N° RG 22/03989 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LSKX
C3
N° Minute :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Christine GOUROUNIAN
la SELARL CABINET LONJON ET ASSOCIES
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 27 JUIN 2023
Appel d'une décision (N° RG 21/03305)
rendue par le Juge de la mise en état de GRENOBLE
en date du 25 octobre 2022
suivant déclaration d'appel du 08 novembre 2022
APPELANT :
M. [L] [Z]
né le 24 février 1945 à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 8]
représenté par Me Christine GOUROUNIAN, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIME :
M. [S], [T] [H]
né le 21 novembre 1942 à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par Me Hélène MOURIER de la SELARL CABINET LONJON ET ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Catherine Clerc, président de chambre,
Mme Joëlle Blatry, conseiller,
Mme Véronique Lamoine, conseiller
DÉBATS :
A l'audience publique du 23 mai 2023, Mme Clerc président de chambre chargé du rapport, assistée de Mme Anne Burel, greffier, a entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.
Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour.
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par jugement du 1er octobre 1996, M. [S] [H] s'est porté adjudicataire d'une parcelle de terrain située à [Localité 8] (Isère) lieudit [Localité 7], cadastrée section D [Cadastre 3] au prix de 440.000 francs'; le 10 octobre 1996, M. [L] [Z] a déclaré surenchérir du dixième, portant ainsi la mise à prix à la somme de 484.000 francs.
Selon acte sous seing privé du 17 décembre 1996, M. [S] [H] a signé l'engagement suivant':'
«Le soussigné M. [S] [H], demeurant à [Localité 9] (suivent sa date de naissance et l'indication de sa situation matrimoniale et régime matrimonial),
Pour le cas où il serait adjudicataire d'une parcelle de terrain située à [Localité 8] (Isère) lieudit [Localité 7], cadastrée section D [Cadastre 3] pour une contenance de 5470m², mise en vente aux enchères publiques sur licitation ensuite de surenchère, s'oblige expressément à vendre à M. [L] [Z], demeurant [Localité 8], la moitié de cette parcelle située au [Localité 7] comme indiqué sur photocopie du plan cadastral ci-jointe.
Le prix de cette vente à M. [Z] sera égal à la moitié du prix de revient de M. [H], soit le prix d'adjudication majoré des frais préalables, des frais d'adjudication et formalités de l'adjudication.
M. [H] aura un délai indéterminé pour régulariser cette vente. Le prix de celle-ci sera payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique à recevoir par Me [J] et [X], notaires à [Localité 10]. Les frais de la vente seront à la charge de M. [Z]. '
Fait en un seul exemplaire remis à M. [Z].'»
(suivent les signatures de MM. [H] et [Z])
Y figuraient deux post-scriptum' datés et signés le 17 décembre 1996 par les deux parties':
«'PS 1/ le terrain sera partagé à 50'% entre M. [H] et M. [Z] dans le sens Nord/ Sud selon plan annexé et signé. L'attribution du lot se fera par tirage au sort.
PS 2/ M. [Z] s'engage à payer à M. [H] à la signature d'un compromis officiel chez Me [F] [X] [J] une somme équivalente à 50'% du prix de vente de ce terrain.'»
Par jugement du 17 décembre 1996, le tribunal de grande instance de Grenoble statuant sur la revente aux enchères publique, en l'absence de contestation de la surenchère, a déclaré M. [H] adjudicataire de cette parcelle au prix de 485.000 francs.
Par attestation en date du 17 juillet 2019, Me [N] , notaire à [Localité 5] a mentionné que selon acte sous seing privé des 16 et 17 juillet 2019, M. [O] [A] s'était engagé à acquérir de M. [H] la parcelle D [Cadastre 3] lieudit [Localité 7], pour y constituer un lotissement, l'entrée en jouissance étant prévue au jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, par la prise de possession réelle.
M. [Z], par courrier de son conseil du 29 mai 2020 adressé à Me [N], indiquant que «'depuis 1996, M. [H] renouvelle régulièrement son intention de vendre'» (à lui-même, M. [Z]) a demandé à «'connaître les intentions définitives de M. [H]'» tout en indiquant aviser son propre notaire Me [E], et M. [A].
Suivant acte extrajudiciaire du 24 juin 2020, M. [Z] a signifié à M. [H] «'son acceptation de l'offre'» '(formulée dans l'acte sous seing privé du 17 décembre 1996) , «'acceptation enregistrée le 20 mai 2020 au service de la publicité foncière de [Localité 6] 3 sous les références 3804P03 N00985'».
Par courrier recommandé avec AR du 4 février 2021, après rappel de la teneur de l'acte précité du 17 décembre 1996, M. [Z] a notifié par la voix de son avocat à M. [H] son «'intention d'acquérir la moitié dudit terrain, voire l'intégralité du terrain, soit 5470m² dont 1000 m² non constructibles'», l'invitant à lui transmettre son accord de principe et / ou sa proposition chiffrée, directement ou par l'intermédiaire du conseil de son choix, sous quinzaine de la réception de ce courrier, indiquant «'qu'à défaut de quoi, il reprendra sa liberté d'action'».
Suivant acte extrajudiciaire du 29 juin 2021, M. [Z] a assigné M. [H] devant le tribunal judiciaire de Grenoble pour le voir condamner à lui vendre la moitié de la parcelle D [Cadastre 3] au prix fixé dans l'acte sous seing privé, et ce sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir, sans préjudice de dommages et intérêts, frais irrépétibles et dépens.
M. [H] a saisi le juge de la mise en état d'un incident tendant à voir déclarer l'action de M. [Z] prescrite.
Par ordonnance du 25 octobre 2021, le juge de la mise en état a':
déclaré irrecevable comme prescrite l'action de M'. [Z] en exécution forcée de la promesse unilatérale de vente du 17 décembre 1996,
prononcé l'extinction de l'instance par l'effet de la prescription à compter du 17 juin 2013,
débouté M. [Z] de l'intégralité de ses prétentions,
condamné M. [Z] à payer à M. [H] la somme de 400€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de l'incident.
La juridiction a retenu en substance que l'acte signé le 17 décembre 1996 devait s'analyser en une promesse unilatérale de vente faisant naître non pas une action réelle immobilière mais une action personnelle mobilière relevant de la prescription quinquennale.
Selon déclaration déposée le 8 novembre 2022, M. [Z] a relevé appel.
Dans ses dernières conclusions déposées le 28 mars 2023 sur le fondement des articles 1101 et suivants, 1124, 1128, 2227 et 2234 du code civil, 89, 568 du code de procédure civile, M. [Z] demande à la cour de':
infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance déférée,
juger son action recevable comme non-prescrite,
évoquer l'affaire, et en ce cas,
juger qu'il est propriétaire de la moitié du terrain acquis sur adjudication par M. [H], moyennant la moitié du prix d'adjudication, soit 485.000 francs,
condamner M. [H] à se rendre chez un notaire pour lui vendre la moitié du terrain sis lieudit [Localité 7] [Localité 8], cadastré secion D [Cadastre 3] d'une contenance de 54a 70 ca au prix fixé à la moitié du montant de l'adjudication, augmenté des frais préalables et de formalités, les frais de la vente restant à la charge de l'acquéreur, soit 36.893€, et ce, sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
condamner M. [H] à lui payer la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts,
à défaut renvoyer l'affaire devant le tribunal judiciaire,
en toutes hypothèses, condamner M. [H] à lui payer la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'appel.
L'appelant fait valoir que':
l'acte du 17 décembre 1996 n'est pas unilatéral, les deux parties ayant acquiescé aux conditions de la vente qui était parfaite compte tenu de leur accord sur la chose et sur le prix,
son action n'est donc pas fondée sur une promesse de vente mais est une action en revendication de propriété, en ce qu'il est devenu propriétaire le jour où M. [H] est devenu adjudicataire de la parcelle,
cette action en revendication, action réelle fondée sur le droit de propriété est imprescriptible,
subsidiairement, cette action immobilière se prescrit par 30 ans'à compter de la vente du 17 décembre 1996; or, son assignation a été délivrée dans ce délai'; de même, il a eu connaissance du fait lui permettant d'agir (panneau d'affichage proposant la parcelle à la vente) en mai 2020'; donc son action est également recevable, l'assignation ayant été délivrée le 29 juin 2021 («'2020 plus 5 ans ou 30 ans amène à 2025 ou 2040'») et encore, la prescription a été suspendue, elle n'a jamais commencé à courir dès lors qu'il a été convenu dans cet acte que «'M. [H] aura un délai indéterminé pour régulariser cette vente'»,
l'évocation doit être ordonnée si la cour estime d'une bonne justice de donner à l'affaire une solution définitive,
le comportement désinvolte de M. [H] lui a occasionné un préjudice.
Dans ses dernières conclusions déposées le 4 janvier 2023 au visa des articles 1124, 1599, 2222, 2224 du code civil, 1840 A du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur au 17 décembre 1996, M. [H] sollicite que la cour':
confirme l'ordonnance déférée,
subsidiairement, déclare nulle et de nul effet la promesse unilatérale de vente signée le 17 décembre 1996
dans tous les cas,
déboute M. [Z] de l'ensemble de ses demandes,
condamne M. [Z] à lui payer une indemnité de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
Il oppose que':
l'acte du 17 décembre 1996 n'est pas un contrat mais un engagement unilatéral de sa part qui s'analyse en une promesse de vente ce qu'a admis M. [Z] en la faisant enregistrer au service de la publicité foncière et en lui signifiant son acceptation de cette promesse, ce dernier point valant aveu judiciaire qu'il ne se considérait pas tenu auparavant par cette promesse,
le point de départ de la prescription quinquennale à laquelle est soumise cette promesse de vente qui n'était assortie d'aucun terme, est le jour où il est devenu adjudicataire'; or, cette prescription était acquise depuis le 18 juin 2013 lorsque M. [Z] l'a assigné en justice.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 mai 2023.
MOTIFS
Sur la qualification de l'action de M. [Z]
M. [Z] soutient exercer une action en revendication de propriété, en se fondant sur l'acte sous seing privé du 17 décembre 1996 dont il tire la preuve de son droit de propriété sur la moitié de la parcelle D [Cadastre 3].
Par cet acte, M. [H] s'est engagé à vendre à M. [Z], selon un prix déterminé, la moitié d'une parcelle de terrain dont il viendrait à acquérir la propriété à la suite d'une «'mise en vente aux enchères publiques sur licitation ensuite de surenchère'».
Toutefois, cet acte n'offre pas à M. [Z] l'exercice d'une option pour utiliser cette promesse de vente, c'est-à-dire pour accepter de se porter acquéreur de cette parcelle au prix indiqué.
Il est clairement et seulement indiqué que «'M. [H] aura un délai indéterminé pour régulariser cette vente».
Ainsi, M. [H] s'est engagé personnellement à vendre':
à une personne déterminée, M. [Z],
un bien immobilier précis («'la moitié de cette parcelle située au [Localité 7] comme indiqué sur photocopie du plan cadastral ci-jointe '; le terrain sera partagé à 50'% entre M. [H] et M. [Z] dans le sens Nord/ Sud selon plan annexé et signé. L'attribution du lot se fera par tirage au sort'»),
à un prix déterminé (Le prix de cette vente à M. [Z] sera égal à la moitié du prix de revient de M. [H], soit le prix d'adjudication majoré des frais préalables, des frais d'adjudication et formalités de l'adjudication),
prix payable selon des modalités parfaitement définies (Le prix de celle-ci sera payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique à recevoir par Me [J] et [X], notaires à [Localité 10]. Les frais de la vente seront à la charge de M. [Z]. M. [Z] s'engage à payer à M. [H] à la signature d'un compromis officiel chez Me [F] [X] [J] une somme équivalente à 50'% du prix de vente de ce terrain »,
tout en s'accordant un délai indéterminé pour régulariser cette vente, la nature de ce délai s'expliquant logiquement par le fait que la date de réalisation de la condition fondatrice de cette promesse de vente était elle-même indéterminée et inconnue au jour de la signature de cet acte, compte tenu de l'aléa inhérent à toute vente aux enchères publiques (Pour le cas où il serait adjudicataire d'une parcelle de terrain située à [Localité 8] (Isère) lieudit [Localité 7], cadastrée section D [Cadastre 3] pour une contenance de 5470m², mise en vente aux enchères publiques sur licitation ensuite de surenchère).'
Cet engagement de vendre était donc ferme et définitif car non soumis à la manifestation d'une acceptation par son bénéficiaire, M. [H] s'étant réservé l'initiative de réaliser les démarches pour régulariser ladite vente.
Il ne peut s'analyser en une promesse de vente unilatérale compte tenu de l'absence d'un droit d'option ouvert à M. [Z] pour utiliser cette promesse. A cet égard, est donc inopérante la demande subsidiaire en nullité de la promesse pour défaut d'enregistrement dans le délai de dix jours de son acceptation telle que défendue par M. [H] sur le fondement de l'article 1589-2 du code civil issu de l'ordonnance n°2005-1512 du 7 décembre 2005 (inapplicable en la cause compte tenu de la date de signature de l'acte sous seing privé litigieux) par référence à l'article 1840 A du code général des impôts alors applicable.
C'est en vain que M. [H] oppose le fait que M. [Z] en faisant enregistrer le 20 mai 2020 l'acte sous seing privé du 17 décembre 1996 et en lui faisant signifier son acceptation le 24 juin 2020, aurait considéré lui-même que celui-ci constituait une promesse de vente'unilatérale ; en effet, M. [Z] explique avoir a effectué ces démarches afin de rappeler à M. [H] son engagement et d'avertir le service enregistreur des ventes immobilières afin de bloquer toute vente par M. [H] au profit d'un tiers', ce qui doit être retenu comme exact eu égard au contexte de l'époque, à savoir que M. [Z] venait d'apprendre que le même bien immobilier avait fait l'objet d'un acte sous seing privé signé les 16 et 17 juillet 2019 entre M. [H] et son futur acquéreur (M.[A]). Et s'il a écritdans sa lettre précitée du 4 février 2021 «qu'à défaut de quoi, il reprendra sa liberté d'action'», c'est manifestement pour signifier qu'il allait agir en exécution forcée de l'engagement de M. [H], ainsi qu'en atteste l'assignation qu'il a fait délivrer à celui-ci dès le 29 juin 2021.
Dès lors l'acte sous seing privé du 17 décembre 1996 vaut vente et l'engagement de M. [H] s'est trouvé à s'appliquer avec son acquisition, le même jour à l'audience des saisies immobilières du tribunal de grande instance de Grenoble, de la parcelle qu'il convoitait et qui constituait l'objet dudit acte.
Il résulte de ces constatations et considérations que c'est donc à bon droit que M. [Z] soutient que l'action qu'il a initiée à l'encontre de M. [H] est une action en revendication de propriété et non pas une action personnelle mobilière laquelle ne pouvait s'entendre qu'en présence d'une promesse unilatérale de vente inexistante en l'espèce.
Sur la recevabilité de l'action de M. [Z]
S'agissant d'une revendication liée au droit de propriété , l'action de M. [Z] est donc non susceptible de prescription, et doit être déclarée recevable, l'ordonnance étant infirmée en conséquence, sans plus ample discussion.
La cour ne fera pas usage de son pouvoir d'évocation contrairement à la demande de M. [H] afin de permettre aux parties de bénéficier au fond d'un second degré de juridiction, y compris sur la prétention de M. [Z] relative à l'allocation de dommages et intérêts.
Sur les mesures accessoires
Succombant dans son incident, M. [H] est condamné aux dépens de celui-ci y compris ceux exposés de son chef en appel. Il conserve la charge de ses frais irrépétibles et doit verser à M. [Z] une indemnité de procédure pour l'instance d'incident.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement , par arrêt contradictoire,
Infirme l'ordonnance déférée,
Statuant à nouveau,
Dit recevable l'action initiée par M. [L] [Z] à l'encontre de M.[S] [H],
Déboute M. [S] [H] de sa demande subsidiaire en nullité de l'acte sous seing privé du 17 décembre 1996,
Dit n'y avoir lieu à évocation et renvoie l'affaire et les parties devant le tribunal judiciaire de Grenoble pour qu'il soit statué au fond,
Condamne M. [S] [H] à verser à M. [L] [Z] une indemnité de procédure de 1.000€,
Condamne M. [S] [H] aux dépens de l'incident tant en première instance qu'en appel.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
