 2019, cette ordonnance a été signifiée à l'association Centre Ressources Arobase, qui a formé opposition le 22 mai 2019.

9. Par ordonnance de référé du 21 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Lyon a :

- dit que les demandes des parties se heurtent à une contestation sérieuse dans la mesure où les juges du fond devront se prononcer sur l'imputabilité des manquements contractuels, s'agissant du défaut de paiement des loyers par les preneurs, de la réalisation d'un escalier de secours par le bailleur, et apprécier, d'autre part, le bien fondé d'une exception d'inexécution et la validité de la procédure de résiliation du bail mise en 'uvre par le bailleur ;

- dit n'y avoir lieu à référé,

- renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

10. Par lettre officielle du 18 novembre 2019, le conseil de l'association Centre Ressources Arobase et de la société Arobase Formation a informé le conseil de la société SLF que ses clientes ont quitté les locaux en raison de l'impossibilité de les exploiter liée à l'absence d'issue de secours.

11. Par acte du 15 mars 2021, la Sci SLF a appelé la société Arobase Formation devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de :

- dire et juger qu'elle est bien fondée à appeler dans la cause la société Arobase Formation en sa qualité de preneur solidaire de l'association Centre Ressources Arobase au titre du bail commercial du 19 septembre 2014,

- ordonner la jonction de la présente instance avec celle pendante devant le tribunal judiciaire de Grenoble référencée sous le numéro RG 192074,

- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.

12. Cette instance portant le numéro RG 21-1100 a été jointe, par ordonnance du juge de la mise en état du 25 mars 2021, avec l'affaire RG 19-2074, l'affaire étant désormais appelée sous ce dernier numéro.

13. Par jugement du 2 mai 2022, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

- constaté la mise à néant de l'ordonnance d'injonction de payer du 24 avril 2019 par l'effet de l'opposition ;

- reçu l'intervention volontaire de la société coopérative d'intérêts collectifs par actions simplifiée Centre Ressources Arobase ;

- condamné solidairement la Sas Arobase Formation et la société coopérative d'intérêts collectifs par actions simplifiée Centre Ressources Arobase à payer à la Sci SLF la somme de 21.422, 40 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 février 2019 pour les loyers des trimestres de 2018 et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le loyer du premier trimestre 2019 ;

- condamné solidairement la Sas Arobase Formation et la société coopérative d'intérêts collectifs par actions simplifiée Centre Ressources Arobase à payer à la Sci SLF la somme de 11.067,20 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2019 pour les taxes foncières des années 2016 à 2018 et avec intérêts au taux légal pour la taxe foncière de 2019 à compter de la présente décision ;

- débouté la Sas Arobase Formation et la société coopérative d'intérêts collectifs par actions simplifiée Centre Ressources Arobase de leur demande reconventionnelle ;

- dit que les parties supporteront les dépens qu'elles ont exposés ;

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes.

14. Les sociétés Arobase Formation et Centre de Ressources Arobase ont interjeté appel de cette décision le 31 mai 2022, en l'intégralité de ses dispositions reprises dans leur acte d'appel, à l'exception de celles ayant :

- constaté la mise à néant de l'ordonnance d'injonction de payer du 24 avril 2019 par l'effet de l'opposition ;

- reçu l'intervention volontaire de la société coopérative d'intérêts collectifs par actions simplifiée Centre Ressources Arobase.

15. Par jugement du 23 août 2023, le tribunal de commerce de Grenoble a prononcé le redressement judiciaire de la société Centre Ressources Arobase, et maître [P] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire. La Selarl AJ Meynet a été désignée administrateur judiciaire.

L'instruction de cette procédure a été clôturée le 11 janvier 2024.

Prétentions et moyens des sociétés Arobase Formation et Centre de Ressources Arobase ainsi que de maître [P], ès-qualités de mandataire judiciaire pour la procédure de redressement judiciaire concernant la société Centre Ressources Arobase :

16. Selon leurs conclusions remises le 25 octobre 2023, ils demandent à la cour, au visa des articles 732, 1134 et suivants, 1719 et suivants du code civil applicable aux faits de la cause, des articles L622-21 et suivants du code de commerce :

- de donner acte à maître [P], mandataire judiciaire, pris ès-qualités de représentant des créanciers au redressement judiciaire de la société Centre Ressources Arobase, de son intervention volontaire ;

- de réformer le jugement dont appel ;

- de débouter la Sci SLF de l'ensemble de ses demandes ;

- d'accueillir l'appel « incident » interjeté par les sociétés Centre de Ressources Arobase et Arobase Formation ;

- de condamner la Sci SLF à leur payer une somme de 113.688,04 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis ;

- subsidiairement, pour le cas ou par extraordinaire, la cour venait à faire droit à tout ou partie des demandes formulées par la Sci SLF, d'ordonner la compensation entre les sommes respectivement dues par les parties ;

- en toutes hypothèses, de condamner la Sci SLF à payer aux sociétés Centre de Ressources Arobase et Arobase Formation une somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- de condamner la Sci SLF aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Les appelants exposent :

17. - concernant le paiement des factures, d'un total de 41.857,20 euros selon un relevé de 19 factures, puis montant porté à 113.432,44 euros concernant des loyers courants à compter du 1er semestre 2019, des régularisations de charges et des indemnités forfaitaires, que l'ensemble des factures est indu et n'est étayé par aucun élément ;

18. - que le bailleur n'a pas satisfait à son obligation de délivrance en créant l'issue de secours ;

19. - que c'est ainsi à bon droit que les preneurs ont quitté les lieux à la fin du premier trimestre de l'année 2019, mettant un terme au bail, de sorte que la résiliation invoquée par le bailleur est privée d'effet ;

20. - que monsieur [K], gérant de la Sci SLF, ne s'est jamais dessaisi des clefs et a immatriculé la Sas Centre d'Affaires Le Millenium le 29 janvier 2016, qui exploite un local dans l'immeuble ; que cette société loue à la journée les locaux à la société Groupe Alternance selon une sommation interpellative du 19 février 2020 ;

21. - que l'intégralité des loyers et des charges justifiés par le bailleur depuis l'entrée dans les lieux jusqu'au 31 mars 2019 a été réglée, alors que les factures postérieures sont indues ;

22. - que le tribunal a mis à tort à la charge des concluants les loyers des 2ième au 4ième trimestre de l'année 2018 ainsi que du premier trimestre 2019, pour 21.422,50 euros outre les taxes foncières 2016 à 2019 pour 11.067,20 euros puisque les preneurs étaient fondées à retenir le paiement de certains loyers face au manquement à l'obligation de délivrance, alors que le bailleur n'a jamais fourni la justification des taxes foncières et d'un calcul au prorata, la Sci SLF étant propriétaire de tout l'immeuble ;

23. - concernant les demandes reconventionnelles des concluants, que malgré des relances verbales puis écrites, les preneurs n'ont pu obtenir la réalisation de l'issue de secours alors qu'il s'agissait d'un établissement recevant du public ; que les preneurs sont restés cependant dans les lieux afin de ne pas perdre les investissements qu'ils avaient réalisés notamment concernant la création d'un accès pour handicapés, le bailleur les ayant informés que la réalisation de l'escalier de secours était à l'étude par mail du 14 février 2019 ; que les preneurs ont finalement pris la décision de rompre le bail aux torts du bailleur lorsqu'ils ont eu la certitude que cet escalier ne serait pas réalisé ;

24. - que l'absence de respect de l'engagement pris par le bailleur a entraîné pour les preneurs, dans le cadre de leur nouvel établissement à [Localité 5], des honoraires et des loyers, le coût du déménagement, la réalisation de travaux d'aménagement et de rénovation, des frais de déplacement pour leurs quatre salariés, pour un total de 113.688,04 euros ;

25. - que si le tribunal a rejeté cette demande en paiement, au motif que les preneurs se seraient maintenus pendant quatre ans dans un local recevant du public sans justifier de difficultés particulières, cela n'est pas de nature à exonérer le bailleur de son obligation, puisque ce n'est que sur la validation d'un plan mentionnant l'escalier que la commission de sécurité de la ville de Villeurbanne a émis un avis favorable à la réalisation de cette issue de secours le 3 octobre 2014, alors que malgré des relances depuis le 15 avril 2016, le bailleur n'a pas réalisé cet escalier ;

26. - que la demande du bailleur portant sur les loyers et les charges postérieurs au 1er trimestre 2019, au motif qu'il n'aurait pas récupéré les locaux à cette date, est mal fondée, en raison de l'occupation des lieux par le Centre d'Affaires le Millenium et par la possession des clefs ; que les frais de remplacement d'une baie et les autres charges ne sont pas justifiés.

Prétentions et moyens de la Sci SLF :

27. Selon ses conclusions remises le 28 novembre 2023, elle demande à la cour, au visa des articles 1134 ancien, 1202 ancien du code civil, des articles 1719 et suivants et 1219 et suivants du code civil, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

- reconnu le principe d'une condamnation solidaire de la société Sas Arobase Formation et de la société coopérative d'intérêts collectifs par actions simplifiée Centre Ressources Arobase à payer l'arriéré de loyers et les taxes foncières ;

- condamné solidairement la Sas Arobase Formation et la société coopérative d'intérêts collectifs par actions simplifiée Centre Ressources Arobase à payer à la concluante la somme de 762 euros au titre du changement de deux verrous et l'achat de clefs pour le local commercial.

28. Elle demande d'infirmer cette décision en ce que le tribunal judiciaire a :

- rejeté une partie du quantum sollicité au titre des factures de loyers et indemnités d'occupation, rejeté le paiement des charges, ainsi que le paiement des frais de remise en état de la baie VDI,

- dit que les parties supporteront les dépens qu'elles ont exposés,

- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes.

29. Elle demande en conséquence à la cour, statuant à nouveau :

- de fixer la créance de la société Sci SLF à l'encontre de la société Centre Ressources Arobase, comme suit,

- de condamner solidairement l'association Centre Ressources Arobase et la société Arobase Formation au paiement des sommes respectives suivantes: 113.688,04 euros et 105.813,41 euros au titre des factures impayées, outre intérêts au taux légal au titre du retard dans le règlement de ces factures à compter de leur date d'échéance,

- de condamner les mêmes solidairement au paiement de la somme de 9.316,56 euros TTC au titre des frais de remise en état de la baie VDI ;

- de condamner solidairement l'association Centre Ressources Arobase et la société Arobase Formation à la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- de condamner l'association Centre Ressources Arobase et la société Arobase Formation aux entiers dépens en ce compris les frais d'exécution.

Elle énonce :

30. - que dès le début de la relation contractuelle, les loyers n'ont pas été réglés par la société Centre de Ressources Arobase de sorte que les premières relances ont été adressées le 11 avril 2016 ; que les factures n'ont plus été payées à partir du 29 avril 2016, portant ainsi la créance de la concluante à 113.688,04 euros ;

31. - que l'entreprise Arobase Formation n'a pas plus réglé les factures à compter de la même date, portant la créance de la concluante à 105.813,41 euros ;

32. - qu'en conséquence, la concluante a fait application de la clause résolutoire prévue au bail par courrier du 14 février 2019 ;

33. - que la société Centre de Ressources Arobase s'est maintenue dans les lieux suite à la résolution du bail, ne rendant pas les clefs et ne faisant pas procéder à un état des lieux, de sorte que la concluante a été contrainte de faire poser de nouvelles serrures ;

34. - que la société Centre de Ressources Arobase a fait refaire une baie en remplacement de l'ancienne, en parfait état, afin de gagner de la place dans le local technique, puis lors de son départ, a démonté cette baie, de sorte que la concluante a fait réaliser des travaux pour un montant de 9.316,56 euros TTC ;

35. - concernant la confirmation du jugement déféré s'agissant du paiement des loyers et des taxes foncières, que le tribunal a retenu que les appelants ne prouvent pas le paiement des loyers réclamés, invoquant un manquement à l'obligation de délivrance ; qu'il n'est ainsi pas contesté que les loyers n'ont pas été payés ;

36. - que cependant, le tribunal n'a pas pris en compte les indemnités d'occupation dues à compter du 1er avril 2019, tenant pour acquis le départ des lieux au 31 mars 2019 ; que la résiliation du bail est intervenue à l'initiative de la concluante le 14 février 2019, alors que ce n'est que le 18 novembre suivant que les preneurs ont indiqué vouloir y mettre fin ; qu'il n'est pas établi que les preneurs ont quitté les lieux fin mars 2019 ; que la concluante est ainsi fondée à demander le paiement des indemnités d'occupation jusqu'à la date du changement des serrures ;

37. - concernant le paiement de la somme de 762 euros correspondant au changement des serrures, que ces frais sont liés à l'absence de remise des clefs, ce que ne contestent pas les appelants ;

38. - concernant le coût du remplacement de la baie, que cette créance est justifiée par la facture Mammoliti du 28 janvier 2021 ;

39. - concernant les autres charges, que si le tribunal a rejeté cette demande au motif qu'elles ne sont pas précisées et que la quote-part incombant aux preneurs n'est pas déterminée, le détail des charges a cependant été annexé par lot aux factures ;

40. - s'agissant du rejet des demandes d'indemnisation du Centre Ressources Arobase, au titre de l'absence d'installation de l'escalier de secours, que le tribunal a justement retenu que les preneurs se sont maintenus dans les lieux pendant quatre ans sans justifier d'une mise en conformité exigée par la commission de sécurité ou d'une difficulté ou d'une impossibilité d'exploitation ; que la preuve d'un préjudice n'est pas ainsi rapportée ; que l'absence de paiement des loyers n'est admise qu'en cas d'impossibilité totale d'utiliser les lieux ; que les preneurs n'ont rien fait pour changer la situation et n'ont pas sollicité la résolution du bail malgré la présence de la clause de refus ;

41. - que la concluante n'a pas à supporter les frais liés au changement de locaux, qui résultent du congé délivré le 14 février 2019.

*****

42. La Selarl AJ Meynet, ès-qualités d'administrateur judiciaire de la société Centre Ressources Arobase, a été assignée en intervention forcée par la Sci SLF le 13 octobre 2023, mais ne s'est pas constituée bien que l'assignation ait été délivrée selon les modalités prévues à l'article 658 du code de procédure civile.

43. Il convient en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur l'intervention volontaire de maître [P] :

44. La cour constate qu'il a été désigné dans le cadre de l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la société Centre Ressources Arobase, de sorte que son intervention volontaire en sa qualité de mandataire judiciaire est recevable.

2) Concernant les sommes réclamées par la Sci SLF :

45. Sur la demande principale de condamnation, le tribunal a retenu que par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 février 2019, la société SLF a mis en demeure l'association Centre Ressources Arobase, co-preneur des locaux, de lui régler les factures d'un montant de 41.857,20 euros. Dans le même courrier, le bailleur a informé le preneur de la résiliation du bail à compter du même jour et lui a indiqué qu'elle avait un mois pour libérer les lieux. Pour le tribunal, les défenderesses démontrent avoir quitté les locaux le 31 mars 2019 et l'absence de restitution des clefs à cette date ne saurait justifier le principe et le montant d'une indemnité d'occupation a compter du 1er avril 2019.

46. Sur les loyers, le tribunal a indiqué que la société SLF réclame les loyers des deuxième, troisième, quatrième trimestres de l'année 2018 et du 1er trimestre 2019 et que nonobstant leurs affirmations, les défenderesses ne démontrent pas, alors qu'elles ont la charge de la preuve, qu'elles auraient payé les loyers en cause.

47. Sur la taxe foncière, le tribunal a énoncé que le bail commercial prévoit que le preneur remboursera au bailleur l'impôt foncier dont la taxe de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères ainsi que tout autre impôt ou taxe nouvelle auquel le bailleur pourrait se trouver assujetti pour l'immeuble dont dépendent les locaux loués, de telle sorte que le loyer perçu par le bailleur soit net de toutes charges et de tout impôt lié à la propriété et l'usage de l'immeuble. Il a relevé que si les défenderesses soutiennent avoir réglé ces taxes foncières, elles ne le démontrent pas alors qu'elles ont la charge de la preuve du règlement. Il les a en conséquence condamnées solidairement à payer à la société SLF la somme de 11.067,20 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2019 pour les taxes foncières des années 2016 à 2018 et avec intérêts au taux légal pour la taxe foncière de 2019 à compter de la présente décision.

48. Sur les autres charges, le tribunal a indiqué que le bail commercial prévoit que le preneur remboursera, en plus du loyer principal et à chaque terme, une quote-part de charges comportant toutes les dépenses d'entretien, de travaux et de gardiennage de l'immeuble, à quelque titre que ce soit, et que la société SLF produit des factures qui correspondent à des appels de provision, de charges, de mise en conformité d'installations électriques, de travaux élagages d'arbres, de régularisation de charges courantes et à des appels de fonds charges sans préciser la nature des charges et indiquer la quote-part incombant aux locataires.

49. Sur les frais de remise en état, le tribunal a constaté que le bail commercial prévoit que le preneur laissera au bailleur, à l'issue du bail, tous les travaux neufs, de finition, d'amélioration, de modification, de réparation, qu'il aura effectués même avec l'autorisation du bailleur, sans réclamer aucune indemnité, alors que le bailleur se réserve le droit d'exiger la remise en état des lieux aux frais du preneur, même si les travaux ont été autorisés. Il a noté que si la société SLF produit un devis de 9.316,56 euros TTC, elle ne justifie pas avoir engagé cette dépense et avoir respecté les dispositions contractuelles prévues pour la restitution des lieux. Il a ainsi rejeté cette demande de condamnation.

50. Concernant les frais de serrurerie, le tribunal a indiqué que la société SLF produit une facture acquittée de 762 euros au titre du changement de deux verrous et de l'achat de clefs pour le local commercial.

51. La cour constate que le calcul des loyers hors charge et hors taxe n'est pas contesté. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient au débiteur de rapporter la preuve du fait ayant entraîné l'extinction de son obligation. En la cause, ainsi que retenu par le tribunal, les appelants ne démontrent pas avoir réglé les loyers en cause, ce que d'ailleurs ils ne contestent pas. En cause d'appel, il n'est produit aucune pièce démontrant l'exécution de cette obligation. Il en résulte que le montant de ces loyers a été justement mis à la charge des appelants.

52. La cour relève que si le tribunal n'a retenu, au titre des arriérés de loyers que les sommes dues au titre des second, troisième et quatrième trimestres de l'année 2018 et du premier trimestre 2019, soit ainsi quatre trimestres impayés pour un total de 21.422,40 euros, l'ordonnance portant injonction de payer précédant le jugement déféré portait également sur des impayés courant à compter du 29 avril 2016. Selon le jugement déféré, suite à l'opposition de cette ordonnance, la société SLF réclamait respectivement à chacun des preneurs 113.688,04 euros et 105.813,41 euros, sommes également réclamées devant la cour.

53. Il résulte des factures produites par l'intimée que le montant total des loyers impayés est, à l'exclusion des factures concernant les charges et les taxes foncières, de 22.725,60 euros TTC jusqu'au 18 mars 2019, date d'effet de la résiliation du bail suite à la mise en demeure du 14 février 2019. La cour infirmera en conséquence le jugement déféré en ce qu'il a fixé cette créance de loyers à 21.422,40 euros.

54. Concernant les taxes et les charges, si l'intimée produit les différentes factures afférentes, ces factures ne contiennent aucune annexe contenant le décompte des charges, lesquelles ne sont justifiées par aucune pièce. Il n'est pas plus produit les avis de paiement des taxes émanant de l'administration fiscale. Il en résulte que si le tribunal a justement rejeté la demande concernant le paiement des charges, il n'a pu condamner les appelants à régler le montant des taxes foncières non justifiées au motif qu'ils soutiendraient avoir réglé ces taxes, mais sans le démontrer, aucun élément du jugement ne permettant de confirmer ce fait, alors que les appelants contestent devant la cour les charges et les taxes. Le jugement déféré sera ainsi infirmé en ce qu'il a condamné solidairement la Sas Arobase Formation et la société coopérative d'intérêts collectifs par actions simplifiée Centre Ressources Arobase à payer à la Sci SLF la somme de 11.067,20 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2019 pour les taxes foncières des années 2016 à 2018 et avec intérêts au taux légal pour la taxe foncière de 2019 à compter de la décision entreprise. Statuant à nouveau, la cour déboutera l'intimée de cette demande.

55. Concernant les frais de remise en état, si le tribunal indique que l'intimée ne justifie pas avoir engagé une dépense de 9.316,56 euros concernant le remplacement d'une baie informatique, l'intimée produit désormais la facture correspondante du 28 janvier 2021. Il n'est pas contesté par les appelants que l'ancienne baie a été retirée à leur initiative, alors que l'état des lieux d'entrée mentionne la présence de cette baie VDI en bon état. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point et cette somme sera mise au débit des appelants.

56. Concernant les frais de serrurerie, le tribunal a justement indiqué que la facture produite justifie cette dépense, alors qu'il n'est pas contesté que les clefs n'ont jamais été restituées.

57. S'agissant des sommes réclamées au titre des indemnités d'occupation, l'intimée, par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 février 2019, a mis en demeure l'association Centre Ressources Arobase et l'entreprise Arobase Formation de régler les loyers échus depuis le 29 avril 2016, et a invoqué la résiliation du bail selon la clause insérée au bail sous préavis d'un mois. La cour constate que cette mise en demeure est conforme à la clause figurant à la fin du contrat, et il n'est pas contesté qu'à l'expiration du mois suivant cette mise en demeure, les impayés n'ont pas été régularisés, de sorte que le bail a été résilié de plein droit. Cette absence de paiement justifiait en outre la perception d'une majoration forfaitaire de 10 %, également prévue dans le paragraphe concernant la clause résolutoire et les sanctions de l'inexécution.

58. Il est constant que suite à la résiliation du bail, effective à partir de la fin du mois de mars 2019, aucun état des lieux de sortie n'a été réalisé, alors que les clefs n'ont pas été remises au bailleur. Selon la sommation interpellative réalisée à la demande de l'association Centre Ressources Arobase le 19 février 2020, celle-ci a indiqué à l'huissier qu'elle a été contrainte de louer temporairement des locaux en raison de l'absence de réalisation de l'escalier de secours, et qu'elle a été surprise, en passant devant les locaux propriété de la Sci SLF, de s'apercevoir que les panneaux Arobase placés sur la porte d'entrée de l'établissement avaient été remplacés par des affichettes d'un organisme de formation « groupe Alternance ». Ces déclarations faites à l'officier ministériel confirme qu'aucune libération des lieux n'était ainsi intervenue, les preneurs ayant fait le choix de quitter temporairement les lieux.

59. Cette sommation a rappelé que les locaux donnés à bail se trouvaient au 3ième étage de l'immeuble, à droite en sortant de l'ascenseur, outre six places de parking. Selon les déclarations recueillies par l'huissier de justice, le groupe Alternance loue à la journée des salles certes situées à cet étage, mais à gauche de l'ascenseur. Le passage de cette sommation relatif à une journée du « 6/12/2020 » qui se serait déroulée dans une salle située à droite de l'ascenseur ne peut être pris en compte, en raison de l'incohérence de cette date avec celle de la sommation du 19 février de la même année. Il en résulte que la preuve de reprise des lieux anciennement donnés à bail avant le changement des serrures intervenu le 8 janvier 2021 n'est pas rapportée. En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a rejeté la demande visant le paiement des indemnités d'occupation depuis le 31 mars 2019. Statuant à nouveau, la cour fera droit à cette demande, jusqu'au 8 janvier 2021, date du changement des serrures.

60. Selon les factures produites, le montant de cette indemnité d'occupation a été calculée à partir du 19 mars 2019. En dehors de toutes charges et taxes, cette indemnité représente, au 31 décembre 2019, la somme totale de 16.291,20 euros TTC. Pour l'année 2020, l'indemnité d'occupation est de 21.427,20 euros TTC. Les serrures ayant été changées le 8 janvier 2021 selon la facture du serrurier, l'intimée ne peut solliciter le paiement de l'intégralité de l'indemnité du mois de janvier 2021, mais qu'une indemnité sur huit jours, soit 460,80 euros. Il en résulte que le montant total des indemnités d'occupation arrêté au 8 janvier 2021 est de 38.179,20 euros TTC.

61. Il y a lieu de rajouter 10 % au titre de la clause de majoration figurant dans le bail, soit 3.817,92 euros TTC pour les indemnités d'occupation. La majoration correspondante n'est pas établie concernant les loyers impayés, les factures produites par l'intimée au titre de cette majoration portant également sur les charges impayées, dont il a été indiqué qu'elles ne sont pas justifiées.

3) Sur la demande reconventionnelle des appelants :

62. Sur la demande reconventionnelle des preneurs, le tribunal a justement relevé que le bail commercial prévoit, en page 2 au titre de la clause de refus, que le bail « sera valable en cas de réalisation d'un escalier de secours par Ia SCI SLF et en cas d'acceptation de celui-ci par la commission de sécurité de la ville de Villeurbanne. Par dérogation à l'article durée, le preneur se réserve la faculté de résilier par anticipation et sans indemnité par lettre recommandée avec accusé de réception, le présent bail à défaut de validation des travaux de réalisation de l'escalier de secours par la commission de sécurité compétente ».

63. La cour ne peut que confirmer la motivation retenue par le tribunal, ayant noté que si la société Arobase Formation et la société Centre Ressources Arobase sollicitent la condamnation du bailleur à leur payer la somme de 67.933,59 euros au titre du préjudice subi résultant du manquement du bailleur à son obligation de créer une issue de secours, elles se sont cependant maintenues dans les locaux recevant du public pendant 4 ans sans justifier d'une mise en conformité exigée par la commission de sécurité ou d'une difficulté ou d'une impossibilité d'exploitation. Il a exactement retenu que le bail a été résilié depuis le 14 février 2019, et que ce n'est que le 18 novembre 2019 que les preneurs ont opposé une impossibilité d'exploiter les locaux en l'absence d'issue de secours.

64. La cour rappelle que l'obligation du preneur est de régler les loyers et qu'il ne peut s'en absoudre en l'absence d'une impossibilité totale d'utiliser les lieux. Il en résulte qu'en l'absence de la possibilité d'user des lieux, les preneurs ne pouvaient en l'espèce se dispenser du paiement des loyers.

65. La cour ajoute que dans le cadre de la mise en demeure délivrée par le bailleur visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, les preneurs n'ont, dans leur réponse du 14 février 2019 faisant suite à un échange téléphonique avec le bailleur les informant de l'envoi de cette lettre, formé aucune exception d'inexécution tenant à l'absence de l'escalier de secours, demandant une rencontre au bailleur afin de trouver un accord. Ils ne se sont pas prévalus non plus de la résiliation du bail, marquant ainsi leur volonté de rester dans les lieux, malgré l'absence d'un escalier de secours.

66. Il en résulte que le tribunal a justement retenu que leur demande d'indemnisation est sans lien avec le manquement dénoncé. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les appelants de leur demande de dommages et intérêts. Aucune compensation n'a ainsi lieu d'être opérée.

4) Sur les demandes accessoires :

67. Compte tenu de la nature du litige, le tribunal a fait une exacte application des articles 699 et 700 du code de procédure civile, et le dispositif du jugement concernant ces points sera confirmé.

68. L'assemblée générale extraordinaire de l'association Centre Ressources Arobase du 20 avril 2021 ( dont le procès-verbal de séance est très partiellement produit) et l'extrait Kbis de la société coopérative d'intérêt collectif par actions simplifiées Centre Ressources Arobase, confirment la modification de la forme de cette personne morale. Cette société a été placée en redressement judiciaire le 23 août 2023. Les créances de la société SLF sont ainsi antérieures à l'ouverture de cette procédure, et ne peuvent donner lieu qu'à une fixation. Le jugement déféré sera ainsi infirmé en ce qu'il a prononcé la condamnation solidaire de la société Centre Ressources Arobase. Statuant à nouveau, la cour fixera les créances au passif de la société Centre Ressources Arobase, une condamnation ne pouvant intervenir que concernant la société Arobase Formation.

69. Le sens du présent arrêt impose de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles et les dépens qu'elles ont engagés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, par défaut et mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles 1134 et 1202 anciens, 1353, 1719 et suivants du code civil;

Reçoit l'intervention volontaire de maître [P] en sa qualité de mandataire judiciaire de la société Centre Ressources Arobase ;

Infirme le jugement déféré en ce qu'il a :

- condamné solidairement la Sas Arobase Formation et la société coopérative d'intérêts collectifs par actions simplifiée Centre Ressources Arobase à payer à la Sci SLF la somme de 11.067,20 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2019 pour les taxes foncières des années 2016 à 2018 et avec intérêts au taux légal pour la taxe foncière de 2019 à compter de la présente décision ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions soumises à la cour;

statuant à nouveau ;

Déboute la Sci SLF de sa demande de paiement des taxes foncières ;

Déboute les appelants de leurs demandes tendant à la condamnation de la société SLF à leur payer la somme de 113.688,04 euros à titre de dommages et intérêts et de compensation ;

Condamne la société Arobase Formation à payer à la Sci SLF, les sommes suivantes :

- 22.725,60 euros TTC jusqu'au 18 mars 2019 au titre des loyers impayés:

- 38.179,20 euros TTC au titre de l'indemnité d'occupation ayant couru du 19 mars 2019 au 8 janvier 2021 ;

- 3.817,92 euros TTC au titre de l'indemnité de 10 %;

- 9.316,56 euros TTC au titre des frais de remise en état de la baie VDI ;

- 762 euros TTC au titre des frais de serrurier ;

Fixe les créances de la Sci SLF à la procédure de redressement judiciaire de la société Centre Ressources Arobase aux sommes de :

- 22.725,60 euros TTC jusqu'au 18 mars 2019 au titre des loyers impayés:

- 38.179,20 euros TTC au titre de l'indemnité d'occupation ayant couru du 19 mars 2019 au 8 janvier 2021 ;

- 3.817,92 euros TTC au titre de l'indemnité de 10 % ;

- 9.316,56 euros TTC au titre des frais de remise en état de la baie VDI ;

- 762 euros TTC au titre des frais de serrurier ;

y ajoutant ;

Laisse à chacune des parties la charge des frais qu'elles ont engagés en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Laisse à la charge de chacune des parties les dépens exposés en cause d'appel, qui seront, concernant la société Centre Ressources Arobase, employés en frais privilégiés de la procédure de redressement judiciaire ;

SIGNÉ par Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par Mme Alice RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente

| France, Cour d'appel de Grenoble, Chambre commerciale, 04 avril 2024, 22/02119

Synthèse

Origine de la décision