N° RG 23/03556 - N° Portalis DBVM-V-B7H-L7RS
C1
Minute :
Copie exécutoire
délivrée le :
Me Hugo JOCTEUR-MONROZIER
la SELARL COOK - QUENARD
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU JEUDI 28 MARS 2024
Appel d'une décision (N° RG 22/03768)
rendue par le Juge commissaire de Grenoble
en date du 12 juin 2023
suivant déclaration d'appel du 09 octobre 2023
APPELANT :
M. [V] [Z]
né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 9]
représenté et plaidant par Me Hugo JOCTEUR-MONROZIER, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMÉ :
M. [R] [H] ès qualité de liquidateur de Monsieur [V] [Z], fonction à laquelle il a été désigné par jugement du Tribunal Judiciaire de Grenoble en date du 06 octobre 2022
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 4]
représenté et plaidant par Me QUENARD de la SELARL COOK - QUENARD, avocat au barreau de GRENOBLE
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,
M. Lionel BRUNO, Conseiller,
Mme Raphaële FAIVRE, Conseillère,
DÉBATS :
A l'audience publique du 15 mars 2024, Mme FAIVRE, Conseillère, qui a fait rapport assistée de Alice RICHET, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour.
EXPOSE DU LITIGE
M. [V] [Z] exerce en son nom personnel une activité d'agriculture sur la commune de [Localité 9] (Isère).
Par jugement du 2 mai 2019, le tribunal de grande instance de Grenoble a prononcé son redressement judiciaire. Il a bénéficié d'un plan de redressement judiciaire par continuation selon jugement du tribunal judiciaire de Grenoble du 25 février 2021.
Toutefois, M.[V] [Z] a été dans l'impossibilité de respecter le règlement des échéances prévues au plan de redressement judiciaire ce qui a conduit à sa résolution.
Selon jugement en date du 6 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Grenoble a prononcé l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de M. [V] [Z] et a désigné Maître [R] [H] en qualité de liquidateur judiciaire.
Par requête déposée le 22 mars 2023, Me [R] [H] a saisi le juge commissaire aux fins de statuer sur la réalisation de l'actif immobilier dépendant de la liquidation judiciaire de Monsieur [V] [Z].
Par ordonnance en date du 12 juin 2023, rectifiée le 4 août 2023, le tribunal judiciaire de Grenoble a :
- ordonné la vente aux enchères publiques de l'ensemble immobilier (ténement immobilier et terrain attenant) dépendant de la liquidation judiciaire de M. [V] [Z] situé sur la commune de [Localité 9] (Isère) ' [Localité 7] cadastré section AP numéro [Cadastre 2] d'une superficie de 2 537 m² et AP [Cadastre 3] d'une superficie de 3 665 m² devant le juge de l'exécution de la saisie immobilière du Tribunal judiciaire de Grenoble,
- dit que la présente ordonnance sera notifiée au demandeur, au débiteur, le cas échéant par voie de signification, et communiquée au mandataire judiciaire,
- fixé la mise à prix à la somme de 200.000 euros,
- autorisé à défaut d'enchérisseur, la baisse de la mise à prix, du quart du montant de la mise à prix initiale ;
- désigné pour préparer cette vente aux enchères publiques et l'organisation de la visite de l'immeuble la Selarl Cook-Quenard, avocats au barreau de Grenoble constitué pour Maître [R] [H] es qualité de liquidateur judiciaire de la M. [V] [Z] ;
- dit que la vente sera accompagnée des mesures légales de publicité avec aussi la possibilité d'informer le public de la vente sur un site internet ;
- dit que les dépens relatifs à la vente aux enchères publiques seront compris dans les frais de vente soumis à taxe et que les autres dépens seront employés en frais privilégiés de procédure.
Par requête du 6 juillet 2023, la Selarl Cook-Quenard a sollicité qu'un commissaire de justice soit autorisé à pénétrer dans les lieux et procéder aux formalités de la vente.
Selon ordonnance du 10 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Grenoble a :
- autorisé la SCP Benyahia, commissaire de justice à [Localité 4], ou tout autre commissaire de justice compétent, à pénétrer dans les lieux visés par l'ordonnance du 12 juin 2023, pour procéder à l'établissement du procès-verbal descriptif, faire établir les diagnostics techniques, rechercher les conditions éventuelles d'occupation actuelle du bien, et procéder ultérieurement à la visite du bien à l'intention des candidats acquéreurs,
- dit que la visite préalable de l'immeuble s'effectuera dans un délai compris entre 10 jours et 3 semaines avant la vente, par le ministère de la SCP Benyahia, commissaire de justice à [Localité 4] ou de tout autre commissaire de justice territorialement compétent ;
- dit que le commissaire de justice pourra se faire assister d'un serrurier et de la force publique si besoin, sans avoir à recourir au préalable à une autorisation du juge de l'exécution, conformément aux articles L 142-1 à L 142-3 et L 322-2 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- rappelé cependant que lorsque les lieux sont occupés par un tiers en vertu d'un droit opposable au débiteur, le commissaire de justice ne peut y pénétrer que sur autorisation préalable du juge de l'exécution en cas de refus de l'occupant ;
- dit que les dépens relatifs à la vente aux enchères publiques seront compris dans les frais de vente soumis à taxe et que les autres dépens seront employés en frais privilégiés de procédure ;
Par requête en date du 22 juillet 2023, Maître Quenard a sollicité la rectification d'une erreur matérielle de l'ordonnance du 12 juin 2023 indiquant que le bien immobilier objet de la vente se situe sur la commune de [Localité 9] ' Lieudit [Localité 7] et non pas sur la commune de [Localité 7].
Le cahier des conditions de la vente a été déposé le 22 septembre 2023 et la date de la vente était fixée au 9 janvier 2024.
Par déclaration d'appel du 9 octobre 2023, M. [Z] a interjeté appel de ces trois ordonnances.
Prétentions et moyens de M. [Z] :
Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie dématérialisée, le 22 janvier 2024, Monsieur [V] [Z] demande à la cour de :
- débouter Maître [R] [H] de l'ensemble de ses fins et prétention comme étant non fondée,
- infirmer l'ordonnance n°RG 22/03768 du 12 juin 2023 rendue par le juge commissaire près le tribunal judiciaire de Grenoble,
Et statuant à nouveau,
A titre principal,
- dire et juger insaisissable de droit l'ensemble immobilier (tènement immobilier et terrain attenant) situé sur la commune de [Localité 9] (Isère) ' [Localité 7] cadastré section AP n°[Cadastre 2] et AP n°[Cadastre 3],
- dire et juger, en conséquence, qu'il n'y a lieu de procéder à la vente aux enchères publiques de l'ensemble immobilier (tènement immobilier et terrain attenant) dépendant de la liquidation judiciaire de M.[V] [Z] situé sur la commune de [Localité 9] (Isère) ' [Localité 7] cadastré section AP numéro [Cadastre 2] d'une superficie de 2 537 m² et AP [Cadastre 3] d'une superficie de 3 665 m² devant le juge de l'exécution de la saisie immobilière du tribunal judiciaire de Grenoble,
A titre subsidiaire,
- dire et juger que la maison édifiée sur la parcelle AP [Cadastre 2] constituant la résidence principale de M. [V] [Z] sera exclue de la vente aux enchères publiques,
- ordonner dès lors l'insertion au cahier des conditions de la vente de la clause de servitude de stationnement et de passage telle que sollicitée à titre subsidiaire par l'intimé,
- fixer la mise à prix à la somme de 200.000 euros,
En toute hypothèse,
- condamner, Maître [H] ès-qualité de liquidateur judiciaire de M.[V] [Z] à la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Au soutien de sa demande sur l'insaisissabilité de l'ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 7] cadastré section AP numéro [Cadastre 2] et [Cadastre 3], sur lequel est édifiée sa résidence principale, il fait valoir que :
- il remplit les conditions de l'article L.526-1 du code de commerce qui prévoit que l'insaisissabilité porte de plein droit sur l'immeuble où est fixée la résidence principale de l'entrepreneur individuel par les créanciers professionnels, dès lors qu'il est inscrit au répertoire national des entreprises sous le numéro SIRET 40936907100017 et que sa résidence principale est située sur le tènement immobilier dont la vente forcée est requise, plus précisément sur la parcelle cadastrée AP n°[Cadastre 2],
- les factures d'électricité pour sa résidence principale mentionnent bien [Adresse 6], et sur la promesse de vente du 8 février 2023, il était bien mentionné un projet de division consistant à séparer une parcelle AP [Cadastre 2]a devant rester la propriété de M. [V] [Z] puisque c'est sur celle-ci que se trouve sa résidence principale,
- en conséquence, l'ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 7] cadastré section AP numéro [Cadastre 2] et [Cadastre 3] comporte sa résidence principale, elle est insaisissable de droit, et la vente forcée ne peut en être ordonnée.
Il soutient subsidiairement que :
- à tout le moins la maison édifiée sur la parcelle AP n°[Cadastre 2], dans laquelle il réside est insaisissable et qu'elle doit être exclue de la vente,
- au regard de la valeur du marché, notamment démontrée par le prix de la promesse de vente, la mise à prix des autres biens immobiliers sera fixée à 150.000 euros,
- il convient effectivement de prévoir une servitude.
Prétentions et moyens de Maître [R] [H] :
Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie dématérialisée, le 22 décembre 2023, Maître [R] [H] demande à la cour de :
A titre principal,
- confirmer intégralement l'ordonnance du 12 juin 2023 et les ordonnances complémentaire et rectificatives des 10 juillet 2023 et 04 août 2023,
A titre subsidiaire,
- infirmer partiellement l'ordonnance du 12 juin 2023,
Statuant à nouveau,
- ordonner la vente aux enchères publiques, en application de l'article L 642-18 du code de commerce, du tènement immobilier situé [Adresse 6], parcelle AP [Cadastre 3] et AP [Cadastre 2], à l'exclusion de l'appartement dans lequel réside M. [Z] dans la maison édifiée sur la parcelle AP [Cadastre 2],
- ordonner l'insertion au cahier des conditions de la vente de la clause suivante : « l'acquéreur devra octroyer gratuitement une servitude de stationnement d'un véhicule et de passage sur la parcelle AP n°[Cadastre 2] à M. [Z] selon des modalités à convenir dans un acte notarié »,
- fixer la mise à prix à la somme de cent mille euros (100.000 euros) avec possibilité de baisse du quart de la mise à prix initiale en cas de défaut d'enchérisseur.
- ordonner la publication de l'arrêt à intervenir au service de la publicité foncière.
- désigner la Selarl Cook-Quenard, avocats au barreau de Grenoble, de préparer la vente aux enchères publiques ordonnée et de se constituer pour ce faire pour Maître [R] [H] es qualité de liquidateur judiciaire de M. [Z].
- dire que la vente sera accompagnée des mesures légales de publicité, outre la possibilité d'informer le public de la vente au moyen de la parution sur un site internet,
- autoriser la SCP [Y], huissier de justice à [Localité 4], ou tout autre huissier territorialement compétent mandaté par le liquidateur judiciaire en cas d'empêchement de la SCP Benyahia, à pénétrer dans les lieux visés par la saisie immobilière pour procéder à sa mission (à savoir : établir le Procès-verbal descriptif du bien immobilier, faire établir sous son contrôle le dossier de diagnostic technique unique, rechercher les conditions éventuelles d'occupation actuelle du bien, et procéder ultérieurement à la visite du bien à l'intention des candidats acquéreurs), avec, si nécessaire, l'assistance d'un serrurier et de deux témoins et/ou le concours de la force publique, sans autre formalité que la présentation de l'ordonnance qui sera rendue.
- désigner la SCP Benyahia, huissier de Justice à [Localité 4], ou tout autre huissier territorialement compétent mandaté par le liquidateur judiciaire en cas d'empêchement de la SCP Benyahia aux fins de procéder sous son contrôle et la visite des biens, dans un délai compris entre 10 jours et trois semaines avant l'audience de vente aux enchères publiques,
- dire que les dépens relatifs à la vente aux enchères publiques seront compris dans les frais de vente soumis à taxe et dire que les autres dépens seront employés en frais privilégiés de procédure collective,
En tout état de cause,
- débouter M. [Z] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire que les dépens de la procédure seront employés en frais privilégiés de procédure collective.
Au soutien de sa demande de confirmation de l'ordonnance du 12 juin 2023 et de l'absence d'insaisissabilité des immeubles de l'appelant, il expose à titre principal que :
- en application de l'article L.526-1 du code de commerce seule la partie non utilisée pour un usage professionnel est de droit insaisissable, sans qu'un état descriptif de division ne soit nécessaire,
-or, les biens immobiliers dont la vente a été ordonnée, cadastré AP n°[Cadastre 2] et AP n°[Cadastre 3] sont utilisés à usage professionnel puisqu'il s'agissait du siège de l'exploitation agricole de M. [Z] et qu'y sont édifiés des écuries, grange et autres bâtiments à usage agricole et que les terres sont également à usage agricole,
- les biens immobiliers visés par les ordonnances dont appel ne sont pas constitués que de l'habitation déclarée par M. [Z],
- l'huissier décrit dans son procès-verbal descriptif des biens immobiliers vendus :
*un appenti ;
*une maison dans laquelle il y a plusieurs logements :
*un studio au rez-de-chaussée ,
*un appartement au rez-de-chaussée avec une pièce comprenant un évier, une chambre, une salle de bains et un WC,
*un appartement au premier étage avec 2 chambres, un bureau, un salon, une cuisine, une salle de bains et un WC ,
*un local chaufferie,
*une grange,
*une remise comprenant une pièce et un bureau,
*des écuries,
*un poulailler,
*des terrains clos et un parking goudronné.
- il est donc constant que dans la maison il y a trois logements distincts,
- or, M.[Z] ne précise pas exactement dans quelle partie de la maison édifiée sur la parcelle AP n°[Cadastre 2], il réside effectivement,
- ainsi, sous réserves de cette justification, seule la partie effectivement utilisée par M. [Z] comme habitation principale pourra être déclarée insaisissable et exclue de la vente, puisqu'il reconnaît lui-même que sa résidence principale est située sur le tènement immobilier dont la vente forcée est requise, plus précisément sur la parcelle AP n°[Cadastre 2],
- la parcelle AP n°[Cadastre 3], et au moins une partie de la parcelle AP n°[Cadastre 2], sont parfaitement saisissables,
- en application de l'article L.621-9 I du code de commerce, la promesse de vente en date du 8 février 2023, aux termes de laquelle la parcelle AP [Cadastre 2] devait être divisée en 3 parcelles, la future parcelle n°[Cadastre 2]a devant rester la propriété de M.[Z], est nulle puisqu'elle a été consentie après le prononcé de la liquidation judiciaire de l'appelant et a été régularisée sans l'intervention de Me [H] ès-qualité,
- cet acte nul ne démontre pas la réalité de la résidence principale de M. [Z],
Au soutien de sa demande subsidiaire, il fait valoir que :
- s'il s'avère que M. [Z] réside effectivement dans une partie de la maison édifiée sur la parcelle AP n°[Cadastre 2], et sous réserves de pouvoir déterminer de quel appartement il s'agit exactement, alors il conviendrait de confirmer l'ordonnance du 12 juin 2023 sauf en ce qui concerne la désignation de la parcelle AP n°[Cadastre 2] et le montant de la mise à prix,
- il conviendra également de prévoir une servitude de passage au profit de M. [Z] et une modification de la mise à prix,
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2024, l'affaire a été appelée à l'audience du 15 mars 2014 et la décision mise en délibéré a été prononcée le 28 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Selon l'article L.526-1 du code de commerce, par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissables par les créanciers dont les droits naissent à l'occasion de l'activité professionnelle de la personne. Lorsque la résidence principale est utilisée en partie pour un usage professionnel, la partie non utilisée pour un usage professionnel est de droit insaisissable, sans qu'un état descriptif de division soit nécessaire. La domiciliation de la personne dans son local d'habitation en application de l'article L.123-10 du présent code ne fait pas obstacle à ce que ce local soit de droit insaisissable, sans qu'un état descriptif de division soit nécessaire.
En l'espèce, il n'est pas contesté par l'intimé que la parcelle cadastrée AP n°[Cadastre 2] dont la vente aux enchères a été ordonnée par l'ordonnance déférée supporte un immeuble dans lequel M. [Z] a fixé sa résidence principale.
Il convient donc de révoquer l'ordonnance de clôture rendue le 7 mars 2024 et de renvoyer le prononcé de la clôture au 16 mai 2024 ainsi que l'affaire à l'audience du 14 juin 2024 à 10 heures 00 pour permettre à M. [Z] de conclure sur la localisation exacte de l'immeuble supportant sa résidence principale au sein de la parcelle cadastrée AP n°[Cadastre 2] et sur l'identification de cette résidence principale au sein de cet immeuble et afin de produire un plan des lieux permettant d'identifier cette résidence principale et de déterminer une servitude de passage.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Révoque l'ordonnance de clôture rendue le 7 mars 2024 et renvoie le prononcé de la clôture de l'instruction au 16 mai 2024,
Enjoint à M. [Z] de conclure sur la localisation exacte de l'immeuble supportant sa résidence principale au sein de la parcelle cadastrée AP n°[Cadastre 2] et sur l'identification de cette résidence principale au sein de cet immeuble et de produire un plan des lieux permettant d'identifier cette résidence principale et de déterminer une servitude de passage, au plus tard le 24 avril 2024,
Renvoie l'affaire à l'audience du 14 juin 2024 à 10 heures.
SIGNÉ par Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par Mme Alice RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente
