France, Cour d'appel de Grenoble, Chambre commerciale, 25 mai 2023, 21/03815

N° RG 21/03815 - N° Portalis DBVM-V-B7F-LAU5

Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL SELARL LVA AVOCATS

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 25 MAI 2023

Appel d'une décision (N° RG 17/03558)

rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRENOBLE

en date du 14 septembre 2020

suivant déclaration d'appel du 02 septembre 2021

APPELANTE :

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] prise en la personne de son syndic en exercice, la société AGENCE ALPINE, ORPI, inscrite au RCS de GRENOBLE sous le n°488 602 780 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4], [Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Me Laure VERILHAC de la SELARL LVA AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE, substituée et plaidant par Me Marie BOISADAN, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉE :

S.A.S. PV HOLDING, inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 508 321 155, représentée par ses dirigeants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par Me PEREIRA, avocat au barreau de PARIS

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 884 607 193, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, venant aux droits de la société PV HOLDING

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par Me PEREIRA, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,

Mme Marie Pascale BLANCHARD, Conseillère,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

DÉBATS :

A l'audience publique du 12 janvier 2023, Mme Marie Pascale BLANCHARD, Conseillère qui a fait rapport assistée de Alice RICHET, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 ou 805 et 905 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour, après prorogation du délibéré.

EXPOSE DU LITIGE :

La résidence «[Adresse 4]», située [Adresse 4] à [Localité 3], est une résidence de tourisme divisée en différents lots de copropriété.

En 2003, la société Pierre et Vacances, aux droits de laquelle est venue la SAS Résidences & Resorts France, a pris à bail commercial des appartements et studios au sein de cette résidence.

La société PV Résidences et Resorts France a donné congé pour le terme de ces baux, le 15 juin 2015.

A la demande des copropriétaires, la société Engasser & Associés a dressé un état des lieux de sortie et préconisé des réparations sur les parties communes qu'elle a chiffrées à la somme totale de 369.350 euros.

Pour courrier recommandé du 20 janvier 2016, le président du conseil syndical de la résidence «[Adresse 4]» a mis en demeure la société PV Résidences et Resorts France de payer cette somme, avant de la faire assigner devant le tribunal judiciaire de Grenoble.

Par jugement du 14 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

- condamné la société PV Résidences et Resorts France à payer la somme de 30.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre des réparations des parties communes de l'immeuble,

- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire.

Suivant déclaration au greffe du 2 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision, en ce qu'elle a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété «[Adresse 4]» de sa demande de condamnation de la société PV Résidences et Resorts France venant aux droits de la société Pierre et Vacances à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 321.350 euros ht au titre de la réparation et du coût de l'entretien des parties communes,

- limité la condamnation de la société PV Résidences et Resorts à la somme de 30.000 euros au titre des réparations locatives des parties communes,

- débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 4]» de sa demande de condamnation de la société PV Résidences et Resorts France venant aux droits de la société Pierre et Vacances à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Aux termes d'un traité d'apport du 16 décembre 2020, la SAS PV Résidences et Resorts France, renommée PV Holding, a apporté une partie de son activité d'exploitation touristique de résidences, dont dépend la résidence «[Adresse 4]», à la SAS PV Exploitation France qui est intervenue volontairement à l'instance d'appel.

Prétentions et moyens du syndicat des copropriétaires :

Au terme de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 22 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

- recevoir le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] en son appel et le déclarer bien fondé,

- infirmer le jugement en ce qu'il a :

. débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété «[Adresse 4]» de sa demande de condamnation de la société PV Résidences et Resorts France, venant aux droits de la société Pierre et Vacances, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 321.350 euros ht au titre de la réparation et du coût de l'entretien des parties communes,

. limité la condamnation de la société PV Résidences et Resorts à la somme de 30.000 euros au titre des réparations locatives des parties communes,

. débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété «[Adresse 4]» de sa demande de condamnation de la société PV Résidences et Resorts France, venant aux droits de la société Pierre et Vacances, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

. débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété «[Adresse 4]» de sa demande de condamnation de la société PV Résidences et Resorts France venant aux droits de la société Pierre et Vacances aux entiers dépens,

- statuant à nouveau,

- accueillir l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4],

- débouter la société PV Résidences et Resorts France de l'intégralité de ses demandes,

- condamner la société PV Résidences et Resorts France venant aux droits de la société Pierre et Vacances à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 321.350 euros ht au titre de la réparation et du coût de l'entretien des parties communes,

- condamner la société PV Résidences et Resorts France venant aux droits de la société Pierre et Vacances à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société PV Résidences et Resorts France venant aux droits de la société Pierre et Vacances aux entiers dépens, en ce compris ceux de première instance.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le locataire ne démontre pas que l'état de l'immeuble résulte de son usure normale, ni qu'elle a réalisé un entretien normal des lieux tout au long du bail, lequel ne saurait se limiter au ménage.

Il rappelle que le bail prévoit qu'à défaut d'état des lieux d'entrée, les locaux sont réputés avoir été délivrés en bon état ; qu'un état des lieux de sortie a été dressé quelques jours avant la date de fin du bail ; que la locataire se trouvait toujours dans les lieux et pouvait y participer ; que même s'il n'a pas été établi de manière contradictoire, il constitue un élément de preuve soumis à la contradiction des parties, qu'un état des lieux peut être fait sans le concours d'un huissier, que le cabinet Engasser employant des architectes, il a pu réaliser un chiffrage des travaux réparatoires ; que ce constat de l'état des locaux est corroboré par d'autres éléments, notamment les appréciations des occupants de la résidence et des photographies.

Il considère que le preneur n'a réalisé aucun des travaux d'entretien normalement à sa charge, ni ceux qui lui ont été expressément confiés par le bail ; que la réalité des désordres et des dégradations de l'immeuble n'est pas contestée, ni contestable ; qu'elles ne résultent pas de la seule vétusté et que certaines portent atteinte à la sécurité des occupants.

Il estime que les travaux chiffrés ne correspondent pas à une remise à neuf, mais à la remise en l'état initial ; qu'en l'absence de preuve de l'exécution de son obligation contractuelle d'entretien, le preneur doit supporter les conséquences de sa carence fautive.

Il souligne que le preneur est un professionnel de l'exploitation des résidences hôtelières parfaitement avisé des contraintes climatiques sur les bâtiments, mais que ces dernières n'ont pas, à [Localité 3], un caractère extrême qui justifierait à lui seul l'état des bâtiments.

Prétentions et moyens des sociétés PV Holding et PV Exploitation Directe :

Selon ses dernières conclusions notifiées le 23 novembre 2022, les sociétés PV Holding et PV Exploitation Directe entendent voir :

- déclarer la société PV Exploitation France recevable et bien fondée à intervenir volontairement à la présente procédure suite à l'apport partiel d'actifs devenu effectif le 1er février 2021 ;

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société PV Résidences & Resorts France, devenue PV Holding, au paiement de la somme de 30.000 euros au titre des réparations locatives des parties communes de l'immeuble, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- statuant à nouveau :

- dire et juger que la société PV Holding a parfaitement exécuté les stipulations du bail relatives à la remise en état des locaux,

- dire et juger que la proposition de régler la somme de 30.000 euros ne constituait qu'une proposition amiable et en aucun cas une reconnaissance de responsabilité de la société locataire,

- dire et juger que l'état des lieux de sortie non contradictoire établi par un organisme privé est inopposable à la société PV Holding et à son ayant droit la société PV Exploitation France,

- dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] dénommé «[Adresse 4]» ne démontre pas l'existence d'un préjudice,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] dénommé «[Adresse 4]» de l'ensemble de ses demandes,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] dénommé «[Adresse 4]» au paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] dénommé «[Adresse 4]» aux entiers dépens.

Les sociétés PV Holding et PV Exploitation France soutiennent que si, en vertu des stipulations des baux, elles étaient tenues de rendre les locaux en bon état de réparations, elles ne peuvent supporter celles résultant de l'usure normale de la chose louée, ni de la vétusté, ni encore financer une remise à neuf des locaux.

Elles rappellent que les baux ont duré plus de onze années ; qu'un contrat avait également été conclu entre le syndicat des copropriétaires et le preneur qui était chargé de la maintenance et du ménage de la résidence ; que ces services n'ayant pas été externalisés, elles ne peuvent produire de factures pour justifier de l'entretien des locaux.

Elles font valoir que l'obligation de restituer les lieux en bon état n'implique pas la remise à neuf des peintures et revêtements de sol, que plusieurs éléments dont la réparation ou le remplacement sont revendiqués sont décrits par l'état des lieux en état d'usure normale, qu'elle a exploité les locaux pendant douze ans, que la résidence étant située en zone de montagne, les menuiseries extérieures et les toitures sont particulièrement exposées aux intempéries, que l'insuffisance de l'éclairage installé ne relève pas de sa responsabilité, que le bail ne met pas à leur charge les réparations générées par la vétusté.

Elles considèrent que sa proposition de prendre en charge une partie des travaux à concurrence de 30.000 euros n'était qu'une offre de transaction et ne constitue pas un aveu de responsabilité.

Elles contestent la pertinence des avis de clients produits par le syndicat des copropriétaires et la force probante de l'état des lieux alors qu'il n'a pas été établi contradictoirement, qu'il a été réalisé par une agence missionnée par le seul syndicat des copropriétaires et sans que la locataire n'y ait été convoquée, la seule présence de salariés sur le site ne pouvant justifier l'absence de convocation, et que sa date d'établissement n'est pas certaine.

Elles relèvent que les conclusions et le chiffrage des travaux ont été contestés dès l'origine de la réclamation du syndicat et elles estiment que ce dernier n'a subi aucun préjudice à défaut de justifier de devis ou de factures des travaux qu'il invoque.

Il convient en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 5 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il n'est pas discuté entre les parties qu'aucun état des lieux n'a été dressé à l'entrée de la société Pierre et Vacances, et que cette dernière est réputée avoir reçu les locaux en bon état en vertu des stipulations de l'article 6.1 des conditions générales des baux.

Il résulte de l'article 6.2 du bail que le preneur s'est obligé à :

a) maintenir les lieux loués en bon état de réparations et d'entretien : «prenant en charge notamment les frais d'exploitation, l'entretien et si nécessaire le remplacement du mobilier et du matériel, la maintenance courante, l'entretien des installations de sécurité et de tous équipements spécifiques tels que notamment, meubles, appareils ménagers, ventilation, installations électriques et téléphoniques, redevance des contrats d'entretien et de fournitures nécessaires au bon fonctionnement des installations techniques, les dépenses d'entretien des minuteries et des installations électriques»,

c) «faire exécuter toutes les réparations d'entretien normalement à la charge du locataire ou du propriétaire, que celles-ci soient petites ou grosses» se chargeant : «des grosses réparations définies à l'article 606 du code civil auxquelles il est convenu d'adjoindre les réparations liées au ravalement et à la réfection des façades et structures immobilières extérieures de l'immeuble»

Ce même article impose également au preneur de restituer les locaux en fin de bail en bon état de réparation et d'entretien, sauf l'effet de l'usure normale des biens.

Au terme des baux, le 25 juin 2015, aucun état des lieux contradictoire n'a été établi entre les parties.

Le syndicat des copropriétaires entend se prévaloir d'un état des lieux réalisé par l'agence Engasser et Associés mandatée par ses soins et que cette dernière déclare avoir réalisé le 22 juin 2015.

Dans son rapport du 27 juillet 2015, l'agence Engasser a précisé que sa mission était limitée à la description du niveau de vétusté du bâti et de l'état des remises aux normes nécessaires.

Elle a conclu que la résidence était en bon état général, mais a recommandé:

- le remplacement de la structure en bois des balcons et l'entretien de leurs garde-corps,

- la réparation des dalles en béton des balcons,

- la reprise des enduits de façade tombés,

- la réalisation de travaux d'entretien dans les couloirs et noyaux verticaux, ainsi que dans les studios,

- la réparation de l'installation électrique des ballons d'eau chaude remplacés,

- la mise en conformité de l'installation électrique.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir sollicité de sa locataire sortante l'établissement d'un état des lieux contradictoire et n'a pas recherché l'impartialité et le caractère authentique des constatations effectuées par un commissaire de justice.

Bien que le principe du contradictoire gouverne l'établissement de l'état des lieux, qu'il soit réalisé par les parties elles-mêmes ou par un huissier, le juge ne peut pas refuser d'examiner un rapport de constat établi unilatéralement à la demande d'une partie, dès lors qu'il est régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire, sauf à en apprécier la portée et la force probante.

La description des lieux par le rapport d'état des lieux daté du 27 juillet 2015 indique : «les parties communes de la résidence «[Adresse 4] " sont en bon état général. Certains murs des circulations sont abîmés et la peinture doit être refaite. Les portes sont abîmées, en partie basse principalement».

Le rapport détaille pour chaque partie commune, les différents éléments de la construction (menuiseries, sols, etc '), les observations sur leur état et/ou la nature des éventuelles reprises et leur attribue une «cotation de l'état d'usure» et de l'urgence des travaux.

Il consigne enfin dans un tableau récapitulatif les préconisations et réparations.

Les observations consignées ne permettent pas de déterminer si l'état constaté résulte d'un défaut d'entretien, de dégradations ou de la vétusté alors que l'occupation des locaux par le preneur a duré plus de onze années et que la cotation de certains éléments de construction renvoie à un état d'usure normal (menuiseries intérieures des couloirs), voire à un bon état (cloisons des couloirs) nonobstant le besoin de réparation de murs abîmés.

Le bailleur entend corroborer cet état des lieux non contradictoire par des photographies de l'extérieur de l'immeuble et des avis de clients de la résidence de tourisme.

Les premières extraites de l'application «Street view» sont datées d'octobre 2012 et ne peuvent rendre compte de l'état des immeubles en juin 2015, près de trois ans plus tard.

Les seconds relèvent d'appréciations purement subjectives et se réfèrent essentiellement à l'état des éléments d'équipement et de confort des parties privatives et non communes.

Le rapport et le chiffrage des travaux réalisés par l'agence Engasser sur les parties communes des locaux ne sont donc pas corroborés par d'autres éléments de preuve pertinents et le descriptif de l'état des lieux et des travaux préconisés se révèle inexploitable pour établir les manquements reprochés à la société PV Résidences et Resorts France.

Néanmoins, si dans son courrier du 12 février 2016, cette dernière a contesté les constats et le chiffrage des travaux, elle a fait état de : «son accord en revanche pour des reprises à effectuer sur les garde-corps de balcons et sur le remplacement du revêtement PVC du palier escalier nord R+4, ainsi que celui du rez de chaussée devant la salle de jeux», proposant au bailleur soit une intervention de sa part, soit le versement d'une indemnité forfaitaire d'un maximum de 30.000 euros.

Les termes de ce courrier ne s'analysent pas en une offre de transaction, mais bien en une reconnaissance expresse et univoque par la locataire, de son obligation contractuelle.

En conséquence, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a condamné la société PV Résidences et Resorts France au paiement de la somme de 30.000 euros au syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

DECLARE la SAS PV Exploitation France recevable en son intervention volontaire,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Grenoble en date 14 septembre 2020 en ses chefs de dispositif soumis à la cour,

y ajoutant,

DEBOUTE la SAS Résidences & Resorts France et la SAS PV Exploitation France de leur demande de condamnation fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 4]» aux dépens de l'instance d'appel.

SIGNÉ par Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par Mme Alice RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente

| France, Cour d'appel de Grenoble, Chambre commerciale, 25 mai 2023, 21/03815

Synthèse

Origine de la décision